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2007年2月17日 (土)

履行の着手

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 今日は、履行の着手について、お話したいと思います。まず、不動産の取引の場合、売買契約の成立を前提として、売主・買主間で「手付金」なるものを渡します。ここで、誤解が多いのが、厳密に言うと、手付金とは、売買金額の一部ではないのです。また、慣例では、買主から売主へ手付金を払う場合が多いのですが、これも法律で決まっているわけではありません。売主から買主に「手付金」を渡しても、法的根拠はまったく同じになります。

 つまり、手付金の本来の意味は、不動産売買契約をより強固にする、証拠金的な性格を持つお金です。

 故に、本来なら、決済時に、いったん手付金をお返しした後、全額決済するのが、正しい姿なんですね。

 ただ、これをすると、手続きが、煩雑化するので、ほとんどの契約書が「この手付金は、残代金支払の際に売買代金の一部に充当します」という文章がかかれてあるのですね。

 次に、手付け解約と契約違反による解除の違いなのですが、ここら辺があいまいなケースがあり、整理してみます。

 手付け解約とは、読んで字のごとく、手付け放棄又は手付け倍返しによる契約の解除のことなのですが、宅建業者が売主の場合は、手付けの解除日が「相手方が履行に着手するまで」になります。

 はてさて、「相手方が履行に着手するまで」なんて文言は、普段、聞きなれない言葉ですよね。履行の着手とは、いったいどういった状況を言うのかというと、法律的な表現では、「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」となります。

 う~ん、まだ今一わかりにくいですね。そこで、代表的な判例を挙げておきますね。

~売主の契約履行の着手~

①買主の希望に応じておうちの分筆登記を行った時

②買主の希望におうじて建築材料の発注をしたり、建築工事に着工した時

③売買物件の一部を引渡した時

などなどです。では、最近流行のフリープラン等で、買主の希望に応じプラン変更をし、建築確認申請も提出し、確認済み書もでて、それに応じた地盤改良までしてしまった場合は、どうなるんでしょうね?

~次、買主の、契約履行の着手~

①中間金の支払い

②新居入居を前提に付随する契約行為をした時

③新居にあわせた家具の購入など

 *どこでも使えるものだと、判断は分かれるみたい

などなどです。ちなみに、住宅ローンの申込は、履行の着手に該当しないそうです。では、車のローン返済の為に、車を売ってしまった場合なんかはどうなるんでしょうね?店舗付き住宅の3ヶ月前告知で、解約申込をした場合なんかは?

 多分、裁判官の心証で、いろいろ判決が割れる場合もあるんでしょうね。まぁ、無事、決済を迎えるのが一番良いことなんですけどね。

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