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2007年4月15日 (日)

THE 相場観

 おはよーでござんす。桜の花も、ようやく散り、落ち着きを取り戻した感のある苦楽園口でござんす。

 最近、業者さん達との話の中で、「今の不動産は、バブルかどうか?」という話がよくでます。

 のりぞーは、いつも思うのですが、一口に不動産とくくっても、この話は不毛だということです。ここが、落とし穴なんですよね。これだけ、情報伝達方法が発達し、インターネットを通じて世界が瞬時につながる世の中において、いつまでたっても、変わらないのは人間の頭の中です。

 高度情報社会がもたらしたものは、ズバリ言うわよ!「嗜好の細分化」です。例えば、ファッション業界においても、一昔前なら、マスコミで取り上げられたものが、一大ブームになり、猫も杓子もそのブランドを着用するという現象を生みましたが、今や、ネットやショップを通じて、インディーズ系のファッションが乱立し、それぞれがお気に入りのファッションを着用・主張するのが主流になっています。

 食品業界も同様です。田舎のさえないカレー屋さんが、ネット上で、バンバン通販実績を伸ばしています。

 よりニッチに、よりミクロにというのが世の中の流れなんですよね。だから、マクロで一くくりに物事を考え、当てはめても、つじつまが合わない現象が起こっています。不動産も同じで、「不動産全般」で物事を考えても仕方が無いんですよね。

 では、「不動産」を分類してみます。

①リートやファンドなどの巨大資金が収益目的で売買をする不動産

②建売業者さんやハウスメーカーさんなどの事業主さんが、販売差益目的で売買をする不動産

③実需=居住・転居目的で最終エンドさんが売買する不動産

 大まかにわけて、この3つに分類されると思います。このうち、今、新聞やニュース等で大賑わいになってるのが、①です。収益還元法やあらゆる金融商品をつかい、巧みにリスク分散させ、巨大資金で不動産を買いあさるわけですから、商業地を中心にバブルを起こしているようにみえます。

 のりぞーには、彼らのしていること、理論がわからないので、ただ、坪単価だけが一人歩きし、「ふぇ~。」としか、感想を述べられないのですが、彼らには、彼らの理論があることでしょうから、坪単価だけを捕らえると③を中心に商売している人たちは、大火傷をすることになります。

 ②にしても、身近なところで、マンションデベロッパーや大手ハウスメーカーさんが、考えられない坪単価で購入していきます。これも、彼らには、彼らの理論があっての売買なんでしょうね。

 ③の仕事に従事してよく耳にするのが、③業界の人たちが①・②の話を耳にし、③にまで当てはめようとしていることです。ここに、危険な罠が仕組まれているような気がします。多分、②に従事している人も、①に影響されて、売買してしまってるケースもあることでしょう。

 ①と②と③は、同じ不動産でも、全く別のものと捉えないといけないのではないかと。

 ③の中でも、人気のエリアと人気の無いエリアとでは、全く別物です。例えば、夙川のエリアは2・3年前から比べると、ドンドン値段が上がっていますが、同じ、西宮市でも名塩あたりは、まだまだ下落しています。

 また、住居系においても、一種(低層系居住エリア)と二種(中高層系居住エリア)とでは、全く別物と捉えて考えないといけないでしょう。

 でも、意外と、プロの人達でさえ、この違いを考えずに、坪単価だけで踊ってしまってるケースを多々見受けます。

 だから、「今の不動産はバブルなのか?」と話しても、よりミクロな世界で捉えないと意味がないんですよね。

 では、③に従事するのりぞーが、③についてどう感じているのかというと、バブルとは思いません。阪急甲陽線という、よりミクロな範囲で考えると、夙川界隈はすごいピッチで上昇しましたが、(3年前の大底平均@80万円⇒現平均@160万円 上昇率200%)苦楽園の番町街なんかは(3年前大底平均@60万円⇒@90万円 上昇率150%)下げすぎた過去10年を考えると必要以上に上昇したイメージも無いですし、甲陽園目神山町にいたっては、(3年前大底平均@25万円⇒現平均@35万円)地価上昇の恩恵を受けたのか?とさえ思うほどです。

 当社の苦楽園店での登録顧客数が約300名オーバーなことを考えると、③業界の実需の下支えは強いと感じざるをえません。(決定率は聞かないでね(^O^))

 というわけで、今日は日曜日!頑張って、不動産探しをやっていきましょう!!

 物件情報!お友達の大手さんからの情報です。夙川小学校区で建築条件付土地がでました。土地約45坪、整形地で@約120万円です。綺麗に区画されたタウンにありますので、いいかも~。興味のある人は、のりぞーまで。

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