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2007年7月13日 (金)

ボリュームの話

 おはよーでござんす。にゃんと、NYダウが一ヶ月ぶりに最高値更新したとか。住宅担保融資不安なんてどこ吹く風ですね。どこまで行ってもいいので、クラッシュだけしないことを祈るばかりです。

 今日は、ボリュームの話をします。家を購入されるお客様には、様々な価値観が存在します。

 広い土地が欲しい人、駅に近いこと、学校区が良いこと、環境が良いこと、眺望が欲しい人、南向きがいい人等など、それぞれの価値観があり、例えば、駅近希望のお客様にとって、山の手の眺望のある土地を見せても、???になるし、逆に広い敷地を希望してるお客様にとって、駅近の狭い敷地を見せてもピントこないと思います。

 要は、物件の価値とは、求めてる人の価値観によって大幅に変わるということなんですよね。

 次に、そもそも、買主のお客様達は、何を求めて家探しを開始し始めたのかというと、これも、たくさんの理由があると思われます。子供が増えて、手狭になったから、今の家賃を支払うのが馬鹿らしいから、小学校に入学する機会に、親と同居するため等などです。

 では、現代の買主のお客様のなかに、小坂明子の「あなた」みたいな家を望んでいる人が、一体、どれだけいるのでしょうか?

 大きな窓と、小さなドアーと、部屋には古い暖炉があって、子犬を飼って、ブルーのじゅうたん敷き詰めて、家の外では坊やが遊んで、坊やの横には『♪あな~た~♪』って、そんな家ないですよ。赤いバラと白いパンジーがある庭なんて、果たして、望んでるんでしょうか?

 例えば、甲陽園目神山町の場合、100坪規制があり(最低敷地面積が100坪)、建ぺい率が30%の為、70%は庭になります。100坪だったら、実に70坪が庭になるため、維持管理するだけでも、大変ですよ!虫も多いですし、通勤・通学も大変です。

 広い庭が要らないのなら、後の考え方は、「家のボリューム」になってきます。例えば、4LDKの間取りで、20帖以上のリビングを確保しようと思えば、一種低層の場合、最低でも敷地が40坪以上要ります。広いリビングと、ゆったりした8帖~10帖以上の寝室、6帖以上の子供部屋2室、クローゼット、なんて言い出すと、延べ床で36坪~40坪くらいが必要になってきます。

 一種低層で、40坪の延べ床を確保しようと思えば、2階建てで、最低敷地が50坪必要となってきます。ところが、中高層の場合、3階建てにすれば、30坪の敷地があれば、楽々、間取りが取れるんですよね。これが、容積のマジックです。

 一種低層の50坪と中高層の30坪は、家のボリュームだけを考えれば、同じ価値になってくるということです。故に、

 50坪×120万円(相場)=30坪×200万円

 という計算式が成立します。庭の要らない人達にとって、駅近の利便性を求める人たちにとって、この考え方は、広く浸透していくと思いますよ。

 結論:住居系中高層の坪単価は、上昇の余地大。ということです。

 今日は、長くなったので、おしまい!

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「住まい・インテリア」カテゴリの記事

コメント

こんにちは。ココには取りあえず毎日寄っていますよ~。緻密な計画で頑張っていますね~。さて大引けです。雲に入ると思ったNYは大反発なのにSQと3連休で18300抜けが中々です。木村とギアのジェットコースターが凄かったよ。

投稿: ころっけ | 2007年7月13日 (金) 15時29分

 毎度です。日経平均がいまいち伸び悩むのは、NYダウの暴落待ちをしているのか、はたまた、もう一段の上昇をするためのエネルギーを蓄積中なのか、予断を許さない展開ですね。
 景気が良いのか、悪いのか、いまいち実感がわきませんが、苦楽園や夙川でお仕事してますと、怪物みたいなお金持ちさんが、よーけいて、感覚がおかしくなりますよ。今後もよろしくです。

投稿: のりぞー | 2007年7月13日 (金) 16時07分

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