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2007年7月19日 (木)

居住性と資産価値と計算方法

 おはよーでござんす。ようやく晴れましたね~。気分爽快です。火曜日は、七日会という、西宮の重鎮さん達が集まる会合に出席させていただいて、ボーリング大会に行ってきました。のりぞーは、結構、ボーリングに自信があったのですが、結果は、惨敗・・・。栄えある優勝者は、HホールドのH社長で174点でした。ボーリングなのに、筋肉痛になってる体ってどうなんでしょ?その後は、夜の街に繰り出して、なんか笑いながらゲロってたらしいんですが、記憶がないです。

 以前にも書き込んだと思うのですが、不動産には、「居住性」と「資産性」の二面の要素があります。

 そして、もう一つの大事な要素として、「人気」というものが挙げられます。例えば、株式市場の株価を見れば、「人気」の理屈がよくわかると思います。自動車関連株が、自動車特需で全体的に上昇する場合、まず、財務内容・技術・販売すべての面で優秀な会社の株式が上昇を開始し、一通り上げきったあと、低位株が買われだします。

 この理屈は、不動産にも当てはまり、不動産バブルが起きて、地価が上昇し始めるのは、まず、東京の商業地からスタートします。東京の地価が上昇し、一巡した後は、有り余るお金たちは、首都圏近郊から大阪・名古屋等の大都市圏、次に、地方の政令都市へと流れていきます。

 昭和60年代のバブル真っ盛りの時代、土地不足に嘆いたデベロッパー達は、山を切り開き始めました。名塩・北六甲・鷲林寺などは、バブル時代に、阪急さん等のデベが山を切り開いた結果できた街で、バブル崩壊後の下落は、言葉では表現できないほど悲惨です。

 何が言いたいのかというと、2050年に日本の総人口が1億人を切り、総世帯数が大幅減少するなかで、不動産の二極化が益々すすみ、そこに「資産性」として落とし穴が潜んでいるということです。

 確かに、人気のない場所は、購入時には安いので、お求め安いと思いますが、それはあくまでも購入時です。要は、使った金額がいくらなのかが、資産という面で考えなきゃいけないんですよね。

 例えば、子供2人の4人家族が3LDKのマンションを賃貸で入居し、5年住んだ場合、

 家賃+駐車場 15万円(想定)×12ヶ月×5年=900万円

 賃貸の場合は、900万円の出費になります。

 超人気の場所に建つ、新築分譲のマンションを購入した場合。現在、超人気の場所なら、分譲時の価格をはるかに上回るマンションが都心ではゴロゴロあります。その場合、5年間すんだ後に売却すれば、利益が出てくることがあります。実際、3・4年前に新築戸建てをされた人が、売りに出されて、大幅な売却益を出されたお客様を何人もみてます。

 人気のない場所で購入された場合。新築時は、土地60坪つけて、建物入れて2980万円とお安く購入されても、5年後に売りに出して、売れた値段が、1500万円だったとしたら、実に1480万円の損失となり、賃貸よりも分が悪いことになります。

 つまり、資産性の面で、不動産購入を考える場合は、将来、「この場所は、人気があるのか?」ということを、よく熟考してから購入しないといけないんですよね。

 人口減少で、世帯数が減り、不動産価格全体が下落する時、まず、現在過疎化で問題になっているように、不便な田舎から大幅に値崩れをおこし、超人気のある場所は、相対的な人口減少に関わらず、都心回帰による人口増が見込まれ、下落しにくいという現象になるでしょうね。

 購入する時は、予算という大きな壁がありますが、売却時の損失幅を考えれば、どうせ住宅ローンで借りるわけですから、月々の支払いが許す限り、少し頑張ったほうが、将来リスクも少ないということですね。

 物件情報!「シーサイドタウン魚崎南」が順調な売れ行きをしています。ということで、シーサイドタウンシリーズ第2弾、「シーサイドタウン青木町」がリリースされますよ。全13区画で、販売予想価格帯は新築で3000万円台前半です。現在、販売の為の準備中ですので、準備が整い次第、芦屋・東灘出張所のホームページでリリースしていきますね。ではでは。

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「住まい・インテリア」カテゴリの記事

コメント

 昨夜のメールは届かなかった様ですね。バーべキューでの写真、大変懐かしく拝見しました。ハッキリと良く撮れていますね。でも、少しぽっちゃりしましたか~? 生活習慣病に気をつけて下さい。特にタバコ、アルコールに。大変な事になりますよ!!{たけしの本当は怖い家庭の医学より。} と言う私も、人ごとではなく昨日は三越迄チャリでお出かけ。フィットネス水着を何枚も試着して、やっと身体が入るのが見つかりました

投稿: ころっけ | 2007年7月19日 (木) 22時21分

 毎度です。アルコールとタバコの不摂生で、ひどいメタボちゃんになっています。なんとか、今年の夏は、ダイエットして頑張ります。

投稿: のりぞー | 2007年7月20日 (金) 16時04分

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