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2007年11月24日 (土)

隣接の崖地

 おはよーでござんす。いい天気が続きますね~。これだけ天気がいいと、気分がウキウキしてきます。

 新築を建てる時の決まり事には順位があります。順番に書いていくと、建築基準法→兵庫県建築基準条例→西宮市開発における街づくり条例→建築協定→自治会規則 とまぁ、こんな感じです。その他にも、地区計画や風致条例なども関わってきます。

 これらの、すべての条件をクリアーして初めて、お家を建てることが出来るのですが、意外と、お客様の中に、こういった決まり事があるのを知らずに、一種低層・風致地区内で店舗付住宅を考えてたりされている方がおられます。まぁ、広さによっては、ギリギリできる所もあるのですが、僕なら、恐くてよう勧めないですね。新しく家を建てようとする場合は、まず、専門家の意見をキチンと聞いてから、資金計画をたて、物件探しをすることが望まれますね。不動産屋さんの営業マンでも、知らない人は、知らないですよ。詳しく知りたい場合は、設計士に相談されるのがよろしいかと。

 そこで、本日は、普段あまり耳にしない、兵庫県建築基準条例から、「崖地条例」についてお話したいと思います。

 普段、何気なく、西宮の北部を車で流していると、石積みの擁壁をよく見かけることはないですか?

 こういった石積みの擁壁の上の古い中古住宅を解体して、お家を建てようとした場合、ほとんどの人は、単に、その上に家を建て替えればOKだと思っておられると思います。

 答えは、NOですね。

 まず、市役所に入り、その土地の地番で、宅造の許可番号が出ているかどうかを調べます。元地番で一体の許可を取得してる場合もあるので、その場合は、元地番で許可番号が出ていないかどうかを調べてください。宅造の申請はしてあるのに、検査済み番号が出ていない例もありますので、要注意です。

 ここで、気付くのですが、まぁ、ほとんどの擁壁は許可番号が出ていないと考えた方がいいですね。許可番号の出ていない擁壁に、お家を建てる際に、市は、「擁壁をやり直してください。」と指導してきます。「ハイ、そうですか。」と納得できるほどの金額ではないですよ。擁壁をやり直すとなれば、少なくても数百万円、すごいケースになると、数千万円はかかると認識しておいた方がいいですね。

 予算がメチャクチャになります。「気をつけよう!甘い言葉と高い擁壁」なんちゃって(^O^)

 まぁ、そういった場合の、手段はあるにはあるのですが(安息角まで杭を打ち込むなど)、自分の土地ならいざしらず、隣接の土地が、高い擁壁になってた場合は、どうなるのかというと、これも、新築を建てる側が対処しなければならないんですよね。なんで、隣の他人の土地の崖のせいで、こちらが費用発生するんだと、憤りを覚えるのですが、条例で決まってる以上、仕方がありません。

 その場合、待ち受け擁壁を作るとか、建物の構造をRCにして、崩れた場合の、加重を計算して、壁の太さを太くするなどの対処が必要となってきます。(その際、窓などの開口部の設置に制限がかかったりします。)

 どちらにせよ、ある程度の費用は見積もっておかないといけないですね。

 とまぁ、北部でお家を建てる時は、色々な制限があるので、よく勉強してから物件購入をしないと、あとで痛い目にあいますよという、お話でした。不動産屋さんより、設計士に聞いた方が、正解です。設計士も、山に強い設計士じゃないと、チンプンカンプンですけどね~。(^O^)

 物件情報!苦楽園4番町。最上部、築後1年の、超築浅物件のご紹介です。最近、建てたばっかりのお家を売りはる人が多いですね。眺望は、過去最強の眺望です。ってか、これを眺望と呼んでいいものかどうか・・・。とにかく凄いっす。土地は60坪弱。お風呂からも眺望が望めますよ。価格は4680万円に設定です。ちなみに、お隣さんも売りに出てますね。興味のある人は、のりぞーまで。

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