ノート

　おはよーでござんす。３８歳と一日になったのりぞーでござんす。昨日は、当ブログを読んだ、同業他社さんより、暖かいおめでとう電話が多数あり、誠にありがとうございました。感謝・感謝です。し～か～し～、このブログ、同業他社の営業さん達も、よく見てはるんですね～。物件情報で、新しい物件を書き込むたびに、目ざとい営業さんから、「どこですか～？」とか「仲介ＯＫですか～？」の電話が飛んできます。正～直、毎日、新しい物件情報を書き込むのは、死にそうになるのですが、見てくれてる人がいる以上、やり続けなきゃですね。たまには、「こんな物件ありますよ～！」みたいな、ＨＥＬＰ電話を入れてくれたら助かるんですけど・・・。基本的に、情報の提供は、もちつもたれつが大原則だと思いますからね！

　のりぞーの事務所に遊びに来られる人は、知ってると思いますが、のりぞーは、「ノート」を非常に重宝します。

　仕事のできない人達の傾向として、①メモを取らない②予定帳を持っていない③書類整理が雑　④時間にルーズ　等があげられます。

　何かを頼まれても、気軽に受け答えは、「あ～、いいですよ！」と色よい返事はするのですが、他の楽しい仕事が発生すると、頭がそっちばっかりに行き、忘れてたり、いいかげんな仕事をしたりします。これでは、信用ができず、必然的に、仕事を頼めなくなります。

　「近日中にお願いしますね。」と言われたことに対し、人によっては、1週間くらいを平気に使う人もいるくらいです。「近日中」とは、頼まれた日に処理するのが正解です。

　ということで、「ノート」が非常に大切になってきます。のりぞーは、いつも６冊のノートとポケットタイプの予定帳を常に所持します。参考までに、ノートの種類と内容を書いときますね。

①やることノート・・・日々の気付いた仕事内容、依頼された仕事内容などを列記し、優先順位をつけ、片っ端から出来上がった仕事を消していきます。

②契約者ノート（２冊）・・・当社で仲介したお客様の記録ノート。決済まで無事にお運びする為に、それぞれの物件に合わせて、期日付きで、しなければいけないことを全管理します。

③研修ノート・・・新人さんから、管理職までの育成マニュアル。日々気付いたことを書き込み、研修内容に組み込んでいきます。

④買取ノート・・・不動産ドットコム㈱で購入した不動産の管理ノート。少しでもタイムロスをなくす為に、リフォーム段取りや建確などの予定段取りを記入してチェックしていきます。

⑤トラブルマニュアル・・・仲介に関する、ヒヤッとするような出来事を、自分の体験や知り合いのお話から書きとどめるノート。

　このノートはいつも片時も離さずに所持しています。逆に、このノートが無くなれば、僕の仕事の半分くらいはフリーズするでしょうね。営業さんには営業さんの、管理職さんには管理職さんの、経営者には経営者のノートが必要で、それに従い仕事をしていくと、凄く効率があがりますよ。

　一日、一週間、一ヶ月、「自分は何をしてたんやろ？」と思いたくないのなら、一度試してみてください。今まで、気付かなかったことが、よく見えてきますよ。

　今日は、おしまい！

今年もやってくれました。

　本日、２回目の更新です。ここのところ忙しくて、仕事に振り回されていたのですが、５時頃、芦屋・東灘からも、甲東園からも、営業さんが苦楽園に来たので、「何しに来てん！仕事はっ！？」って吠えてたら、

　・・・やられました。

　のりぞー３８歳のお誕生日を、社員一同さんで、お祝いしてくれました。

　本当に感謝ですね～！

　ごめんよ～、みんな～。普段ボロクソに怒って～！

　明日のミーティングは、やさしくするからね～！

　でも、あさってからは、鬼軍曹に戻るからね～！

ハッピーバースデー俺

♪チャンチャランラン、チャンチャン～♪

♪ハッピーバースデー俺～♪

♪ハッピーバースデー俺～♪

♪ハッピーバースデー、ディーアー、俺～♪

♪ハッピーバースデー俺～♪

　パチパチパチパチパチパチパチ！！ハイ、本日、１０月２９日は、のりぞーの３８回目の誕生日でござんす。いや～、気付いたら、もう３８歳になってしまいましたね。人生の折り返し地点に来ちゃいましたよ。思い返せば、ようもまぁ～、こんな無茶苦茶な生き方をしてきたなと、３８歳になったのをきっかけに、少し、暴飲暴食を止めようかなと。でも、今日も、明日も、夜予定が入ってるんですよね。（＾π＾）ヾヾ

　ということで、今朝、目覚めると、学校に行く前の子供達から、誕生日プレゼントをもらいました。小６長男は靴下で、小３長女はハンカチとお手紙でした。ここで、ＭＹ娘からの心暖まる、お手紙を紹介させていただきます。

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　★おたん生日　おめでとう☆

父さん　たん生日おめでとう！３８才になるね。もうすぐ４０だね。４０だったら　おじいちゃんだ！じゃあ、あおいは５年生になる！一年って早いなぁ・・・。父さんがおじいちゃんだったら　もっとひげはえるかなぁ。大さかのじいちゃんはあんまり、ひげがはえていないけれども・・・・。でも、タバコはやめてるから、父さんもタバコやめてくれるかな！やめてくれたらなぁ・・・・。でも、おとしよりになったらどんな顔になるかな？母さんと一才ちがいだから父さんが先におじいちゃんになるね。ほんとうにおめでとう！！

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　う～ん、ひらがなばっかりで、非常～に見にくいんですけど。っていうか、お祝いの言葉というより、「タバコ止めて」のお願いの言葉に見えるのは、気のせいでしょうか・・・。では、お返事書かせていただきますね！

ＤＥＡＲ　碧チャンへ

　お父さんな、タバコ止めるぐらいやったら、お父さんを止める！

　え～、本日は、のりぞーの誕生日につき、同業関係者さんは金品関係を、既に当社で購入されたお客様達は売却依頼を、まだ、探してるお客様達は買い付けを、プレゼントとして受け取りますので、ドシドシ申し込んでくださいね！

　物件情報！相続がらみの水面下情報です。うちの甲東園出張所のすぐ近所。道路付けは最高！いい物ですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

親父

　おはよーでござんす。気持ちの良いくらい晴れ上がりましたね～。日本一の秋晴れですよ。こんな日は、絶好の写真撮影日和なので、フラフラ写真撮影にでも行ってこよっと。

　亀田興毅選手の記者会見を見て、涙を流してしまったのりぞーです。「世間では悪く見られてるけど、世界一の親父だと思う。」というコメントを涙ぐみながら話したシーンにはジーンときましたね。

　のりぞーには、現在、子供が二人います。小６の男の子と小３の女の子です。正直、二人の子供達に、亀田興毅選手のように、「世界一の親父」といわれるようなことをしているのかと聞かれると自信がないです。

　休みの日は、水曜日しかなく、その水曜日は子供達は学校ですし、また、その水曜日でさえ月に２回はゴルフが入ってきたりします。家に帰る時間も、子供達が寝てから帰ることが多く、普通のお父さんのように、一緒に晩御飯を食べたり、宿題を見てあげたり、お風呂に入ったりしてあげることなんて数えるほどです。

　ただ、のりぞーには、自分の子供達以外に、１３人もの子供がいます。営業さん９名、事務員さん１名、パートさんが２名です。また、その１３人には、それぞれが家族を持っています。会社更生法を申請した、英会話大手の社長のように、言い訳や、逃げ文句が通用しない強烈な責任感があります。誰一人、落ちこぼれることなく、一人前の社会人に仕上げるのが、僕の一番の仕事です。時には、叱り、時には、褒め、時には、悩み相談に乗り、時には、食事に行き、時には、飲みにいく。不動産ドットコムの門戸を叩いた以上、本人の気持ちがドロップアウトするまでは、自分の子供以上の愛情を注いで、教え、伝えていくことが、自分の使命であると。しいては、それが、不動産ドットコムを支持してくれている、お客様達への、最高のパフォーマンスの提供であり、恩返しになると。

　多分、厳しすぎて、社員さんに恨まれることもあるとは思うのですが、いつの日か、お客様あっての商売であるということを、真に気付いてくれる日が来ることを信じて、やりきることの達成感がどんなに素晴らしいことであるかということに、真に気付いてくれる日が来ることを信じて、亀田興毅選手の言う、「世界一の親父」になろうと思うのでした。

　物件情報！マンション情報です。夙川台サンハイツＢ棟。最上階。１００㎡オーバー。眺望は最高です。価格は、２０００万円台後半でのリリースです。興味のある人は、のりぞーまで。

困ったちゃん

　こんばんわーでござんす。連日・連夜の飲食のせいで、だんだんマリオみたいな体型になってきてるのりぞーです。このまま行ったら、ピーチ姫を助けにいくはめになりそうなので、そろそろダイエットしようかな～。

　今日は、面白い体験をしました。実家の親父の昔の同僚の人が、宝塚市の平井山荘に自己所有の家を持っておられ、今回、駅近のマンションを購入するにあたり売却を検討しておられ、相談にのって欲しいということでした。

　親父の元同僚なわけですから、いい加減なことも言えませんし、平井山荘といえば、昔は、高級別荘地ということで賑わっていたのでしょうが、いかんせん、山道と細い道がネックになってます。

　正～直、地元のエリアなら自信があるのですが、今回ばかりは、ドットコムとしてお役に立てそうもないので、売却の為のアドバイスだけをして帰ってきました。ドットコムの宝塚支店でもあれば頑張るんですけどね～。

　今回のことで思ったのが、つくづく、利便性が求められてる時代になってきたんだな～ということですね。昔と違って、治安も悪化したし、塾通いするお子さんも増え、子供を中心にした不動産探しがメインになってきているのでしょう。そうなると、駅近の中古マンションなんかは、需要が強烈に続くんでしょうね。

　物件情報！なんだか、最近、当社の預かり物件が次々に売れていきます。このままだと、在庫が切れそうで恐怖しますね。というわけで、フォレストタウン苦楽園５番町が、いよいよ販売開始の時期にさしかかります。開発の検査済みが出るのが、１１月中旬くらいになりますので、その時期あたりに販売を開始していきます。全７区画。土地約４５坪、建築条件は無しになりました。土地価格３０００万円台後半～４０００万円前半と、今となってはお安い土地になってます。興味のある人は、のりぞーまで。

不動産上昇要因・下降要因

　おはよーでござんす。昨日、のりぞーは、生まれて初めて、「オカマバー」なるものを体験いたしました。当然、接待と言う名のお仕事で行ったのですが、世の中に、あれほど面白い場所が存在するのだと、軽～く、カルチャーショックを受けた次第であります。色んな人達が、それぞれの立場で頑張ってるんだなと、改めて、自分も頑張らねばと、心に誓うのでした。

　教訓：オカマだけに、玉げた！

　え～、話は変わりまして、目先の株価が右往左往するなか、今後の不動産の価格が上昇するのか、下降するのかを予想する為に、ファンダメンタルのみで、考えてみたいと思います。

～上昇要因～

①日本国の金利上昇による資産インフレ

②人気エリアの供給不足・需要堅調

③住宅ローンの審査軟化

④賃貸相場との比較

⑤ドル資金逃避からの日本国への流入

⑥好業績による所得増

～下降要因～

①米国サブプライムローン問題

②クレジットクラッシュ

③住宅ローンの審査が厳しくなる（今後の予想）

④人口減少による世帯数減

⑤リートの崩壊

⑥新築分譲の供給過多

　等などですかね～。上がるも八卦、上がらぬも八卦。一喜一憂せずに、居住中心の物件探しが、大事なのかもしれないですね。

　物件情報！なかなかピリッとした物件がないですね～。ポロポロ山手の方は、出てきているのですが、グロスが大きくなりすぎて今一ですしね～。門戸厄神の方で、仕込んでる物件が本決まりしたら、面白そうですよ。ではでは。

セキュリティー村・教育村

　おはよーでござんす。すっかり寒くなり、今日から冬服ののりぞーです。最近、思うのですが、春と秋が短い！小学校の頃は、ポカポカする春と、涼しくなる秋が好きだったのに、昨年も、一昨年も、突然、寒くなった記憶が・・。地球温暖化が原因なんですかね。

　今、西宮で一番元気の良い事業主さんとお食事をさせていただく機会がありましたので、その時のお話を少し。（ドットコムの影の支配者こと、コンセプトＭ社長も一緒）

　豚肉をコンガリ焼いたものに、チシャ菜に、ミソをつけたものを巻いて、♪まいう～♪って叫びながら、チゲ鍋に箸をつけて、♪激まいう～♪　トドメは残り汁にラーメンブッコんで・・・・八ッ！グルメ日記になってしまうとこでした。

　最近、新築マンションにも、温泉付きとか、介護付きなど、付加価値をつけたマンションが出だしてます。

　僕らは、戸建てをメインに街づくりをしているのですが、どちらかというと、最低敷地面積ギリギリに区画割をして、総額を抑える為に、あらゆる工夫をするのですが、それでは、他社との差別化をはかれませんし、綺麗な言葉を使うと、社会貢献という意味では、何もなしません。

　４年もこの業界に従事していると、新しく多区画分譲した場所は、それなりに街を形成していて、コミュニティーが生まれています。車で街中を走っていると、ここも、あそこも僕がお世話した人たちが住んでいると、ちょっとした自己満足に浸ることもあります。

　家のすぐ裏で、小学生の女の子が、刃物で殺されるという時代、同じ分譲地内の住人が、子供を川へ突き落とす時代に、求められる街づくりとは何か？大手ハウスメーカーが分譲した開発団地内にある、公園には遊ぶ子供達がいないという現実を受けて、どのような街づくりをしていくべきか、などなどを、マッコリーを飲みながら夜は更けていきました。

　フィリピンの日本人村のような、セキュリティータウン、中高一貫教育を更に進化させた、乳幼児からの一貫教育を目指す教育村、高齢者の福祉を充実させた福祉村など、業界に従事する者として、できることはたくさんあるような気がします。

　まぁ、その為には、稼がないとできないですけどね。いつか、実現させてみたいものです。

　物件情報！宝塚市です。阪急仁川駅歩いて、本当にすぐそこ。東南の角地。平成３年築。土地約６３坪。第一種低層・風致地区。にて中古戸建てのリリース開始です。ＪＩＯの点検を受けた後、リフォームして販売開始です。多分、価格は８０００万円台中盤の予想です。興味のある人は、のりぞーまで。

マンション研修会

　おはよーでござんす。サブプライムローン問題が、いつまでもくすぶってるみたいで、昨日の、日経平均は大幅続落でしたね。ここにきて、複雑化した金融商品のリスクが、ボディーブローのように、世界経済を襲ってきてますね。信用によって築かれてきた、クレジット社会。その信用に世界中の人が疑いの気持ちを持った瞬間にクラッシュなんて、恐怖のシナリオにならないように、ＦＲＢの議長さんには、頑張って欲しいものです。

　不動産ドットコムでは、今後、マンション仲介の方も、より強化していかなければならないという戦略上の理由より、昨日は、さ＠らハウジングのＴさんを講師として招いての、マンション研修会を開催しました。

　多分、のりぞーが知ってる営業さんの中でも、マンションの受託業務に関しては、西宮で５本の指に入るんではないかと思えるような人物です。（大手を除く）　査定関係のデータはもちろんのこと、専任と一般の違いをわかりやすく図解説明した資料、新聞の切り抜き記事、売却の為の方法論などなど、物凄く工夫と努力をされていて、大変勉強になりました。

　やはり、何事も、段取りと準備が必要なんだなと、改めて痛感しました。Ｔさんの教えにこたえるためにも、結果でお答えしなきゃですね。

　物件情報！南郷町で新築戸建て計画が発動です。南向き、土地約３０坪、延べ床約３３坪、新築分譲価格７７８０万円です。もうすぐ、ホームページにもＵＰしますね。阪急夙川駅にも、ＪＲさくら夙川駅にも、歩いてすぐの超便利なところですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

新しい命の誕生

　こんばんわでござんす。宅建主任者資格試験の受験者の皆様、乙です。今年は、やはり、レベルが高かったみたいで、合格ラインは３６点になるみたいですね。うちの会社の受験者連中は、全員、御手洗川簀巻きの刑確定です。学校まで通って、落ちた、Ｏ店長及び丸ちゃんは、罰ゲームとして、社員旅行で芸をしてもらうことにします。来年こそは、受かってね！

　ＢＩＧニュースです。山ちゃんが、本日、パパになりました。３０８０ｇのかわいい女の子です。まだ、名前をつけてないとのことなので、不肖、中村！名づけ親をさせて頂きたいと思います。

　ズバリ！「花子」はどうでしょうか？

　「山下花子」・・・う～ん、良い響きですね～。三頭身の吉本芸人みたいですね～。きっと、かわいく育つと思いますよ～。（＾Ｏ＾）

　山ちゃんの知り合いの方は、お祝いの連絡よろしくです。

　う～ん、また新しい家族が増えるということなので、のりぞーの責任は重大ですな。（＾π＾）

　物件情報！宝塚市仁川高台１丁目にて、建築条件無しの土地分譲３区画が発進です。土地は約５５坪～６０坪、眺望も抜けていて、完成宅地になっております。お好きなハウスメーカーで建築してください。坪単価は＠７０万円。安いと思いますよ。興味のある人は、のりぞーまで。

宅建主任者資格試験の日

　おはよーでござんす。今日は、大事な大事な宅建主任者資格試験の日です。当社からの受験者は、Ｙ店長、Ｏ店長、丸ちゃん、Ｋ君、ヨンナム氏の総勢５名です。

　おやっ？山ちゃん？早く、受験会場に行かないと試験に間に合わないですよ！

　んっ！？１０時から、案内が入ったって！？

　ハイ！山ちゃん！３年連続、申し込みだけして、試験受けずが決定しました。ダメですね～。山ちゃんが、受験できる日はくるのでしょうか？５点免除も受けたのにね～。プップッ！

　ということで、宅建主任者資格試験を受けられる皆さんの為に、のりぞーの直前模擬テストを開催します。これを解いて、テストに向かってください。

問１、次のうち、正しい不動産営業マンの姿を選びなさい。

　①営業マンＡは、不動産取引にあたり、司法書士Ｂを顧客に紹介しました。司法書士Ｂは、謝礼として営業マンＡに金壱万円を支払い、営業マンＡはそれをポケットにしまいこみました。

　②営業マンＣは、土曜日に、見込み客の案内があると、会社に報告をし、実際は、今津のパチンコ屋で、必殺仕事人をうっていました。３０００円で、「キュイン！キュイン！」とスペシャル音がし、そこから確変がとまらず、５万円勝ちました。会社には、疲れきった顔をして、５時間後に帰ってきました。

　③営業マンＺは、管理のぬるい会社の体制に付け込み、会社の印鑑を使って大量の領収書を作成しました。早速、営業マンＺは、その領収書を使い・・・・。（恐くて、これ以上書けません。）

　④営業マンＧは、ある日、来店されたお客様を案内し、無事、不動産購入申込書をお客様より頂きました。契約日当日、媒介業者の欄に、渡された名刺の会社名と違う会社の印鑑が押してあり、契約会場も名刺の会社と違う場所で契約しました。

　ＴＨＥ　シンキングタイム！！チック・タック・チック・タック・チック・タック・チック・タック・チックチック・タック・チック・タック・チック・タック・チック・タック・チックチック・タック・チック・タック・チック・タック・チック・タック・チック

　終～了！！正解は、全問正解です。では、受験者の不動産営業の皆さん！頑張ってきてくださいね！今年は、レベルが上がってて、３６点くらいが合格ラインみたいですよ！

　物件情報！前から、告知していました、西田町プロジェクトが、本格始動です。現在の所、土地＋建物で、５０００万円前後の設定です。もうすぐ、プランが出てきますので、乞うご期待ですね。ではでは。

市況報告

　おはよーでござんす。本日は、大事な大事な土曜日です。が、今週は芦屋・東灘出張所以外は広告を入れませんでした。う～ん、なんだか、これだ！っていう広告がなかったんですよね～。まぁ、来週は入れよっかな～。

　ザザット、市況報告をさせて頂きます。

　今津線・甲陽線：最近は、大手のハウスメーカーさんや、デベロッパーさんが、山の手を中心に、山を削ったり、土地を掘り返したりと、やりたい放題ですね～。大手ハウスメーカーＤ社さんの分譲地は、いつも坪単価表示が、相場より１割～２割安い値段で、リリースされるのですが、建築条件付土地となっている為に、土地＋建物のいわゆる総額で考えとかないと総予算の問題から打ちのめされそうです。（＾Ｏ＾）他のデベさんや、ハウスメーカーさんの分譲地は、逆に１割～相場より高い値段になってますね。5を超えるグロスの物件の動きは相変わらず鈍く、よほどの目玉がない限り、売り切りは難しそうですね。特に、一般の方が売主で居住中とかの場合で、5のラインを超えると、極端に鈍くなる傾向です。

　芦屋・東灘・西宮南部エリア：物凄く動きが活発です。商品が少ないのも一つの原因でしょうが、マンションであれ、戸建てであれ、土地であれ、相場より若干高めまでなら、すっと消えていきます。震災以降、区画が綺麗になったのと、商業施設が進出したことにより、利便性があがったことが、人気の一端でしょうね。あと、民族性の問題もあると思われます。基本、あれこれ考えずに、「これっ！」って決める方が多いですね～。（＾Ｏ＾）

　下半期の需要層は、夏場に比べて、はるかに増えてきていて、競争激化の様相です。年末に向けて、ラッシュが続きそうですね。

　物件情報！新規のプロジェクトが目白押しに揃ってきましたよ。まずは、一発目、年末か年始あたりにリリース予定の物件です。上ヶ原の方で、６区画新築分譲予定です。今の所、価格は未定ですが、非常にお求め安い価格設定になると思います。興味のある人は、のりぞーまで。

台湾から帰ってきました。

　おはよーでござんす。帰ってきました！台湾から。

　ということで、手短に台湾報告いってみたいと思います。

　まず、空港を降りて、バスに揺られ着いた所は、台北市になります。驚いたのが、太平洋戦争時代の日本による植民地の影響が色濃く残っているということです。あちこちのビルに飾られてる看板は、日本語漢字の表記になっていて、日本人が見ても、何の店かすぐにわかるということですね。

　街の雰囲気は、昭和の日本と言う感じで、建物が古くて、ビックリしました。原付バイクの数が、異常に多く走っていて、二人乗り、三人乗りが当たり前で、間違いなく、事故だらけだろうなと思いました。ちなみに、車に関しては、ほとんどが、日本車でしたね～。

　ツアーガイドの陳さんが、キックバックを貰ってる、お土産屋さんとか、食事屋さんへ無理やり案内するのですが、そこは、西宮の不動産会社の社長・専務さん等の重鎮様たちです、軽～く、無視して、勝手にツアープランを変更してましたね～。（＾Ｏ＾）

　う～ん、１２人（のりぞー抜き）もの重鎮の人達に囲まれて、ガイドの陳さんもフラフラになってましたよ。

　「このままじゃー、わたしー、ライセンス剥奪されるあるよ。」

　には、笑わしていただきました。ｍ（＾Ｏ＾）ｍ

　二日目は、ゴルフに行って、夜市を見学し、マッサージを受けて、終わりました。

　今回、のりぞーは、生まれて２回目の海外（大学の卒業旅行以来）だったので、パスポートを取得した以上、また、海外に行って見たいなと思った次第であります。

　明日からは、通常の不動産ブログに戻りますので、よろしくおねがいします。

　追伸：漢方薬に関してですが、西洋の薬に比べ、即効性は薄いものの、体にはよろしいようです。

海外旅行です。

　のりぞーは、明日から３日連続で、「台湾」に行ってまいります。

　次回ブログ予告は、「のりぞー、台湾で香港マフィアにさらわれる！？」の巻きです。

　では、金曜日にお会いしましょう！！

お昼から復活

　おはよーでござんす。本日は、朝から、下痢と微熱にうなされて、ようやく少し体が楽になってきました。

　有名なデベロッパーさんのＴ社の社長さんと、今度、新しく西宮に支店を出されるということで、そこの店長さんと、ポッターとで、食事＆飲み会だったのですが、為になるお話満載でした。詳しくは、後日ということで・・・。

　今日は、フラフラなので許してください。

速報！マコトちゃんハウス

　速報です！近隣住民のマコトちゃんハウスの建築差し止め請求が、東京地裁で却下されました。マコトちゃんの服のトレードマークである、赤と白の外壁が、街の景観を損なうという理由で、近隣の住民が、東京地裁に訴えを起こしてたのですが、至極まっとうな判決でよかったです。

　司法で判決が出ても、近隣の訴えを起こした人は、被害者意識なんでしょうけどね。少なくとも、近隣の訴えを起こした人は、損害賠償の対象になるでしょうね～。まぁ、提訴はしないでしょうけど。

先生になるということ

　おはよーでござんす。土曜日ですね～。今週は、広告を休んじゃいました。これやっ！っていう現場がないんですよね～。まぁ、仕込みは上々ですので、現場の完成待ちですね。

　「営業は科学」ということを標榜するのりぞーの営業談義の始まりです。

　消費者さん及び、購買者さんは、一体、どういった人からモノを購入するのか？もしくは、どういった人の言うこと聞くのか？

　情報取得の容易化に伴い、時代が変わってきてるとはいえ、昔から、日本人は「肩書き」というモノに、崇拝的な考えを持っている人が多いです。これは、儒教の教えが根付いていて、官僚機構が何百年も国民を支配してきた、歴史的背景があるんですよね。つまり、「肩書き」のある「お上」の言うことに素直に従っておけば、平穏無事に暮らせるというＤＮＡがインプリンティングされているのです。

　例えば、「社長」という肩書きだけで、「凄い」とか、「頼もしい」とか、「お金を持ってる」という、訳のわからんイメージが作り上げられるんですよね。その人そのものの、人間性とか、本当の内情は無視してね。小学生が「将来の夢は何？」と聞かれて、「社長」と答える子供さん達が多いのが、言わずもがなですね。同じく、学歴もそういった意味では、強烈な誤解を発生さすことのできる武器です。京都大学卒業というだけで、「この人は賢い」になって、そのイメージが「この人は、嘘は言わない」「誠実な人」に変化するわけです。例え、その人が詐欺師だったとしてもですね・・・。

　そんな中で、営業マンが身につけるべく、最強の肩書きが、「先生」です。昔から、日本人は、「先生」の言うことは良く聞く傾向があります。病気になって、病院に行き、先生に診察してもらった時に、「その診察は、嘘やわ～！」とか、「私は、盲腸なんかじゃないですよ！」なんてことを言う患者さんは少ないですよね。例え、誤診があったとしても、素直に先生の話を聞き、診察通りの治療法に従いますよね。（ネットの影響で、大分揺らいできてはいますけども）

　教育の現場においても、家庭訪問や個人懇談などがあれば、すごいおもてなしや、すごいお洒落な勝負服を着て、自分の子供に対する先生の言うことを最大限もらさず聴こうという姿勢で臨みますよね。たとえ、その先生がロリコン教師で捕まるような先生であっても。

　つまり、不動産の営業マンが、お客様に購入してもらおうと思うのなら、不動産の先生になれば良いのです。では、不動産の先生とは、どういうものか？というと、

①そのエリア・地域性に詳しい

②物件の情報に詳しい

③関連法規（民法、宅建業法、建築基準法、品確法、消費者契約法等）に詳しい

④相場観に自信がある

⑤税金に詳しい

⑥住宅ローンに詳しい

⑦経済情勢に詳しい

等などですかね。今朝の勉強会で、「西宮市の総人口は何人？」と質問した時に、答えられる社員がいなかった時には、笑っちゃいましたけどね。

　営業さんなら、自分は①～⑦のうちどれだけの項目に自信があるか？もしくは、お客様なら、自分の担当者が、①～⑦のうち、どれだけの項目ができているのか？振り返ってみてはいかがですか。

　物件情報！苦楽園一番町。土地約４０坪、南向き、３区画がリリース予定です。雰囲気のある所ですね。土地分譲の場合、＠１４０万円。建物付きで７０００万円前半です。興味のある人は、のりぞーまで。

ビバ！社長室！

　おはよーでござんす。昨日は、池田高校の大先輩にあたる、Ｕ－番のＫ嬢店長とＵエリアマネージャーと、遅～くまで飲み明かしてしまいまして、少々、フラフラしております。いや～、身近な人達との不動産談義は、飽きないですね～！楽しかったです。

　お店は４店舗になっても、のりぞーの悩みが一つだけありました。それは、「のりぞー専用の社長室が無い！」ということです。ちなみに、専用の机も、パソコンもありませんでした。

　だから、いつも、真ん中の契約ルームに陣取って、仕事をしているのですが、土日なんかは、お客様が重なると、「社長、出て行ってください！」なんてことになります。

　苦節２年。こんなにも頑張ってるのに、机一つ無いなんて・・・。許さん！ということで、社長室を借りちゃいました！パンパカパーン！！うちの苦楽園店のもう少し駅よりにある、ＪＴＢとか接骨院が入ってるビルの２階です。

　１ＬＤＫなんですが、結構広くて、和室もあり、南向きで、日当たりもいいです。ソファーに、アクオスに、プレステに、ｗiiに、スペシャル装備の社長室がもうすぐ完成します。ちなみに、鍵は、のりぞーしか所有しない、秘密のお部屋ですね。

　ふっふっふ！誰にも入らせませんよ！（多分、お客様用の応接室になるでしょうけどね）

　物件情報！今現在、仕込み中の物件です。仕上がれば、面白くなりそうですね。上ヶ原小・甲陵中校区。土地＋建物で４の後半ぐらい。駅徒歩圏内です。興味のある人は、のりぞーまで。

嬉しいコメント

　おはよーでござんす。むちゃくちゃな忙しさで、朝のブログ更新ができません。ちなみに、現在午後３時、お昼ご飯もまだですし、お昼寝もできません。（´э｀）　でも、毎日、３００名～４００名のブログ読者の方が、このブログを読んでくださってるので、ブログだけは、欠かさず更新しますよ！！

　というわけで、今日は、こころ暖まるコメントを、当ブログに寄せていただいたので、ご紹介させて頂きたいと思います。

ーーー転載ーーー

自宅の売却を本格的に思い立った５月以来
ずっと読者しております、desmelと申します。

いつも為になるお話満載で
「なるほど!!」だとか「へ～!!」の連発。。。
またビミョ～に「そうそう、それが知りたかった」「そ～だ、その通り!!」と
非常に内容がタイムリーだったりしますから
ほぼ毎日、欠かさずチェックしてます。

近隣トラブル、、、
何処へ行っても他人同士なのだから「ぶつかる」のは当たり前。
そこを踏み込み過ぎず、でも疎遠になりすぎぬ距離で
言いたいことを言ったり助けたりできたらと思います。

でも本当に、けが人が出なくてヨカッタ!!
っていうのもありますが、
よく72歳の女性が運転できたよなぁ、ショベルカー。。。
ワタクシ、変なところで関心しちゃいましたヨ。。。

まま、そんな訳で（？）、今後とも
面白ネタ＆為になる小話を楽しみにしておりま～す♪

　本当に、有難いコメントですね。のりぞーが当ブログの前身である掲示板を始めたのが約３年前。その頃は、今ほどメジャーではなく、ブログや掲示板と言っても、ちょっとマニアックな雰囲気があったのですが、お客様が本当に知りたいと思ってることや、営業さんたちの気持ち、水面下の物件情報などを情報発信できればいいなと思い、独りよがりで立ち上げたのを覚えています。

　徐々に、固定ファンも付き、今では、前述のように、３００名以上の人が、毎日訪れてきてくれています。多分、耳の痛い話や、失礼にあたるであろう話も多いとは思いますが、いつも考えていたことは、「より良い業界にしたい。」ということです。どうしても、暗い・ダーティーなイメージがつきまとう不動産業界において、どうすれば、一般の方に、理解してもらえるだろうかということを、ずっと考えていました。

　不動産を取り巻く法律の基準はドンドン厳しくなり、猜疑心が渦巻き、近隣トラブルに代表されるような人間関係もドンドン希薄に、醜くなる傾向にある中で、なんとか明るい業界の未来像を創ることが出来ればとの思い、その一点ですね。

　まぁ、まだまだ至らない点もあるので、ご迷惑をおかけしたお客様も多いとは思いますが、人生最高額の商売を扱う業者の一員として、恥ずかしくないようにこれからも頑張っていきたいと思います。

　追伸：あ～、そうそう。コメント頂いた売却検討のお客様にお願いです。ブログを読んでいただいてるのは、非常に有難いのですが、いざ、売る段階になって、「やっぱり＠＠＠＠よね！」と、大手さんに行くのは、勘弁してくださいね。ｚ（＾Ｏ＾）ｚ

　物件情報！阪急夙川駅北西に位置する、ＫとかＴとか、滅多に出ない町名で、ポロポロ物が出だしてますね～。あまり事例がないので、値段付けにも困りますね～。興味のある人は、のりぞーまで。

近隣トラブル

　おはよーでござんす。うだるような暑さが、嘘のように涼しくなってきましたね。季節の変わり目は、病気になりやすいので、気をつけてくださいね。

　またまた、近隣トラブルのニュースをやってましたね。北海道の72歳のお婆ちゃんが、「こんな家、壊してやるーーーー！！」っと、シャベルカーに乗って、ババア特攻を隣地の家の壁に仕掛けて、逮捕されたみたいです。

　お婆ちゃんが、怒った理由が、隣地の家の壁をリフォームする際、工事車両や作業員の人たちが、自分の敷地内に入ってきたのが原因みたいです。

　では、民法では、このような場合、どういう法律になってるのかというと、

隣地使用権（民法209条）

土地の所有者は境界またはその近傍において擁壁，ヘいまたは建物を築造し又はこれを修繕するため必要な範囲内において隣地の使用を請求することができる。ただし，隣地の所有者，使用者の承諾がないときは，その住家に立ち入ることはできない。

となっています。ただ、これでは抽象的なんですよね。では、隣地の所有者が、承諾を拒否した場合はどうなるのかというと、

相手が拒否した場合は、調停によって、妥協点を探るか、あるいは裁判を起こして、裁判所に足場などの設置の承諾を求める訴訟を行い、必要な範囲などの承諾(判決)をしてもらいます。

とまぁ～、気の遠くなるような手続きを踏まないといけないんですよね。どちらにせよ、近隣さんは、「お互い様」「譲り合い」「助け合い」の精神を持たないといけないですよね。今回は、死人が出なかっただけ、ましだと個人的には思います。

物件情報！上大市にて中古戸建てがリリースされます。価格は２０００万円台中盤です。興味のある人は、のりぞーまで。

背負う人達へ

　ＤＥＡＲ　Ｋ君へ

　もうすぐ結婚おめでとうございます。Ｋ君が当社に入社されて、約1年半が経とうとしています。

　毎日のように叱られてたＫ君が、当社に在籍しながら、結婚を決めたことに嬉しく思う反面、また、責任を感じます。

　今までのＫ君は独身でしたので、仕事で成功するのも、失敗するのも、全部自分自身の問題です。しんどけりゃ～、やめればいいし、嫌なことがあれば避ければよかったです。

　でも、これからは違います。Ｋ君には、背負うべきものができるからです。一家の大黒柱になるということです。縄文時代なら、嫁さんと、やがて生まれてくるであろう子供の為に、狩猟をして、食料を獲って家族を養わないと生きていけません。獲れなかったゴメンナサイでは、すまされなくなるということです。戦国時代なら、家族の為に、また領地確保の為に、敵と前線にたって戦わねばなりません。恐いから、危ないからと、矢倉のなかで、悶々としていても、家族は養えません。

　背負うという言葉の意味を理解し、歯を食い縛らねばならないのです。嫌だから、危険だからと、背をむけて逃げてみてください。敵の矢は、全部、背負ってる子供・家族に刺さります。それが「背負う」ということです。

　まだ、実感はわかないと思いますが、一歩、一歩、背負うという言葉の意味を噛み締めて、前向きに成長していってください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＢＹ　のりぞー　

不動産営業とお客様

　おはよーでござんす。いや～、昨日は、さすがに広告２０万部配布しただけあって、大賑わいでしたね～。秋商戦の真っ最中ですから、弾が切れるまで広告を打とうと考えてます。多分、これが年末の数字に影響するでしょうからね！

　お客様にとっての、不動産屋さんに対するイメージを列挙してみると、

①恐い

②買わされるんじゃないか？

③騙されないぞ！

④営業にしつこくされるんじゃないか？

等など、少なからずマイナスのイメージをお持ちになって、ご来店・ご来場される場合が多いと思います。猜疑心・警戒心・嫌悪感を少なからず持っているお客様に対し、ニーズのヒアリングをかけたところで、本音を言ってくれるわけがありません。

　例えば、こういう例に遭遇した営業さんは、多いと思いますよ。

営業：「こんにちわ！」

お客様：「えー・・・。」

営業：「今日は、広告を見て来られたのですか？」

お客様：「いえ、通りすがりで・・・・」

営業：「どちらの方にお住まいなのですか？」

お客様：「西宮です。」

営業：「お仕事は何をされているのですか？」

お客様：「まぁ～、普通の会社員で。」

　と、まぁ～、こんな感じですね。これでは、お客様が本当に求めているモノ、理由、資産背景、本音等など、どれをとっても生返事で返され、まともなニーズヒアリングなんてできません。だから、探してるエリア、予算などをかろうじて聞き込みし、本当のニーズからピントの外れた物件を紹介してしまったりして、「い～とは思うんですけど、また家族で検討しておきます。」といった受け答えになり、後日電話をしても、「もう、探すのはやめましたから。」とか、「その日は、予定が入っているので・・・」となるわけです。

　十人十色という言葉があるように、お客様には、それぞれの家探しをする理由があります。例えば、

①子供さんの体が弱いので、小学校に近いところを探しているとか、

②女の子で一人っ子だから、通学で暗い道を通る所は嫌だとか

③子供さんが、アトピーなので、空気が良い所が良いとか

④夫婦共働きだから、おばあちゃん家の近くが良いとか

⑤とにかく、眺望が望める所が良いとか（眺望の見える角度にまでこだわる）

⑥子供さんが私立に通っているので、ＪＲ沿線が良いとか

　本当に、その人、その人に合わせた諸事情があり、背景があり、なかなか他人には言えないような、家庭の事情や身体的な理由があったりするのです。その、なかなか人には言えないような本音を、上手に聞きだしてあげるのが営業の仕事で、上っ面のニーズを聞いて、甲陽線で駅から徒歩１０分以内で、予算は５０００万円までという言葉を信じ、喘息のお子さんがいるご家庭のお客様に、「駅から近くて、予算にもピッタリです！」と勧めたところで、お客様のハートは逃げていくんですよね。

　当然、お客様側の方も、なるべく本音ベースのニーズを営業さんに伝えてあげるほうが、自分自身にとっても良いわけなんですが、できれば、上手にコチラの本音を、思いを、願いを汲み取ってくれる営業さんに担当になってほしいですよね。

　警戒心・猜疑心・嫌悪感をとる方法論は、たくさんあるので、ここでは紹介しませんが、今一度、不動産営業とお客様という立場を良く考えて、両者の協力のもと、お家探しをすれば、きっと良い物件に巡りあうことでしょうね。

　物件情報！マンション情報です。パークハイム芦屋翠ヶ丘。人気の街区の方ですね。リフォーム後、多分、３０００万円台前半でのリリースになると思います。興味のある人は、のりぞーまで。

言霊

　おはよーでござんす。　キャーーーーー！　今日は、１０月最初の３連休！今日頑張らないで、いつ頑張るの？みたいな土曜日です。というわけで、本日の、のりぞーの気持ちを、表してみました↓

http://www15.big.or.jp/~t98907/unmei/R3_temp/R3_temp.swf?inputStr=えっ！今日の広告は２０万枚の配布！？

　いや～、やっちゃいましたよ～！本日は、気合の両面フルカラー２０万部配布！売れなきゃ倒産しちゃいますよ！広告はこちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

　３店舗合同チラシですね。一杯のご来場、ご来店、お待ちしてますね！というわけで、もういっちょ～↓

http://www15.big.or.jp/~t98907/unmei/R3_temp/R3_temp.swf?inputStr=来てくれないと逮捕しちゃうぞ！

　今日は、言霊についてお話します。どんな職種の営業さんを見ていても、傾向的に多いのが、お伺い営業をしてる人たちです。例えば、

「どうでしたか～？よかったでしょう？」

「どうされます～？」

「これなんて、いいと思うんですけど・・・。」

等などです。これは、断られるという恐怖から、無意識に自己防衛反応が働いた結果、出てくるセリフで、お客様にとっても、不安感と決断力を鈍らす売れないタイプの営業マンですね。

　よく考えれば、わかるのですが、一生に一回の買い物で、しかも何千万円もする買い物を、「どうでした～？」と言われて、「ハイ！それにします！」なんて、言うわきゃないですよね。

　真剣に、そのお客様のニーズを汲み上げ、真剣に、そのお客様の希望にあたる物件を探し出し、これ以上ない努力を重ねた結果、紹介・案内した物件ならば、必然的に、言い切りになるはずです。

「僕が言うのだから、間違いない！」

「絶対に、この物件はお勧めです！」

「大丈夫！僕に任せてください！」

等などです。

　本当に、努力した結果、出てくる上記のセリフには、言葉に「魂」がのっかります。「魂」の乗った言葉は、お客様の心を動かします。「心が動く」と書いて、「感動」になるんですよね。「感動」するから、お客様は購入の意思決定に踏み切れるのです。

　自分の仕事に、後ろめたい所がなく、間違いなく最高の努力をした結果の接客ならば、言葉に魂を乗せて、思い切って勧めてあげましょう！それが、お客様にとっても、最高の決断になるのですから。上っ面の耳障りの良い言葉を並べても、「感動」は生まれないですよ。

　物件情報！上ヶ原６番町。西南の角地。購入時は４０００万円台。築浅の中古戸建てですね。なかなかの物件ですね～。多分、売り出しは３０００万円台前半になるのでは・・・。興味のある人は、のりぞーまで。

マンションの騒音

　おはよーでござんす。さすがは、西宮北部ということで、９月度は、どの同業他社さんも調子がよかったようで・・・。８月くらいから、お客様の問い合わせの状況が、異常事態のように増えてきてますね～。傾向としては、市内のお客様の移動よりも、遠方からの即決系が多かったような気がしますね。「２・３年前は、これぐらいだったのに・・・」なんて言ってると、いつまでも買えないですよ～。（＾Ｏ＾）

　マンションの２階の騒音（子供の走りまわる音）が煩いということで、裁判になっていた案件（２４０万円の慰謝料の請求）が、３６万円の支払いという決着を迎えたというニュースがありました。

　のりぞーも大学生の時に、ハイツみたいな所に住んでいたのですが、隣の住人が近所の短大の女学生で、音が煩くて洒落にならなかった記憶があります。まぁ、音の種類にも色々な音があるので、大学時代の音がどんな音だったかは、ご想像にお任せしますが・・・。（＾π＾）

　古いマンションなんかは、トイレの流す音なんかも良く問題になるみたいですね。ただ、言えることは、共同生活をする以上は、やはり良識ある生活行動をしないと、司法で裁かれるということですね。

　物件情報！＠＠町。廣田神社の近く。角地ですね～。築浅の中古戸建てです。多分、リフォーム後、３０００万円台前半に落ち着くと思います。興味のある人は、のりぞーまで。

開発リスク

　おはよーでござんす。本日は、朝から、今津駅周辺を店舗探しにＧＯしてきました。駅のまん前に、い～物件見つけましたよ！楽しみですね～。いつもそうなのですが、新規店の立ち上げは、夢がつまってて、ワクワクしますね。西宮南部も頑張りますよ！

　最近、開発系の物件に対するリスクが、非常に高まってきています。西宮市の場合、５００㎡を超える開発行為をする時は、届出が必要になってくるのですが、その際、条例で、近隣への説明が必要になってきます。条例の条文をそのまま書くと、

第２１条　事業主は、開発事業又は小規模開発事業を行おうとするときは、当該事業の区域の周辺住民その他の規則で定める者に対し、規則で定める事業計画及び工事計画について説明し、及び協議しなければならない。

２、　事業主は、前項の規定による説明及び協議を行ったときは、その内容を速やかに市長に報告しなければならない。

３、　事業主は、第１項の規定による協議に際しては、当該計画について紛争の生じることのないよう努めなければならない。

　この条文が曲者です。まず、「周辺」って何をもって「周辺」というのか？一応、物件から半径15ｍ以内という規定はあるみたいなのですが、それも、明確な根拠はないです。

　次に、「協議」です。「協議」という言葉を「大辞泉」で調べると、「集まって相談すること」の意となっています。「同意」ならわかりやすいのですが（書面提出等）、「協議」となると、どこまでの範囲を示すのか？一方的な説明でも、広い範囲で「協議」にあたると考えられますし、全周辺住民に完全に納得してもらうには、何年かかるかわかりませんし、大体、銀行の融資が待ってくれるわけがないです。

　こうなると、開発系の事業を展開している業者さんにとって、条例第２１条は死活問題になりかねず、資金ショートから・・・なんてことも起こりかねません。本来、日本国憲法では、個人の財産については保障されているはずなので、条例そのものが違憲の可能性があります。過去にも、最高裁で条例が違憲であるという判例はたくさん出ていますが、最高裁まで戦う間に、資金ショートを起こしてしまいます。

　家を必要としている人たちがいる以上、街づくりは行われるわけで、違法建築をしていないのであれば、騒音や安全等の近隣配慮は当たり前としても、いたずらに長引かす「協議」という定義は、事業主にも、近隣住民にとっても、危険性をはらんでいると思います。資金ショートで、血眼に資金繰りをしている事業主さんが、ある日突然に近隣さんへ向かって・・・なんてニュースが近い将来起こりそうな気がします。

　杞憂で終われば良いのですが。

　物件情報！あちゃー、朝から書き込んでたら、終わったのが夜でした。というわけで、物件情報は、また明日。

住宅ローン・ランキング

　おはよーでござんす。本日は、火曜日！隔週火曜日のフットサルの日です。今日も、夜７時から、芦屋浜のミズノにてキックオフざんす。２面コートを借り切って、フット・サル～～～ゥしてますので、人工芝用のスパイクを購入してご自由に参加してください。

　僕ら営業マンにとって、住宅ローンの審査は非常に気になる所であります。一生懸命、案内して、資金計画を立てて、親御さんも説得して、不動産購入申込書を書いてもらって、さ～！契約だ～！といき込んでても、ローンが付きませんでしたとなると、ガクーンとなります。

　最近では、クレジット社会が当たり前のように普及していて、個審でカードがゾロゾロなんてこともザラにあります。

　返済比率の計算で、あとちょっとで返済比率の枠内に入るのに、オーバーしてるなんてこともあります。

　というわけで、そこからありとあらゆる金融機関をまわるのですが、のりぞーの個人的見解による、「やるな！この銀行！」ランキングを発表させていただきます。（ノンバンク系を除く）

　栄えある第１位は、ダカダカダカダン！！

第１位　Ｋ＠銀行　（寸評）とにかく凄い！返済比率もない！自営業ＯＫ！今一番勢いがありますね！

第２位　Ｋ＠銀行　（寸評）南地方独特のノリが良い！カードローンもなんのそのです。

第３位　Ｋ＠＠＠＠＠銀行　（寸評）自営業者に強いですね。独特の融資システムもあります。

第４位　天下のＭ銀行　（寸評）審査がとにかく早い。分母が大きいので、タイミングと時期によっては、えっ！っていうローンが付く時があります。

　まぁ、こんなかんじですね。銀行の住宅ローンは、キャンペーンをしていたり、募集強化月間をしてたりで、審査の厳しさがかわってきます。あとは、担当さんの能力によっても、大きく変わります。

　頑張って、物件探しをしていきましょう！

　物件情報！甲陽園目神山町、土地分譲。約１２０坪、価格は３０００万円台中盤です。興味のある人は、のりぞーまで。

新年度ですよ！

　おはよーでござんす。いよいよ、１０月度の始まりですね。決算も終わり、心機一転、飛躍の年を目指して行きたいと考えています。

　新人の営業さんも、今月から新しく加入し、前々から考えていた、西宮市南部の出店計画を実行に移していこうと思っています。苦楽園ー芦屋・東灘ー甲東園ー西宮南部という形で、ちょうど西宮を中心に四角形の店舗展開で、地域に密着した情報収集力を形成していきたいと考えています。

　新しい店長さんには、ヨンナム氏を起用して、新体制を作っていきますので、今後とも応援のほどよろしくお願いします。

　本年度も頑張ります！

　物件情報！芦屋市翠ヶ丘の続報です。現地を見てきたのですが。ＪＲに近い翠ヶ丘ですね。東向きで、多分、＠１４０が中心になるのではないかと。興味のある人は、のりぞーまで。