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2007年11月16日 (金)

阪神間不動産市場論

 おはよーでござんす。日経平均が大暴落をし、為替が円高にドンドン進む中、日本経済の上空には、怪しげな雨雲が広がりつつありますね。まぁ、原油高には、円高は丁度いいんですけどね。アメリカのサブプライムローン問題が、かなりの影響力を持ち、先行き不透明な資本主義経済の行き着く先に、クレジットクラッシュが来ないことを祈るばかりです。もしも、信用産業が崩れるようなことがあれば、ビリーのキャンプに入らないと、生きていけないですよ。世の中は、マッドマックスや北斗の拳みたいな時代に突入しますからね!武装農民が、幅を利かす世界になりそうですね。

 株式市場の影響は、時間を掛けて、ゆっくりと忍び寄るように、不動産業かにも影響を与えていきます。過去のチャートを見ていると、株式市場の約半年遅れぐらいで、不動産市場にも影響を与えていますね。今回の、世界同時株安は、ちょっとやそっとじゃ立ち直る気配がないだけに、少々、心配ですね。相場は、スーパーボールみたいな生き物です。行き過ぎには、必ず反動がきます。

 結論から言いますと、阪急沿線に関しては、完全に頭打ちですね。やはり、一種低層でウルトラレアーな町名以外は、110万円/坪が基準になると思われます。120万円/坪はちょっと重たいかなと。この辺で、調整がくるでしょうね。そもそも、阪急沿線は、一番山側を走る沿線で、これ以上の利便性のある施設の誘致や、住宅開発は望みにくいです。となると、これ以上の爆発人気は難しいかなと。高いしね。先高の材料のない場所というものは、下げるしかないですね。

 今後の、のりぞーの狙いは、ズバリ!阪神沿線です。JR沿線に関しては、大阪に通勤の人が多く、いまだに、尼崎の事故が尾を引いています。一度、失った信用は、吉兆をみても、雪印を見ても、ミートホープを見ても、赤福餅も見ても、なかなか戻らないですよ。感性の強い人なんかは、見えるんじゃないかな~?見えないとしても、すぅ~って寒気がしたりする人も多いかと。国鉄時代の時代遅れの産物が幹部をやってる以上、まだまだダメですね。

 それに比べて、阪神沿線は、好材料が目白押しです。そもそも、阪急は、梅田界隈の地上げや、オリックスと組んでマンション開発をしたりと、非常に不動産を有効に活用して大きくなっていった企業です。まぁ、その為にドエライ借金を背負ってますけどね。その不動産のプロ集団阪急グループに吸収された阪神沿線は、阪急の不動産チームにとったら、よだれの出るような沿線でしょうね。

 それと、時を同じくした、再開発です。阪神今津駅の再開発が終わり、現在、阪神西宮駅の南側で再開発が行われてます。もうすぐ、阪神青木駅も再開発になりますし、立て続けに、阪神沿線の各駅で再開発が行われています。尚且つ、伝統的な産業であった、酒造業などの衰退により、阪神沿線の南側で、大きな工場跡地が、商業施設や分譲マンションに生まれ変わってるケースが増え、街並みが一変してきています。買い物も便利で、坂道もなく、駅にも近いと好条件がこれだけ揃えば、人は集まります。

 また、数年後には、近鉄と阪神の相互乗り入れが実現すれば、産業王国愛知との直通も可能になります。

 阪急沿線みたいな、高額な資金がないと、お家を持つことが出来ないエリアと違って、まだまだ、3000万円台で新築戸建てや新築マンションの購入が出来るとあっては、わざわざ、山に上がらなくてもという人が増えてもおかしくは、ないでしょうね。あと、震災の影響で、道路が綺麗になったのも利点の一つですね。

 既に、香枦園あたりは、住宅地で135万円/坪という事例が出てきてることを考え合わせれば、阪神沿線で、西宮~東灘に掛けては、ウルトラ狙い目になるということですね。

 水は高い所から、低い所に流れるように、株やお金も、高い所から低い所に流れていきます。阪急沿線というコップの水があふれたあとに、流れる行き先は、阪神沿線になるというお話でした。

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 この土日に、リフォーム後の初オープンハウスをしますので、ドシドシ後来場ください。よろしくざんす。

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