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2007年7月31日 (火)

リノベーション劇場Part2

 ~リノベーション劇場~

奥様A:「まぁ~、かわいいワンちゃんね~。」

奥様B:「かわいいでしょう~。プードルなのよ~。」

奥様A:「へぇ~、何才なの~。」

奥様B:「こう見えても、もう7才なの。人間にすると48才よ~。」

奥様A:「48才~!!」

ーところかわって、リノベーションマンションー

奥様C:「まぁ~、素敵なお部屋ね~。」

営業:「それはもう!デザイナーの大御所北島四朗先生の設計ですから!」

奥様C:「こんな部屋に住みたいわ~!」

営業:「え~、皆さんおっしゃいます!」

奥様C:「ところで、築年数はどれぐらい経ってるの~?」

営業:「ハイ!昭和50年築ですから、築32年ですね!人間にすると、約60才です!」

奥様C:「んまっ!?定年じゃない!」

 どこまでいっても、鈴木その子は鈴木その子だと、思うのはのりぞーだけでしょうか?アーメン。

 人間、年とりゃ、内臓も腐るし、歯も抜けるという教訓でした。誰か~、セラミックの歯をおくれ~!!(まぁ、BM乗る前に、歯を入れろという突っ込みはいらんです。)

 物件情報!ふむ~。なんか面白い物件がなかなか無いですね~。入札とかはよーけあるんですけどね~。そやっ!城山の方で、土地が出そうですけど、来年やろな~。おしまい。(´з`)

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2007年7月30日 (月)

自民党大敗と市況

 おはよーでござんす。昨日の参院選は自民党の大敗で決着がつきましたね。安倍首相は続投表明をしましたが、さてどうなんでしょう?

 週明けの日本の株式市場は、先週末のNY市場の暴落と自民党大敗を受けて、大暴落するかと思いきや、日経平均17000円が心理的抵抗ラインになってるのか、そんなに大幅な下落はしてないですね。

 こういった場合は、思いっきり膿を出し切ったほうが、早い立ち直りが出来るのですが、ダラダラ下げると、取り返しがきかないことになっちゃいそうで、恐いですね。日経平均16500円クラスまでの突っ込みを丹念に拾いたい感じです。

 不動産市況の方は、事業収支が合わない「えいや~!」購入が、あしを引っ張ってるみたいです。やはり、無理買いは、無理買いの結果しか出ないということが判明しましたね。不動産価格の上昇の先取りという購入の仕方を手控える業者が増えてくることから、エンドさんの販売価格にも影響はでそうです。

 「見切り千両」「人の行く裏に道あり花の山」「損切り千人力」など、相場格言を実行できる人が、生き残れそうです。

 物件情報!阪急甲陽園駅、徒歩すぐ!土地約70~80坪。坪単価100万円~105万円くらい?で物件が出てきます。高台に位置しているため、日当たり眺望は抜群です。他にも、甲陽園は駅近・平坦物件が出てきそうなので、あの辺で探されてる方は、準備しておいてくださいね。うぉ!?っていう物件がでてきますよ。

 

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2007年7月29日 (日)

何しとんねん!

 おはよーでござんす。昨日は、暑い中、大忙しでした。お盆休みまで、あとわずかです。気張っていきますよ!

 今日は、「何しとんねん!」シリーズでいきます。

 何しとんねん!オシムジャパン!!相手、10人やぞ~!本当に、いっつもいっつも、決定力がないな~。情けない。体ごといかんかい、体ごと!

 サッカーのことになると、何気に熱くなります。何を隠そう、のりぞーと当社のヨンナム氏は、大阪の池田高校のサッカー部で、1.5軍でした。ヨンナム氏が左のハーフで、のりぞーが左のウイングだったのですが、ヨンナム氏からのパスが、全部、敵のバックにカットされてたんですよね~。もう少し、パスのうまいハーフとコンビを組んでたら、のりぞーも得点王になれてたんですけどね~。一番笑えたのが、ヨンナム氏がパスをした瞬間に、複雑骨折したことですね。(^O^)

 何しとねんPartⅡ 何しとんねん!F住建!朝日新聞にデカデカと、「木造32戸で壁量不足」って記事がでてたぞ~。姉刃に続いて、また、建築業界の不信感が加速するやんか~。F住建は、兵庫県でメチャクチャ多くの数の建売してたから、大問題になるで~。ただでさえ、建築確認の申請に時間がかかってるのに~。木造2階でも、1ヶ月半ぐらいかかってるからな~。しゃれにならんですよ。まァ、ドットコムで、F住建の物件を仲介してなかったのが、不幸中の幸いですけどね。

 追伸:昨日、お客様が多数ご来店いただいたのですが、何人かのお客様の奥様軍団が、お帰り際に、のりぞーの耳元で、「社長、ブログ読んでますよ。」って、小さい声でささやかれたのですが、なんだか、すごく恥ずかしいことをしてるみたいな感じでした。まるで、「今夜、いつもの店にいつもの時間で・・・」みたいに、ボソボソ言うのはやめてください!(^π^)

 ウソ!いつも読んでいただいて有難うございます!これからも応援のほどよろしくざんす。

 物件情報!これは、とびっきりの物件が出ましたよ。苦楽園@番町。築浅の中古戸建てなのですが、苦楽園の番町街を車で走ってたら、一度は、「い~な~。」と目にしているはずの物件です。メッサかっこいいですよ。眺望も死ぬほど凄いですしね!興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月28日 (土)

アメリカがくしゃみをすれば、風邪をひく日本

 おはよーでござんす。今日は、不動産戦闘日の土曜日ざんす。7月最後の土日の現場待機はこちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 ドシドシ、見に来て下さいね!うだるような暑さですけど、会社の中は、クーラーがきいて、涼しいですよ!かき氷なんか、食べてる日には、寒すぎっす!現場待機の皆さん~、がんばれ!

 株式市場は、NY発の世界同時株安に見舞われてますね。前回の中国発の世界同時株安の時は、投げ売り・狼狽売りした人が、大損をこきましたが、今回はどうなんでしょうね。

 NY市場では、中国発の世界同時株安の後、今月の19日に過去最高値の14000ドルを突破してたのに対して、日本市場は、日経平均18000円超えが重たかったですもんね。

 しかし、上げるときは、ジリジリしか上がらないのに、相変わらず、下げるときは一気ですね。ただ、日本企業そのものの体力は、順調に回復してきているので、明けの月曜日に、16000円台中盤クラスまで、突っ込んできたら、ゆっくり買い下がりしたいところですね。ボックス相場でしょ!

 世界的に、ハイリスクハイリターンの投資先は、少々見送られることになってくると思われます。ゆえに、中国やベトナム等の新興市場も資金回収の動きがでそうですね。環境面やコンプラ、安全基準など総合的に判断して、ここからの中国の今までみたいな更なる発展はしんどいんじゃないかな~。

 阪神間の不動産市場の方は、建売屋さん、事業主さんの購買意欲が極端に落ち込んできています。金融機関の引き締めも影響しているのでしょうが、何よりも、気持の面で萎えてるような気がします。多分、全国的に言えることなんじゃないかな~。ま~、何もかもが、膨らみすぎて一杯一杯になってるんでしょうね。仲介屋さんは、御盆休みモード突入でしょ(^O^)

 あまりにも、時代の変化が激しすぎて、ついていくのも大変ですね。

 物件情報!グループ内の物件で、いろいろ価格変更や価格決定があったので、お知らせしておきますね。

 剣谷町中古戸建 5280万円⇒4980万円

 北名次町2号地 新築分譲価格 6480万円に決定。建築確認申請中

 堀切町土地 4380万円⇒3980万円

 苦楽園四番町Ⅲ 新築分譲4480万円⇒4180万円(竣工済み)

 などなどです。え~い、出血大サービスでぃ!さ~、買った買った!

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2007年7月27日 (金)

吾輩は肝臓である

 吾輩は肝臓である。今日も、ご主人は体に鞭をうつのであろうか。

 月曜日は、お客様と・・・。

 火曜日は、業者の会合で・・・。

 水曜日は、ゴルフ場で・・・。

 木曜日は、商売をした相手と・・・。 

 金曜日は、祝賀会・・・。

 土曜日は、仲良しの業者さんと・・・。

 日曜日は、社員さん達と・・・。

 あ~、また、「乾杯!」の声が聞こえてきた・・・。

 あの、悪魔の黄色い液体が、吾輩を嘗め回すように流れ込んでくる。2杯ぐらいでとどめとけばいいのに、次は、シークワーサー割りですか!?とどめのシャンパンで、吾輩の分解機能がオーバーワークになってしまう。

 え~い、逆流させてしまえ!ウボブブボボボボ!

 ふ~、すっきりした。

 多分、肝臓に意識があったら、こんな感じでしょうね。(^O^)

 物件情報!甲陽園山王町にて、土地分譲の情報です。甲陽園のなかでも、山王町はのりぞーのお気に入りの町でもあります。土地約90坪、坪単価約70万円台後半です。ゆったりした、町並みと、緑地が好きな人はどーぞ。

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2007年7月26日 (木)

三越・伊勢丹経営統合にみる消費者動向

 おはよーでござんす。とうとうべ・ベストスコアーが出ました。昨日、アークゴルフ倶楽部に行ってきたのですが、前半52 後半52のトータル104点。いよいよ、100突破が見えてきましたね。100点突破したら出血大サービスでも開催しようかな!?何ぉ?

 今日は、朝から、三越と伊勢丹の経営統合?のニュースがずっと流れてましたね。昔、誕生日やクリスマスに、おもちゃを買ってもらうときは、必ずといって良いほど、親に梅田の百貨店に連れて行ってもらったのを覚えています。屋上のゲームコーナーや、最上階の食事フロアー、広大な面積のおもちゃ売り場、地下の活気のある食品売り場等など、子供心に、百貨店に行くといえば、ウキウキしてたのを覚えています。

 その百貨店が、ここ数年、ず~っと売り上げが落ちているみたいで、その危機感からの経営統合みたいです。

 多分、経営統合された暁には、顧客サービスの充実を更に図るという名目で、凄腕のマネージャーなんかが、売り場教育みたいなものを施していくんでしょうが、違うと思うな~。

 万全の空調管理、きらびやかな装飾、エレベーターにも案内の女の人がいて、どの売り場に行っても満点の笑顔、開店時には社員さんが並んでのお出迎え、迷子の呼び出し、トイレには赤ちゃんのオムツを変えられるスペース、床はピカピカに磨かれ、これでもか・これでもかの教科書通りの顧客満足を演出しています。

 でもね、今の消費者さん達は、それを求めてないんだと思います。重いんですよ。売り場に行ったら、店員にマンツーで付かれ、「これなんか、お似合いですよ!」って、しんどいですよね。買わないと申し訳ないという空気が充満してるんですよね、あの、過剰なまでの接客サービスには。

 最近の消費者さんの動向を考える上で、本当に、顧客が求めてるサービスとは何か?の答えが、百貨店の売り上げ低迷に隠されているように思えて仕方がありません。

 おもちゃを買うにしても、現代の消費者さんは、トイザラスに行きます。雑に並んだ商品、少ない店員、でも安い。電化製品を買うにしても、ヤマダ電機やヨドバシカメラに行きます。山積みされた商品、綺麗な包装はなし、店内は寒々とした装飾、でも安い。

 ネットが普及したことによって、まず、消費者さんが何かを購入したい場合には、ネットを叩きます。そこには、使い勝手、安く売ってる場所、評判、クレームなど、ありとあらゆる情報がのっています。あとは、目当てのものを有利に購入するために、ピンポイントでお店に行きます。そこでの、接客態度や装飾なんて関係ないんですよね。

 多分、この傾向は、益々加速することでしょうし、どの業界にも当てはまることだと思います。

 本当の意味での、顧客満足とは何か?。接客や営業マニュアルに書いてあるような時代遅れなことを、いつまでもこだわってたら、おいていかれることでしょうね。

 最新の知識と情報力を備え、顧客が知りたいと思ったことを、聞かれた時だけ、素早く100%の回答でお答えし、あとはカスミソウのように気配を絶つ。これが、近未来のスーパー営業マンのスタイルのような気がします。

 物件情報!上ヶ原の方で、多区画新築分譲の計画が進行中です。多分、価格帯は3000万円台前半から中盤になりそうです。中高層のゴチャっとした場所が多い中、ゆったりとした雰囲気があるので、面白そうですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月24日 (火)

リノベーションめぐり

 おはよーでござんす。いや~、夏到来ですね!明日、のりぞーはゴルフなので、熱中症が心配です。

 不動産ドットコムのお盆休みの予定を書いときますね。全店舗、8月8日(水)から8月15日(水)まで、お休みにさせて頂きます。久しぶりに、家族サービスでもしときます。案内希望の人は、各営業担当に個別に頼んでみてください。

 最近、「リノベーション」をした、中古マンションとか中古戸建の販売物件が目立ちます。マンションにしろ、戸建にしろ、築年数がかなり経ってる箱物が、恐ろしいほど綺麗に生まれ変わります。躯体は古いままですけどね。

 で、「リ」はなんとなく「再」とか「再生」という意味があるんやろうなということはわかるのですが、「ベーション」ってなんの意味があるのか、非常に気になります。なんとなく、響きが・・・。

 そこで、早速、ヤフー辞書で検索!「ベーション」という言葉は無いみたいですね。これは、「イノベーション」・・・新機軸・革新と「リ」をくっつけた造語みたいですね。ふ~む、これを考えた人は、偉いですな。商標登録しとけば良かったのに!

 ただ、いくら綺麗になっても、躯体そのものは古いわけですから、銀行や税法上、どういう評価がなされるんでしょうね。相場よりかなり高そうですし。商売として、成り立つのかどうか、今後に注目です。

 物件情報!芦屋市岩園町にて、土地分譲です。建築条件はついておりません。土地約80坪、価格は7300万円です。住友(ハウスメーカー)さんの参考プラン図もありますので、興味のあるひとは、のりぞーまで。

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2007年7月23日 (月)

今は買い時なの?

 おはよーでござんす。昨日は、夜から、ドットコムの男性社員さん達とジャンカラで3時間ほど歌ってきました。汗がビショビショになるほど、全員で歌いまくったので、クタクタになっております。たまには、あ~いうストレス発散もいいもんですね。最優秀MVPは、新人DJ丸ちゃんの、アゲアゲENDLESS騎士でした。ただのコンパネタみたいですけどね。全員、大爆笑の渦でしたよ。見たい人は、丸ちゃんに電話してあげてください。

 よくお客様から、「社長、不動産は、今、買い時なんですか?」という質問を受けます。のりぞーは、今が買い時かどうかは知りませんが、客観的な材料だけ挙げてみます。

 まず、消費税について。社会保険庁の大チョンボによる年金問題や、国債の発行残高増による金利負担増、高齢化社会を迎えるにあたっての社会保障費等など、消費税が上がる要素はてんこ盛りにあるのですが、減税になる要素は皆無です。まず、近未来において、消費税は上がることでしょう。その際、財務省の考えは、一度7%にあげてから再度、10%へと小刻みな税率UPをしても、国民の反感をかうだけなので、一気に10%への消費税率UPを狙っているみたいです。

 その場合、お客様に関係があるのが、建物に対する消費税と、諸経費にかかる消費税になり、建物代金が2000万円の場合、10%になれば、100万円の負担増、3000万円なら150万円の負担増になります。

 次に、金利。2006年7月に日銀が銀行間の短期市場における金利政策、ゼロ金利政策を解除しました。その結果は、すぐに住宅ローン金利にも反映され、ほんの半年前の住宅ローンにおける変動の基準金利2.375%が今や2.875%に水準をあげています。例えば、5000万円・35年を住宅ローンで借り入れした場合、金利が1%あがるだけで、総支払額で1000万円以上の差額が出てきます。恐ろしい負担増ですね。日銀の今後の政策は、緩やかなインフレターゲットとのことなので、今後の金利動向は一目瞭然ですよね。

 次に、建築資材です。中国・ベトナム等の発展途上国の近代化が目覚ましく、素材・原料関係の価格上昇はとどまるところをみせません。石油・鉄・木材・非鉄金属等の資源は限りあるもので、それをジャンジャカジャンジャカ中国が使うわけですから、必然的に、建築資材も値上がりを開始しています。メーカーさんの努力で、製品・商品への転嫁は鈍いものですが、それでもここ半年ほどで、約10%~15%の値上がりはしています。2000万円の家なら、10%で200万円の値上がりですね。

 その他、資産インフレのことや、大工さん等の人手不足による人工代の上昇等など、要素はたくさんあります。

 「今は買い時なんですか?」 後は、お客様一人一人の判断でしょうね。

 長くなったので、今日はおしまい!

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2007年7月22日 (日)

世の中の流れ

 おはよーでござんす。昨日は、子供さんたちが夏休み最初の土日だったということで、どこの現場もお暇だったみたいですね。今日は、朝の感じからいけば、動きそうですね。頑張りましょう!

 最近、世の中の流れを感じ、不動産仲介のあり方を考えます。テレビコマーシャルを見ていても、日立のガスコンロが出火の可能性があるから、注意喚起し、回収及び交換しますというCMが流れたり、松下製のガスファンヒーターの回収のCMなど、一昔前なら、絶対に認めない、隠してたことを、大々的にCMしてまで、回収します。

 タバコにしたって、一箱づつ、「喫煙は、あなたにとって肺気腫を悪化させる危険性を高めます。」や「未成年者の喫煙は、健康に対する悪影響やタバコへの依存をより強めます。周りの人から勧められても決して吸ってはいけません。」の文字が躍ります。

 大手の有名企業であっても、たった一つの不信で、倒産に追い込まれる時代にあって、不動産業界ってどうなんやろ?

 不動産は、工場のラインで大量生産される商品とは違います。法令順守・安全基準・厳正な工程管理を経て、世の中に出回ってる商品達と比較したら、消費者さんたちにとって、不動産は史上最高額の買い物にも関わらず、商品管理は、想像を絶するくらいにずさんです。

 これは、売る側も一般の市民なので、企業モラルなんてものは存在しないし、第一、売る側の人にとっては、高く・早く売れることが、一番なわけですから、当然といえば当然ですよね。

 ここに、不動産という商品が、買主サイドの消費者保護の概念と、売主が一般の人であるという、こちらも一般のお客様保護という概念のぶつかりあいが発生し、民法も万全でないことから、仲介業者のあり方、重要性がクローズアップされてくると思われます。

 過去、売主様が、意図的に、悪いところを隠されてたケースを死ぬほど見てきてます。売主様にとって都合の悪いところを隠そうとするんですよね。なぜなら、それを理由に安く買われるのを防ぐために。ここが、上記のメーカーさん達の回収コマーシャルとの意識差の違いで、両者間のトラブルの要素が多分に含まれており、ずさんな商品管理が形成されているんでしょうね。

 仲介業のお仕事は、この売主・買主間の意識差を埋めるところが今後の焦点となってくると思われます。買主が、この物件を購入しよう意思決定をし、両親に報告し、友人・同僚に自慢したあとで、契約直前に知らされていない事実を告げられるなんてことは、しょっちゅうあるんじゃないでしょうか。今更、周りに告知してしまった手前、しぶしぶ契約書にサインされたお客様も大勢いると思います。

 タバコでさえ、吸う前に、「健康に害がありますよ!」って告知してるんですからね!(^O^)不動産屋さんから、世間に認められる普通の企業に脱皮できるかどうかが、キーになってくると信じて、頑張っていこうと思うのでした。

 物件情報!山の土地や擁壁の上にある土地を購入するときに、要注意しなければならないのは、そのままの状態でお家が建つかどうかという点です。騙されたらダメですよ!住宅ローンで購入する人達にとって、地盤改良費や、擁壁をやり直す費用や、造成費はとんでもない障害になる場合がありますからね!単純に土地の値段に家の値段をたすだけでは絶対に駄目です。詳しいことは、必ず、設計士に相談してください。もし、あてがないのなら、のりぞーに聴いてください。タダで教えてあげますよ。というわけで、甲陽園目神山町で、中古戸建てが出てきます。多分、2000万円台中盤でしょうね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月21日 (土)

夙川友の会

 おはよーでござんす。今日は、土曜日です。当社は広告を入れておりませんが、レジャーが良いですよ!雨が降りそうですが、レジャーに出かけてください。動物園でも、植物園でも、永谷園でも、なんでも良いんで、レジャーに出かけてください!

 昨日は、夙川の見返り美人こと、ア@バンライフのK嬢店長の「店長就任祝い」を開催してました。のりぞーにとって、K嬢店長は、池田高校の2期先輩にあたるお方なので、喜びもひとしおです。

 他の出席者は、利バブルのU所長、日獣のM所長、済林のT店長、アー@ン芦屋コンサルオフィスのU統括マネージャーとポッターとのりぞーでした。

 普段はライバルなのですが、ノーサイドの笛がなれば、みんな仲良しです。神戸線と甲陽線の不動産のお話をしながら、お酒もクイクイ進みましたとさ。っていうか、のりぞー、この一週間、毎日、飲んでるんですけど・・・。なんだか、顔が腫れてます。大丈夫かいな?

 物件情報!北名次町の土地分譲ですが、値段を価格変更します。一種低層・風致地区で、南向き、阪急苦楽園口徒歩5分の好立地で、条件を無しにして、土地約44坪、坪単価約120万円にします。これは、まわりを見渡しても、お買い得値段になりましたよ。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2007年7月20日 (金)

本日はお休みします

 すいません。本日は、お休みさせていただきます。明日から更新します。

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2007年7月19日 (木)

居住性と資産価値と計算方法

 おはよーでござんす。ようやく晴れましたね~。気分爽快です。火曜日は、七日会という、西宮の重鎮さん達が集まる会合に出席させていただいて、ボーリング大会に行ってきました。のりぞーは、結構、ボーリングに自信があったのですが、結果は、惨敗・・・。栄えある優勝者は、HホールドのH社長で174点でした。ボーリングなのに、筋肉痛になってる体ってどうなんでしょ?その後は、夜の街に繰り出して、なんか笑いながらゲロってたらしいんですが、記憶がないです。

 以前にも書き込んだと思うのですが、不動産には、「居住性」と「資産性」の二面の要素があります。

 そして、もう一つの大事な要素として、「人気」というものが挙げられます。例えば、株式市場の株価を見れば、「人気」の理屈がよくわかると思います。自動車関連株が、自動車特需で全体的に上昇する場合、まず、財務内容・技術・販売すべての面で優秀な会社の株式が上昇を開始し、一通り上げきったあと、低位株が買われだします。

 この理屈は、不動産にも当てはまり、不動産バブルが起きて、地価が上昇し始めるのは、まず、東京の商業地からスタートします。東京の地価が上昇し、一巡した後は、有り余るお金たちは、首都圏近郊から大阪・名古屋等の大都市圏、次に、地方の政令都市へと流れていきます。

 昭和60年代のバブル真っ盛りの時代、土地不足に嘆いたデベロッパー達は、山を切り開き始めました。名塩・北六甲・鷲林寺などは、バブル時代に、阪急さん等のデベが山を切り開いた結果できた街で、バブル崩壊後の下落は、言葉では表現できないほど悲惨です。

 何が言いたいのかというと、2050年に日本の総人口が1億人を切り、総世帯数が大幅減少するなかで、不動産の二極化が益々すすみ、そこに「資産性」として落とし穴が潜んでいるということです。

 確かに、人気のない場所は、購入時には安いので、お求め安いと思いますが、それはあくまでも購入時です。要は、使った金額がいくらなのかが、資産という面で考えなきゃいけないんですよね。

 例えば、子供2人の4人家族が3LDKのマンションを賃貸で入居し、5年住んだ場合、

 家賃+駐車場 15万円(想定)×12ヶ月×5年=900万円

 賃貸の場合は、900万円の出費になります。

 超人気の場所に建つ、新築分譲のマンションを購入した場合。現在、超人気の場所なら、分譲時の価格をはるかに上回るマンションが都心ではゴロゴロあります。その場合、5年間すんだ後に売却すれば、利益が出てくることがあります。実際、3・4年前に新築戸建てをされた人が、売りに出されて、大幅な売却益を出されたお客様を何人もみてます。

 人気のない場所で購入された場合。新築時は、土地60坪つけて、建物入れて2980万円とお安く購入されても、5年後に売りに出して、売れた値段が、1500万円だったとしたら、実に1480万円の損失となり、賃貸よりも分が悪いことになります。

 つまり、資産性の面で、不動産購入を考える場合は、将来、「この場所は、人気があるのか?」ということを、よく熟考してから購入しないといけないんですよね。

 人口減少で、世帯数が減り、不動産価格全体が下落する時、まず、現在過疎化で問題になっているように、不便な田舎から大幅に値崩れをおこし、超人気のある場所は、相対的な人口減少に関わらず、都心回帰による人口増が見込まれ、下落しにくいという現象になるでしょうね。

 購入する時は、予算という大きな壁がありますが、売却時の損失幅を考えれば、どうせ住宅ローンで借りるわけですから、月々の支払いが許す限り、少し頑張ったほうが、将来リスクも少ないということですね。

 物件情報!「シーサイドタウン魚崎南」が順調な売れ行きをしています。ということで、シーサイドタウンシリーズ第2弾、「シーサイドタウン青木町」がリリースされますよ。全13区画で、販売予想価格帯は新築で3000万円台前半です。現在、販売の為の準備中ですので、準備が整い次第、芦屋・東灘出張所のホームページでリリースしていきますね。ではでは。

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2007年7月17日 (火)

バーべQに呼ばれてきました。

 おはよーでござんす。新潟は、地震が起きたばっかりなのに、また地震ですね。この台風も重なって、お悔やみ申し上げます。ただ、もしあの地震が東京近郊で起きてたと想像したら、ゾッとしますね。地震大国なんでしょうが、ここ最近の地震の規模は、今までのレベルとは違うような気がします。

 話は、ガラリと変わって、昨日は、当社で土地を仲介したお客様のご招待で、新築完成のバーベキューパーティーにお誘いを受けました。広いお庭のある家で、そのお庭でバーベキューをやったのですが、やっぱりお庭が広いって良いですね!

 激しい雨が降ってましたけど・・・・。

Img_0111

のりぞー

Img_0112_2集合写真

Img_0113_1

←ご家族とのりぞー 

 

 

 いや~、楽しかったです。やっぱり、こういう風にお呼ばれするのは、嬉しいものですね。

 物件情報!芦屋の岩園町にて、築浅の中古戸建てがでそうですよ。土地は120~130坪。豪邸ですね。興味のある人は、のりぞ-まで。

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2007年7月16日 (月)

聴く体制づくり

 おはよーでござんす。世の中は、三連休というのに、のりぞーは、お仕事ですか!!う~ん、人がお休みの時に、仕事をしなきゃいけない職業を選ぶなんて、なんて幸せなんでしょう!遊びにいきた~い!

 今日は、三連休の最終日です。のりぞーは、一日、会社待機ですので、来店まってるよ~!

 Lesson①「聴く体制づくり」というお話です。

 よくある光景です。トミーは、街のしがない不動産屋の営業職です。ある日、現地のお問い合わせ看板を見て、お客様から電話がかかってきました。

お客様:「今、@@町の現地の看板を見て電話してるんやけど、この土地なんぼするの?」

トミー:「えっ!値段ですか?@@@@万円になります。」

お客様:「あっそ!また、検討して連絡します。」

ガチャ!プープープープープープー。

 トミーは、腹を立てました。なんて失礼なお客様だろう。名前も名乗らずに。

 解説:トミーは、毎回、このような形で電話を切られています。成長がないですね。名乗らないのは、お客様が悪いと思っているからです。

 では、のりぞーの場合どうするのかという、一例です。

お客様:「今、@@町の現地の看板を見て電話してるんやけど、この土地なんぼするの?」

のりぞー:「値段ですか?何ぼにしましょう。(^π^)」

お客様:「はァ?」

のりぞー:「いや~、ですから、何ぼにしましょう?何ぼでも良いですよ!」

お客様:「なんぼでも良いって・・(笑)」

のりぞー:「いや~、というのもね、よくこういったお電話で、値段だけ聞いて、ガチャ切りされるお客様が多いんですよ~。僕らも商売ですから・・・・」

 という風に、怒られない領域で、意外な返答を返していき、そこから「その辺りでお探しなんですか~?」というような、会話につなげていくことで、「聴く体制づくり」をしていくことが、営業のお仕事なんですよね。同じ、失敗を繰り返してては、進歩がないでしゅお。

 一体、このブログは誰に向けて発信しているのやら・・・。スマソ。

 物件情報!昨日夜、テレビ東京系で、不動産投資セミナーなる番組をやってましたね。サラリーマンの人が、銀行から100%融資を受けて、収益物件を購入し、利益を稼いでいるドキュメント番組だったのですが、年収800万円の女性のサラリーマンが、札幌で、青田の収益を1億2000万円で購入してましたよ。モザイクかかってたけど(^O^)

 素人さんが、不動産投資に手をだしてたら、危ないっすよ!そんな簡単に儲かるんやったら、自分でやりますよ。リスクてんこ盛りですから!どうせ、また、思うように入居しなかったり、価格が下落して、社会問題になるんでしょうね。懲りない面々たちでした。

 池田町のスカイハイツ8階。JR西宮すぐそこ。水周りのリフォーム、クロス等々のリフォームが終わりました。価格は1480万円。買いにキチクリ!

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2007年7月15日 (日)

グループ化の流れP2

 おはよーでござんす。台風もそれて、睡眠もバッチリで、妙に、すがすがしい朝ですぞ!本日は、絶好の不動産観覧日和です。来店・来場たのんます!!

 「グループ化の流れ」ということで、現在、不動産業界は、ちょっとした再編の動きができつつあります。なぜ、こんな動きが出てくるのかといいますと、それは、エリアと信頼の問題があるからです。

 ほとんどの事業主さんは、エリアを持っています。例えば、西宮市を中心に事業展開をしている業者さんは、西宮市を離れたがりません。よく行っても、東は芦屋・東灘まで、西は宝塚・伊丹・尼崎までぐらいでしょう。北摂で、少々安い物件が出ても、あれこれ理由を付けて、購入をあきらめます。主戦場の西宮で物件が出た場合は、少々高くても、購入に踏み切るときも多々あります。

 よく物件の仕入れをしてくれる、大手の営業担当さんが、転勤で事業外のエリアに赴任した場合は、その担当者からは、エリア外でも物件を買います。

 要は、信用なんですよね。誰から買うのかが大きなポイントになってきます。

 ただ、エリア限定で事業展開をしていても、市場のパイに限界があります。そこで、グループ化の流れが出来てきているのです。仲介業・事業主・販売会社・建築業が一連のチームみたいなものを作って、全員で、利益の分配をするという動きが加速してきています。多分、この動きは、より明確化していき、大きなグループが何社か出来上がるといった状態になるんじゃないかと思われます。そこで、スケールメリットを生かした、情報取得合戦にもつれ込むんでしょうね。

 一匹狼では、この情報社会において、生きにくい時代に突入したということなんでしょうね。

 お客様の動きも、これに合わせた動きになってくると思われ、戦略創りが大事になってきそうです。

 物件情報!苦楽園5番町。あの、S地所が分譲をした、超高級住宅街にて、中古戸建てが出そうですよ。価格は1.32億円。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月14日 (土)

グループ化の流れ

 おはよーでござんす。今日は、不動産戦闘日の土曜日なのに~、台風でつか・・・ぉっ。土曜日なのに、二日酔いでつか・・・ぉっ。家に帰ったら、朝の3時をまわってたぞぉー。さっきから、地球の自転を体感しております。

 今週は、あえて台風のなか、3店舗広告を入れとりやんす!

苦楽園:http://www.fudosancom.jp/weekly.html

甲東園:http://www.fudosancom.com/weekly.html

芦屋・東灘:http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 台風にめげずに見に来てね!

 というわけで、「グループ化の流れ」というお題で、ブログを書こうと思ったのですが、キーボードの前で、ユラユラゆれてます。画面が二重に見えるんですよ!このままだと、パソコンに向かって、大量の噴出物が飛び散りそうなので、今日は許しちくだはい。

 明日書きます。ふ~。

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2007年7月13日 (金)

ボリュームの話

 おはよーでござんす。にゃんと、NYダウが一ヶ月ぶりに最高値更新したとか。住宅担保融資不安なんてどこ吹く風ですね。どこまで行ってもいいので、クラッシュだけしないことを祈るばかりです。

 今日は、ボリュームの話をします。家を購入されるお客様には、様々な価値観が存在します。

 広い土地が欲しい人、駅に近いこと、学校区が良いこと、環境が良いこと、眺望が欲しい人、南向きがいい人等など、それぞれの価値観があり、例えば、駅近希望のお客様にとって、山の手の眺望のある土地を見せても、???になるし、逆に広い敷地を希望してるお客様にとって、駅近の狭い敷地を見せてもピントこないと思います。

 要は、物件の価値とは、求めてる人の価値観によって大幅に変わるということなんですよね。

 次に、そもそも、買主のお客様達は、何を求めて家探しを開始し始めたのかというと、これも、たくさんの理由があると思われます。子供が増えて、手狭になったから、今の家賃を支払うのが馬鹿らしいから、小学校に入学する機会に、親と同居するため等などです。

 では、現代の買主のお客様のなかに、小坂明子の「あなた」みたいな家を望んでいる人が、一体、どれだけいるのでしょうか?

 大きな窓と、小さなドアーと、部屋には古い暖炉があって、子犬を飼って、ブルーのじゅうたん敷き詰めて、家の外では坊やが遊んで、坊やの横には『♪あな~た~♪』って、そんな家ないですよ。赤いバラと白いパンジーがある庭なんて、果たして、望んでるんでしょうか?

 例えば、甲陽園目神山町の場合、100坪規制があり(最低敷地面積が100坪)、建ぺい率が30%の為、70%は庭になります。100坪だったら、実に70坪が庭になるため、維持管理するだけでも、大変ですよ!虫も多いですし、通勤・通学も大変です。

 広い庭が要らないのなら、後の考え方は、「家のボリューム」になってきます。例えば、4LDKの間取りで、20帖以上のリビングを確保しようと思えば、一種低層の場合、最低でも敷地が40坪以上要ります。広いリビングと、ゆったりした8帖~10帖以上の寝室、6帖以上の子供部屋2室、クローゼット、なんて言い出すと、延べ床で36坪~40坪くらいが必要になってきます。

 一種低層で、40坪の延べ床を確保しようと思えば、2階建てで、最低敷地が50坪必要となってきます。ところが、中高層の場合、3階建てにすれば、30坪の敷地があれば、楽々、間取りが取れるんですよね。これが、容積のマジックです。

 一種低層の50坪と中高層の30坪は、家のボリュームだけを考えれば、同じ価値になってくるということです。故に、

 50坪×120万円(相場)=30坪×200万円

 という計算式が成立します。庭の要らない人達にとって、駅近の利便性を求める人たちにとって、この考え方は、広く浸透していくと思いますよ。

 結論:住居系中高層の坪単価は、上昇の余地大。ということです。

 今日は、長くなったので、おしまい!

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2007年7月12日 (木)

やりてババァー

 おはよーでござんす。火曜日は、ココログがメンテナンス中のため、更新が出来ませんでした。スマソ。

 イチローが、大リーグのオールスターでMVPを獲得しましたね。つくづく、彼の凄さに脱帽する次第です。どこまでストイックに自分を鍛えれば、あの領域に到達するのか?いつも、お手本になります。やはり、仕事が出来る人は美しいですね。

 のりぞーは、よく社員さんたちに、不動産仲介業のお仕事は、お見合いの仲人と同じだよと伝えます。いわゆる「やり手ババアー」にならにゃいけんのです。お見合いの仲人のお仕事が、若い男女をくっつけるように、不動産仲介業の営業さんのお仕事は、お客様と物件をくっつけるのがお仕事です。だから、たまには、現実を若い男女に教えるのも仕事の一つなんですよね。

若い女:「やっぱし~、結婚となると、一緒に暮らすわけだし~、高収入で~、高学歴で~、背が高くて~、包容力があって~、カッコいい人がいいな~。」

やり手ババ:「あんたね~。カッコいいと思うのは、最初の3ヶ月だけよ。逆にカッコいい人は、それなりに誘惑も多いから、不安になるわよ。一生連れ添っていく相手なんだから、一番大切なのは、居心地の良さよ。誠実で、無難な人を選ばないと。それに、あんた、そんなに見てくれも良くないんだから、妥協しないと、貰い手がなくなるわよ。とりあえず、お見合い写真は、CG加工してあげるから・・・・。」

お客様:「希望の条件は、とにかく駅に近くて、南向きで、日当たりも良くて、学校区も良くて、敷地は広いほうが良くて、価格も安ければ安いにこしたことないわね~。」

営業:「・・・・・。」

 なんちゃって!!(^π^)

 物件情報!苦楽園ホームページの南郷町の土地の写真見ていただけましたか?なんかプレステの「鬼武者3」みたいでしょ!ちょっと、お気にです。

 阪急夙川駅南西に徒歩5分。御茶家所町新築プロジェクトのプラン及び完成予想パースが出来上がりました。延べ床100㎡弱、敷地約84㎡で、価格は3000万円台中盤を考えています。人気の場所なので、お早めに。

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2007年7月 9日 (月)

不動産市況報告

 おはよーでござんす。僕の大好きな小沢一郎民主党党首が、いよいよ進退をかけての選挙に臨むことになりましたね。能力と権力の使い方を兼ね備えた抜群の人物だけに、最後くらいは、勝たせてあげたいとこですね。あまりにも、周りに比べて、抜けていたために、疎外されてしまい、あ~いう末路をたどってしまいましたが、小沢さんが自民党にいて、首相になっていたら、もう少し、日本も、変わった展開を迎えていただけに、惜しいことをしたと思います。

 のりぞーも『のりぞー新党』を立ち上げて、政界にうってでようかな?マニフェストを創って、選挙公約は、

①不動産の仲介手数料は、一律、10%に値上げ実現させることを公約します!

②お客様は、一回の案内で、即決しないと罰金になる時限立法を創る!

 速攻で、落選しそうですな。(^д^)

 市況報告をさせていただきます。甲東園界隈は、一種低層の上限値を試すような商品群が出現してきています。一種低層で坪130万円越えが出来るのかどうか、それにより、甲陽線の動きも変わりそうですね。JR及び阪神沿線界隈は、相変わらず、2000万円台までの、中古マンションの流通が活発です。しかし、マンションに関しては、あちこちから、新築マンションの売れ行き悪化の報告を聞いていますので(在庫増)、今後、新築マンション価格に引っ張られるように上昇してきた、中古マンションの価格上昇に翳りが見えそうです。需要に関しては相変わらず旺盛なので、横ばいからやや下がり(売決時の値段交渉分)ではないかと。中古マンションに対する、強気相場観は要注意ですよ。

 阪急甲陽線に関しては、可もなく不可もなくといったところでしょう。一種低層は上限坪120万円まで。それを超える事例は、あまりないですね。(菊谷・松ヶ丘・久出ヶ谷・雲井・殿山などのスーパー立地は除く)スーパー立地・人気の町名一種低層は、坪150万~160万が主流です。

 中途半端中高層が、人気ですね。駅には遠いが、買い物は便利みたいな中高層は、更なる活況が見込まれます。大社~柳本にかけてのラインは今後、注目ゾーンになりそうですね。建売業者さんは、死ぬ気でどうぞ。

 芦屋に関しては、値段が上がりすぎて、解析不能です。一種もへちまも関係なしで上昇してますね。なんじゃそりゃ~という事例が、連発していますので、恐ろしくて近寄れません。それよりも、芦屋の2号線より南、東灘の2号線より南が活況しそうな予感です。43号より南も狙い目ですね。グロス論で、ピッタンコの、新築3000万円台の商品は飛んでいきますよ。

 まぁ~、こんな感じです。容積重視の3階建て戸建てが中心になっていきますよ。西宮市の人口増加は、まだまだ見込まれ、尼崎みたいな町並みになっちゃいそうですね。チャンチャン!

 物件情報!灘区篠原本町で、更地のご紹介です。土地約46坪。幹線に面し、価格は2780万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月 8日 (日)

青田で売れない営業マン

 おはよーでござんす。いや~、晴れましたね~。最近、雨模様が多かったから、久しぶりに、すがすがしい気分になりました。

 昨日は、当社販売の門前町の中古戸建てが売れました。20代の感じのいい若夫婦だったのですが、1年以上も物件探しをされていて、決め手は何ですか?という質問に、「買い物施設・病院施設の詳細や、購入の仕方、資金計画など、どれをとっても、どこよりも詳しく教えてくれたから。」という有難いお言葉を頂いて、評価していただけたと、嬉しく思った契約でした。

 どうしても、世間一般の「不動産屋」さんのイメージというと、恐いとか、怪しい、騙される、しつこい等など、ダーティーなイメージが多いと思いますが、人生最大にして、最高額の買い物をする相手が、本当にイメージ通りの悪い人だったら、エンドさんも悲しいですよね。

 ほとんどの営業マンが、歩合制で働いているために、どうしても、「買って欲しい。」という「売り」が見えるため、その「売り」が見えた瞬間、お客様もドン引きしてしまいます。買って欲しいのなら、買いたくなるようにもって行けばいいだけの話しなんですけどね。

 青田で売れない営業マンが多いのは、その商品の話しかしないからです。商品なんて、見れば誰でもわかります。「この土地、良いですよ~。」って言われても、いいと思ってるから、見に来てるわけですからね!(^O^)

 大切なことは、そこで、新生活をするお客様が、どういう生活をしていくのか?買い物は?病院は?近所づきあいは?学校は?駅までどれくらい?料理しながら、洗濯できるか?家事をしながら、小さい子供は目の入る範囲で見れるか?等などを、機転をきかせて、アドバイスしてあげるということなんですよね。それが、プロの仕事だと思います。

 本日も、たくさんのお客様がご来場・ご来店いただけると思いますが、一生に一回のお買いモノをサポートするプロフェッショナルというプライドを持って、頑張っていきましょう!

 物件情報!染殿町の新築プロジェクトが、価格ともに正式に決定しましたよ。阪神西宮駅平坦徒歩6から7分、三方角地で、土地+建物で3380万円(税込み)、完成予想パースも出来上がりました。凄い開放感のあるお家になりましたよ。延べ床約100㎡(車庫含み)の3SLDKです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月 7日 (土)

シックスセンス!?

 押す!おら、のりぞー!

 のりぞーの仕事の一つに、価格付け(査定)というのがあります。建売業者さんや、事業主さんから、「今度、@@で土地を買おうと思うんやけど、何ぼで売れるかな~?」という内容のお電話を頂き、そのたんびに、現地を見てきて、おおよその売れる値段を、即答しなくてはなりません。

 最近は、業者買いの値段も、異常に上がってきていて、「まじでっ!」っていうような値段で買われるところもあり、返答に困るときがあります。ほとんどが、すでに買うことを決めてからの電話も多いので、そんな時は、「時代ですね~(笑)」と、笑ってごまかします。が、体外、予想通りに苦戦しますね。

 そこで、サイヤ人みたいに、「スカウター」があれば良いのにな~と思うのでした。

 なんのこっちゃ?

 物件情報!芦屋のJRの方で、売り土地がでそうですよ。整形地ですし、中高層ですので、グロスも押さえられそうです。なかなか、よか物件ですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月 6日 (金)

手ごたえ

 おはよーでござんす。6月中盤から、7月にかけて、嘘みたいに忙しい日々が続いています。繁忙期と期待をかけた、4・5月が思ったより動かなかったので、??マークになっていたのですが、ここにきて、一気に、お客様の動きが加速しているようです。

 今月は、3店舗とも、絶好のスタートダッシュをかけていて、未曾有の売り上げが期待できそうですね。(^д^)ヨシ、ヨシ!!

 ドットコム設立1年と7ヶ月。人的にも、内容的にも、かつてないほどの手ごたえを感じています。ずーーっと、言い続けてきた、更なる工夫、相手の立場に立って考える思考力、物件調査の徹底、近隣配慮等などが、一気に花が開いてきたことだと思います。まぁ、社員さん達も、よくついてきてくれてると思いますよ。あとは、周りの協力してくれてる人達のおかげでしょうね。

 昨日の夜は、当社で土地購入をしていただいたお客様が来店されて、新築完成のお祝いでバーベキューに呼んでいただけるみたいです。ん~、歴史もできだしましたね。30年後ぐらいに、売りに出されるときに、まだ、当社があったら、高く売ってあげますからね!

 個人情報保護法やコンプライアンスに過剰反応を起こす、社会にあって、長年の歴史も一瞬で吹っ飛びます。雪印しかり、ミートホープしかりですね。何が正しくて、何が間違っているのか、即断即決して、時代の荒波を乗り越えていかないと、全員が路頭に迷います。勉強しないといけないですね!

 物件情報!上甲東園新築プロジェクト始動開始です。土地+建物で4580万円(税込み) 上小・甲陵中学校区でのお出迎えです。興味のある人は、のりぞーまで。

 

 

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2007年7月 5日 (木)

こんな一週間。

 おはよーでござんす。普通のお仕事と違って、不動産屋さんは、曜日によって、ある程度、仕事内容が決まってきます。

 まず、土日。この日は、多くの仲介業者にとって、発表会みたいな日です。オープンハウスや現場待機、反響が多く来る日で、月に4回か5回しかないので、待機にも気合が入ります。

 月曜日は、土日のお客様の依頼ごとや、次週の広告作製、銀行の事前ローン、及び会議の日です。この日に、することがない人は、その月はやばいでしょうね。また、月曜日は、銀行さん等の来客が多い日でもあり、意外と忙しいですね。

 火曜日は、大手の不動産屋さんが休みということで、比較的、穏やかな日です。普段できないような仕事、事務処理がはかどる日でもありますね。

 水曜日は、ゴルフが入ってきます。毎回、違ったメンバーとまわるので、多いときで、月に3回は行ってるなんてことにもなります。できれば、パチンコに行きたいんですけどね。

 木曜日は、現場の管理日です。お預かりしてる現場を社員総出で管理しに行きます。旗を直したり、拭き掃除したり、土日の案内に向けての準備日ですね。夜は、土日の案内へ向けての、お客様への電話が中心です。

 金曜日は、秘密特訓の日です。土日の発表会で、最高のおもてなしが出来るように、星一徹ことのりぞーが、社員達に「大リーグ養成ギブス」を装着させ、魔球を覚えさせます。(^O^)

 まぁ、こんな感じで、毎日流れていきます。その間にも、掘り起こしをしたり、チラシ手巻きをしたり、業訪をしたりと、物件調査、契約書・重説の作製と忙しく毎日が過ぎていきますね。確実に、早死にしそうですな!(´_`)

 物件情報!中高層が熱いです。郷免町で、えっ!ていう坪単価の土地が売れたみたいです。しかも、3区画も。う~ん、また、相場観を修正しないといけないですね。阪急夙川駅、徒歩圏内の南側は、中高層ということもあって、値段がもう一伸びしましたね。140万/坪は来てます。改めて、低層と中高層の差が浮き彫りにされました。松園・郷免・大谷等の、住居系中高層は要注意ですね。というわけで、大谷町。夙川小校区。土地約26坪~30坪強で、坪95万~140万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月 3日 (火)

夏場のゴルフはフラフラざんす。

 こんにちわでござんす。今日は、朝の5時半起床で、レッツゴルフに行って参りました。東QのU所長と、アザースF岡君と、済林の報徳野球部2番手キャッチャーのメンバーでうす。

 朝方は、まだ、小雨がぱらついてまして、とてつもない湿気と、グチョグチョの芝に足をとられて、サウナでハードな体操をしているような感覚で、目眩がしましたよ。

 その上、にゃんと明日も、二日連続のゴルフになります。明日は、芦屋のT翔さんに、御呼ばれしていくのですが、二日で、5Kgぐらいダイエットできそうですね。

 しかし、不動産屋さんは、ゴルフが好きですね!(あっ!俺もかっ!)

 物件情報!北名次町、新築プランが出来上がりました。価格は、6980万円です。リビング24畳と、真ん中に、広い空間を施したプランは、メッチャかっこいいですよ。阪急苦楽園口駅にも、徒歩5分圏内ですし、広い新築を希望の方は、一見の価値ありですよ!興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月 2日 (月)

進化論

 おはよーでござんす。あれだけ強かった、地上最強といわれた恐竜は、大氷河期に絶滅しました。

 本当のところがどうなのかわかりませんが、僕が教科書で習ったのは、単細胞の微生物が、進化し→魚類→両生類→爬虫類→哺乳類→人間だったような気がします。その時々の、環境の変化に応じて、生物は変化・進化していったのだと思います。その過程の中で、変化に対応できなかった生物は、地上最強の生物・恐竜でさえ、絶滅の道をたどったのだと思います。

 今、不動産業界も大きな変化の時期に、差し掛かっているのだと思います。

 大昔の、不動産屋さんという生物は、金色のローレックスの時計に、エナメルの靴、剃り上がった眉毛に、型落ちしたベンツ。これ、標準装備ね!この時代、僕は不動産業界にいなかったですけど、なんとなく、不動産屋さんって、コワモテのイメージでしたもんね。(^O^)

 やがて、住販系のチラシを大量に配布して、完全歩合の営業さん達が全力で販売していくスタイルが確立され、大手の不動産仲介業者さんと匹敵する時代が続きました。

 時代は流れ、新聞を購読しないニュージェネレーションが不動産を購入する層になってきました。ニュースを見るのも、物件を探すのもネットですね。不動産の営業マンが介在するのを嫌い、自分達だけで物件を見に行くのを好みます。どこの会社から物件資料をもらったかなんて、一向に気にしないのが特徴です。義理もへったくれもあったもんじゃないですね!

 ネットが主流になったことにより、営業マン等の固定経費を削減することによって仲介手数料をダンピングする会社が増えてきています。時を同じくして、消費者保護の概念が強烈に加速し、コンプライアンスに厳しい会社でないと、大手仲介業者でさえ、裁判に負ける時代に突入してきています。

 常に、時代の変化に対応しないと、恐竜のように絶滅しちゃいます。その時代、その時代に何が必要とされるのかを、敏感に察知しないと、本当においていかれそうです。20XX年の不動産業界って、一体、どういう風になってるんでしょうね!(^O^)

 物件情報!甲子園口北町。JR甲子園口徒歩2分。土地約50坪。坪90万円予定です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年7月 1日 (日)

地域の特性

 おはよーでござんす。朝鮮総連の元公安調査庁長官が、とうとう詐欺罪で逮捕されましたね。捜査が進むに従って、この元長官が資金的に苦しくて、計画的に行った犯行であることがわかってきて、まさに、捜査のTOPが犯罪を起こすという、世も末の状態になってきましたね。ばれるに決まってるのに、何考えとんでしょうね!お粗末!

 不動産ドットコムでは、狭いエリアを限定に店舗展開をしています。阪急甲陽線は苦楽園店が担当し、阪急今津線は甲東園出張所、芦屋・東灘の南部は、芦屋・東灘出張所が担当しております。会社によっては、余裕で1店舗でカバーできる範囲だと思います。

 当然のように、家賃、駐車場代、事務員さん、電話代、コピー機のリース代等々、固定経費も3倍になります。すごく不経済な面もあるのですが、逆に、物凄いメリットもあります。

 それは、狭いエリアを限定に営業活動をするために、物凄く地域の特性に強くなれるという面です。例えば、水利関係の組合や、強烈な自治会、建築協定、私設の道路管理団体、水道の私設管、建築をする際必ず出てくる議員さん、公図の混乱地区などなど、不動産には、見た目ではわからない複雑な権利関係がたくさんあります。

 市役所で調査しても出てこない問題も結構あり、こればっかりは、経験がモノを言います。何度も何度も、組合や団体に顔を出していると、嫌でも向こうも覚えてくれ、キチンと地元のルールさえ守れば、かなり時間の短縮がはかれる場合もあります。また、一度、信用がつけば、次からはかなり融通を聞いてくれる場合もあります。

 このように、特に、背後に山を背負う街では、通常の調査ではすまない、プロの判断が必要な場合もあり、そういった時には、地域密着の強みが発揮される場合が多いです。

 一生に一回の買い物ですから、しっかり調査しないとね。西宮の北部は、のりぞーがアドバイスしますよ!(^O^)

 今日は、忙しいのでこれにて、おしまい!おっ!

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