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2007年5月31日 (木)

融資の状況

 おはよーでござんす。本日で、5月もいよいよ終わりを迎えますね~。不動産は結構、季節要因があるみたいで、僕も、今年の7月28日で、不動産業界に入ってきて、丸4年を迎えます。春夏秋冬を4回も繰り返すと、なんとなくですが、お客様の動向というものが、見えてきます。今年の夏は、死ぬほど暑いみたいなので、売買の動きの方は、大丈夫かな~。あと、建売業者さん達にアドバイスです。完成物件には、クーラーを入れておいた方がいいですよ。室内が暑かったら、営業もお客様もフラフラになりますからね!(^O^)昨年の夏場は、甲陽園の東山町で新築の完成内覧会をしていたのですが、汗がダラダラ出て、案内どころではなかったですからね!

 銀行の不動産業者に対する、融資のスタンスがかなり厳しさを増しているみたいです。基本的に、金融機関の不動産融資のスタンスは、1年しばりが通常です。銀行にしてみれば、物件は担保に取れるし、1年という短いスパンでの回収になるので、焦げ付きリスクが少なくなります。だからどの金融機関も、積極的に不動産に融資をするのですが、開発モノや、逃れを使った物件などの場合、近隣説明会の時間なども勘案すると、とてもじゃないですが、1年なんてあっという間に過ぎてしまいます。

 融資の回収が、ズルズルいって、丸2年が過ぎると、「正常先」から「要注意先」に格下げされ、一度、「要注意先」になると、なかなか「正常先」に戻るのは至難の技になります。

 金融機関の中には、絶対にジャンプをさせないところもあり、今後の事業展開の戦略の見直しを強要されるところも多いでしょう。

 ということで、今年の後半からは、金融の引き締め、金利の上昇も伴って、分譲業者さん達にとっては、なかなか厳しい季節がきそうですね。連動するような形で、仲介業者さんも苦しくなることが予想されますね。

 ふぅ~、転職でも考えようかな!?(^π^)v

 あっ!そうそう、藤@@香さんの結婚披露宴おめでとうございました。先生もおめでとうございました。めっちゃテレビに出てましたね~(笑)ちゃんと10チャンネルを見てましたよ!決して、はねるのトビラを見ていたわけではありませんので!え~、決して・・・。

 物件情報!いよいよ、本日よりリリースされます、「グランドメゾン阪神西宮」。阪神西宮駅すぐ近く!積水ハウス㈱分譲の住友建設施工の平成12年築のマンションざんす。専有64,62㎡で、価格は2000万円台前半です。興味のあるひとはのりぞーまで。ではでは。

 

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2007年5月29日 (火)

苦楽園食べ歩き日記

 おはよーでござんす。昨日の夜は、こんど完成内覧会をする予定の、苦楽園四番町の新築分譲の夜景を写真撮影に行ってきました。

 のりぞーさんは、結構、眺望フェチなので、眺望にはうるさいほうです。甲陽園目神山町からの眺望、甲陽園西山町、苦楽園の番町街、高層マンションからの眺望などなど、西宮の北部には色々な眺望があるのですが、NO1眺望は、甲陽園西山町でしょうね。甲陽園西山町から臨む、大阪平野の景色は最高です。

 苦楽園の番町街は、海が絡むと、かなり綺麗な景色になります。今回の新築も海が綺麗に見え、godaiDCMの設計施工ということもあり、かなりの出来栄えになってますよ。完成内覧会のあかつきには、よろしくお願いします。

 久しぶりに、食べ歩き日記にいきたいと思います。

 いまさらながら、「ステーキハウス神楽」。会社の近くにありながら、なかなか川を渡ることがなかったのですが、行ってみて、ビックリ!パフォーマンスも面白いし、料理もおいしいし、GOODでした。少々、お値段がはりますが、誕生日祝いとか、何かの節目にはもってこいのところですね。

 次に、最近できたてのホヤホヤの「芦屋川」。お寿司屋さんなんですけど、ご兄弟でやられてて、雰囲気抜群のお店でした。ネタもおいしいし、食べるスピードにあわせて出してくれるので、GOODです。最後のお会計の時に、ビックリするような値段が出てくるのかなと、ドキドキしていたのですが、思ったより安くて、またまたビックリでした。タバコが吸えないのが、のりぞーには辛いところでしたけどね。

 と、まぁ~、苦楽園界隈は、ドンドン新しいお店が出来てきてますね。また、おいしいお店を見つけたらリポートしますね!

 確実にメタボちゃんになってますが・・・・。

 物件情報!ふ~ん、ふ~ん、ぽくぽくぽくぽくぽくぽくぽく、ち~ん!

 思いつきました。苦楽園1番町に新築分譲の予定だそうです。全4区画。価格は7000万円台中盤だそうです。土地は多分、50坪弱かな?興味のある人は、のりぞーまで。ではでは。

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2007年5月28日 (月)

ん!?雲行きが・・・

 おはよーでござんす。すがすがしい朝ですね。北九州市では、光化学スモッグ注意報がでたとか。頼むで~、中国さん。このまま、中国が高度成長を続けたら、西宮に光化学スモッグが出るのも時間の問題でしょうね。

 さて、話は不動産に戻りますが、大手デベロッパーさん達の間で、なんだか雲行きの怪しい話が横行しているみたいです。

 まぁ、結論から言うと、やりすぎた感があるので、仕方がないことですが、巻き込まれるのは、まっぴら御免なすってていう感じですね。

 以前にも、書き込みましたが、僕の持論では、不動産は3つに分類されますと。一つは、ファンドやリートなどの、不動産を投資と捉えた商品系で、金融監督庁の管理下に置かれ、消費者保護の観点等から、規制が厳しい方向に向かっているみたいです。生保や損保、一時期流行した変額保険や株の投資信託みたいに、説明不足による消費者からのクレームや相談件数がうなぎのぼりに急増しているみたいで、政府及び行政は、対応に本気で乗り出してくることでしょうね。

 次に、事業者系の不動産です。マンションデべや大手分譲業者が、土地から仕入れて、マンションや戸建てに加工をし、それを販売するのですが、ここに来て、不動産とは別要因での大きな誤算が発生しています。それは、「建築資材の高騰」です。全ての原材料になりうる、原油は、比較的1バレル60ドル~70ドルの間で高値安定しているのですが、ガソリン価格の高騰が、全米で止まらないみたいです。金属原料にしても、ここ数年で4倍~5倍の値上がりをしています。というのも、やはり、中国・ロシアの高度経済成長の影響で、建築ラッシュがとまらず、需要増大から、慢性的な値上がり傾向にあるみたいですね。

 ちょっと前のニュースに、釣鐘が盗まれたとか、ガードレールが盗まれたなどの事件が流れましたが、これらは、警察に捕まるリスクに対して、中国に売って儲ける方がお得という証です。

 原油製品や金属原料だけにとどまらず、食料、木材等のありとあらゆる資源が凄いピッチで値上がりしています。

 その結果、デべさんや戸建て業者さんにとって、建築資材が約10%~15%ほど上昇し、事業計画そのものに支障をきたす現象が起こり始めています。10%というと、事業者さん達にとって、利益見込みの大半を削られる形になる可能性が強く、本来であるなら、建築した後に、ファンドに売却したりする予定が、金融機関の償還期間もせまり、土地のみでの売却ラッシュも噂されています。お~恐。

 最後の一般最終エンドさんの実需の方はと言いますと、相変わらず需要の方は旺盛です。通常仲介に出ている物件も少なく、常時品薄感があります。一般の売主さん達もその辺のことをよくご存知で、常に強気な希望販売価格をおっしゃられています。どちらかと言うと、売主業者の物件の方が、比較的、相場に沿った販売価格をしている気さえします。

 ただし、需要の最終エンドの購買マインドは、どちらかと言えば、大衆心理なので、何かのニュースや事件で、一気に冷え込むこと(買い控え等)も考えられ予断を許さない状況には違いないでしょうね。

 まぁ、日本の場合は、金利の上昇という、切っても切れない要因があるので、時間軸が解決してくれることでしょうね。

 何事も、ほどほどにということですね。

 物件情報 !甲陽園目神山町にて土地が出そうですね。あそこのエリアは最低敷地面積が330㎡以上なので、比較的ゆったりした家作りが出来ますよ。お値段の方も、約坪30万円とリーズナブルですが、造成費がくせもんです。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2007年5月27日 (日)

久しぶりに弱気になりやした。

 おはよーでござんす。本日は、大幅二日酔いの為、午後出勤をやっちゃいました。社員の皆さんごめんなちゃい。

 気合と根性のみで、会社運営をしてきましたが、組織が大きくなり、人も増えてくると、なかなか思い通りにならないことも増えていき、自分の選択は正しいのだろうか?間違っていないだろうか?等など、ふと、弱気になる時があります。

 普段ののりぞーは、超強気一辺倒なので、たま~に落ち込むと、ひどい状態になります。昨日がそうでしたね。責任の重さに耐えかね、なにもかも投げ出して、一営業マンに戻りたくなる時がありやんす。営業マンに戻ったら、自分の仕事の範囲のことだけを考えておけばいいので、どんなに楽だろうなと、ついつい考えてしまいます。

 というわけで、昨日は、久しぶりに、煽るようにお酒を飲んじゃいまして、ひどい下痢ピーになっております。

 まっ、でも、これも試練と考え、頑張らないといけないんでしょうね。

 何を書いてるのか、わからんようになっちゃいました。(笑)

 物件情報!新築分譲のお知らせです。西宮市仁川五ケ山町、土地約40坪、延べ床約31.6坪。南向きで5980万円(税込)の販売になります。西宮市最大の戸建て・マンション分譲業者が事業主さんの物件で、ありがたいことに、当社に専任で販売を任せていただきました。詳細は、甲東園出張所のホームページ一面に掲載しますね。よろしくです!

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2007年5月26日 (土)

それでも不動産は動いてる

 おはよーでござんす。天気予報では、雨だったのですが、見事に晴れましたね。本日は、土曜日です。今週の当社は、ハウジング情報という合同チラシの西宮版と神戸版に広告が入っております。

 場所は、甲東園出張所で上甲東園の中古2980万円と門前町の新築3780万円。芦屋東灘出張所で「シーサイドタウン魚崎南」でのお出迎えです。たくさんのご来場をお待ちしてますね。

 「それでも不動産は動いている。」ということで、売り物件がなかなかないとお嘆きのお客様や営業の方が、非常に多いと思われます。

 でもね、よーく考えてみてください。西宮だけでも約800社近くの不動産屋さんが、今日も元気に営業をしています。本当に、売り物件がないのなら、とっくに淘汰されて潰れてることだと思います。

 のりぞーは、たま~に、土曜日とか日曜日の天気の良い日に、ふら~っと、甲陽線界隈を意味も無く、車でグルグルまわります。そうすれば、やっぱり街並みが変わっていることに気付くんですよね。

 「あっ!解体が始まってる!」とか「あっ!開発看板が出てる。」という感じで、この一年だけでも、かなりの数の新築が建ったのではないでしょうか。

 「物件が無い。」と言ってる人は、ず~っと「物件が無い。」と言ってる気がしますね。探し方を工夫すれば、物件は一杯ありますよ!それでも不動産は動いているんですから。

 物件探しにお困りなら、のりぞーの所に来て下さい。きっと、今までみたことのない物件に出会えることでしょうね。

 物件情報!5月26日(土)27日(日)のPM1:00~PM5:00まで、西宮市浜町のサンブロード香枦園東海岸通り806号室(ユニクロの横)で、リフォームしたてのマンションの初オープンハウスを東急リバブル夙川さんで開催されています。南向きの陽当たり良好で、専有面積66.39㎡、ペット飼育可で、敷地内駐車場空有の物件です。8階なので、海を臨む眺望は最高です。ドシドシ見にいってくださいね!ではでは。

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2007年5月25日 (金)

お客様と営業マンの落差

 おはよーでござんす。いや~、よーけ雨がふりやんすね。せっかく、クリーニングから帰ってきたばかりのスーツを着てきたのに、もう、ビショビショざんす。

 お客様とお話していると、時々、耳にするのが、

 「以前に、不動産屋の営業さんから何件か案内されて、しつこくされたことがあります。」

 という、お言葉です。ん~、確かにあるでしょうね。

 まぁ、普通一般的にいくと、まず、来店かオープンハウスに来場した後に、希望の条件を聞かれ、2・3件から多い時には、4・5件くらい案内された後、会社に連れて帰られて、そこから、「いいでしょう!?」「よかったでしょう!?」攻撃をされます。

 何千万から、多い時には、何億円もする買物を、「これいいでしょう!」「もう、なくなりますよ!」「どうされます?」って聞かれても、決められるわけないですよね。完全に、オ@ニー商談です。

 「お客様にとって、不動産は初めての買物ですよ。」という講釈はよく聞くのですが、だからどうするのか?が大事なんですよね。

 取引の流れは?親御さんは?以前は何だったのか?何故売りに出したのか?適正価格なのか?次に売るときは売りやすいのか?次に売るときは何ぼで売れるのか?今は買い時なのか?施工会社はきちんとしているのか?信用できるのか?近所の人で変な人はいないのか?まだ他にも物件があるんじゃないか?交通の便は?地盤の状態は?ローンの支払いは苦しくないか?ローンは通るのか?ローンの金利で有利なところは?不動産屋に騙されていないか?信用できるのか?小学校・中学校の評判は?買物は?病院は?重説は????

 ちょっと買う人の気持ちになっただけで、これだけの???が出てきます。人によっては、多分、もっと色々な???が出てくることでしょうね。

 これらのことがクリアーにされないと、とてもじゃないけど何千万円もする物件なんて、よー決めれんですよ。

 まっ、頑張って営業さんも力をつけないと、お客様に見放されますよね。

 物件情報!銃林寺(ぷっ!変換したら、こんなんでたぞ!)にて、土地がでますよ。建築条件は無し。結構広めの土地なので、興味のある人は、のりぞーまで。場所、金額、面積をお伝えさせてもらいますね。

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2007年5月24日 (木)

防犯の研修会

 おはよーでござんす。昨日は、記録的な猛暑が襲ってたみたいですね。まぁ、僕チンは、山手幹線沿いの「ジャンボ」にいましたから、全然わかりませんでしたけど!っていうか、半袖でいると、冷房が効きすぎて寒かったですばい。

 火曜日に、西宮の不動産屋さんの集まりがあって、「トステム」さんを招いての、防犯研修会がありました。

 僕も知らなかったのですが、にゃんと日本では、2分44秒に一回の割合で、泥棒が入ってるみたいです。しかも、この数字は、表面化されている事件だけの数字ですので、実際は、もっと被害があるみたいです。

 泥棒の手口も、ドンドン進歩しているみたいで、今後の家作り及び、家選びのキーワードの一つとして、「防犯」というものが、クローズアップされるのは間違いないでしょうね。

 商品にも、防犯ガラスや、ガラスアラーム、戸締りが一目でわかる機械、センサーで開く鍵等など、「すげー!」と驚嘆するような商品の実演がてんこ盛りでした。すっかり、トステムのファンになっちゃいました。

 最後におっしゃってたのが、防犯に対する意識が高い割には、実際に、防犯の対策をされてる人の割合が少ないとのことなので、今後は、お客様にも積極的に、薦めてみたいと思います。

 物件情報!阪急門戸厄神駅から徒歩10分以内、平坦地にて、築浅の中古戸建てが発進予定です。延べ床約90㎡オーバーで、価格は3000万円台後半を予定しております。興味のある方は、のりぞーまで。

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2007年5月22日 (火)

民法772条

 おはよーでござんす。最近、体の疲労感が次の日まで残ってしまいがちなのりぞー君です。やっぱり、もう年なんですかね~。そういえば、昔はなかったのに、最近は、よく夜中に目が覚めて、おしっこに行くことが、多くなった気がしますね~。まぁ、おもらししないだけましですかね。トイレにいく夢を見ないようにしないといけないですな。ハッハッハ!

 民法772条(離婚後300日以内に生まれた子を前夫の子とする法律)の「300日規定」の救済措置がはじまり、初日に全国で20組の申し込みがあったみたいです。医師の証明書があれば、実際の父親の子と認める救済措置なのですが、はてさて。

 この法律は、明治時代に出来た法律で、当時の貞操観念と医学の進歩により、時代遅れの法律になったみたいですね。

 親子鑑定の流れとして、従来は、血液型により判定していたのですが、A型の多い日本人では、ナンセンスですね。最近は、医学の進歩により、DNA判定ができるようになり、飛躍的に確率の高い判定が出来るようになったみたいです。

 でもね、この鑑定をする場合は、別れた以前の夫の協力も必要になり、前夫と今夫の両方のDNA鑑定をするのですが、どちらにも似通ってない鑑定結果が出てきたら、どうするんやろうね?

今夫:「お前、俺の他にも・・・・。どういうことだ!」

前夫:「お前がいうな!」

 なんちゃって。v(^O^)v

 ハイハイハイ!軽~く、アメリカンブラックユーモアで、頭の体操をしたあとは、物件情報に行きますか!

 物件情報!最近、苦楽園口駅周辺で、すっごい値段で取引されてるみたいですよ。みなさんもよく見かける、駐車場が@250万とか・・・。銀行か?えっ、あそこが@200万!?みたいな感じです。多分、南越木岩のマンションも@250万以上で出てくるんでしょうね。のりぞーは、@270万は固いとみましたが・・・。すごいこっちゃですよ~。のりぞーは、コツコツ仲介頑張っときます。ではでは。

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2007年5月21日 (月)

共同生活

 おはよーでござんす。すっごい晴れですね~。これだけ晴れると気持ちがいですね。

 昨日は、久しぶりに、夙川大手の店長・所長さん達とご飯&飲みに行ってきました。ちょこちょこっと、夙川周辺の不動産の情報交換をして、そのままネオン街に消えていきましたとさ。

 知ってる人は知ってると思うのですが、不動産ドットコム㈱という会社は、あるグループ会社の一員です。その名も、「THE秘密結社 G大」というグループです。そのグループの中には、当社の他に、G大、Sトコーポレーション、G大 DCMと、4つも会社があるんですよね。

 で~、営業さんはもとより、事務員さん、パートさん、工事の関係者等など、全員含めると、知らない間に約50人ぐらいの組織になっちゃてるんですよね。

 で~、これだけ人数が増えると、当然のように、人間関係が複雑になってきます。派閥であったり、イジメであったり、嫉妬であったり、まぁ~、考えられないくらいの、人間としてのエゴが噴出します。

 で~、なぜ、このようなことが起こるのかというと、それは、人間の動物としての本能の中に、優劣をつける本能があるからなんですよね。たった二人の間にでも、相手より優れているところを見出そうとするのが、人間の本能です。

 で~、何が言いたいのかというと、人間と動物の大きな違いは、人間には理性が備わっているということです。もしも、人間に理性がなくて、本能の赴くままに行動をするようになったら、多分、殺戮の世界が繰り広げられることでしょうね。理性で持って、感情を抑え、冷静な判断をしていかなくてはならないのですよね。

 だから、共同生活をするうえで、大切なことは、相手を思いやる気持ちなんですよね。「こんな言われ方をしたら、相手が傷つくやろうな。」とか「忙しそうやから、手伝ってあげようか。」とか「あいつのことを本当に考えたら、教えたらなあかんな。」とか色々です。

 多分、人が増えれば増えるほど、たくさんの人間のエゴが出てくるんでしょうけど、ちょっと立ち止まって考えてみれば、エゴを出したところで、その人にとって、プラスになることは一つもありません。プラスどころか、マイナスだらけです。

 今後、益々、グループが大きくなる方向に向かっていくのなら、のりぞーは、相手の気持ちを思いやるという布教活動をしていかなくちゃと固く決意するのでした。

 物件情報!上甲東園@丁目にて、大手ハウスメーカーさんの建築条件付土地の登場です。土地約36坪、坪単価130万円ぐらいです。興味のある方は、のりぞーまで。ではでは。

 

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2007年5月20日 (日)

私学受験!?

 おはよーでござんす。今日は、朝から契約が連発したので、更新が大幅に遅れちゃいまして、すいませんでした。

 私ごとで、申し訳ないのですが、最近、ビックリしたことがあったので日記調に書かせていただきます。

 のりぞーには、小学校3年生の娘がいるのですが、にゃんと、いきなり、「私学受験がしたい!」と言い出しまして、たまげてしまいました。

 のりぞーも、小学生の頃に、スパルタ塾なるものに通いまして、中学受験を目指していた時があったのですが、とにかく嫌で嫌で仕方がなかったのを覚えています。学校では教えない、鶴亀算とか流水算とか、時計算とか、アホみたいに勉強していたのを覚えています。ちなみに、中学校に上がって、方程式を勉強した時に、上記の勉強が無意味だったことに腹が立ちましたけどね。

 まぁ~、なんにせよ娘が突然、私学受験を言い出したもんだから、たまげてしまいましたね。あれほど、僕が、「公文か学研に行ったら~。」と言い続けても、「絶対に嫌!」と言って、テニスとピアノの習い事に励んでいたのですが・・・・。

 多分、学校の友達のお兄ちゃんかお姉ちゃんに、私学受験をする子がいて、影響を受けたんでしょうね。今では、「塾にも通う!」と言って、張り切ってはります。

 テレビで、武庫川女子が映ってて、「ふ~ん、これが私学か~。」と独り言をつぶやく姿を見て、応援してあげねばならにゃいなと、思った次第であります。

 しかし、授業料も高いし、入学金も馬鹿にならないでしょうから、社員しばいて、ガツガツ稼がなあかんなと、強く決意したのでした。社員の皆さん!僕の追及が厳しくなったとしたら、それは、僕のせいではなく、娘のせいなのであしからず。

 日記終わり。

 物件情報!なんだか次々に売れていきますね~。商品開発がおっつかないですよ。というわけで、のりぞーは今から業者さんと飯に行って来ますので、また明日!!アディオス!

 

 

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2007年5月19日 (土)

え~、あの人は・・・

 おはよーでござんす。なんとか天気が持ちましたね~。今日は、土曜日です。不動産屋にとって、頑張らねばならんですばいな日ざんす。やるぞー!頑張るぞー!というわけで、各店舗の現地案内会はこちら↓

苦楽園店:http://www.fudosancom.jp/weekly.html

甲東園出張所:http://www.fudosancom.com/weekly.html

芦屋東灘出張所:http://www.fudosancom.co.jp/uozakiminami/index.html

 今日は、たくさん他社の広告も入っているので、当社のも見に来てくださいね!!

 お知らせです。当社のホームページにものってる、サンブロード香枦園の806号室が昨日、リフォーム終了しましたよ。まぁ、普通のリフォームですけどね・・・。海が見渡せる眺望と、いつでもユニクロに買い物にいける利便性!?価格的にも2480万円と、品薄市場ですよ。こちらは、夙川の東急リバブルさんにお問い合わせくださいね!頑張れ、F君!

 え~、最近、なにかとビックリするような事件が多発しています。のりぞーは、ニュースを見るのが好きなので、暇さえあれば、いつもニュースを見るのですが、その際、番組内のインタビューで、同級生や近所の人、職場の上司や部下の人が出てきて、必ずと言っていいほど、その犯人の評判をコメントするシーンが出てきます。

 これは、人事ではありません。のりぞーも、いつ犯人になるかわからないので、テレビのインタビューで知り合いに、どのようにコメントされるのか、シミュレーションしておきました。

証言者A:「え~、あの人は、最近、太ってきてましたね~。まさに、メタボリックですね~。」

ポッ!(´з`;)ヾヾ

証言者B:「え~、最近、行きつけのスロット屋のZOOMが閉店したみたいで、かなり落ち込んでましたよ・・。多分、それが動機ではないかと・・・」

ポッ!(´з`;)ヾヾ ポッ!(´з`;)ヾヾ

証言者C:「え~、よくしゃべる人でしたね~。前歯が無いのに、食べながらしゃべるもんだから、よく食べ物が、歯の間から飛び出してましたよ~。」

ポッ!(´з`;)ヾヾ ポッ!(´з`;)ヾヾ ポッ!(´з`;)ヾヾ

 う~ん、最悪です。まともなコメントが、なかなか出なさそうですね。全国放送で、こんなコメントをされたら、二度と立ち直れないですね。固く、罪は犯さないことを誓うのでした。

 物件情報!わ^-い!!甲陽園目神山町で、中古戸建の査定依頼が入りましたよ。しかし、目神山町は、雰囲気のわりには、なかなか相場が上がらないエリアですね。のりぞーは、大好きな街並なんですけどね。というわけで、本決まりしたら、告知しますね。

 今日も一日、頑張りましょう!!

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2007年5月18日 (金)

タメ口の練習

 おはよーでござんす。恐いですね~、立てこもり!最近、ピストルを使った事件が目だって、うかつに生活の出来ない世の中になってきましたね。治安の良さが日本の良さだったのに、なんだか、段々と悪くなっていってるような気がします。

 初めて当社にご来店やご来場いただいたお客様には、それぞれ担当の営業マンがつくのですが、そこで、どの営業マンも、ニーズのヒアリングなるものを開始します。ところが、大概の営業マンは、上手に話そうとしたり、気に入ってもらおうとして、下心が丸見えになってたり、お互いが人見知りをしていて、妙によそよそしかったりと、なかなか、お客様の本音を引き出すことが出来ていません。

 上記のようにお客様の本音を聞き出せないまま、物件を案内したりすると、ピントの外れた物件を案内していたり、気に入ってもいない物件を無理に売ろうとして、人間性を疑われたり、生理的に嫌われたりと最悪の結果になります。多分、このブログをお読みのお客様の中にも、不動産屋さんに物件を探しに出かけて、嫌な思いをされた方も多数いることでしょう。

 それもこれも、お客様と担当営業マンのコミュニケーションが、きちんと取れていない結果おこる現象なんですよね。

 営業がリラックスして、本当にお客様のことを考えてあげないと、お客様側もなかなか希望の物件にはたどり着けません。でも、いざ、本番になり、お客様を目の前にすると、無意識に、緊張してしまい、型どおりの営業活動をしてしまうんですよね。(^O^)だから、のりぞーは、営業さんたちに、友達が家を探してると思って、普通に、接客しなさいと教えています。

 というわけで、当社では、貴重な朝の時間を使って、「友達と思って、タメ口での聞き込み練習」なるものを練習しています。

~実例~

営業役:「何しに来たん?」

お客役:「何しにって、家を探しに来たに決まってるやん!」

営業役:「それやったら、よそへ、リハ@スへ行けや!」

お客役:「よそって、お前を頼ってきたんやんか。」

営業役:「いやや~。めんどくさいもん。それに、お前に後からゴチャゴチャ言われんの嫌やもん。」

お客役:「そう言わんと、何かないの?」

営業役:「何かって、お前なんぼ持ってんねん?」

お客役:「何ぼって、大体、5000万円ぐらいで探してるけど。」

営業役:「5000万!?アホな、そんなんで家買えるかいな!」

お客役:「アホか!5000万も出したら、家買えるやろ!」

営業役:「そら~、買えんこともないけど、どうせ、駅近とか言うんやろ?」

お客役:「やっぱり、駅に近いところは高いんか?」

営業役:「高いなんてもんちゃうわい。お前の予算では、土地すら難しいで!」

お客役:「ほな、買われへんやん。」

営業役:「そうやな~、ちょっと外れてもええんか?」

お客役:「外れる言うても、山の方とか、坂は嫌やで~。」

営業役:「贅沢言うやっちゃな~、それやったら、駅からは離れるけど、道中が平坦地やったらええんか?」

お客役:「まぁ、俺はええけど・・・」

営業役:「お前は良くても、嫁はんどうやネン?」

お客役:「嫁がなんて言うかな~。」

営業役:「お前、その辺、意思統一しとかな、こっちが手間になってまうやろ。」

お客役:「それもそうやな~・・・」

営業役:「まぁ、ええわ。何個か目ぼしいのあるから、着いてこいや。嫁はんは俺から説明したるわ!」

お客役:「ほんま?助かるわ!じゃ~、手数料の方も頼むデ!」

営業役:「アホか!ビタ一文負けるかい!」

 とまぁ~、こんな感じで、練習しています。要は、本音で話をしないと、その人の本当に求めているものがわからないですし、友達だからこそ、言いにくいことも伝えることができるし、逆に、友達だからこそ、真剣にその人の為に、不動産探しが出来るということですね。

 というわけで、明日、当社は現場待機及びオープンハウスの広告が入りますので、見に行かれたお客様は、営業マン達がガチガチの型どおりの営業をしていたら、リラックスしろとアドバイスしてあげてくださいね。(^O^)

 物件情報!豪華な戸建が出てきそうです。角地、北夙校区、築浅、敷地約100坪、延べ床約84坪オーバー?すげ~!!価格は1,5億くらいかな?本決まりしたら、ホームページにUPしますね。フライング及び興味のあるひとは、のりぞーまで。ではでは。

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2007年5月17日 (木)

育てることの難しさ

 おはよーでござんす。雨もすっかりやんで、晴天が広がってますね。雨上がりの晴れ間は、不純物がなくなってすっごく澄んだ空気になりますね。空気がおいしいと感じられるのは、ありがたいことです。最近は、中国の異様な高度成長のせいで、黄砂やら光化学スモッグやらクラゲやらなんやらと、大量に日本に流れ込んできているので、まさしく、越境物ですな。(`‐´)

 育てることの難しさを教えてくれた事件が、立て続けにおきましたね。一つは、「赤ちゃんポスト」。赤ちゃんしか入れれないポストに、三歳児の子供を父親が入れたみたいで、物議をかもしだしました。三歳児は赤ちゃんか?ということなのですが、警察の発表では、この子のお父さん探しはしないし、立件も見送るみたいです。

 生活苦からの「赤ちゃんポスト」の利用だったことは、容易に想像がつきますが、3歳まで育て上げて、我が子を捨てるという神経を疑ってしまいます。何を考えてんねん!憤りすらかんじますね。そんなことが可能なら、僕もK君を赤ちゃんポストに放り込みたくなりますよ!でも、K君やったら、自力で帰って来そうで、恐いですね。(^O^)

 もう一つは、会津若松の頭部切断事件ですね。こちらは、強烈です。自分の母親の首をのこぎりで切断した後、それを持って、交番に出頭したみたいですが、対応にでた、警察官に同情を覚えます。スポーツバックから、生首が出てきたら、1年ぐらい悪夢にうなされそうですね。

 多分、こちらの事件のキーワードは、少子化が生んだ弊害、「過剰期待」と「過干渉」でしょうね。この高三の男の子は、中学校の1年生のときに、スキーのジャンプで県大会で優勝しており、当時は、明るくて元気な子だったのが、中学2年生の時に、母親にクラブ活動を止めさせられ、その後、進学校に進んだという経緯、その子の中学校からは、名門の会津の高校に進んだのは、その子一人だという事実を考えれば、精神状態が不安定な思春期において、やむなしというような気がします。

 育児放棄にしろ、過干渉にしろ、最近の大人は、両極端にぶれすぎてるような気がします。どちらのケースも、本来の目的である子供のためにという思惑が、いつの間にか、自分の為にに変わっていったのでしょう。それが、生活であったり、体裁であったりしたのではないかと・・・。

 その人を思いやり、深い愛情をこめて、時には厳しく育成をする。人材の募集も同じで、お金をかけて、広告をうって募集しても、その会社に育てることの出来る能力がなかったら、その人がかわいそうです。両極端の事件から、改めて、育成の難しさと、大切さを学んだのでした。

 物件情報!香枦園の方で、マンションが出てきます。約70㎡弱で、S52築、リフォームをして、価格は1300万円前後!?阪神香枦園駅まで歩7分の好立地ですよ。興味のあるひとは、のりぞーまで。ではでは。

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2007年5月15日 (火)

相場というモノ

 おはよーでござんす。最近、スカッと爽やかな天気が続きますね。明日、のりぞーはゴルフなので、明日まで天気が持てば嬉しいのですが・・・。明日は、VS住@林業ですので、コテンパタンにやられてきますわ。(^O^)

 最近、当社では、色々なところから相場観や査定を聞かれる機会が多いです。事業融資の銀行員、住宅ローンの銀行員、同業他社さん、建売業者さん、鑑定事務所、一般の売主さんなどなど、多種多様です。

 まぁ、のりぞーの場合、「愛と友情と気合」で査定するので、即答できるのですが、偉い人達が、それを参考にしているのかと思うと、少々、おかしくなりますね。(^π^)ヾヾ

 のりぞーの以前の職業だった先物取引の時代に、相場というモノの恐さと神秘さと面白さを嫌というほど味わいました。アジアの通貨危機の時に、為替相場が1秒ごとに急ピッチで円高にむかっていったのを驚愕の気持ちで眺めていましたし、また、湾岸戦争の勃発の時には、金の価格がストップ高から一転、ストップ安にむかったのも経験しています。

 つまり、相場とは、ファンダメンタルズから乖離して、市場参加者の思惑で、上に下にと思いっきりぶれることがあり、それは神のみぞ知るものなんですね。

 証券や先物、為替の場合、売りと買いの条件は、ほぼ互角です。ところが、不動産業界に入って気付いたのですが、不動産の場合は、どちらかと言えば、「売り」の方が強いですね。というのも、そもそものスタートが「売り物件」ありきで、商売が始まるからなんでしょうね。その為、不動産の売主さんたちは、強気な人が非常に多いです。

 売主の立場は、1分でも1秒でも早く、1円でも10円でも高く売りたい。買主の立場は、1円でも10円でも安く買いたい。ここに、不動産取引の相場の難しさが潜んでいます。

 前述の通り、売主さんは、相場より弱冠高めの値段で売りに出すことが多いです。そうすると、買主さんも、担当の営業マンも「ちょっと、高いですよね・・・。」と躊躇します。その間、売り側業者さんは、早く売る為に、ネット・チラシ・住宅情報等を駆使し、販売活動をします。

 ちょっと高いので、買い側が躊躇している間に、1カ月も過ぎると、「なんだ。まだ売れないんだ。売れ残ってる物件は嫌だな・・・」と売れ残りのイメージがつき、仮に相場の値段まで値下げしても、売れないことが多々あります。よ~く考えても見てください。買い側にとったら、一生に一回の買い物ですよ。しかも、いままで、買ったことの無いような値段の買い物ですよ。「えいや!!」という清水の舞台から飛び降りるような感覚じゃないと、衝動を使わないと、なかなか決断なんて出来ません。だから、不動産の場合は、相場もしくは、お得観がないと、なかなか売れないんですよね。

 多分、今日もどこかで、売主さん達が売り依頼をされていることだと思います。ちょっとでも、高く売れたらいいなという気持ちは理解できるのですが、結局、手取り・手残りを考えれば、悪いことは言いませんよ、相場で売るのがベストざんす。

 まぁ、あと、売り方の演出次第では、少々、高く売れることもありますけどね・・・。

 物件情報!大社小学校区の多区画現場。1区画約45坪~50坪くらい。もう小規模開発の許可もおりてきて、工事に入るんじゃないかな~。多分、坪140万円までだと思いますが、今なら、良い場所がとれますよ。興味のあるひとは、のりぞーまで連絡ください。ではでは。

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2007年5月14日 (月)

お祭りワッショイ!!

 おはよーでござんす。すごーいですよ!!まさに、お祭りワッショイ!ワッショイ状態に入ってきました。(^O^)

 やっぱり、暖かくなってきて、緑が目に入ると、山の手界隈は一気に賑わってきますね。

 簡単に状況を報告しておくと、シーサイドタウン魚崎南で8組の申し込み、苦楽園四番町Ⅱ新築分譲成約御礼、芦屋市岩園町契約予定、西宮市宮西町商談中、西宮市若松町中古戸建商談中、西宮市菊谷町中古契約予定等など、続々と契約済み、もしくは契約予定になっていっています。

 5月に入って、一気にお客様の動きが、活発化してきている印象ですね。深谷町のファー@トの物件もラスト1件になったみたいで、ようやく需要層が値段になれてきているみたいです。

 これだけ需要層が動くと、慢性的な売り物件不足になりそうですね。まさに、阪神間名物お祭りワッショイ状態になっています。なんとか、新しい商品の開発を頑張らないといけないですね。

 物件情報!「エコビレッジ甲陽園目神山プロジェクト」。開発許可もおりて、いよいよ工事に入りだしました。1区画250坪~300坪の敷地の広さで、合計4区画。予想価格が6000万円前後となっております。ゆったりした敷地と、天下をとったような眺望をご希望される方は、のりぞーまでご連絡くださいね。すごい眺望ですよ!(^O^)v

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2007年5月13日 (日)

仕事の意味

 おはよーでござんす。昨日の「シーサイドタウン魚崎南」は大盛況だったみたいです。3件ほどお申し込みも入り、順調なすべり出しですね。あとは、無事に契約・決済までいく事を願うばっかりですね。

 今日も頑張りまっせ!(^π^)

 ここ最近、社員さん達に改めてしているお話を一つ。

 『なぜ、あなたは働くのですか?』ということです。

 生活の為、お金の為、みんな働いてるからとりあえず、親がうるさいから等などそれぞれに理由はたくさんあると思います。

 では、『なぜ、人間は生を受けて、死ぬのですか?』

 ここまでくると、弱冠、宗教じみてきますね。(^O^)

 仏教の教えに、輪廻転生というものがあります。人間の死後、肉体から区別された霊魂が、再度、別のものに生まれ変わるという教えなのですが、基本的には、仏教では現世を修行の世界と捉えています。

 のりぞーは、仏教徒でもないですし、何かを信仰している宗教も持ってません。いわゆる、「ムシューダ」ですね。ただ、仏教関係の本を読んで、考え方は理解できるし、共感もできるし、なによりも生きることの意味付けで楽になります。

 死んで後まで、「あの人は、まわりに迷惑をかけた人だったなぁ~。」と言われるのと、「本当に惜しい人を亡くしたなぁ~。」と言われるのでは、大きな違いがあるように思えます。

 もし、肉体が死んでも、霊魂として意識が残ってて、過去の自分が生きてきた人生を振り返る時間があったとしたら、あまり後悔の多い人生はおくりたくないですよね。

 つまり、『仕事』の意味とは、人生における、自分の意識を高める為の手段なんだと気付いた時に、「やらされる仕事」から「自らする仕事」に変わったのを覚えています。どんなに生理的・精神的に嫌な仕事でも、試練として楽しむことが出来るようになったのを覚えています。

 『仕事』や『お金』が目的の人生は、多分、死んで霊魂になった時に、虚しく感じるでしょうね。

 というわけで、今日も、誰かの為に『仕事』という手段を通じて頑張ろうと思うのでした。

 物件情報!マンション情報ざんす。コスモ西宮ロイヤルフォルム、中屋町。価格は2000万円台前半です。案内希望のお客様はのりぞーまで。日曜日ですよ!頑張って探しますよ!

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2007年5月12日 (土)

シーサイドタウン魚崎南

 おはよーーーでござんす。キターvv!!本日は、不動産戦闘日の土曜日です。天気も良いし、気分も爽やか!なにか良い事がありそうです。(^O^)

 本日の当社の広告は、不動産ドットコム芦屋東灘出張所開設記念イベント「シーサイドタウン魚崎南」全13区画の現地案内会です。

 気合のフルカラー広告を10万部配布!詳細はこちら↓

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 3人の建築家(藤原設計・河村設計・ユニプラン)の競演で、建物のデザイン性と居住性を競い合う、コンペ形式の新築分譲です。お客様の多様なニーズに答えるようになっています。

 価格帯は、土地+建物で3000万円前半~3000万円中盤。神戸市屈指のベッドタウン東灘区での新築分譲で、この価格は、他に類をみないと思います。

 にゃんと、驚きですが、朝8時すぎに早くも電話があり、予約が入りました。やはり、この価格帯の新築分譲は、お求め安いんでしょうね。

 シーサイドタウン魚崎南専用のホームページはこちら↓

http://www.fudosancom.co.jp/uozakiminami/index.html

 詳しくは、現地スタッフにお聞きくださいね!

 Let us go ! sea side town uozaki minami !

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2007年5月11日 (金)

市況報告

 おはよーでござんす。今日は、メッチャ良い天気ですね。そろそろ当社では、冷房を入れるようにしています。ちょいポチャには、キツイ季節がやってきたということですね。

 阪急甲陽線の市況報告をお知らせいたします。最近は、ちょっと前に比べて、ボンボコボンボコと土地価格が上がるようなこともなくなり、少し落ち着いてきたかな~という感じですね。やはり、居住用地の場合は、どうしても住宅ローンの限度額というグロスのリミッターが付いているため、収益用地みたいなことは起こりにくいですね。

 超人気の町名の中高層エリアで、@150万円~@170万円ぐらい。人気の一種低層で@110万円~@120万円くらいで、ずっと推移しています。

 グロスでいくと、中高層土地30坪つけて新築で5000万円~5500万円というところでしょうか。一種低層45坪の新築で5500万円~6000万円というところでしょうか。

 ひところに比べて、金利の上昇圧力も無くなったみたいですし、今年度のお客様の動きは、「じっくり構えて」がキーワードになりそうな予感です。

 相変わらず、需要の方は旺盛ですので、上値も無ければ下値もない、持合の状態が続きそうですね。

 物件的には、昨年度ほど、新物件が次々に出てくることは予想しにくく、買取業者さんや建売業者さんにとっては、物件確保の厳しい時代に突入しそうですね。

 売りエンドさんと買いエンドさんの仲介が増えそうな気がします。どちらにせよ、仲介業者として、販売用物件の確保が生命線になる一年だと思います。

 頑張って探していきましょう!!

 物件情報!憧れの北夙校区にて仕込みを開始です。うまいこといったら非常に有望な物件に育つでしょうね。仕入が成功したらここで告知しますね。ではでは。

 

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2007年5月10日 (木)

男女逆転?

 おはよーでござんす。ゴールデンウイークも明けまして、いよいよ本日から5月度本格始動です。たっぷり休んだ分だけ、頑張りますよ!

 奈良の布団タタキババーに続いて、またまた、女性のおばちゃんが、近隣に対する嫌がらせで逮捕されてましたね。嫌がらせ対象者の家の前に座り込んで、被害者の男性が家から出てくると、防犯ブザーを鳴らしたり、つばを吐きかけたり、嫌がらせの中傷ビラを廊下に貼り付けたりと、15年間嫌がらせを続けてたみたいです。

 でもね、なぜか元気がいいのは、おばちゃんなんですよね。方や男性のイメージはというと、オタクであったり、ストーカーであったりと弱弱しいイメージがつきまといます。

 う~ん、なんだか邪馬台国の時代に戻った気分になりますね。しかし、ご近所に、上記のようなおばちゃんが住んどったら、不動産価値がさがるやろうね~。半額ぐらいの評価になるかもしれないですね。

 最近、日本から海外にホームステイをする留学生に対する、海外受け入れ先からのクレームが非常に増えてるみたいです。彼らの言い分は、

「お金を払って、ホームステイをするわけだから、こっちはお客様やろ!」

 だそうです。欧米の個の主張が間違った形で流入され、日本古来の集団社会の中の秩序が崩壊しつつあるような気がします。欧米の個の主張の裏側には、「責任」というものがあるのですが、今の日本の場合は、「責任」のない無秩序な権利主張という風潮が広がってるような気がします。

 やっぱり、日本人は、村社会の中での「お互い様」の概念を持たないといけないですよね。

 朝から、気分の悪くなるようなニュースでした。

 物件情報!苦楽園四番町Ⅲの新築分譲がもうすぐ完成しますよ。価格は4480万円。godaiDCM設計施工のオシャレな新築住宅です。内覧希望の方は連絡くださいね。ではでは。

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2007年5月 8日 (火)

43条但し書き道路

 おはよーでござんす。朝っぱらから、レッスンプロ付のゴルフに行って帰ってきましたのりぞーでござんす。

 「頭を固定して~!」  ウキッ!?

 「沈み込むように!」  ウキッウキッ!?

 「ボールから最後まで目を離さないで!」 ウキッ!?

 「軽~く、力まないで!」 ウキッ!?ウキッ!?

 ウッキィィィィイイイイイイイイイイイイイイッーーーーー!!!!!!

 自由にさせてくれ~~~!!俺は自由だ~!人間なんだ~~!

 ふ~、とりあえず落ち着いたので、不動産ネタに参ります。

 新しくお家を建てるためには、建築基準法により、建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していないと、建築確認申請が許可されません。

 道路と一口に言っても、たくさんの種類がありまして、市道や位置指定道路とかは一般的ですよね。ただ、どうしても、いわゆる一般的な道路に面していると、土地の評価そのものが高くなり、総予算的にも厳しくなってきてしまいます。

 雰囲気やロケーションや利便性は同じでも、考え方によっては、割安感がでてくるのが、43条但し書き道路というものがあります。

 これは、本来の建築基準法上の道路とは違うのですが、各市町村の建築指導課にて、現地調査の結果、消防上・安全上問題が無いことが確認され、かつ空地認定幅が、最低1.5m以上あれば、但し書きの道路として認定してくれます。

 住宅ローンに関しても、JAなど、一部の金融機関では住宅ローンの取扱いを行わないところもありますが、ほとんどの金融機関で住宅ローンの取扱いをしてくれますので、全く問題がないです。

 現実問題として、車が入れないとかのデメリットがあったりしますが、マンションと同じ感覚で、割り切って近郊の駐車場を借りれば良しですし、なによりも総予算を抑えて、駅近等の利便性の高い場所で戸建てを購入できるというメリットは捨てがたいものです。

 近隣同意や上下水ガス等の掘削同意が必要になってきますが、不動産屋さんがやってくれるので心配はいりません。

 まともに購入してたら、なんぼお金があっても足らないので、家のローンだけに追われまくられるよりも、旅行やレジャー、子育てにお金を使いたい人なんかは、意識して、こういう物件を探してみるのも一つの手でしょうね。

 ん!?近々、そういう物件を販売する為の布石じゃないかって?勘ぐりすぎ勘ぐりすぎ!その時は、またお知らせしますね。

 物件情報!阪急夙川シリーズです。W町。中古戸建て、価格は5前後。興味のある人は、のりぞーまで。駅近いですよ!

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2007年5月 7日 (月)

更新が遅れます!

 明日なんですけど、有馬の方まで、芝刈り?に行ってきますので、更新は夕方になります!すいません。(^O^)

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お休みがあけましたYO

 おはよーでござんす。いや~、長いお休みが明けました。いよいよ、本日から5月商戦の始まりです。気合入れて頑張っていきますね!

 お休み中にもかかわらず、案内希望のお客様がたくさんいたみたいで、営業さんは大変だったみたいです。苦楽園四番町Ⅱ新築分譲や宮西町新築分譲など、続々と商談も入ってきています。嬉しいことですね~。

 あっ!そうそう、不動産ドットコム㈱芦屋東灘出張所のホームページが出来ましたので、そちらの方も宜しくです。ポチットな↓

http://www.fudosancom.co.jp/

 メインの「シーサイドタウン魚崎南」は、専用のホームページも作成し、今週末には10万部カラー広告を打ち込む予定です。そちらの方もお願いしますね。

 明日からは、物件情報もガンガン入れていきますので、今後共、よろしくおねがいしますね。ではでは。

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