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2007年6月30日 (土)

住宅ローンの金利上昇

 おはよーでござんす。キターvv本日は、不動産戦闘日!土曜日ざんす。当社も、今週は広告を入れております。

こちら↓

http://www.fudosancom.com/weekly.html

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 営業所が増えると、広告費も倍々ゲームになるから、しゃれにならんですね。(´з`) 「3店舗のどこかには来て~!」『西宮の中心で、来客をさけぶ』 略して、「西中」ですな。

 7月度から、10年ものの住宅ローン金利が上昇するとか。上昇幅は、0.1%~0.25%と、11年ぶりの高水準になるみたいですよ。しかし、10年間固定して、一体、どんなメリットがあるんやろ?のりぞーは、変動金利信者なので、ようわからんです。やっぱり、住宅ローンは、優遇金利合戦の低金利変動を使って、繰上げ返済をするのが、一番良いと思うんですけどね。

 あれだけ護送船団方式だった、金融機関も、そろそろ各行独自色が出てきています。住宅ローンも色々研究するだけで、総支払い額で、すごい差額が出てくると思われますので、勉強は大事ですね。

 物件情報!本日、初広告の物件です。門前町の中古戸建て。現在、リフォーム中で、もうすぐ綺麗に生まれ変わります。平成15年築の築浅で、場所は門前町。角地、延床87.07㎡の4LDK.かなり、待機組と新規問い合わせがありますので、早くした方がいいですね。では、不動産な土曜日を満喫してください。

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2007年6月29日 (金)

どこまでもストイックに!

 おはよーでござんす。本日は、哲学的なことを考えようっと。

 題して、「どこまでもストイックに!」

 文明・文化の発展は、人間の欲望を実現してきたことにより発展してきたと思います。

 その昔、日本人は、天下の台所・大阪と江戸・東京を何日間かかけて、歩いて行き来してました。「もっと、楽に時間を短縮して、行き来できるようになれば良いのにな。」という思いが、電車・飛行機の科学技術を発展させました。

 その昔、洗濯は、川で洗濯板を使って洗ってました。「もっと楽に、洗濯できるようになったらいいのにな。」ということで、ボタン一つ押せば、勝手に洗ってくれる自動洗濯機が発明されました。

 その昔、冷めた料理は、もう一度火を通して、または、帰宅する人の時間に合わせて料理を作ってました。「もっと楽に、料理を温めることが出来たら良いのにな。」ということで、電子レンジが発明されました。

 その昔、伝票整理や管理は、手書きの台帳で管理してました。「もっと楽に正確に管理することが出来たら良いのにな。」ということで、パソコンが作られました。

 多分、身の回りにある、ありとあらゆる機器(エアコン、テレビ、自動車、バイク、床暖、システムキッチンetc)は、人間が楽をしたいという欲望から生まれてきたモノだと思います。

 その結果、どうなったかというと、賛否両論でしょう。楽をすれば、もっと楽を求めるのが人間です。手を抜くことを覚え、もっと楽を求め、汗をかくことをおざなりにします。

 行き着く先は、SF映画に出てくる、宇宙人じゃないかな~。手足がヒョロ・ヒョロで、頭だけが異常に大きく、動きがすごく緩慢です。感情的で、すぐに攻撃を仕掛けてきます。多分、脚本家や監督も、人間の文明・文化が行き着く先を宇宙人という形で形容しているんだと思います。ここらで、そろそろストイックな生き方に戻らないと、本当にETになっちゃいそうですね。多分、宇宙人には、一生懸命やった結果、汗をかいてやった結果の達成感・充実感なんて全然ないでしょうからね。

 物件情報!染殿町の新築分譲のプランが完成しましたよ。阪神西宮駅から、徒歩6分の好立地。三方角地で、周りが道路の為、空間が広がります。3SLDKで、お値段が3380万円(税込み)と非常にリーズナブルです。興味のある方は、のりぞーまで。

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2007年6月28日 (木)

激戦区 北口

 おはよーでござんす。今更ながら、プレステ2の「龍が如く」にはまっちゃてる、のりぞーです。主人公、元東条会堂島組系風間組の舎弟頭「桐生一馬」を操り、新宿の歌舞伎町みたいな街で、シナリオをクリアーしていくゲームなんですけど、面白すぎ!(^з^) 街の不良や、敵対する893さんと、街中で喧嘩するんですけど、この主人公がメッチャ強い。10人ぐらいに囲まれても、必殺コンボでバッタ、バッタとなぎ倒していくんですが、気持ちよすぎて、ついつい、明け方の4時くらいまで、コントローラを握り締めてました。「龍が如く2」もでてるので、クリアーしたら、買いに行こう!さすが、R17指定のゲームは、刺激っクスです。

 西宮北口が超激戦区の様相ですね。昨年に、信託系のM販売が北口に出てきたし、ついこの前に、利バ@ルさんも北口店をオープンされました。北口の雄「♪タラララ~、リハ@ス~♪」さんも、社員数増員の10人体制ですし、日@さんも、14名体制と、住不さんも入れたら、大手だけでも50人近い営業さんが、北口に集結してることになりますね。

 すごいこっちゃですね~。北口で、スーツ着てる人見たら、全員、不動産屋さんに見えちゃいますよ。まぁ、再開発を当て込んでの本社の方針なんでしょうけど、これだけ数が集まると、営業さん一人当たりの効率が落ちるような気がせんでもないですけどね。まあ、買い側お客様にとっては、プラス面が多いことでしょうね。

お客さん:「あっちの不動産屋は、このマンション、@@@@万円まで、値段交渉する言うてたで~。お宅はどうなん!?」

業者:「うちは、更に、@@@@万円まで、値段交渉します!」

お客さん:「それだけなん?他、なんかないの?」

業者:「え~、当社は現在、キャンペーン中でして、今月ご契約のお客様には、全国共通百貨店の商品券をプレゼントさせていただいてます!」

お客さん:「それで!」

業者:「ご当地の名産100選の中から、ご希望の商品が送られてきます。」

お客さん:「ほな、この値段で交渉してみて!」

業者:「わかりました。では、早速、売主さんのほうにご連絡させていただき、お電話させていただきます。」

----数日後----

担当:「すいません。売主さんに断られました。(´д`)」

お客さん:「なんやて~!役立たずやな~!」

 なんてことが、過当競争が起こるとありえるかもね。(^O^)お~恐い、恐い。これは、売り物件査定の時にも起こる現象ですけどね・・・。なんぼ言うても、不動産は相場で決まるということです。

 物件情報!西宮市池田町。JR西宮駅目の前。リフォーム後、1470万円での販売が決定しました。8Fなので、見晴らし最高ですよ。良い子は、来て見てこうてください。アディオス!!

 

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2007年6月26日 (火)

住宅ローンは正直に!

 おはよーでござんす。またまた、変な近隣さんが、迷惑防止条例違反で逮捕されてましたね~。「今にみていろ!呪い殺してやる!フハハハハッハ!」って大きな声でつぶやく独り言って、どうなん?普通、独り言って、聞き取りにくいと思うのですが・・・。

 いや~、でも、ここにも二極化が現れてきましたね。騒音・ラジオボリューム最大・布団叩き・つばかけ系は、女性の高齢で、コツコツごみ収集系は、男性の高齢ですね。なんか、男性陣は暗いっす。のりぞーも、コツコツ@@@を集めているので、ん~、寒いっす。

 何が要因かはわからないですが、ここにきて、購入側お客様の動きが、物凄く活発化してきています。なんでやろ~?毎日のように、お問い合わせも来ますし、土日の来店も通常時よりも増えてるような気が・・。金利の先高観を感じてかな~。それとも、ここ2・3年で急ピッチに上昇した土地価格が下がらずに安定推移しているので、ようやくエンドさんにも馴染んできたからかな~。どちらにせよ、仲介屋にとっては喜ばしいことです。

 住宅ローンについて少し。住宅ローンとは、金融機関が買主様に、住宅取得の為のお金を貸し出すローンです。ところが、最近は、日本人もアメリカンナイズされて、クレジット(信用)社会になっています。ツタヤで会員カードを作っても、クレジット機能がついてきますし、ガソリンカードもETCも、お買い物も、飛行機も、JRもありとあらゆるカードにクレジット機能がついています。

 昔は、サラ金問題と社会問題にまで発展した、消費者金融にさえ、大手金融機関が、モビット・アットローン・キャッシュワン等など直接乗り込んできている始末です。はたまた、全国放送で、レオタード着た姐ちゃんが踊りまくったり(最近みないですね~)、雨の日に竹山が迎えにこられたり、熊田曜子や小野真弓などのイメージキャラクターを使用して、バンバンコマーシャルをしていたりするので、明らかに、昔より、クレジットに対する抵抗感が薄れてきていると思います。

 クレジットとは、信用のことなのですが、彼らは、その信用を、信販系、銀行系、消費者金融系のグループに分かれて、それぞれ相互に情報蓄積と情報交換をおこなっています。何月何日に、@@というカードを使って、@@円の買い物をリボ払いでしたとか、キャッシングをしたという履歴が克明に残ります。また、返済期日を遅延したり、事故を起こしたりすると、それも克明に残ります。5年間は履歴として残ります。決して消えませんよ。

 そこで、住宅ローンです。まず、金融機関は、住宅ローンを審査するにあたって、上記信用情報を調べます。そこで、例えば、常識外の数のカードを持っていたり、消費者金融系のカードを持っていたりすると、いくら返済比率に入っていても、「総合判断」という名目で否決してくる場合があります。また、事前審査の直前に、カードを解約しても、先ほどのように5年間履歴が残るので、あんまり意味がないです。

 まだまだ、キャッシングに対する日本人が持ってるイメージがよくないので、正直に、不動産担当者に告知せずに、そのまま事前審査を出し、後から保証会社が端末を叩いて、ボロボロ履歴が出てきた場合なんかも、銀行は「総合判断」を使って、否決する場合があります。

 では、どうすれば良いのかというと、全部、正直に告知することが最善です。所有カード一覧と、過去の使用状況、遅延の有無理由、など等を一覧にして、事前審査に添付すると、OKになる確率が飛躍的に高まります。なかなか営業さんも聞きにくい分野なので、後から発覚するケースが多いですが、個人審査の履歴も残るので、なるべく一発でOKを貰えるように段取りするのが一番でしょうね。

 以上のように、お金を借りるということは、大変なことなんだと認識して、住宅ローンに取り組んでください。なかには、高額の報酬を貰って、ローンをつける「ローン屋」さんみたいな人もいるみたいですが、どちらにせよ非合法行為でしょうから、あまりお勧めはできませんね。

 頑張って、不動産探しをやっていきましょう!

 物件情報!芦屋の岩園町にて、建築条件の無い土地です。眺望があり、坪単価も87.5万円なので、企画次第で面白そうです。完成宅地なので、すぐに建築に取り組めます。メーカーさんと企画してプレゼンできるようになったら、ホームページにUPしますね。チャオ!

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2007年6月25日 (月)

偽装不動産

 おはよーでござんす。いや~、世の中は、大偽装ブームの真っ最中ですね~。

 耐震偽装、社会保険庁の年金偽装、更には、ミートホープ社の牛肉偽装等など、偽装ラッシュです。朝、8時の「特ダネ」で、司会の小倉さんが、偽装問題で怒ってたけど、小倉さんの頭髪も偽装では・・・・。なんて、一人でうけながら、ブログネタを考えていたのは内緒です。

 というわけで、当社も世の中の流れに遅れまいと、偽装不動産を仕掛けてみようかなっと。

 例えば、獅@ヶ口町や神@町の物件資料を、菊@町や松@丘町に偽装して、坪単価を70万円ぐらいUPして売り出してみるとか・・・。これなんかは、すぐバレそうなので、苦楽園界隈なんかだったら、大阪や神戸などの遠方のお客様なら偽装にひっかかりそうですね。

 もともと苦楽@六番町は、老松町だった歴史があるわけですから、柏@町や剣@町を、「住居表示は、柏@町や剣@町ですけど、地元の人は、苦楽@7番町、苦@園8番町と呼んでますよ!」って言っても、「へ~、そうなんですか~。」って、すぐに信用してくれそうですね。(^O^)

 鷲@寺町に至っては、「ここは、苦@園10番町です。苦楽園は数字が大きくなるに従って、ドンドン高級志向になるんですよ!」って説明したら、すげ~値段で売れるかもしれないですね。(笑)

 ふ~、妄想に疲れたので、これにておしまい!やっぱり、正直が一番ですよ。

 物件情報!甲陽園東山町。藤和甲陽園東山ホームズにて、中古マンション情報です。専有70.47㎡、平成10年築、3LDK。価格は、2000万円台中盤を想定しています。居住中ですので、案内希望の方は、のりぞーまでご連絡ください。バイチャ!

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2007年6月24日 (日)

コツコツした努力

 おはよーでござんす。いや~、雨が降っちゃいましたね。ん~、梅雨っぽくて素敵です。ポッ!(*^O^*)

 よく、同業他社さんの営業さんから、「社長、どうやって物件を創ったり、集めたりしてるんですか?」との質問を受けることがあります。いつもは、適当に答えて流すのですが、当社の社員さん達への戒めの気持ちもこめて書き込みたいと思います。

 まず、やり方を言ったり、書いたり、伝えたりしたところで、100人中99人は無理でしょうね。理由は、簡単で、本当の意味で欲してないからです。例えば、北夙川小校区限定で、総予算6000万円で、南向き希望のお客様がいたとします。100人中99人の営業さんは、「物件がない。」という答えを返すことでしょうね。

 100人中99人の営業さんが、上記のお客様に対してした仕事って何かというと、レインズを叩いて、ヤフー不動産を見て、他社広告を見て、仲介できるかどうか聞いて、仲介できるようなら、その資料をお客様に渡して、「今のところ、ご希望に合う物件はないですね~。」って言うぐらいが関の山じゃ~ないでしょうか?

 でも、これって、お客様の行動と一緒ちゃう?これだけ、ネットが発達し、情報が氾濫すれば、別に、上記の作業をやってもらいに、不動産屋にいく必要ないですよね。一生懸命探した結果が、それですか?

 やり方は無数にあると思います。今、不動産ドットコムのホームページを飾ってる物件たちは、僕が、会社立ち上げ時に、黙々と街を練り歩き、空き地・空き家調査をかけ、地主さん達に交渉につぐ交渉をかけ、やっと売ることに了承してもらった土地を、仲良しの業者さん達に買ってもらい、更に、長いときには1年以上に及ぶ近隣さんとの折衝を重ねた結果、ようやく工事ができ、販売ができるようになった物件達です。はたまた、知り合いの業者さんや、ハウスメーカーさん、設計士さん、弁護士さん、金融関係の人達とご飯を食べに行き、飲みにいき、仲良くしていただいて、やっとの思いでもらった情報を、仕入れ・加工した結果出てきている物件達です。

 誰もが”やろう!”と思いさえすれば出来ることなのですが、ほとんどの人がやらないでしょうね。それは、真に欲してないから。真に探してないから。真剣勝負、一所懸命のふりをしているから。価値観の違いはあるとは思いますが、どうせするなら、ダラダラするより、短時間でした方が、早く気付いた方が楽になると思います。人生を無駄に生きるのは、もったいないですよ。

 今日は、ご立腹中なので、これにておしまい!

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2007年6月23日 (土)

理想のお店づくり

 おはよーでござんす。しまったー!梅雨で雨が降ると思ってたのに、晴れやがった!広告いれてな~い。(´Д`)ノォ~。

 今日の、ホームページを見ていただけましたか?

 こちら↓

http://www.fudosancom.jp/kurakuen5/index.html

 「フォレストタウン苦楽園五番町」でいっ!めっさカッコいい(`v´)ちょっとした、マンション業者のホームページみたいですね~。ヒュー、ヒューでござんす。工事完了が、7月下旬の予定ですので、お楽しみに!!

 「理想のお店づくり」ということで、今朝のミーティングの時に、全社員に、「自分がお店のリーダーとしたら、どういうお店づくりがしたいですか?」と質問したところ、

O野店長:「断然、リ@ウスみたいに、紳士的で雰囲気のあるお店が良い!」

山ちゃん:「レク@スみたいに、お洒落な空間で、お客様がくつろげる空間が良い!」

○ちゃん:「ゆったりしたソファーが置いてあって、上質なおもてなしができるお店が良い!」

ヨンナム氏:「フフフッ!」

 ♯ゴラァァァアアアーーーー!!上等やーーーーー!!じゃ~、なんですか? 雪駄履いて、アイスクリームを食べながら、妊娠6か月みたいな太鼓腹を抱えて、営業さんとお客様の商談中に突然出てきて、訳のわからんことをクッチャべって、満足したらサッサとおらんようになる、のりぞー様がいるようなお店は理想やないとおっしゃるわけですね!?

 わかってないですな~、小僧どもは・・・。人間のお付き合いは、裸と裸でぶつからんとあかんですばい!何が、お洒落や!何が、落ち着きの空間や!ここは、関西圏やで~!豹柄の服着てるおばちゃんのいる町やで~!

 ということで、のりぞーと人間としての裸と裸のお付き合いがしたい、30歳までの女性の方がおられましたら、いつでもメールお待ちしております。(あちゃ~、またやってしもた。セクハラ&おやじギャグのWスペシャルコンボですね。反省・・・・。)

 物件譲歩(入力ミスしたら、こんな面白い変換になった!)物件情報!芦屋市東山町で、新設掘りこみ車庫を2台つけての土地分譲です。建築条件はついていません。値段は安いですよ!坪単価104万円の完成宅地でのお渡しです。土地約43坪、価格4480万円。興味のある人は、のりぞーまで。アディオス!!

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2007年6月22日 (金)

不動産情報回

 おはよーでござんす。いや~、昨日は、凄かったです。不動産情報回という、西宮市の不動産屋さんが、総勢約80名が集まり、大いにおしゃべりして、大いに笑って、大いに飲んで、大いにお金が飛んでいきましたとさ。トホホ・・・。(´д`)

 7月・8月は、不動産屋さんにとっても、お客様にとっても、暑すぎて、例年動きにくい時期だそうです。お盆もありますしね。でも、それを吹っ飛ばすくらいに元気でしたよ!!あれだけ大勢の同業者さんたちが、今日も頑張っているのかと思うと、のりぞーも頑張らなあかんなと、気を引き締めた次第であります。たくさん、情報交換もできましたし、次回も楽しみですね。

 仲介の動きとしては、他社さんのお話を聞いていると、慢性的な物件不足みたいですね。お客様の数は多いみたいなのですが、それに見合うだけの物件が少ないみたいです。ここ最近の、地価の上昇と建材の上昇が、まだまだお客様に認知しきれてないみたいで、もう少し、こなしの時間がかかるかもしれません。ただ、ようやく、延べ床重視のお客様が現れてきているみたいで、一種と二種の違いが、浸透しそうですね。戸建てにおいても、容積重視の考え方が浸透すると仮定すれば、比較的、割安な中高層エリアが今後の狙い目になってくると思われます。割高人気の低層エリアで、無理して建てるのなら、割安中高層へ流れる動きが出てきそうです。

 物件情報!南郷町の新築プランが、この月末にアップされます。土地約31坪、阪急・JRのW夙川駅近アクセス。godaiDCMの設計・施工の新築住宅は、オンリーワンのレアー物件です。パースが完成したら、ホームページにUPしますね。ではでは。

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2007年6月21日 (木)

独立ラッシュ

 おはよーでござんす。梅雨のなかの、中休みということで、昨日、のりぞーはゴルフに行ってまいりました。

 スコアーなんですが、にゃんと、:*:♪(*`З´*)♪:*:106点!!すげ~!!ドンドン上手になってりゅ~。エッへん。このまま、上手になったら、ウッズとまわる日も近そうですな!

 最近、知り合いの営業さんが独立したり、会社を変わったりする話をよく聞きます。

 僕チンも、会社を興したてなので、その苦労が手に取るようにわかります。思ってたよりも、経費がかかるし、広告一つとっても、営業時代には、え~加減にやってたのが、もろ経費がかかってくると、命がけで考えます。こんだけ経費をかけて、もしも、お客様が見に来てくれなかったらと考えただけで、ぞぉっ~としますもんね。

 あと、営業時代と違って、管理されないので、サボろうと思えば、どこまででもサボれます。その反動で、どこまでやったら良いのかわからず、体を酷使しすぎるときもあり、バランス感覚が大変重要ですね。

 でも、新しい流れが出来ることは、業界にとっても、お客様にとっても良い事ですね。

 物件情報!マンション情報です。東灘区甲南町モンラヴィ甲南町。専有50.67㎡、3DK、1986年築のマンションです。サラッとリフォームしての、1300万円くらいかな?興味のある人はのりぞーまで。

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2007年6月19日 (火)

視聴率40%からの引き出物

 おはよーでござんす。なんだか、最近、歯茎が浮くのですが、なんでだろ?やっぱり、ナイ@トールのせいかな~?慣れない薬は飲むもんじゃないですな!

 (vv====vキターv====vv) 

 にゃんと、あの関西圏視聴率40%オーバーの結婚式、F原N香さんと、J内さんの結婚式の引き出物が、宅急便で、不動産ドットコムに届きましたよ。

070619_09480001 これが、テレビで見た、@万円もするバカラグラスですね。

すげ~!!使うのもったいないので、7月一杯まで、当社で契約してくれたお客様だけ、このバカラグラスで、アイスコーヒーを入れさせてもらいます。7月過ぎたら、のりぞーが家に持って帰ります。(`O´)

 次は、丹波屋の「つくだに」!! ん!?? 梅干とちゃうかったか?確か、テレビでは、紀州の「梅干」やったような気がするのですが・・・。

070619_09520001

まぁ、ご飯にかけて食べる分には一緒なので、良しとします。

でも、梅干やったよな~?

 これは、食べ物なので、6月一杯の間に、不動産ドットコムで契約してくれたお客様に、一口あげます。

 すげ~、ドットコムプレゼント2大 大謝恩祭開催中ですな。(^з^)

 ドシドシ、契約にきてね~!!

 物件情報!北山の植物園の近くで、新築分譲があります。バス停にもすごく近いし、眺望もあり、4000万円台前半という価格帯を考えれば、ゆったりとした敷地とあいまって、良かったですよ。車庫も2台あり、お勧めですね。興味のあるひとは、のりぞーまで。

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2007年6月18日 (月)

ダイエット!?

 おはよーでござんす。

 ビリー・ザ・ブードキャンプを買いましたが何か?

 K1サウナスーツを買いましたが何か?

 「ナイシトール」を買いましたが何か?

 いくぞー!!目標、5Kgのダイエット、敢行中です。

 スリムなのりぞーに乞うご期待!!

 物件情報!門前町にて、築浅中古戸建てが発進です。価格は3780万円。現在、リフォーム中です。お披露目は、6月末かな?詳細は、甲東園出張所のホームページにのせますね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年6月17日 (日)

あと一歩

 おはよーでござんす。昨日は、晴天のせいか、苦楽園・甲東園ともに広告は入れてなかったのですが、お客様の出足がよかったですね~。う~ん、暖かくなってきたから、熊の冬眠からの目覚めみたいになってるのかな~。

 「あと一歩」ということで、のりぞーの長~い営業経験からのアドバイスを一つ。

 よく売る営業マンと売れない営業マンの差はどこにあるのか?当然、この御時世、詐欺まがいの営業や強引な営業活動をしても、お客様からの支持は受けません。そういった営業マンは、すぐに2チャンネルにちくられますしね。(^O^)

 不動産の営業の場合、やることは簡単です。「お客様と物件を結びつける。」この作業ひとつで良いのです。メチャ簡単ですよね。でも、よく売れる人と売れない人が出来るのはなぜなのか?ほとんどの営業マンの活動にやってることの差はないと思いますよ。

 電話して、物件資料をFAXして、来店してもらって、物件の案内をして、気に入ったら購入していただく。これの繰り返しが基本で、その行為自体にそんなに大差はないと思います。

 でもね、よく売れてる人は、「あと一歩」をしているんですよね。例えば、現場を案内する前に、綺麗に掃除をしておく。物件資料一つとっても、お客様が後で家に帰って、見直したときに、すぐにイメージしやすいように、写真を添付したり、物件説明を詳細にしたりと段取りをします。現地案内のコンテナにしても、夏場なら、冷房を完備し、冷蔵庫には冷たい飲み物を用意しておく。お客様に不安そうな雰囲気が見て取れたら、その不安箇所を100%取り除く作業をする。

 80%~90%の作業は一緒でも、ほんの「あと一歩」が出来てるか、出来てないかの差なんですよね。いつもいつも、同じ失敗を繰り返すのではなく、更なる一歩が何なのかを常に意識することが大切なんですよね。昨日よりも今日、今日よりも明日、日々、自分が成長することを意識することが、一年後に凄い差となって跳ね返ってくるのです。「千里の道も一歩から」 気付いた日から始めましょう!!

 物件情報!以前、告知した、阪急苦楽園口近郊の超レアー物件が本決まりです。アメリカ領事館のある町名ですね。場所の特定はまだですが、土地約54坪、@150クラスでの販売になりそうです。興味のある方は、のりぞーまで。

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2007年6月16日 (土)

変革の時期到来

 おはよーでござんす。いや~、今日も不動産の広告がたくさん入っていますね~。ほんの数年前までは、不動産のチラシといえば、一色刷りの輪転機を使ったチラシが多かったのですが、最近のチラシは、超豪華絢爛!!新築分譲のマンションと見間違えるくらいの凄いチラシもあります。大体、フルカラー両面刷りで10万枚配布すれば、50万円台の費用がかかるので、入れる方も本気モード全開ですよ!!

 3000万円台の物件をフルカラーで入れてしまったら、仲介手数料を売主から正規手数料100万円貰ったとしても、2週連続で入れたら、チャラパーですもんね。儲からんですよ、仲介業は・・・・。(´_`)

 不動産広告のあり方が、変わってきたように、ネットを使った手数料ダンピングなど、商売そのものの在り方も変革し始めています。今や、チラシ広告よりも、インターネット媒体の方が、圧倒的に集客力を発揮します。一昔前なら、電話攻勢や夜訪などがセールスの常識だったし、お客様側も「熱心に勧めてくれて・・・。」と素晴らしい感性を発揮してくれてましたが、今の時代、夜訪なんてかけようものなら、基地外扱いですもんね。(^O^)だから、ほとんどの営業マンが、パソコンの前に陣取り、ポチポチとメールでやり取りをしてるんじゃないかな~。

 ほとんどのメール客が情報だけを貰って、お礼の返信もしない失礼な集団の中にあって、やっと、やり取りが出来るお客様に当たって、数回メールのやり取りをしていたら、ある日突然、「メール デリバリー エラー」なんてものが出てきた日にゃ~、パソコンごとぶっ潰したくもなりますよ。基本的に、フリーメールのお客様は、返信率が悪いですね。のりぞーなんか、全く違う場所をメールで送ってやろうかなんて気にもなります。沖縄の物件とか、夕張の物件とか・・・。

 どちらにしても、世の中の流れが大きく変わり、それに対応できないところは淘汰されます。不動産ドットコムの生き方としては、超殿様商売を目指そうかな!だってね、手数料をダンピングするような仕事の仕方もしてないし、お金と、時間と、体力と人脈をフル活用して、物件情報を集めているわけですから、メールやFAX一枚で、お気楽に全情報は渡したくないですからね。というわけで、ドットコムのお客様は一度は、来店して、顔を見せないと、情報は渡さないという方針にし~よおっと。それが、僕の仕事のプライドです。怒らんといてね~(^O^)

 物件情報!苦楽園5番町「フォレストタウン苦楽園5番町」がいよいよ、ベールを脱ぎますよ。専用のホームページも近々完成しますし、コンテナの配備、広告、タウンズ等々、ド派手にいきます。敷地約45坪クラスの分譲地が全7区画。工事の方が、7月には終了しますので、そのあたりで、一斉放出を考えています。工事現場を覗いてきましたが、思ったより眺望もとれて、いい感じ!!平均坪単価80万円台後半も魅力の一つでしょう。興味のある方は、タウンパースもできてますので、問い合わせしてくださいね。バイ茶~!

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2007年6月15日 (金)

返済比率

 おはよーでござんす。コム損に続いて、駅前留学も御国から、是正勧告が出ましたね~。消費者センターへのクレーム件数がメチャクチャ多かったみたいで、やはり、世の中の流れを感じさせる出来事ですね。完全に、消費者を馬鹿にした経営方針は淘汰される方向に向かっていることでしょう。ただ、あれだけテレビコマーシャルを流してた、民放にも、責任があるんじゃないかと思うのは僕だけでしょうか?

 今日は、返済比率のお勉強をしたいと思います。広告やインターネットを見て、物件探しをし、さ~気に入った物件が出たとしても、先立つモノがなければ買えません。ほとんどの人が、住宅ローンを使うと思うのですが、でも、実際、自分が一体なんぼまで、借り入れが出来るのかを、知ってる人は意外と少ないです。ネットを開ければ、ローンシミュレーションはあるのですが、返済比率の計算は載ってないですもんね!

「返済比率」=年収に対しての、一年間に返済するローン総額

「返済比率」=年間のローン総額/年収

 この返済比率によって、各銀行は、住宅ローンの融資が出来るか出来ないかを決定します。

 ちなみに、銀行によって、住宅ローンの返済比率用の金利や比率割合が違うので、たとえば、大手の金融機関が否決しても、地銀や信金によっては、返済比率OKになる場合もあるので、ご自分の年収と物件価格、諸費用、自己資金等を鑑みて、計算すれば、電卓ひとつで融資がOKかどうかがわかります。

 代表的な銀行だけ、参考までに載せておきますね。

『M井S友』 35年 辺比金利4% 年収300~400万で30% 400万以上で35% 但し、収支のバランス考慮でプラス10% まぁ、ほとんどが4%の40%

『港BK』 35年 辺比3.5% OKライン35%

『り@なBK』 35年 辺比3.7% OKライン35%

『とうみつ』 35年 辺比3.9% OKライン年収400万以上で35%

 とまぁ、おもだつ銀行はこんなところですね。でも、なかには、辺比1.875% OKライン35%~40%なんて銀行もありますので、メガバンクが駄目だったからといって、あきらめるのは早計ですよ。

 一応、ドットコムには阪神間主要9行の返済比率早見表を作成してありますので、欲しい人はFAXしますから、言ってくださいね。資金計画を立てる上で、参考になりますよ。

 一生に一回の買い物ですから、ご利用は計画的に!(^O^)

 物件情報!ない。

 

   

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2007年6月14日 (木)

どう変わる?

 おはよーでござんす。とうとう、梅雨入りですね。雨は、うっとうしいから嫌ざんす。でも、雨も降らないと、作物が育たないから仕方がないですね。

 不動産業界はこの先どうなるのか?時々、考えさせられますね。こういう場合は、トレンド把握をするのが、一番なので、僕がこの業界に入ってきた3・4年前と今を比較してみたいと思います。

      3・4年前         現在

価格     低            高

金利     低            高

株価     低            高

購入者   多い           減少

事業主   少ない          多い

大手の仲介実績    →      増

 こうやって比較してみると、なんとなく見えてきますね。3・4年前に仲介専門にしてた、不動産屋さんが、金融機関の融資が緩んだことにより、しんどい仲介をするぐらいなら、売買により差益を狙ったほうが得だということで、一斉に衣替えをし、不動産価格の上昇にのっかり、着々と膨らみました。ある一定の価格までは、最終購入者もついてきましたが、最近は??町の不動産仲介屋さんが、衣替えをした穴は、きっちり大手の仲介屋さんが穴を埋めて、入る隙も与えていません。

 それでも、売り上げを維持するために、売却用不動産を購入するのか?それとも、方針転換をするのか?

 「人の行く裏に道あり花の山」

 有名な相場格言です。そろそろ考えなきゃね!!

 物件情報!すっごい土地を仕込み中です。そういや~、最近、チョロチョロとは出てきますね~。間違いなく苦楽園口界隈、NO1人気の町名ですね。土地は50~60坪の間。本決まりしたら、また沸くでしょうね!先に知りたい人は、のりぞーまで。ではでは。

 

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2007年6月12日 (火)

筆界特定制度

 おはよーで、ゲボゲボでござんす。先ほど、トータル8回目位になる、吐き気を強引におさめたばっかりの、のりぞーでござんす。あ~、辛い↓

 ♪1本でも~、隣人!隣~人♪

 ♪2本で~、隣人!隣~人♪(BY としチャン)

 ということで、狭い国土の日本では、隣地境界の問題がてんこ盛りです。昔の日本は、お隣に醤油を貸し借りしたり、マヨネーズを貸し借りしたりと、5人組の色を濃く残した、温かい村社会だったのに、最近は、異常ですな~。

 この商売をしていますと、いかに昔の測量士さんや土地家屋調査士さん達がいい加減だったかを痛感します。公図も測量図もデタラメなモノが結構ありますよ。

 年々、境界をめぐる裁判や紛争が増えていき、とうとう法務局も重い腰を動かして、「筆界特定制度」なるものを発足させ、もう一年ぐらいになるんかな~。

 簡単に説明をすると、筆界特定登記官が、申請人に意見や資料を提出する機会を与えたうえ、外部専門家の筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界の現地における位置を特定する制度です。

 まぁ、要は、スーパーな登記官が、「ここや!」って決めてくれるんですね。ほとんどの境界紛争の場合、境界そのものよりも、感情のもつれやしこりが原因の場合が多く、専門家が見たら、「なんじゃそりゃ!?」みたいなことが多いみたいです。

 ただ、登記官に聞くと、兵庫県は、この制度を利用する人が、目茶苦茶多いみたいで、以前なら、3か月~半年で答えが出てたのが、今や、9か月はかかるとのことです。費用は、測量費(必要な場合は)と申請費が1万円前後と(物件価格により変動します。)かかります。興味のある人は、法務局に問い合わせしてみてください。やからな隣人には、もってこいの制度ですね!ちなみに、この決定は、裁判での有力な証拠になるみたいなので、不服に思い、裁判したところで、99.99%負けるみたいですよ。

 物件情報!苦楽園@番町。交番の近くで土地がでますよ。眺望も良好です。詳細は、メールくださいね。ではでは。

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2007年6月11日 (月)

コム損

 おはよーでござんす。めっちゃ晴れてますやん!昨日、晴れとけっちゅうねん!ヤフーの週間天気予報もあてにならんですね~。まぁ、あの雨の中にも関わらず、たくさんのお客様にご来場いただき感謝・感謝ですね。一応、広告両面(苦楽園4番町2号地・仁川五ヶ山新築)ともに、商談が入ったので、良しとしますか!このまま、ゴールを迎えることを祈っておきまっする。

 コム損の降り口会長が、朝からテレビに出っぱなしでしたね~。ジュリアナやベルファーレを立ち上げられたころは、天才青年実業家ということで、あちこちのメディアに取り上げられてて、すっごいカッチョよかったのに、今朝、テレビでみた降り口会長の髪型は、なんだか、へんてこりんに見えたのは、のりぞーだけでしょうか・・・。

 村上ファンドといい、堀エモンといい、コム損といい、なんだか新興勢力は叩かれる運命にあるのかなと思うのですが、多分、テレビのコメンテーターが言っていましたが、「最近の企業家は、これがしたいと思って企業するのではなく、何か儲かる商売はないかと探して企業するから、こういう不法・脱法行為がはびこるんじゃないですか・・・。」 なるほど、おっしゃる通りだと思います。

 お金がすべてという風潮が蔓延し、殺伐とした空気の中では、良い物は生まれないですね。改めて、会社のあり方を考えさせられる出来事だっただけに、不動産ドットコムも身を引き締めなきゃと思った次第でありやんす。難しいですね~。

 物件情報!神呪町新築分譲。建築確認申請の許可もおり、いよいよ着工します。価格3980万円は、甲東小・甲陵中校区にあって、ありえない値段ですよ。駅もメチャ近いので、興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年6月10日 (日)

「死」の考察

 こんにちわでござんす。いや~、晴れた~と思ったら、突然降り出したり、やっと止んだかと思えば、また降り出したりと、どっちやネンっていうような天気ですね。嫌になっちゃいますよ!

 最近、この年になると、知人・友人・会社関係のご親族のご不幸で、お通夜やお葬式に出席することが、非常に増えました。

 厳かな雰囲気の中、涙を流してるご親族をみながら、ふと、「死」というものを考えさせられます。

 松岡前農水大臣が自殺をされ、死者に鞭をうつようなマネができない雰囲気が流れ、最近では、野党も追及の手を緩めているような気がします。生前は、「1ℓ5000円もする、なんたら還元水」発言で、国民の大多数を敵にまわし、国会答弁でも、「法律の範囲内で・・・」という強弁と不遜な態度で、更に、国民感情を逆撫でした政治家でさえ、お亡くなりになったら、同情という感情が生まれるみたいで、このまま曖昧な形で終結しそうなところを見るにつけて、改めて、「死」とは、なんなのか?を考えさせられます。

 「親孝行、したいときには親はなし」という慣用句は知っているのですが、さりとて、さ~、たった今からやらなきゃとも思わないですしね。

 まぁ、一つだけ思うことは、自分が「死」に直面する時に、これ以上は悔いは無いという気持ちで棺桶に入ることが出来れば、幸せかな~と思います。コム損みたいにならないように、ほどほどにガンバロット!

 物件情報!阪急夙川駅より南西に徒歩10分。にて、建築条件付土地のご紹介です。大手ハウスメーカーの建築条件付で、土地約40坪弱で、4000万円台中盤です。興味のあるひとはのりぞーまで。

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2007年6月 9日 (土)

よかよか熊本!

 お久しぶりぶり~でござんす。なんとか、夜のうちに雨の方もやんで、vvキターvv本日は土曜日ざんす!何といってっも、土曜日は、不動産屋さんにとって、大事な大事な発表会ざんす。

 というわけで、本日は、フルカラー両面・気合の10万部!ブー!苦楽園四番町2号地はgodaiDCMの設計・施工による、新築分譲・5680万円。お洒落な空間と眺望がMIXジュースです。

 もう一個は、仁川五ヶ山町の新築分譲。現在、建築中です。施工は西宮の人なら、誰でも知ってる会社ですよ。詳細は現地でしますね。価格は5980万円。広い間口と仁川の雰囲気が抜群です。

 では、広告はこちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 広告代が馬鹿にならんから、見に来て~。否!買いに来て~。お願いするざんす。

 「のりぞー博士の七不思議シリーズ!」・・・投稿者:ペンネーム「熊本の夜はよかったですか?」さんからの質問のお便りです。

 『よく、不動産の広告で、「堂々完成」とありますが、「堂々完成」があるのなら、「コソコソ完成」もあるのでしょうか?気になって、気になって、夜も眠れません。のりぞー博士教えてください。』

 う~ん、良い質問ですね~。なかなか鋭い視点の持ち主ですね。お答えします。答えは、あります。「堂々完成」は響きはいいのですが、どちらかと言えば、西宮の人は、「コソコソ完成」の方が好みの人が多いでしょうね。まぁ、「コソコソ完成」の方は、本当に「コソコソ」しているので、ほとんどの人が知らない間に売れちゃってます。だから、「コソコソ」なんでしょうね!こんな感じでいいですかね?また、質問ドシドシ受け付けてます!!

 よかよか熊本というこって、のりぞーは木・金曜日と九州は熊本県に物件を見てまいりました。行く前は、すごい田舎を想像していたのですが、なんのなんの、人口67万人都市は侮れないですよ。すごい繁華街でした。ただ、まだ熊本の方は、土地が下げ止まってるという状態みたいで、駅近の超便利な住宅地でも、坪@40万~50万と非常に安く感じました。また、福岡勢や大手デべさんが、マンション建設に乗り出してるみたいで、駅前の森ビルによる再開発も絡んで、すごい活気が起こりそうな町でしたね。高い阪神間で無理やり物件を買うくらいなら、収益でこれからの町の物件を購入するのも有かなと、馬刺しを食べながら、思うのでした。馬刺し、メチャまいう~。(^O^)

 物件情報!芦屋のマンションですよ!レスター儒芦屋。平成13年築の築浅マンションです。専有73,10㎡の3LDK。価格は3380万円。興味があったら、フリーダイヤルのりぞーまで、連絡請う。アディオス!

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2007年6月 7日 (木)

お知らせ。

本日6/7と明日6/8は熊本へ出張の為、ブログをお休みさせて頂きます。

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2007年6月 5日 (火)

超高級マンションに超高級老人ホーム

 おはよーでござんす。世間は、「ハンカチ王子」に「ハニカミ王子」と爽やか路線に沸いておりますざんす。ということで、流行に乗り遅れまいと、本日より、のりぞーも「ハヌケ王子」に命名を変更させていただきます。

 そんなハ行しかないですが、何か。

 ここにきて、バブル時代を彷彿させるような、付加価値てんこ盛りの超高級路線が復活しておりますね~。

 マンションにしたって、これでもか!これでもか!ってくらいに付加価値をつけて、すげ~値段で売り出ししているものが出だしたし、老人ホームにいたっては、都心のほうには、最高3億円オーバーの入居金の施設ができたとか・・・。

 3億円!?ですよ。宝くじの一等前後賞並の額を、ポーンと払う人がいるのかと思うと、世の中の不公平を感じちゃいますな~。

 その陰で、自殺者は年々増加し、生活保護を受けるお年寄りの数も増えてるということを、考え合わせると、ビジネスの方向性・あり方を深く考えさせられちゃいますね。

 2050年には、人口も1億人を切り、2025年以降には、60歳以上の人口比率が30%~40%になることを鑑みれば、不動産業界のあり方も、考えていかなきゃいけんですね。

 物件情報!大谷町の方で、土地分譲計画が進んでますね。山手幹線も新しく開通されることですし、あの辺も、一変することでしょうね。詳しい、情報が入りましたら、またここで告知しますね。バイナラ!

 

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2007年6月 4日 (月)

情報は大切だよ!

 おはよーでござんす。気持ちいいぐらいに晴れましたね~。来週には、梅雨入りしそうだから、今のうちにお布団を干しといてくださいね。

 不動産の仲介業をしていますと、情報が非常に大事になってきます。同業他社さんからの、物件などの情報はもとより、銀行さん、司法書士さん、税理士さん、弁護士さん、建売屋さん、設計士さん、大手ハウスメーカーさん等など、たくさんの人が、思わぬ情報をもっています。

 目先の利益に目がくらんで、自分だけが美味しい思いをしようとすると、上記の周りの人たちも、なかなか情報はくれません。また、情報というものの本当の価値に気付いていないと、情報源サイドも、二度と、そこに情報を運ぼうとは思いません。

 WIN・WINの関係でないと、情報の流通は行われないんですよね。というわけで、のりぞーは今日も情報を求めて、メタボリック星人になるのでした。電話一本で、楽に情報を手に入れようとしちゃ~、ダメですよ!!

 物件情報!これまた、大手ハウスメーカーの所長さんからの情報です。苦楽園@番町。東南の角地で敷地約50壷。壷!?この字の方が、本当に壷っぽいですな~。@50万円まで。眺望と日当たりを求めるのなら、これ良いかもかも。興味のある人は、のりぞーまで。ではでは。

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2007年6月 3日 (日)

不動産がコンサル化する日

 眠~いざんす。昨日は、当社に色々な物件の販売を任せてくれている、L&F社のY&T社長と、O部長とで、明け方の3時過ぎまで、レッツ麻雀でした。(ちなみに仕事が終わってからですよ!)

 一進一退の攻防が続いていたのですが、最後の最後で、怪僧ラスプーチンことT社長から「大三元」をあがって、ちょい浮きで終了!ふっふっふっふ!怪僧ラスプーチンを退治しておきましたよ!いつでも、リベンジ受け付けますよ。(^O^)

 消費者契約法、独占禁止法、建築基準法の改正、品確法、宅建業法の強化、公正競争規約、個人情報保護法等など、不動産業界を取り巻く環境は、ドンドン、クリーンな方向に向かっていっています。

 なんども書いていますが、当然のことですよね。だって、一生に一回の買い物ですし、人生における最大の買い物なわけですから。下手したら、レクサスの5倍も6倍もする値段ですもんね!

 昔がどうあれ、この時代の流れは、もう絶対に止めることはできません。FRKに所属する大手の不動産仲介業者さん達は、消費者保護の観点と、組織防衛の観点からいち早く対応されています。町の不動産屋さん達は、FRK程の強力な組織を持っていないため、どうしても各店の裁量にゆだねられています。このままでは、益々、大手さんの独壇場になるのではないかと・・・。全日・兵宅ともに、組織としてのすばやい対応が必要になってくることでしょうね。

 一応、当社も、時代に即した試みをということで、ようやく、「案内時事前重説」のフォームが完成しました。従来の重要事項説明と違って、「近隣の聞き込み」や「以前の状態」「売却理由」等など、買う側にとって、住むにあたって本当に聞きたいことを、法的な要素も含め、1枚のペーパーで簡単に説明ができる形になっており、これで、契約日当日に重要事項の説明を受けるというリスクが少しでも回避できるようになったと思います。

 来週の現場待機、オープンハウスから実施開始で、当社の専任物件資料には、100%(多分)添付されるようになりますので、よろしくです。

 このまま法的なクリーン作業が進んだ後、一体、不動産業界はどこへ行き着くのでしょうか。アメリカみたいに高度な金融商品と化し、コンサルが常識となれば、この業界のあり方そのものが一変する可能性がありますね。まぁ、あまり難しいのは、できれば、僕が引退してからにしてほしいですけどね。

 とにかく、業界挙げての改革が必要になってくることでしょうね。量より質が求められる時代はすぐそこに来てそうです。

 物件情報!JR西宮駅南に徒歩すぐで、マンションがでそうです。専有約60㎡で高層階にあるため、眺望は良好です。サラットリフォームをかけて、1000万円台中盤かな?詳細は本格化し次第、ここに書きます。興味のある人は、のりぞーまで。バイバイ!!

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2007年6月 2日 (土)

ムーディのりぞー

チャラチャチャ チャラチャ~♪

♪チャラチャ チャ チャラチャ~~♪

♪チャラチャ チャラチャ チャチャチャララー♪

♪客から~、客から~、何かがきてる~♪

♪僕は~、それを~、左に受け流す~♪

♪いきなり~、や~ってきた~♪

♪客から~、や~ってきた~♪

♪ふいにっ、や~ってきた~、客からやってきた~♪

♪僕は~、それを~、左に受け流す♪

♪もしも あなたにも客からいきなりやってくることがあ・れ・ば~♪

♪このうたを思い出して~そして左に受け流してほしい♪

♪客から来たものを左にうけながすのうた~♪

 (^э^)ん~、深いっす!全国の営業マンの皆さん!嫌な事があっても、頑張りますよっ!!

 物件情報!上ヶ原の方で、新築分譲多区画現場が進行中です。価格的には、3000万円台中盤になるのではないかと。もう少し進行したら、詳細をお知らせしますね。ではでは。

 

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2007年6月 1日 (金)

信用の失墜

 おはよーでござんす。6月が始まりましたよ~。来週からは、入梅しそうで、しばらくは気持ちよく晴れる日が少なくなりそうですね。うだる様な夏はもうすぐそこです!頑張るぞ!

 しかし、最近ニュースで流れてる、社会保険庁のずさんさには、あきれますね~。まさか、自分が納めてきた、年金が管理されてないなんて、普通、思いつきもしませんよ。まぁ、のりぞーの場合、最初から、年金なんてあてにしてないので、動揺はしませんでしたけれど、国及び国家権力というものが、いかに都合よく出来ているのかということだけは、よくわかりました。

 談合、天下り、ずさん管理等など、国がやってることの出鱈目さは、一体どこから来るんでしょうね。もしも、これを民間がやってたら、とっくに刑事事件になってるか、倒産していることでしょうね。

 時代が時代なら、一揆が起こっててもおかしくない状況です。というわけで、次に爆弾が来るとしたら、最近、民営化した、郵貯でしょうね。こちらの中身も出鱈目だらけですよ。これだけ騙されても、日本人は、お上のことを信用していますから、「郵貯は国がやってるから安心。」みたいなことを盲目的に信じているんでしょうね。

 まぁ、これからの時代は、「自分の身は自分で守る」いわゆる「自己責任」がより大切になってくることは、常識です。それだけ、「自由」というものは、厳しいということですね。自由と責任は表裏一体ですよ。

 物件情報!阪神西宮駅から歩いて数分。三方角地の好立地。にゃんと3000万円台前半にて、新築分譲計画が発進します。現計画では延べ床90㎡~100㎡を想定。利便性とリーズナブルさを兼ね備えた物件ですね。詳しく決まり次第、また、告知しますね。ではでは。

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