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2007年9月22日 (土)

回転率

 おはよーでござんす。本日から、3連休の始まりです。世間は、小旅行にレジャーにとお祭り気分だとは思いますが、たまには、不動産屋巡りも良いもんですよ!なんてったって、ジュースがタダです。のりぞーなんて、5・6件ぐらいまとめて、他社さんをまわった時なんて、お腹の中が、アイスコーヒーでタプタプになりますもんね!というわけで、本日の広告は、気合の10万枚配布です。こちら↓

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 昨日、久しぶりぶりに、近所の不動産屋さんと have a dinner に行って参りました。このお方、のりぞーが不動産業界に入ってきた頃のお知り合いの方で、近況など、取り留めのない話をずっとしてました。その話の中で、出てきた内容が、「回転率」の話です。

 不動産仲介業の場合、売り側仲介業者と買い側仲介業者に分かれます。簡単にいうと、売主側のお世話をする不動産屋さんと、買主側のお世話をする不動産屋さんですね。で~、仲介業者の収益源である仲介手数料は、売り側も買い側も、成約に付き、それぞれ(物件価格×3%+6万円)頂けるんですね。

 そこで、売り側業者としましては、売り側も、買い側も、自分のところでお世話をすると、(物件価格×6%+12万円)の手数料収入を得ることになります。これを、業界用語では、「直々」といいます。当然、どこの会社さんも、収入が倍増するわけですから、この直々を狙いに行きます。が、しかし、ここに大きな落とし穴が潜んでいます。

 まず、そもそも、売り物件は売主さん所有のモノであって、決して、売り側仲介業者のモノではないということです。売主さんの希望は、すべての人が、「一秒でも早く、一円でも高く」売れることを希望するわけで、仲介業者が直々できるようにと望んでいる売主さんなんて、一人もいないということです。この業界の風潮と、世間の常識に大きなギャップが発生しており、いくら業界の常識と言っても、世間の非常識なら、いずれこの風潮は支持されなくなり、無くなることでしょうね。直々をしたいというのは、あくまでも仲介業者のエゴであり、結果として、直々になったというのが、本来の正しいあり方でしょうね。

 かつ、回転率ということを考えると、例えば、一社だけのお客様の中で、購入する人を探すよりも、たくさんの会社のお客様の中で、購入する人を探す方が、当然、売却の期間短縮される確率が高くなります。故に、すぐに次の仕事に取り掛かることができます。もしも、直々がしたいからと言って、「他社の客付け不可」にして、3ヶ月・半年も一年も売却するのに掛かってしまうと、月割りにした仕事量で考えたら、すごく不経済です。片手でぶん回す方が、仕事の効率上、経済的だということですね。

 ここには、人間の堕落した思想があり、いずれこの物件は直々で手数料が入るからと、見込み営業みたいな形になり、展開の速い仕事をしなくなります。回転率が落ちるわけですね。儲かってる飲食店も、値段の高いメニューをおいてる店よりも、回転率の高いお店の方が多いのは、上記の理由ですね。

 それに、直々がしたいが為に、他社仲介不可にした場合、不可にされた方は、根強く覚えています。次に、立場が逆転した場合、仲介させてくれるわけがないですよね。だから、横の繋がりも薄くなり、必然的に市場からおいてかれるポジションに行きやすくなります。自業自得ですね。

 やはり、売主さんにも、買主さんにも、納得していただく為には、もっと開かれた市場作りに、業界全体で取り組んでいかないと、世間の非常識は、いつまでも続かないということですね。

 物件情報!豪邸シリーズ。芦屋の岩ヶ平の下の方で、豪邸出現か!?詳細はおって報告します。

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