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2007年3月11日 (日)

住宅ローン証券化と今後の動向

 おはよーでござんす。まだまだ、さぶいっすね~。春三番が吹き荒れてますよ!今日みたいに、あまりにも寒い日は、会社にこもってネットサーフィンが一番です。今週当社は、広告を入れていないので、このブログを見ている、エンドのお客様方は、あまり他社の物件を見に出歩かないように!!どうしても見に行きたい人は、一度、当社に寄ってから見に行ってください。(^o^)

 住宅金融公庫がフラット35という形で、民間金融機関が融資する住宅ローン債券を買い取り、証券化した後、投資家に販売するようになって、はや3年と半年が経過しました。

 のりぞーも、その間、何人かのお客様でフラット35を取り扱ったのですが、とにかくもう~、メンドクサイの一言でした。審査の時間がメチャクチャ長い上に、住宅金融公庫基準を充たさないといけないために、新築ならまだましなのですが、中古となるとお手上げ状態でした。

 で~、フラット35くらいなら、利用する人も少ないですし、今現在、民間の金融機関の住宅ローンの商品性能も決して負けていないので、どうにでもなるのですが、民間の金融機関の住宅ローンが証券化するようになると話は変わってきます。

 このたび、過熱する不動産投融資を冷やす為に、金融監督庁は、各金融機関に、全融資に対する、不動産融資の枠(比率)の上限を規制するようお達しがおりました。必然的に、不動産関係ばっかりに融資していた金融機関は大慌て、特に、プロ野球チームを所有しているノンバンク系金融機関などは、えらい資金回収振りを発揮しているみたいです。

 今回の金融監督庁のお達しでは、住宅ローンに関しては、不動産融資の対象から外れた為に、ほとんどの銀行系金融機関は難を逃れることができたのですが、そもそも、金融機関にとって、住宅ローンはあまりおいしい商品とはいえません。金利は低いわ、貸し出し期間は長いわ、その間の金利リスクは銀行が引き受けなきゃいけないし、消費者さんのモラル低下から、貸し倒れのリスクも想定以上に上がる事も容易に想像がつきます。

 「ないもん、しゃ~ないやんけ!取れるもんなら、取ってみんかい!!」というような開き直った、債務者相手に、大手の銀行さんが、サラ金まがいの取立てなんて、できっこないですもんね。

 というわけで、遅かれ早かれ、金融機関の住宅ローンの証券化によるオフバランスが加速するような気がします。

 ちょっと、難しい話かも知れないですが、ここからが皆さんにとっても関係のある話なので要注意です。

 フラット35で述べた様に、住宅ローンを証券化するにあたって、公庫基準をクリアーすることが条件になったように、もし、普通の金融機関の住宅ローンが証券化するのなら、それ相応の基準をクリアーすることが絶対条件になってくることでしょう。そうなると、中古市場の流通が混乱することが予想されます。

 「うわ~、のりぞー、いらんこと言ってる!?ゴメンヨ、仲介屋の皆さん!」

 僕の感覚では、既存不適格や再建築不可、違法建築、済書無などの中古戸建てやマンションなんて、半分以上あるんじゃないかな~。

 これらの流通商品に、ある日突然、住宅ローンがつきませんとなったらエライこっちゃになります。

 まぁ、片一方で、国民の財産の侵害の問題があるので、多分、着陸地点は、中古の物件の場合、販売するに当たって、第三者の指定機関のしかるべき検査(耐震性、合法性etc)を受けて、補強及び補修することとなるんでしょうけど、売主さんは、余計な出費ができますね。(^O^)

 まぁ、日本的に、なぁ~なぁ~で、何も変わらない可能性もあるので、答えはわかりません。一つの想定話として、ご参考にしてください!

 物件情報!新物件ですよ!宮西町の新築戸建のご紹介です。土地約58㎡、価格は3500万円前後に落ち着きそうです。JRさくら夙川駅徒歩5分圏内での、この価格はビックリクリクリです。プランが固まり次第ホームページにもUPしますね。早耳の人は、のりぞーまで。

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