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2007年2月27日 (火)

西芦屋出張所誕生!!

 おはよーでござんす。本日、火曜日は不動産屋さんの週末です。火曜日は、大手さんも休みの所が多いので、電話も少なく、なにかと考え事をするには、もってこいの日ですね。

 突然ですが、発表させていただきます。念願だった、不動産ドットコム西芦屋出張所が誕生します。リフォームをするので、時期は6月くらいかな~?場所は、鳴尾御影線沿いの、神戸市東灘区深江北町です。場所と名称があってない等の突っ込みはいりません。芦屋のすぐ西側なので、西芦屋出張所でいいんです。

 これで、〔苦楽園本店〕と〔甲東園出張所〕と〔西芦屋出張所〕の3拠点になりました。すげ~!!

 より、地域密着した情報を提供できる体制を今後も作っていこうと思ってますので、応援のほどよろしくです。

 芦屋の物件情報も頑張って吸い上げていきますね~!(^O^)

 ついでに、人員不足の折、営業社員さんも大募集中です。そちらの方もよろしくです!!

 物件情報!北山植物園の近くで、新築分譲のお知らせです。すきっとした区画と、広々とした前面道路は、なかなかないシロモノです。価格帯もお求め安い4000万円台前半から後半と、地球に優しい設定になっております。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年2月26日 (月)

縁のモノ

 こんにちわでござんす。のりぞーは、昨日、おばあちゃんの三回忌で、実家の池田市まで、法事にいってきました。

 「南無妙法連ゲー経、南無妙法連げー経」のお唱えをした後、ご住職のありがたいお話を聞かせていただきました。

 ご住職曰く、「人間には「縁」というものがあり、今の自分があるのも、故人がおられたから、親がいて、親がいたからこそ、子、孫がいる。人間関係を語るうえで、「縁」「因果」は切り離せないものなので、たまには、故人を思い出して、感謝してあげてください。」とのことでした。

 不動産のお仕事をしていますと、よく、お客様より、「不動産は縁のモノなので、縁があったらね~。」とよく聞きます。

 この、2月、3月は、たくさんの縁が出来る時期でもあります。一つでも多くの、良い縁のお手伝いが出来ればと思います。(優等生のりぞーver.)

 物件情報!今週の土曜日に初広告を入れる物件のご紹介です。場所は、西宮市剣谷町。土地約77坪、延べ床約38、6坪、平成17年11月築のスーパーウルトラ築浅物件です。一足お先に見学されたい人は、のりぞーまで。

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2007年2月24日 (土)

明日は、法事でお休みです。

 のりぞーは、明日、日曜日、法事の為お休みです。あしからず!

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英雄列伝.その1

 おはよーでござんす。今更ながら、会社のバックミュージックをエンヤにしてるのりぞーです。う~ん、癒される(^u^)

 昨日、同業他社さんのF君が、夜9時くらい、テマキの最中に、遊びに来られました。その中で、彼の現状の悩みを色々お話され、それをみんなで聞いていました。

 結論から言うと、厳しい言い方になりますが、電通鬼十則の、その一「仕事は自ら創る可きで、与えられる可きではない」の本当の意味を理解、実行できていないということになります。

 スランプに陥ったり、物事がうまくいかない時、人間は、ついつい自分を楽なポジションにおきたい為、周りのせいにしたり、環境のせいにしたり、会社のせい、上司のせいと、他人のせいにしてしまいがちです。

 でも、よく考えて下さい。いくら、周りのせいにしても、周りは変わりません。答えは簡単で、自分が変わるしかないんですね。また、そこにいくら気付いていても、行動を起こす人は少ないでしょう。だからこそ、初めの一歩が大事なんですよね。「千里の道も一歩から」ということで、僕の尊敬する営業マンを紹介させていただきます。

 彼の名前は、S林のHさんです。え~、確かに構造設計偽装の姉@設計の姉@さんに似てます。でも、多分、かつらではないと思います。確かめたことはないので、正確なことはわかりませんが、一緒に、お風呂に入った時も、あの髪型のままでしたから、多分、地毛だと思います。多分・・・。

 話が、脱線しました。スイマセン。Hさんのすごいところは、継続の力です。Hさん自身は、ご自分に営業力がないと言われていて、だからこそ、自分にしか出来ないことを続けるということで、毎日、毎日、1500枚~2000枚クラスのテマキをされています。(姉@に似ているというだけで、既にすごい営業力があると思うんですが・・・。のりぞーには、どうやってもマネすることはできません。)

 会社から香枦園というエリアを与えられ、来る日も来る日も、黙々と報徳野球部のジャンパーを着て、テマキをされる毎日でした。(もう、ほとんど変質者の領域ですね~。姉@似に報徳のジャンパーですから、通報されてもおかしくありません。)

 その結果、どうなったかというと、一年ぐらい続けた結果、香枦園界隈の中古マンションの売り物件は、ほとんど、彼が専任なんじゃないかな~。今も、10個くらい、売り依頼を持ってはります。結局、他の大手さんも撤退するくらいまで、地域に密着し、面で制覇をしてしまいました。

 大事なことは、継続をするという、お手本みたいな人ですね~。(注:姉@に似ていますが・・・)素直に、うちの社員サン達のお手本にいつもさせていただいてます。ただ、どうしても姉@に似ることが難しいのですが・・・。

 頑張れ!F君!!まず、後ろ髪を伸ばすことから始めてください。(^π^)

 物件情報!ホームページ一面の差し替え完成です。北名次町。ムチャ、かっこいいですよ!!こちら↓

http://www.fudosancom.jp/

 阪急夙川の北側で、JR夙川さくらにも、近い場所。限定一区画で、物件がでるかもです。多分、@170万円~@200万円になるでしょうね。何個か近くでもでそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2007年2月23日 (金)

したこと・されたこと

 おはよーでござんす。またまた、日銀が短期金利の誘導目標を0.5%に引き上げましたね~。それにあわせて、短期プライムレートも引き上げが検討されており、住宅ローンの基準金利(現行2.625%)も4月以降の見直しになるみたいです。

 福井総裁は、今後も、段階的に金利を引き上げていく方針だと述べているので、いよいよ、デフレ脱却宣言といったところでしょうか。金利が上がれば、物価が上がる。ということは、不動産も?

 さて、本日は、「したこと・されたこと」について考察します。これは、何も営業の世界だけのことではなく、普通の日常の世界でも起こりうることなので、意識しないといけないことです。

 例えば、Aさんは、非常によく気のまわる人で、言われなくても、あれこれとBさんのお世話をしていました。ある時、Aさんは、あまりにも忙しいので、Bさんに頼みごとをしました。その時、Bさんは、嫌な顔をして、しぶしぶ、その依頼を受けたそうです。

 Aさんにしてみれば、「普段から、あれだけBさんのお世話をしてたのに、たまに、こちらが頼んだ時に、なんであんなに嫌な顔をされなければあかんねん!」と立腹し、人間関係が悪化します。

 例えば、Aさんは、よく約束の時間に遅れる人です。しかし、たまたま、Aさんが約束の時間に来ていて、Bさんが約束の時間に遅れた時に、烈火のごとく怒り出し、Bさんにしてみれば、「普段はAさんが遅れてるくせに、なんなんやあの態度は!」という風に、これまた人間関係が悪化します。

 上記のことが、友達同士や、利害関係が無いもの同士なら、まだ、ましなのですが、サービス業や営業の世界の「営業マンとお客様」という関係なら、なおさら気をつけなきゃいけないところです。

 過去、営業マンにしてみれば、あれだけメールも送り、FAXも送り、頼まれて写真も撮影し、市役所にも調査に入り、ようやく、出会う約束を取り付け、平気で時間に遅れてきたり、すっぽかしたりするお客様をたくさん見てきてます。これは、サービス業やから仕方がないのか?それとも人としてどうか?という問題なのか?

 結論。「してあげた方の思い」と、「された方の思い」には、天地の開きがあります。故に、自分が「してあげた方」にまわった場合は、見返りを求めない。逆に、「された方」にまわった時は、その人から受けた恩を忘れない。そして、譲り合いの精神と許容の精神を持ち、心豊に生きることが大事なんでしょうね。ギスギスしても、儲からんもんね!(^O^)

 物件情報!阪急甲東園駅、徒歩5分、土地建物セットで4000万円前後になるんと違うかな~。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2007年2月22日 (木)

すごい賃貸!

 おはよーでござんす。今朝方、何気に折り込み広告見ていたら、すげ~、賃貸の広告が入っていました。

 「蛍の墓」でも有名な、ニテコ池のすぐ近くの高級賃貸マンションなんですが、家賃が30万円~45万円もしてます。すげ~、坪1万円~15000円ですね。住宅ローンで単純比較すると、約1億円の物件ということになりやんす。

 あの辺は、天下のM翁が住まわれてたエリアなので、治安も最強です。毎日、警備の人が、4人体制で周りを取り囲んでいます。しかも、あの辺は、僕のスイートスポット(お昼寝にもってこいの場所)にも指定されているので、凄いにらまれる時があります。

 確か、日銀か財務省の官僚が、家賃10万円くらいで入居しているということで、社会ニュースになった所と違うかな~?

 まぁ、なんにせよ、いつかは、あんなところで暮らしてみたいものですね。

 そこで、のりぞーの七不思議!西宮市の財政は、お世辞にも良いとは言えないのに、ニテコ池の雑草の管理だけは、すごい手入れがなされています。

 ♪なんでだろ~、なんでだろ~、なんでだなんでだろ~♪

 消されそうなので、この辺にしておきます。メン・イン・ブラックみたいな人が来て、ピカッとされて、記憶がなくなりそうなので・・・。

 物件情報!ちょうど、ニテコ池のお話が出たので、発表します。ニテコ池の北側から、一方通行を建石線に向かう南向きの物件!そうです、とうとう北名次プロジェクトの価格が決定いたしました。①号地、土地164.25㎡(約49.6坪)価格4580万円。③号地、土地147.07㎡(約44.48坪)価格5680万円に決定です。どちらも、godaiDCMの建築条件付土地になります。建築のことが知りたい方は、のりぞーに連絡してください。もしくは、当社ホームページ一面左下の、リンク先より、ホームページを見に行ってください。但し、直接、godaiDCMに連絡したら、のりぞーの不興を買うことにもなりかねないので、のりぞーに連絡してね!(^O^)

 ホームページはこちら↓

http://www.fudosancom.jp/

よろしくざんす!!

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2007年2月20日 (火)

初めてのおつかい!

 おはよーでござんす。にゃんと!にゃ、にゃ、にゃんと!とうとう、本日、のりぞーは、初めてのお買物をしちゃいました。ご察しのいい人は、もうお気づきだとは思うのですが、不動産ドットコム㈱名義で、中古のマンションを買っちゃったのだ~(^O^)

 き、金額は。聞かないで下さい!恥ずかしいので・・・。

 初めてのお買物というのに、「契約・決済同時」という、体力のいることをさせられちゃいまして、もうちょっと、契約気分を満喫していたかったな~。

 これで、とうとう念願の一つであった、謄本にドットコムの名前を載せるという、スペシャル野望は達成されました。パチパチ!!

 あとは、売るだけです。まぁ、売れなかったら、K村社員でも入居させときます。業務命令です!

 あと、権利書が欲しかったのですが、とうとう、西宮市も登記のオンライン化されたみたいで、12桁の数字とアルファベットの暗号がハガキで送られてくるだけなんですね。12桁って、覚えられるかい!!しゃーないから、隠しときます。

 今回、初めて、物件を買うことで、お客様の立場になり、色々気づかなかったことがわかりました。一番、お客様の立場になって、感じたことは、

 「重説なげ~!」

 何度か、意識が飛びそうになりやんした。あんなの、一回読んだくらいで、理解できるわけないやん!大変ですな~、お客様は!

 というわけで、今後も、頑張って買っていこうと思うのでした。

 物件情報!ひょっとすると、ひょっとします。甲陽園の駅近が熱いかもしれません。うまくいけば、ガラガラポンになりそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2007年2月19日 (月)

店舗探し

 おはよーでござんす。今日は、からっと晴れて、良い天気ですね~。こんな日は、絶好の店舗探し日和ということで、のりぞーは、これから、芦屋に店舗を探しに行ってきます。

 芦屋に出張所をだそうと、ここ3ヶ月ほど、探し回っているのですが、なかなか良いのがありません。今考えてるのが、女性だけのスタッフで構成する、「ドットコムレディース芦屋出張所」なるものを、作ろうと思っているので、なるべく小奇麗なほうが良いですからね。今まで、2件ほど、良い物件があったので、申し込んだのですが、「不動産屋さんは、お断りです。」と、二回とも断られているので、なかなか難しいな芦屋!っていう感じざんす。

 まぁ、気長に探しますわ。(^O^)

 物件情報!満池谷町で、新築分譲のプロジェクト開始です。限定1区画の総額1億円ぐらいの、スーパー建売を作ろうと、現在進行中です。ありとあらゆる、贅を尽くした建物が出来上がりそうですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年2月18日 (日)

黄色信号

 おはよーでござんす。「バブルへGO!!」という映画が、上映されるみたいです。MCハマーが復活したり、ハゲタカというドラマが流されたり(NHK、面白かった(^O^))と、世相を反映するような現象が生まれています。

 バブルの後処理に、血税を注ぎ込み、10年というデフレ不況を経験した日本は、何を学んだのかという気持ちになります。

 あの当時、黄色信号は止まれの準備信号ではなく、急いで渡れと認識された時代。不良債権処理のため、信頼していた金融機関に、貸し渋りや貸しはがしをされ、あげくに、外資にバルクセールで売り飛ばされた経験はどこにいったのでしょうね。

 またぞろ、金融機関は個人数字獲得の為に、無謀な融資を実行し、超低金利が生む、金余り現象と円安に、企業は踊っています。

 「黄色信号は、もうすぐ赤になるから止まりなさい。」が正解です。全員が総強気になった時に、天井は訪れるんだと思います。

 う~ん、なんだか叙情詩みたいになってもうた・・・。

 物件情報!芦屋市朝日ヶ丘。新築分譲のお知らせです。価格は4980万円で角地。フリープランになっています。今時、このお値段は安いですよ。興味のある方は、のりぞーまで。

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2007年2月17日 (土)

履行の着手

 おはよーでござんす。曇ってる~、曇ってる~、せっかくのオープンハウスやのに、曇ってる~。夕方から、雨が降るみたいですよ~、レジャーに行っても、雨が降りまくりますよ~、だからドットコムの現場待機に行きましょう!!こちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 今日は、履行の着手について、お話したいと思います。まず、不動産の取引の場合、売買契約の成立を前提として、売主・買主間で「手付金」なるものを渡します。ここで、誤解が多いのが、厳密に言うと、手付金とは、売買金額の一部ではないのです。また、慣例では、買主から売主へ手付金を払う場合が多いのですが、これも法律で決まっているわけではありません。売主から買主に「手付金」を渡しても、法的根拠はまったく同じになります。

 つまり、手付金の本来の意味は、不動産売買契約をより強固にする、証拠金的な性格を持つお金です。

 故に、本来なら、決済時に、いったん手付金をお返しした後、全額決済するのが、正しい姿なんですね。

 ただ、これをすると、手続きが、煩雑化するので、ほとんどの契約書が「この手付金は、残代金支払の際に売買代金の一部に充当します」という文章がかかれてあるのですね。

 次に、手付け解約と契約違反による解除の違いなのですが、ここら辺があいまいなケースがあり、整理してみます。

 手付け解約とは、読んで字のごとく、手付け放棄又は手付け倍返しによる契約の解除のことなのですが、宅建業者が売主の場合は、手付けの解除日が「相手方が履行に着手するまで」になります。

 はてさて、「相手方が履行に着手するまで」なんて文言は、普段、聞きなれない言葉ですよね。履行の着手とは、いったいどういった状況を言うのかというと、法律的な表現では、「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」となります。

 う~ん、まだ今一わかりにくいですね。そこで、代表的な判例を挙げておきますね。

~売主の契約履行の着手~

①買主の希望に応じておうちの分筆登記を行った時

②買主の希望におうじて建築材料の発注をしたり、建築工事に着工した時

③売買物件の一部を引渡した時

などなどです。では、最近流行のフリープラン等で、買主の希望に応じプラン変更をし、建築確認申請も提出し、確認済み書もでて、それに応じた地盤改良までしてしまった場合は、どうなるんでしょうね?

~次、買主の、契約履行の着手~

①中間金の支払い

②新居入居を前提に付随する契約行為をした時

③新居にあわせた家具の購入など

 *どこでも使えるものだと、判断は分かれるみたい

などなどです。ちなみに、住宅ローンの申込は、履行の着手に該当しないそうです。では、車のローン返済の為に、車を売ってしまった場合なんかはどうなるんでしょうね?店舗付き住宅の3ヶ月前告知で、解約申込をした場合なんかは?

 多分、裁判官の心証で、いろいろ判決が割れる場合もあるんでしょうね。まぁ、無事、決済を迎えるのが一番良いことなんですけどね。

 物件情報!樋ノ池町で土地分譲のご案内です。建築条件無の土地です。土地約36.73坪、5180万円です。東向きの間口約11mの整形地です。興味のある方は、のりぞーまで。

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2007年2月16日 (金)

ひろみ語録

 おはよーでござんす。春一番が吹き荒れて、冬が来ないまま、春ですか!?寒いのと、暑いのは、嫌いなんですが、四季が無くなるのは、寂しいですな。そういや~、今年は、鍋料理を食べる機会が少なかったような気が・・・。

 我らが、憧れの淑女こと、不動産ドットコム㈱苦楽園店・店長 O野ひろみ姉さんは、時々、驚くようなセリフを吐かれて、みんなの度肝を抜かれます。そんな、ひろみ姉さんの「ひろみ語録」をご披露させていただきたく思います。

① N田社員が、結構お年をめされた、女性のお客様を見て、綺麗だな~という感想の言葉を述べた一言を受けての発言!

 「N田君!女はね~、死ぬまで女よ!」(髪を掻揚げながら)

 う~ん、深~い。日本海溝よりも、意味の深い発言に、のりぞーはフリーズしちゃいました。(^O^)

② K田社員が、お客様からウソをつかれ、人間不信におちいり、もう、誰も信用出来ないという一言を受けての発言!

 「K田さんはね~、地獄を見たことがないのよ!」(髪をかきあげながら)

 う~ん、深い!フィリピン海溝よりも、意味の深い発言に、またまた、のりぞーは心肺停止状態におちいりました。っていうか、のりぞーも、見たことない!

 という感じで、時々、ドキリとするような発言で、周りを、緊張の海にしてくれる、ひろみ姉さんなのですが、仕事も出来て、温かいひとなので、今後とも、ひろみ店長をよろしくざんす。

 物件情報!西宮市深谷町にて、土地分譲のお知らせです。建築条件は無で、地積約52坪、坪単価約102万円と割安感があります。少し、大き目のお家を建てられたい方は、いかがですか?興味のある方は、のりぞーまで。

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2007年2月15日 (木)

ビジョンって何?

 こんにちわでござんす。今朝は、なにかと忙しくて、午後の更新です。

 最近、よく会議の議題にのぼるのが、「ビジョン(どこに向かうのか)」についてです。新卒で、この業界に入った人なら、「街づくりがしたい。」とか「好きなお家を建てたい。」とか、なんらかの「夢」や「ビジョン」を持って入られたかと思うのですが、のりぞーの場合、動機が不純で、ぶっちゃけて言うと、「世の中で一番高額な商品を扱う営業をすれば、一番歩合もでかいやろ!」という、よこしまな考えで入ってきているので、「街づくり」とか「家作り」とか言われても、正直、ピンときません。

 というよりも、のりぞーの場合、自分の住まいも賃貸ですし、家も欲しいとは思わないし、何よりも、住宅ローンがまず、通らないやろうしね!(^O^)

 で、そんな気持ちで、よう不動産の営業やってんなと思われるかも知れないですが、本当なんだからしょうがない!

 ただ、一つだけ言えることが、営業には、すごいこだわりを持っています。他業界にいたからこそ、この業界の弱点やおかしなところが目に付くし、新しい視点で、発想することが出来ると思います。だから、不動産ドットコムが目指すところは、究極のサービス提供会社かな~と、漠然とした夢はあります。

 まぁ、きれいごとだけでは、やっていけないでしょうから、もう一度、この業界で何ができるのか、考え直さないといけないのかもしれないですね。ドットコムタウンでも、作っちゃおうかな!?(^-^)

 物件情報!大型案件のお知らせです。多区画分譲で130㎡クラス~150㎡クラスまで。阪急夙川徒歩圏内です。北側ね!価格は現在、つけてる最中です。本決まりなら告知しますね。

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2007年2月13日 (火)

お祭り騒ぎですよ!

 おはよーでござんす。よ~やく、お客様が動き出しましたね~。例年より、約2週間遅れぐらいですか。この3連休は、ワッショイ、ワッショイのお祭り騒ぎでした。新規登録のお客様も20組オーバーで、既存のお客様もあわせ、てんてこ舞いでした。申し込みもたくさん入り、ここからがいよいよ、春商戦の正念場ですね。気合を入れてがんばります。人気エリアの底力をまざまざと見せ付けられた3連休でした。兄弟会社のgodaiDCMの完成内覧会も、一現場、トータル30組を超える内覧があったみたいで、すごい注目を浴びてるんだなと、負けられない気持ちがフツフツわいております。

 今後の当社の商品ラインナップとしては、オリジナルプロジェクトの北名次プロジェクトと苦楽園五番町プロジェクトが、近々に始動開始です。本格化するのは、2月末から3月初旬ぐらいを想定していますので、優先予約開始になったら、またブログで告知しますね。

 今年の傾向としては、お客様も二極化してるのかな~というイメージです。探し始めのお客様以外は、なかなか予算にあう思うような物件がないことを、良くご存知なので、予算UPをはかるか、条件を緩和させるかで対応されてるみたいです。どちらにせよ、地域のお客様にとって、魅力のある商品の開発に全力を注がないといけないですね。

 物件情報!現在、阪急甲陽園駅徒歩7分圏内で、中古戸建の仕込を進行中です。大手ハウスメーカー施工の震災後物件です。仕込が完成すれば、またお知らせしますね。興味のある方は、のりぞーまで。

 

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2007年2月12日 (月)

惻隠の心

 おはよーでござんす。東武東上線ときわ駅で、線路に入った女性を助けようとして、電車にはねられた宮本巡査部長の回復を願って、花束や千羽鶴が交番にたくさん届けられているみたいです。昨今の警察は、検挙率の低下や、裏金問題等の不祥事で、著しく国民の支持を失ってきました。でも、前線で働くほとんどの警察官は、上記の不祥事を苦々しく思ってたに違いないと思います。

 今回、この宮本巡査部長の行動をニュースで知り、のりぞーは、今の僕達が忘れかけてる「惻隠の心」を思い出しました。

 孟子が唱えた、性善説は、人間の本性が善きものであると考え、人間には、4つの心が備わっていると説いています。

①「惻隠の心」・・・他人のことを、いたましく思って、相手の立場に立って、ものごとを感じ取る感覚。

②「羞悪の心」・・・悪いことを恥ずかしく思い、憎む心。

③「辞譲の心」・・・譲り合いの精神

④「是非の心」・・・善悪を見分ける心

 人間は、この4つの心を、生まれながらに備えてるのですが、物欲によって隠し覆われることから、悪が生まれるということです。

 日々の生活に追われ、習慣という慣性に流され、目先の利益ばかりに目が奪われる。(能力主義、リストラ、不祥事隠し、二極化etc) なんか、日本人らしくないですよね。「仁義礼智」の心を、再度、認識させていただいた事件だっただけに、宮本巡査部長には、早く、よくなって欲しいものですね。

 物件情報!山手幹線よりちょい上、市役所線沿いで、店舗付き住宅のご紹介ざんす。事務所や飲食業に最適です。価格は未定ですが、1500万円前後かな~。興味のある人は、のりぞーまで。

 当社ホームページはこちら↓

http://www.fudosancom.jp/ クリックしてくださいね!

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2007年2月11日 (日)

バレンタインデー

 おはよーでござんす。待ちに、待ったバレンタインデーがもうすぐ来るざんす。今年は、2トントラックをチャーターして、準備万端です。まぁ、昨年は3個くらいでしたけどね・・・。

 昨日、当社で購入していただいたお客様とそのお嬢さんが、ちょっと早い、バレンタインデーのチョコレートを持ってきてくれました。嬉しいものですね。ドットコムも設立、早一年半。もう、そういったお客様が出てくる歴史ができたわけですね。このまま、何事もなく、一度買って頂いたお客様が、諸事情でもういちど、ドットコムに売りの依頼をしてくれるようになったら、本物でしょうね~。早く、それだけ信頼される歴史を作りたいもんです。

 2月も、もうすぐ折り返しの時期を迎えます。大手の不動産屋さんの、店長クラスの人達としゃべっていると、やはり今年の年明けの動きは、少しおかしいみたいですね。2000万円~3000万円の動きは、すごく活発化してるみたいなのですが、阪急甲陽線の主力商品の5000万円~7000万円の動きが、非常に鈍いみたいです。ここ最近の土地価格の上昇が需要の減退を生んでいるのでしょうね。夙川の番長ことM所長は、ピークは一ヶ月遅れの、4月か5月やとおっしゃってました。さすが番長!あてにせんと期待してまっせ!ピークが来る前に、転勤にならない事を、お祈り申し上げます。

 物件情報!広告にも載せましたが、コボリマンション夙川老松台。専有面積57,75㎡、価格は800万円。眺望良好で、室内は綺麗にお使いです。居住中のため、予約を入れていただいたら、ご案内させていただきます。よろしくざんす。

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2007年2月10日 (土)

サービスとフィー

 おはよーでござんす。3、3連休の始まり、始まり~!!頼むで~、一杯来てね~!今週は、広告10万部も入れちゃったから、来てくれなきゃ、泣くぞ~!!というわけで、ポチット↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 サービスとフィーについて、考えます。最近、早く帰れた日は、テレビ大阪のワールドビジネスサテライトをよく見るのですが、この前、リフォーム業に関する面白い特集を組んでました。

 リフォームといえば、@@@とか***みたいな、悪質なリフォーム屋さんがはびこり、社会問題化したのは、記憶に新しいと思います。実際、僕の知ってる悪質なリフォーム屋さんなんか、利益率50%~100%のせなんて、ざらでしたからね。

 その後は、やはり反社会的な組織ということで、大分、淘汰されてきたとは思うのですが、次に、出てきたのが、リノベーションやリモデルといった、新しいイメージで売り出す、リフォーム業ですね。インテリアデザイナーや建築デザイナーを起用することにより、斬新なリフォームを提供するということで、最近、凄くにぎわっています。ただ、どこかやはり、お金の面で不安要素があるんですよね。高い、安いという問題よりも、適正かどうかが気になるんです。

 ワールドビジネスサテライトで特集していた、リフォーム屋さんは、全部、原価表示。メーカーの定価を提示し、さらに、仕切りの値段を提示、その上で、フィーを16%~25%の範囲で頂くというスタイルをとっていて、小さな町の工務店さんだったのが、インターネットを使って、物凄い受注をとられてるみたいです。

 お客さんの立場で考えてみれば、いくら希望通りのリフォームが出来たとしても、その価格が適正がどうか、非常に気になるところだと思います。特に、関西人の気質はそこのところが大事ですよね。

 だから、「原価はこれだけかかって、その分の仕事のフィーはこれだけ頂きます。」と言えば、「よっしゃ、ありがとう!」になるんですよね。

 これは、何も、リフォームに限らず、不動産業で言えば、新築分譲や建築条件付土地にも、当てはまってくると思います。今や、インターネットを開ければ、すぐに材料メーカーのホームページが見つかり、定価が掲載されていて、下手したら、仕切値まで書いてあるものまであります。この前の、当社のお客様なんて、「このメーカーの、品番@番の、このクロスを使ってください。」とおっしゃるお客様がおられたぐらいですから、一昔前では、考えられないくらいに、情報が簡単に手に入ります。

 だからこそ、フィーを頂くのを恥とは思わずに、正直に、正々堂々と、「これだけ手間賃を頂きます。」と言えばいいのでしょうね。

 不動産ドットコムの場合は、(物件価格×3%+6万円)×1.05 きっちり頂きます。許さん!

 物件情報!苦楽園2番町にて、土地分譲のお知らせです。土地約140坪、眺望抜群、価格は4980万円を想定しています。興味のある方は、のりぞーまで。

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2007年2月 9日 (金)

う~ん、複雑・・・

 おはよーでござんす。信じられないくらいの、陽気が続いていますが、2月末ぐらいには、強烈に冷え込むんでしょうね。ここ最近の、温暖化異常気象は生態系にも影響を与えそうで、何が起こるかわからない世の中になってきましたね。

 う~ん、すんごい複雑なのですが、昨日のコメントで記事依頼がきましたので、書いてみたいと思います。

~コメントの内容~

営業、特に訪問販売の営業の方法やトレーニングについて書いて下さい。

どうすれば売れる営業に成れるか知りたいです。

よろしくお願いします。

 とのことなのですが、セールスの方法論やトレーニング方法は、たくさんの書籍や映像が出ていますので、そちらにおまかせするとして、逆の視点で考えたいと思います。そもそも、売れる方法や売れる営業マンになりたいという思いは、自己中心的な考えで、営業の極意は相手の立場に立つという、相手中心主義にこそあると思います。

 つまり、自分だったら、こんな営業マンがいたら、嫌だな~と考えればいいのです。のりぞーがお客さんだったら、こんな営業マンは嫌だと思うモノを列記しておきます。

①見た目が汚い、だらしない。

②暗い、おもしろくない。

③話の要領を得ない。

④自信がなさそう。

⑤数字に弱い。

⑥態度が横柄。

⑦やたらと卑屈な態度。

⑧マメさがない。

⑨連絡ごとや約束事を忘れたり、遅れたりする。

 などなどですかね~。後は、自分だったら嫌だな~と思う人や、行動の逆をすれば良いだけです。まぁ、当たり前のことを、当たり前にするということですね。

 物件情報!今週末は、裏面に価格変更や新規物件が一杯ですよ。表面も合わせて、ドシドシご来場下さいね。↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

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2007年2月 8日 (木)

軌道を外れた乗組員

 おはよーでござんす。しかし、ビックリしますね~。大人用のオムツをつけて、1600Kmの追跡劇ですか。東京~大阪間往復で約1000Kmやから、行って、帰って、行ってですよ。さすが、スペースシャトルの乗組員に合格しただけはありますね、タフざんす。スペースシャトルだけに、軌道を外れた乗組員・・・。おあとがよろしいようで。

 しかし、女性の常軌を逸脱した執念深さには、つくづく感心させられる時があります。

 のりぞーの前職になる、訪問販売の仕事では、男性でさえハードすぎて逃げ出したり、ノイローゼになったりする人が多かったのに、表彰式の全国トップ10には、数多くの女性の営業マンが、男性人を抑えて、上位に入ってましたから・・・。つくづく、すごいな~と、感心してました。

 のりぞーを始め、男性人の多くは、結構、諦めが早いんじゃないかな~。「まぁ、もうええわ~。」見たいな事が、多いですからね。あんまり、男性とか女性とか書いてたら、どこぞの某大臣みたいに、叩かれそうやから、この辺にしときます。

 物件情報!以前、書き込んだ眺望用豪邸地、仕入れ決定しました。雰囲気は抜群ですよ。土地約150坪、価格は1億前後になるのではないかと。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年2月 6日 (火)

ユニオン結成!?

 おはよーでござんす。2月にもなると、目の回るような忙しさで、てんてこマイになってしまいます。毎日のように、契約書・重説を作成していますと(なんちゃって;^O^;)ふと、背筋の寒い思いをしちゃいます。

 最近の裁判を見ていて、思うのですが、地裁の判決と高裁の判決と最高裁の判決が、なんであんなに、クルクルひっくり返るねん!!!原告側敗訴→原告側上告→原告側勝訴→被告側上告→原告側敗訴って、アホか!?

 同じ法律に基づいて裁かれている裁判所が、裁判官の解釈の違いで、こんなにも変わるものなのか?理解に苦しみます。

 不動産の場合、宅建業法、建築基準法、民法、消費者契約法その他関係法規てんこ盛りの上に、条例がのっかるもんやから、グッチャグチャです。多分、弁護士さんでも、すべての不動産にかかわる法律を網羅することは不可能に近いでしょうね。だって、判例がクルクル変わるんやから・・・。

 人生における、最高金額の買物をするわけですから、水先案内人はそれだけ、精通しておかなければいけないのは、重々承知です。のりぞーは、自称法律マニアですから、結構詳しいほうだと思います。それでも、一つ一つ顔の変わる、不動産を法律的に完璧に網羅するのは至難の業ですね。

 大手不動産会社はFRKという、契約書・重説のトラブルを防ぐ為の独自組織を作り上げています。どちらかというと、顧客を守るというよりも、組織防衛の為の組織色が強そうですね。

 町の不動産屋さんも、ほとんどの会社が全宅連か全日本に所属しており、組織防衛を図ろうとしているのですが、いかんせん、現実の世の中の流れの方が速すぎて、ついていけてないのが現状のような気がします。どちらかというと、各会社の力量任せみたいなところがありますね。

 というわけで、もっと専門色の強い、ユニオンみたいなものを作ったら、面白いのにな~と思うのですが・・・。会員さんから、月会費を集め、専門のスタッフを置き、保険をかけ、トラブルや問題点の貯蔵をする図書館を作る。数学みたいに、完璧な答えが無いわけですから、過去の集積と判例で対応するような組織。ニーズがあると思うんやけどな~。賛同するならメール頂戴!!

 物件情報!今津曙町で、新築分譲の予定です。最近、お気に入りの創意工夫シリーズです。土地約13坪、価格は3000万円前後かな!?興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2007年2月 5日 (月)

情報分析

 おはよーでござんす、でござんす。最近、うちの嫁はんともしゃべるのですが、柳沢発言!!どう考えても、どう取り繕っても、多分、本気で思ってないと、あ~いう発言は出てこないでしょうね。のりぞーも結構、亭主関白のつもりやけど、女性の人を「産む機械」なんて思った事はないぞー。どちらかというと、「産む為の行為」の方に、興味があるのですが・・・。

 ハイ!ハイ!ハイ!!クレームは受け付けませんよ!朝からセクハラだって!?おやじギャグ!?おやじですいまソンm(゜ー゜)m

 新春の不動産市況を冷静に分析したいと思います。やはり、4月の転勤シーズンをにらんで、僕の友達の大手仲介業者さんのところには、査定依頼が殺到しているみたいです。1週間で20件ぐらいエンドさんからの査定依頼が来ているみたいですね。(うらやまし~。うちには来んぞ~!ネットとカラー広告してあげるから、うちにも来なさい!)

 で、査定をしに行くらしいのですが、売主さんの希望額が査定額の1.5倍~2倍くらいの値段になるらしいです。やはり、売主さんも、ここ最近の不動産価格の上昇をよく知っていて、更なる強気の値段をおっしゃるみたいですね。で、その友達は、値段が高すぎると、アホらしくて、販売を受けてこないみたいなのですが、中には、売り物件が欲しくて、売主さんの言いなりで販売価格を受けてくる業者さんもあるみたいです。

 でもね、やはり相場というものは、需要と供給のバランスで成り立っているので、ここに来て、ようやく甲陽線にも、需要の減退が見受けられます。西宮で言えば、最初に、甲子園界隈がとまって、甲東園に広がり、ようやく夙川・苦楽園界隈も止まったということでしょうか。

 中・長期的な展望で考えると、ここ最近の株価、円安、それと、大手デベロッパーの2・3年後の新築マンションの仕込みなどなどで、購買層の意欲復活まちといったところでしょうね。

 まぁ、のりぞーの所は、仲介屋さんなので、上がっても、下がってもどっちでもいいざんす。

 物件情報!阪急夙川駅徒歩7分、JRさくら夙川駅徒歩5分。土地約44坪、価格6300万円。大手ハウスメーカー建築条件付土地です。阪急神戸線より、北側ですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2007年2月 4日 (日)

リノベーション

 おはよーでござんす。軽いめまいと、吐き気が辛い37才ざんす。そろそろ、年のこと考えて飲まないと、やばいっすね~。ちょっとでも、気を許すと、胃からエイリアンがウキャーって出てきそうです。キャベツー飲まなきゃ。

 のりぞーは最近、毎週、土日になると、同業他社さんの現場に勉強を兼ねて、遊びに行きます。お客様の動向や、同業他社さんの物件資料などを勉強しに行くのですが、昨日は、のりぞーの高校の先輩であられる、アーバ@のK嬢様のところに行って参りました。

 苦楽園アー@ンという中古マンションの販売なのですが、フル改装、リノベーションマンションでした。結構、築年数のたってるマンションなのですが、さすが改装費1000万円をかけただけに、恐ろしく変貌を遂げてました。めっさ、カッコいい!!

 マンションの場合、戸建と違って、古くなればなるほど、売買事例が増えるため、相場というものが確立されてしまします。そこに、リノベーションという付加価値を加えることにより、相場から乖離した販売価格を演出するのですが、これからの新しい販売戦略の手法の一つとして、市場を作りそうですね。

 そのためには、金融機関の担保評価の見直しや、エンドお客様方の認知度等々、道のりは険しいでしょうが、これが成功すれば、エンドのお客様の販売方法まで変わっていくかもしれませんね。

 まぁ、あまりにも改装費にお金をかけすぎて、リノベーションがリノベー損にならんことをお祈り申し上げます。おあとがよろしいようで。

「おーい、山田君~、座布団一枚~。」

 物件情報!最近、中古マンションが飛ぶように売れているみたいです。というわけで、のりぞーも中古マンションのネタを一つと行きたいところなんですが、まったくわからん!!大滝秀治風に「わからん!!」

 というわけで~、新築情報。芦屋市@@町。土地+建物で1980万円を考えております。なに~!!というお値段なんですが、マンション感覚で戸建を考えていただければと思う所存です。

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2007年2月 3日 (土)

アカデミー賞ノミネート作品

 2007年度、アカデミー賞ノミネート作品、「ドットコムへ行こう!」

#シーン28 (朝目覚めて)

母親;「ね~、あなた~!起きてよ~!せっかくの休みなんだから!」

父親;「う~ん、疲れてるんだよ~。もう少し、寝させてくれよ!」

母親;「いい加減にしてよ!実家に帰ります!」

父親;「悪かったって。でもさ、外は鳥インフルエンザが蔓延してるから、子供によくないだろ~。」

母親;「それも、そうね~・・・。」

父親;「そうだな~、外は寒いし、買物に行っても人ごみが凄いし、不動産でも見に行くか!」

母親;「えっ!本当~!私、そろそろ一戸建てのお家が欲しかったのよ!」

父親;「でもな~、タケシ(子供)が、嫌がるだろうな~。」

タケシ;「僕なら、かまわないよ!」

父親;「なんだ、タケシ・・・。聞いていたのか。盗み聞きはよくないぞ!」

タケシ;「エヘへッ!」

母親;「じゃ~、早速、チラシを見ないとね!」

タケシ;「チラシなんて古いよ~、お母さん。本当にいい物件を探したいんなら、不動産ドットコムだよ!」

父親・母親;「・・・不動産ドットコム・・・・。」

タケシ;「うん!不動産ドットコムだよ!最新の物件が多いし、地域密着に徹していて、ドットコムにしかないオリジナル物件も多数あるんだよ!それに、営業のお兄さんやお姉さんも優しいし・・・。でもね、何よりも、あそこが凄いのは、社長さんが偉大なんだよね~!」

父親;「お前、いつのまに・・・。っていうか、お前、不動産ドットコムに行ったことがあるのか?」

タケシ;「うんん、行ったことはないけど、子供にはわかるんだよ!子供は正直だから・・・。」

母親;「そうね~。タケシが言うんだから、間違いないね!」

#シーン85 (現地案内中)

母親;「素敵ね~。このリビングなんて、凄い開放感よ!」

父親;「そうだな!」

タケシ;「僕は、この部屋がお気に入りさ!」

母親;「あなた~、これに決めましょうよ!」

父親;「そうだな!これに決めよう!」

のりぞー;「毎度、おおきに(^π^)」

      ----END----

 監督:       のりぞー

 プロヂューサー: のりぞー

 企画:       のりぞー

 協力業者:    不動産ドットコム

 カミング スーン  ↓

 http://www.fudosancom.jp/weekly.html

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2007年2月 2日 (金)

人財

 おはよーでござんす。朝起きて、みのもんたの朝ズバを見てたら、六麓荘の特集やってましたね~。目が覚めちゃいました。芦屋の老舗A不動産のF社長が、すっごいお洒落をして、4億1000万円の土地を紹介してました。すげ~!!「気になるお値段のほうですけど、4億1000万円ですのよ、オホホホホホホホホ」って・・・・、芦屋はすんごいざんす。

 ここ最近の景気の上昇をうけて、大手企業、中小企業とも、人材確保にやっきになっております。就職率も向上し、ようやく氷河期がすぎたんでしょうね。

 どこの会社も、「当社は、人材、人が全てです!」と謳うのですが、はてさて、どこまで真剣にそのことを考えてる企業があることやら・・・。

 人間の三大欲求は、「性欲」「食欲」「睡眠欲」の三つになります。これら、三大欲求に共通して言えることが、「種子保存の本能」に直結しているということです。

 のりぞーはよく考えるのですが、「人間は、何のために働き、何のために生かされてるのか?」 今年の正月に、実家に帰って、親父に同じ質問をぶつけてみたのですが、明快な答えは返ってきませんでした。ただ、本能として、人間に備わってる、「種子保存」という項目があるのなら、それに従うのもありかなと。

 種子保存という本能に従うとするのならば、人材に対する考え方もおのずと決まってきます。つまり、「伝える」「育てる」ということが大事なんですよね。親が我が子を愛情こめて育てるように、会社が社員を育てる。やがて、その社員も役がつき、また新しく入った子に伝えていく。これが、正しい、組織のありかたなんでしょうね。

 以前、勤めていた会社では、「人材」のことを「人財」と教えてもらいました。まぁ、恐ろしいくらいに育成システムが完成されていた会社だったんですけどね。ドットコムも人財が集まる会社にしたいものですね。

 物件情報!阪急苦楽園口徒歩圏内。8分~10分圏内かな?二区画分譲がでます。ほやほやですよ。土地は約30坪クラス。価格は未定ですが、ウソーっていう価格になるんちゃウかな?詳細がわかり次第、ここにUPします。

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2007年2月 1日 (木)

ナビールコート豊楽町とマンション

 おはよーでござんす。のりぞーは、昨日、水曜日の定休日にもかかわらず、休日出勤をしてました。するとですね~、神様は見ていてくれているのか、問い合わせのお電話が2本もなっちゃったんですよね。しかも、2本ともナビールコート豊楽町に関するお問い合わせでした。

 以前にも書き込みましたが、このブログ機能には、アクセス解析がついていて、検索ワードの上位に、必ずナビールコート豊楽町がでてきます。それだけ、ナビールコート豊楽町に対する関心が強いんでしょうね。

 ということで、定期借地権付テラスハウスについて、書き込みたいと思います。

 通常、マンションの場合、主要構造はRCかSRCになります。色々な諸説があるのですが、RC構造物の寿命は、最近では、50年が定説になりつつあります。一昔前は、100年持つといわれたのですが、国の見解も変わってきているみたいですね。千里ニュータウンなんかは、築後30年で、建替えの危機を迎えた経緯があります。

 マンションが建て始められたのが、昭和40年代ごろですから、実際の建替え問題に直面するのは、これからのことでしょう。千里ニュータウンの場合は、既存構造物が容積上、余裕があったので、建替え時に個数を増やし、その余裕部分の分譲金額で建替え費用を捻出できたという、極めてラッキーなケースだったのですが、僕の知ってる、西宮市のマンションの場合、ほとんどが容積率一杯一杯どころか、あとからできた規制である、斜線制限の強化や、高さ制限の強化、用途変更などで、既存不適格になってるマンションも数多く見受けられます。

 阪神大震災の影響で、建替えを余儀なくされたマンションなんかは、現行の規制にあわせるために、専有面積が減ってしまったという事実もあります。建替えに関する法律がかわり、全住民の4/5の賛成で建て替えが可能になった今、想像してみて下さい。

 現在、築30年や40年のマンションが、一体、どれくらいの値段で市場で流通しているのか?また、実際、築30年や40年のマンションを購入しようとする需要があるのかどうか?

 容積が一杯一杯、もしくは既存不適格のマンションは、建て替え費用を、住んでいる住民さんたちで捻出しなくてはいけません。元気な、30才代、40才代なら、よっしゃ~という気持ちにもなるでしょうが、ちょうど、耐久年数が切れる、40年~50年後って、一体、何歳になってますか?のりぞーの場合、77歳~87歳です。70や80にもなって、建替え費用が必要ですといわれても、年金も払ってもらってるかどうかもわからない時代に、そんなお金があるのかどうか?

 4/5で可決されたから、建替えに反対なら、出て行ってくださいと言われても、老人を迎え入れてくれる、心優しい賃貸オーナーなんているんでしょうか?出て行くに当って、管理組合に権利料をもらって出て行くとして、築後40年、50年のマンションの権利料って、一体なんぼやねん?

 というような、不安が常につきまといます。だから、ナビールコート豊楽町のような、50年後は出て行かなきゃいけない、定期借地権付都市型テラスハウスが実は賢くなるんですよね。確かに、50年後は出て行かなくちゃなりません。だから、安いんです。定期借地のため、所有権に比べると、のりぞーの感覚でも、約2000万円相当安いです。(新築比較したら)

 2000万円は、住宅ローンに換算すると、もっとすごくなりますよ。単純に3000万円を3%で35年ローンするのと、5000万円を3%で35年ローンするのでは、総支払額に約3200万円もの差額が発生します。

 約3200万円も差額がでるのなら、ナビールに住んどいて、50年後に、3000万円でまた、築浅マンションを買えば、いくらなんでも、次は先に死ねるでしょう。(^π^)

 というわけで、現在、103号室がラストの一室となっております。大手ゼネコンが建設した都市型タウンハウス、「ナビールコート豊楽町」最後の一邸は、もうグツグツ言うとりますよ。

 ん!?広告打つのがもったいないから、ブログで力説してるんやろって?ハイ!そこ!深読みしな~い、深読みしな~い。よろしくです!

 

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