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2007年12月22日 (土)

メリークリスマスと良いお年を!

 おはよーでござんす。いよいよ、今年もあと残す所、10日あまりになってきました。年の瀬で、市場の方も、もう動かないことでしょうから、本日をもって、今年最後のブログとさせていただきます。(^O^)/開放!

 もう一度、年末・年始の当社のお休みをお知らせしておきますね。12月26日(水)~1月9日(水)の2週間ほど、冬季休暇とさせていただきます。契約や決済がある場合は、各担当者が出てきますので、あしからずです。

 今年一年は、本当にたくさんの人達にかわいがって頂き、誠にありがとうございました。念願の3店舗目の芦屋・東灘出張所も開設することができ、社員一同、心より感謝申し上げます。

 来年は、更なる飛躍の年ということで、年始早々に、今津出張所の開設も控えており、今年以上に、不動産情報の発信基地となるよう、頑張っていく所存ですので、変わりないご愛顧のほど、宜しく申し上げます。

 ドットコムも、来年を迎え、3年目に突入していきます。お客様が本当に求めてるモノが何かを、的確に捉え、邁進していきたいと思っています。

 このブログも、今後、気力・体力の続く限り、頑張っていきたいと思っていますので、クリック・クリックしてくださいね。次の更新日は、平成20年の1月10日になりますので、ヨロシクです。

 本当に、今年一年、ありがとうございました。また、皆様も、良いお年をおくられますように!

 しばらく、バイバイ!!

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2007年12月21日 (金)

スケジュールの組み立て

 おはよーでござんす。自分の体重の重みで、寝てる間に腕が痺れて、上がらなくなってしまったのりぞーです。(横向きで寝てたのねん!) や、やばい。このままでは、本当に、太ったマリオになりそうです。ピヨン、ピヨン。

 社会に出て、多種多様な営業も経験し、縁あって経営もさせて頂いて、たくさんの仕事師達と出合って思うのが、「先を読む力」「シミュレーション能力」「予定の管理」が出来ない人が、物凄く多いということです。

 まず、意外に多いのが、自分の現状認識が出来ていないということですね。今現在の自分の能力、ポジション、ポテンシャルがわかっていないのです。昔の職場では、こうでした、あ~でしたとか、自分ではこう思ってる、あ~思ってるとかは、全く関係ないです。営業は、数字の世界です。数字は正直に自分の姿を反映させます。その現状を、色眼鏡無しで、しっかり認識した上で、予定をたてていかないといけないのです。

 次に、季節に分けて、数字の構成を考えます。会社の広告枚数、新規顧客登録の平均数字、売り物件の反響数、紹介できる物件の数、自分の決定率等などを、すべて把握したうえで、四半期ごとに季節要因も考え、売り側手数料を何ぼ、買い側手数料を何ぼと設定すれば、おのずと商品企画やレベルUPをはかることができます。

 行き当たりばったりで、景気や会社まかせの営業スタイルをしていても、進歩はないですよ~。売り物がなければ、作ればいいのです。考えて、考えて、頭が痛くなるほど考えて、次々に実行し仕事をしていかないと、二極化の厳しい世の中で取り残されますよ。

 人生は山登りと同じです。若いうちにかってでも、苦労をしておかないと、将来、山頂の見事な景色を見ることが出来なくなりますからね。 

 物件情報!芦屋市翠ヶ丘。以前にもお伝えした3区画土地分譲。解体も終わり、価格が決まりました。土地約104㎡、約104㎡、約106㎡、それぞれ4480万円、4280万円、3520万円となっております。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年12月20日 (木)

市況報告

 おはよーでござんす。ようやく、忘年会ラッシュも一段落がつきそうです。残すは、来週の残2回で、今年のフィニッシュを迎えます。もう、太ったドラえもんみたいな体型になってきたので、しゃれにならんす。来年は、やせるぞ!

 年末の市況報告いきますね。サブプライムローン問題や株式市場の下落から懸念されてた、一般消費者の購入マインドの低下は、西宮市の住宅地に関しては、無かったですね。相変わらず、需要の方は、旺盛で、一時はどうなるかな?っと思ってた現場も、ドンドン売れていっています。さすがは、「西宮強し」といったところでしょうか。特に、2000万円台から3000万円台前半までの中古マンションと、3000万円台から4000万円後半までの新築戸建てなどは、羽根が生えた状態で消えていきますね。

 新築マンションの坪単価に比べると(250万/坪~300万/坪!?)、どうしても中古マンションが割安に感じられるため、中古マンションの上昇余地は、まだ望めそうです。ただ、ここにきて、新築マンションの売れ行きの悪さから、新築マンションが大幅なダンピングを開始すると、その差が埋まり、中古の値段も頭打ちをすることでしょう。ダンピングしたくても、出来ないでしょうけどね。(^O^)

 新築戸建ても、グロスで、諸経費込み5000万円までなら、強気の商品企画でOKです。やっぱり、一戸建てという潜在的なニーズは、まだまだ衰えしらずです。ただし、5000万円台後半以上の新築戸建てに関しては、要注意が必要です。よっぽど、人気があるとか、眺望等のメリットを感じることのできる商品じゃないと、ちょっとやそっとじゃ捌けないでしょうね。

 開発行為の住民説明等の期間リスクや、改正建築基準法の影響から、事業主(買取業者)さんの購買意欲は、大幅ダウンです。金融機関の融資引き締めとあいまって、買取市場の流通は麻痺しそうですね。よっぽど安く買える等のメリットがなければ、様子見組も含めて、来年は動かないんじゃないかな~。しばらくは、既に仕込んでいる在庫の整理に終始するような気がします。逆に言えば、品薄状態になるので、チャンスかも!?適正価格での、グロスを抑えた商品作りさえすれば、未曾有の売却ラッシュになるかもですよ。

 宅建業者でない、一般の売主さんの売却希望価格は、エベレストよりも高いので、その辺の、「なんじゃこの値段!?」みたいな商品だけが、ずっと市場に残ってるみたいな来年を迎えそうですね。

 まっ、上がろうが下がろうが、流通してくれることが、一番ですね。

 物件情報!ドットコム今津出張所開設に合わせて、阪神甲子園駅徒歩4分の好立地に、3区画新築分譲の予定です。なんかタウン名を考えなあかんな~。シーサイドタウンシリーズとフォレストタウンシリーズがあるから、そんな感じの名前がないかな~。「ダウンタウン甲子園」 ん~、今一やし、怒られそうやしな~、「球場の街・甲子園」って当たり前やしな~。なんか良さそうな名前があったらメール頂戴!採用者には、もれなくウコンの力をプレゼントしますよ。多分、価格帯は新築で4000万円前後になると思います。じゃね~。

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2007年12月18日 (火)

塀で殺人

 おはよーでござんすぅ。うp!今日で、お酒の確変も、一区切りがつきます。毎日、朝起きたら、お腹の中に、ビールと焼酎とワインとシャンパンがちゃんぽん状態で残っており、辛いっす。気を許した瞬間に、いつでもエイリヤンが出てきそうですね。頑張るしかにゃいですね!

 またもや、境界問題の殺人が起きましたね。長野県で、自宅の塀が、隣地に倒れ掛かったトラブルが発端で、殺人になったみたいです。しかも、加害者と被害者は親戚関係にあたるみたいなのですが、血縁での殺人とは、世も末ですね。

 以前にも、何度も書き込んだことがあるのですが、この境界問題だけは、どうにもこうにもブルドッグ、ワウ!ですね。北方領土問題にしても、東シナ海の中国との領海問題にしても、国家どうしでさえ、線引きに対する考え方や、歴史的な解釈の違いで、戦争寸前までいくわけですから、個人間の境界問題なんて、一方がちょっとでもおかしな人だったら、無茶苦茶になっちゃいますよね。

 不動産の売買をする上で、境界のことには、ことさら神経をつかいます。周り近所全員が納得しているような、ニュータウンとかならいいのですが、歴史の古い街なんかは、「境界どこやねん!」みたいな物件がよーけありますよ。お互いの感情のもつれの集中する所が、境界になるのですから、仕方がないこととはいえ、きっちり杭やポイントが入ってても、隣人が毒男なら、理屈や理論なんて通用しませんもんね。

 まっ、負けるが勝ちっていうかんじですかね。

 物件情報!現在、潜水艦のように、神園町プロジェクトⅡが進行中です。多分、80㎡強で、2000万円台中盤~後半の2区画での分譲になりそうです。阪急甲陽園駅にも近くて、甲陽園小学校区と文句なしですね。建物はgdaiDCMのおされーな建築条件付になりそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

 

 

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2007年12月17日 (月)

色々なお客様

 おはよーでござんす。まだまだ、鼻声ののりぞーざんす。いよいよ、今年一年も終わろうとしてますね。今年も、たくさんのお客様と触れ合うことが出来て本当に楽しかったです。やっぱり、僕は、営業が好きなんでしょうね。社長業より、お客さんとペチャクチャしゃべってる方が、ずっと楽しいですからね。

 昨日のお客様の親子さんも楽しかったですよ。(では、再現!)

娘さん:「あっ!お父さん、このおっちゃん、前歯が一本ないで~!」

お父さん:「こらっ!そういうこと言うもんじゃない!」

*お父さん、娘さんの頭を後ろから叩く*

娘さん:「欧米かっ!」

 この、娘さんのツッコミのタイミングが絶妙すぎて、のりぞーは瞬殺されましたね。娘さんへ、「欧米かっ!」って突っ込むのは、頭を叩く方が言う言葉ですよ。

 また、ある時は、のりぞーが真ん中の応接室で仕事をしていると、パーテーション越しに、微妙な視線を感じました。ふと、見上げると、そこには見知らぬ女性が・・・。固まるのりぞー。

女性:「のりぞーさんですか?」

のりぞー:「はぁ~。」

女性:「いつも、ブログを読んでます!」

のりぞー:「はぁ~。ありがとうございます。」

 っていうか、隣で接客している営業さん!何をしてんねん!ちゃんと商談しとかんかい!

 という感じで、非常にフレンドリーで、和気あいあいムードな、お客様との交流があります。やっぱり、営業って楽しいですね。来年も、今年以上にお客様達と触れ合えるように、頑張って新規物件を作っていこうと思うのでした。

 物件情報!もうすぐ、上ヶ原山手町にて、6区画?の新築分譲が始まりますよ!建物は、@@@@@杜です。すげ~、楽しみなコラボレーションですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年12月16日 (日)

今年の漢字『偽』

 おはよーでござんす。いや~、とうとう寝込んじゃいましたよ。もう、関節は痛いし、下痢は真っ黒やし、咳はとまらないし、熱はあるし、頭痛はするしで、もう死ぬ~!っていうかんじでしたね。やはり、12月は魔の月間ですね。本日は、休肝日ですが、また明日から連荘!連荘!になりますから、多分、いつでも死ねますね。なんとか、年末まで乗り切りますよ!

 チョットムカッ!昨日、病床の寝床から、丸ちゃんに連絡して、「ブログに、風邪で寝込んでるって書き込んどいて」って頼んだのに、ちゃっかり、KY丸山とアピールしてましたね。なに人のブログでアピっとんじゃ!

 え~、今年の漢字ということで、『偽』がTOPになりました。ほんと、今年一年は、『偽』の文字が当てはまる一年でしたね。『偽』の漢字は、『人の為す行為』という意味なのですが、悪意に満ちた事件が多すぎました。ミートホープに姉歯に、F住建に、年金に、アパに、吉兆に、赤福に、事務所費にとメチャクチャだったなと。中国のダンボール肉まんと大して変わらんぞと思うのは、のりぞーだけでしょうか?

 まぁ、赤福にしろ、ミートホープにしろ、吉兆にしろ、発覚するまでは、「おいしい!おいしい!」と言って、食してたわけですから、いかに人間の舌がいい加減なもんかと思います。

 もともとモラルが低かったのか、それとも時代がモラル低下を招いたのかは分かりませんが、ネットの氾濫時代に、まともにしてないと、手痛いしっぺがえしがくるということですね。お~恐。

 物件情報!今日、リフォームされた香枦園シーサイドヴイラを見て来ました。恐ろしく変貌してましたね。さすが、300万円以上かけただけのことはあります。来年の販売開始ですね。多分、価格は1000万円までだと思います。ではでは。

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2007年12月15日 (土)

ついに・・・

 のりぞーの社員、K君結婚式でKYと任命されたKY丸山です。

本日、のりぞーは風邪の為、ついにダウンいたしました。本日のブログはお休みさせていただきます。申し訳ございません。

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2007年12月14日 (金)

忘年会だらけで死亡中

 おはよーで、ゲボゲボでござんすぅ~~。ふぅ~、毎年、このシーズンは、正直言って、辛いっす。寝て起きて、お酒、寝て起きて、お酒(*リフレイン600回)って、酒飲みですかーーーー!!

 やっぱり、お酒は、よくないですね。ブログを書こうと思っても、全然、頭に浮かんでこないもの・・・・。というより、油断してると、お腹の中から、エイリヤンが生まれてきそうですよ。

 た、たまには、ブログを休もうかな~?なんて思うこともあるのですが、なんだかね~。

 グダグダの文章になってきたので、さっさと物件情報にいっときます。

 物件情報!『フォレストタウン渦が森』シリーズが降臨します。新築分譲の全10区画で、緑に囲まれた、非常に環境のいいところです。あっ、神戸市東灘区ですよ。新築価格は、3280万円、4180万円(2区画)、4480万円となっております。年明けには、全準備が整うのではないかと。空撮やっちゃおうかな?興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年12月13日 (木)

生きてる意味

 おはよーでござんす。ふぁ~、午前9時に始まった、ミーティングが、現在4時ですが、たった今終わりました。なげ~、年末で暇になったというのもありますが、長かったです。でも、かなり有意義でした。

 相変わらずのテーマは、「人とのつながり」なのですが、何十回も何百回も表現を変えて、伝えていかないと伝わりにくいものなんですね。まぁ、のりぞーは、しつこいから平気ですけどね!(^O^)

 お客様関係の営業をしていると、色々な試練にぶちあたります。些細なことで、クレームになったり、信頼が築けてると思ってたお客様が、ある日、全然違う所で購入していたり、購入申し込みを書いたお客様が、簡単にキャンセルしたりと、営業さんの心痛める現象は、日常茶飯事おきます。

 それを、相手の責任にせずに、何故なのかを自問自答できないと成長はしません。では、一体、何故なのか?

 答えは、『縁』が弱かったからです。本当に相手のことを思い、本当に相手の為に提案し、本当の人付き合いをしていたならば、そういった現象は少なくなるでしょうし、対処のしようもたくさんあると思います。心のどこかに、自分の成績の為にとか、名声の為にという下心や卑しい心があると、強く出ることも出来ないし、やりきった感もなく、何か後ろめたいものが生まれます。うわべだけの付き合いでしかないから、うわべだけの返事や行動が跳ね返ってくるのだと思います。がっぷりよつに付き合った人間関係は、そう簡単にはくずれないですよ。がっぷりよつの人間関係だからこそ、お客様と営業という立場をこえて、人としての付き合い方が出来るのだと。

 これは、何も、お客様と営業という立場だけの話ではなく、普段の会社内においても、上司と部下という関係や、同僚という関係においても、家族内においても言えることだと思います。

 「心の底からありがとう。」と言える環境・関係、言ってもらう環境・関係。だから、生きてる意味とは、「教える・伝える」ことにあるのだと思います。今まで、教えてくれた、親や上司、先輩、お客様に感謝をし、その感謝の意を、後輩や部下、はたまた新しいお客様に「教える・伝える」ことによって表現し、それが存在意義になるのだと思います。

 文化や伝統の継承のように、そうやって人類は発展してきたのだと思います。ギブ アンド テイクではなくて、ギブ アンド ギブにより、その内の何分の1かでも返ってくることを喜びに思える生き方こそ、生きてる意味なんじゃないかな~と思うのでした。

 物件情報!マンション情報です。甲陽園アーバンライフ・サウスヒルズ、売り物件がでそうです。3000万円台中盤かな~。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年12月11日 (火)

様々なルール

 おはよーでござんす。不動産業界は、すっかりお正月モードに入ったなぁ~と思ってたら、ここにきて、バリバリ購入申し込み書が入ってきます。同業他社さんから・・・・。何しとんねん!!わが社の社員達わーーー!!ハア、ハア、ハア、ハア、まっ!いいけどねぇ~。北名次も苦楽園5番町も西田町も申し込みが入っちゃったです。ふぅ~。

 エンドさん中心の仲介業をしていますと、どうしても勘違いを起こしてしまう営業さんがおられます。

 軸足の置き方が、どうしても買主さん中心になってしまうんですよね。これが、メーカーさんの物販であったり、喫茶店とかの飲食業であったり、サービス業なら、話は早いのですが、不動産仲介業の場合、ややこしいことに売主側と買主側の中間にたって、公平に物事を考えないといけないお仕事になります。

 例え、それが買主側・売主側双方別々の仲介業者が仲立ちした場合においても、共同仲介の印鑑を押す限り、公平な立場でモノを考えないといけないと思います。

 そして、このバランスの悪い人は、共同仲介した時に、相手に嫌な印象を残すことになります。

 売主様には売主様の理由があり、買主様には、買主様の理由があります。法律だけでは、割り切れない、様々なルールや公平なモノの考えかたを身につけないとだめですね。

 物件情報!やばいっすよ。西田町新築分譲計画が残1区画になりました。残1区画といっても、全部で2区画しかないですけどね。土地+建物で5260万円です。延べ床は約38坪くらい?南向きで、夙川徒歩圏です。早く、見に来てね!

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2007年12月10日 (月)

凄まじいK君の結婚式

 おはよーでござんす。昨日は、弊社都市開発事業部のホープK君の結婚式に行ってまいりました。ぶっちゃけ、メチャクチャになってました。というか、両家の親族がドン引きしてましたね。お祝いのはずの結婚式が、ドットコムの忘年会化してたのには、司会者の人も引いてました。

 では、一部始終を写真つきでご報告させていただきます。

Dsc_0089

一発目の祝辞を前に、必死に暗記中ののりぞーでございます。

Dsc_0099 Dsc_0102

 新郎新婦の入場です!!

Dsc_0103 無事、祝辞の言葉をつまらずに、しゃべりきりました。

Dsc_0119 山ちゃんの乾杯の音頭で、披露宴の始まりです。

Dsc_0166 すでに、このあたりで、丸ちゃんが壊れ始めてます。すご~く、嫌な予感がするのは、のりぞーだけでしょうか?

Dsc_0172 ドットコムのマドンナ3人衆です。全員たして、129歳なのは、秘密です。

Dsc_0130 ポッターの挨拶です。ヨン様に見えますね~。

Dsc_0176 お色直し。馬子にも衣装です。

Dsc_0250 Dsc_0253

とうとう、この男がマイクを持ちました。新郎新婦や親族の空気を読めない、KY丸山がマイクを持ってしまったのです。この人選は非常にまずいです。すごーく嫌な予感がします。

 wwwwwwwキターーーーー!!!!wwwwwwww

wwwwwwヤメテクレーーーー!!!!wwwwww

Dsc_0256 Dsc_0258 Dsc_0265 Dsc_0267

 やっぱり、嫌な予感的中です。両家の親族がドン引き状態です。27歳になって尚、体育会系のノリが抜けてないみたいですね。

 ここからは、結婚式なのか、二次会なのか分からない状態に突入しました。ふぅ~~~。

 とにかく、K君、結婚おめでとうございます。これからは、家族を背負っていかなければならないのですから、仕事の方も頑張ってね!!

 おしまい!

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2007年12月 8日 (土)

人を好きになること

 おはよーでござんす。いよいよ、明日は、川村君の結婚式です。のりぞーは、主賓の挨拶をしないといけないのですが、まだ、頭の中が真っ白ざんす。う~ん、笑いを獲りにいって、はずしたら最悪やしな~、固すぎる挨拶もキャラじゃないしな~。悩むところざんす。というわけで、明日は、ドットコム全店お休みです。川村君のお友達の方は、祝福の電話してあげてくださいね。

 結婚って、あかの他人同士が、同じ屋根の下で生活を共にしていくんですよね。育ってきた環境、文化、考え方が違うわけですから、それって、凄いエネルギーのいることだと思います。

 営業をしていて、毎日のように社員さん達に伝える言葉に、「相手の立場に立ち、相手の気持ちになってことを考えましょう。」というのがあります。

 対人関係の中で、非常に重要になってくるのが、「コミュニケーション能力」です。更に、その能力が発達すると、「人を惹きつける力」になります。この能力を磨く方法は、一つで、「徹底して、相手を洞察・観察し、知るということ」です。常に、今、相手は何を考えているのか?飽きていないか?気分を害していないか?不愉快な思いはしていないか?何か他の事を考えていないか?等などを瞬時に見極めて、相手の次の思考・行動を考え、先手をうって、自分のワールドに持っていくことが出来れば上出来ですね。

 では、相手を洞察・観察し、理解、知る為にはどうすれば良いのか。それは、「人を好きになる」ことから始めなくてはなりません。人間は、理性を持った動物です。動物には、縄張りというものがあります。犬がご飯を食べる姿を見たら分かると思うのですが、犬がご飯を食べる時は、心を許さない人が近くにいる時は、自分のテリトリーである、犬小屋の中で食べようとします。また、電柱におしっこをかけたりすることによって、自分の領域を主張したりします。

 このように、殻に閉じこもってみたり、自分を主張して、相手を威嚇したりするのが動物の自己防衛本能です。ただし、そんな動物達でさえ、無償の愛情を提供できるのが、「我が子」に対してです。のりぞーにも、子供がいるのですが、子供に対しては、意味もなく「抱っこ」したくなります。この瞬間だけは、一切の警戒心・猜疑心・バリアーを排除した状態になります。あかの他人であるはずの夫婦が、お互いの絆を確かめ合う行為も、肌と肌を触れ合わせる瞬間です。(下ネタちゃうで~(^O^)) 欧米人が、知り合いに会ったときにハグをするのも、今の日本人みたいに下を向いて挨拶するより、数倍、相手の心理状態や健康状態を理解することができると思います。

 究極の愛情が、我が子に対して、すべての警戒心を取り除くように、対人関係においても、我が子を抱っこするような気持ちで接することができれば、最高の関係が築くことができるのだと思うのでした。

 物件情報!サンライフ夙川。大幅に改装中です。和室2室を、フローリング張りの洋室に変更してます。価格は3280万円で決定です。12月末には、工事完成しますので、ドシドシ見に来てくださいね。ではでは。

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2007年12月 7日 (金)

自信

 おはよーでござんす。いよいよ年末が見えてきましたね~。終わりよければすべてよしとなるよう、最後の気力を振り絞っていきますよ。

 え~と、お知らせです。今週の12月9日の日曜日は、当社のK君の結婚式がありますので、苦楽園店・甲東園出張所・芦屋東灘出張所とも、お休みとさせていただきます。ご案内希望のお客様には、申し訳ございません。

 それと、年末・年始のお休みの告知です。当社は全店とも、12月26日(水)から1月9日(水)まで、お休みとなります。ただし、決済や契約関係がある場合は、担当が出社しますので、あしからず。子供に、「お父さんの休みの方が、長いやん!」って言われちゃいましたよ。(^O^)

 電通の鬼十則のなかでも、特にお気に入りのフレーズの一つに、「自信を持て、自信がないから、君の仕事には迫力も粘りも厚みすらない。」という項目があります。

 では、自信ってどうやってつくのでしょうか。社会に出てみて、色々な人たちと接触し、色々な人達を見てきて思うのが、『コツコツした努力に勝るもの無し』ですね。

 飲み込みの早い人、遅い人、タイプによってそれぞれいるのでしょうが、一時的なものは別にして、結局、コツコツ継続した努力を重ねた人のほうが、成功しています。コツコツした努力は、先の見えない非常に忍耐がいる作業なのですが、結局、そっちの方が、早く到達できると思います。

 『人間は考える葦である』(パスカル):コツコツ勉強しましょうね!

 物件情報!甲陽園駅徒歩圏。でましたね、久しぶりのいい物件です。土地約42坪、価格は95万円/坪くらいかな~。詳細は、またここにUPします。バイバイ!!

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2007年12月 6日 (木)

宅建業法47条

 おはよーでござんす。毎日のように、日本中で殺人事件が起きてるように感じるのは、のりぞーだけでしょうか?@@殺人事件とか、**殺人事件とか、++殺人事件とか、赤川次郎の小説よりも、殺人事件が起きてますよ!

 のりぞーの場合、職業柄、どうしても、殺人現場の花束やお茶、お菓子の差し入れの映像を見ちゃうと、「次にオーナさんが、貸し出す時に、説明が大変やろな~。」とか、「一体、何ぼで貸すんやろう?」って考えちゃいます。これが、分譲マンションとかだった場合、一体、相場から何円DOWNで市場にでるのかな?って考えちゃいますね。

 実際、西宮市の中古マンションでも、結構全国ニュースに流れた@@事件のマンションが、1年ぐらいで、普通の値段として市場に流れてたのがありましたからね~。のりぞーくらいのオタッキーなら、「んっ!?このマンションの、この棟のこの部屋は、あの事件の部屋ちゃうか!?」って気付いたりもするのですが、物元の業者さんに聞いたら、全然、売主さんから聞いてませんなんて事がありましたからね~。実際、売主さんが告知しなければ、仲介業者の調査能力なんて、たかがしれてますよ。プライバシー保護法とかいう、訳の分からん法律を盾にとって、逆ネジ食らわされても嫌ですからね。

 というわけで、最近、何かと、消費者保護が叫ばれ、誤解をしている業界と消費者様の為のお勉強講座を開きたいと思います。題して、「宅建業法47条1項1号についてです。

『宅建業法47条1項1号』・・・宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

1.宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ) 第35条第1項各号又は第2項各号に掲げる事項
ロ) 第35条の2各号に掲げる事項
ハ) 第37条第1項各号又は第2項各号(第1号を除く。)に掲げる事項
ニ) イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの。
 このうち、イ~ハまでは、どのフォームの重要事項説明を見ても、記載されている事項なので、ここでは省略します。問題は(二)の文章のうちの、「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」の部分です。
 この部分の明確な判断基準が、あいまいすぎて、いつも業者さんは、ビクビクしなければいけないし、消費者さんは、業務の範囲を超えた、無理難題をさも当然の権利のように主張されるのだと思います。
 では、解説にいきます。そもそも、宅建業者の調査・説明義務というものは、それぞれの専門家ではないので、基本的な範囲は限られてきます。売主さんからの聞き取りや、役所に入って調査するレベルの、注意すれば予見できる範囲であって、通常の調査レベルで判明する瑕疵について見落としがあると、宅建業法上、民法上、責任の追及がなされます。
 
 ただし、昨今の構造計算についてとか、土壌汚染、アスベストなどは、それぞれの専門家ではないと、調査のしようがないですし、当然のように費用が発生しますし、現行の法律の下での仲介手数料では、とてもじゃないが不可能です。建物に関しても、以前にも書き込みましたが、本来なら建築設計士でなくては、不動産業者では調査のしようがないです。できる事、出来ない事の範囲が明確に指定されていない故に、宅建業者の説明・調査義務の責任についての紛争があとをたちません。
 
 次に、判例にいきます。平成16年9月16日、大阪高裁での控訴棄却された案件です。築19年のタウンハウスを購入された、買主Aさんが、購入後訴えた内容なのですが、『物件に屋根外壁の老朽化、床鳴り、雨樋の不良、ウォシュレットの不良、給湯器の不良等の隠れた瑕疵があったとして売主Bに瑕疵担保責任および補修の必要性の不実告知等による債務不履行責任に基づく損害賠償を請求。媒介業者Xには告知義務および調査・説明義務違反等による損害賠償を求めて提訴した。1審地方裁判所はAの請求を棄却したため控訴した。』という提訴内容です。
 次に、裁判所の判断ですが、『仲介業者が調査告知義務を負う範囲は、原則として、取引物件に関する権利関係や法令上の制限等に止まり、取引物件の物的瑕疵については、売主からの聴取等通常の調査方法で知り得るものについてのみ調査告知義務を負うと解するのが相当である。買主A主張の不具合は、本件建物が築19年の中古住宅として通常有すべき品質・性能を欠くものと認めるに足りないことに照らせば、Xが、本件売買契約の仲介に際して、屋根及び外壁の瑕疵について調査し、Aにそれを告知すべき義務を負っていたものとは認められない。』となっています。つまり、宅建業者の説明・調査レベルの範囲外ということになるんですね。
 
 意図的に、悪意を持って、虚偽の報告をすることはあってはならないことでしょうが、通常の調査の範囲とは、当たり前と言えば当たり前なんでしょうが、これぐらいのレベルだということですね。
 逆に、買主様側の立場に立って考えた場合、そのようなリスクを消したいのであるならば、第三者機関や設計士等の専門家に、費用を払い調査してもらうしかないですね。(売主様が、許せばですけど・・・)
 土地や中古は、自動車や電化製品のように大量生産できるようなモノではありません。当然、メーカー保証なんてものは、つきません。その辺を考慮して物件探しをしていかないといけないですね。(土地なら設計士やハウスメーカーを連れて行く、中古ならリフォーム業者を連れて行く等ですね。)
 今日は、長くなったのでおしまい!!
 
 

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2007年12月 4日 (火)

横のつながり

 おはよーでござんす。本日は、恒例のフットサルでござんす。本日、夜の7時より、芦屋浜のミズノにて2面コートを予約してますので、来てくださいね!たまには、体を動かさないとダメデスヨ!自由参加ですので、待ってま~す。

 不動産のお仕事をしていますと、「横のつながり」というものが、非常に重要になってきます。物件の紹介や買取りも、自分ところの会社だけでは限界がきます。また、共同で仕事することにより、よりスムーズに、より効率的に仕事が進むことのほうが多いのも現実です。

 そんな中で、昨日は、西宮の不動産営業マンが最大集結する「不動産情報回」の忘年会が開催されました。場所は、甲子園の「たじま屋」さんで、そこに総勢100名オーバーの不動産関係者さんが集まりました。ものすごい活気と、エネルギーに、来年も大丈夫やなと安心した次第であります。

 今回の幹事さんの、アーバン夙川のK嬢店長、ご苦労様でした。雄弁に挨拶されてましたよ!次回の幹事さんは、アートプランニングのS店長さんです。自由参加ですので、次回初参加しようというエライ人は幹事さんまで連絡してくださいね。

 ちなみに、のりぞーは、いつもの日獣M所長とアーバンUエリアマネージャーと、夜の街に消えていきましたとさ。チャンチャン。

 物件情報!ひょえー、水面下で動いていた、大井出町プロジェクト2区画が、即完体制で終わりましたね~。やはり、夙川強しというところでしょうか。近々に、夙川近郊プロジェクト4区画もでますので、これまた即完体制になりそうですね。ではでは。

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2007年12月 3日 (月)

景気の循環

 おはよーでござんす。世の中が混沌としだすと、昔から宗教がはやるみたいです。不安感が、何かに頼ろうとする心理を後押しするんでしょうね。結論から言うと、自分でするしかないんですけどね。

 経済学部で勉強した人なら、懐かしいとは思うのですが、景気には循環サイクルがあります。短期波動(キチンの波:約40ヶ月周期、在庫投資の変動により発生する波) 中期波動(ジュグラーの波:約10年周期、企業の設備投資行動により発生する波) 長期波動(コンドラチェフの波:約50年周期、技術革新により発生する波)の3つに大別されます。

 この中で一番身近に体感できるのが、短期波動ですね。簡単に要約すると、好景気→購買意欲の増加→物価上昇→企業業績上昇→賃金UP→生産増強→供給過多→物価下降→生産縮小→企業業績悪化→賃金DOWN→購買意欲の低下→不景気 というサイクルになります。

 通常、中期波動の間に、短期波動は2及び3回はいると言われており、現在の景気状況を考えるにおいて興味深い結果になります。

 日経平均が最高値をつけたのが、1989年12月29日の38,915円。その後は、「失われた10年間」という有難くない代名詞を付けられ、2003年3月19日にバブル後最安値となる7,861円をつけました。約14年間続いた中間波動は2003年3月に上昇に転じたと考えられるので、基本、中間波動は上昇トレンドにあると思われます。

 ただし、短期波動のサイクルである、約3年~5年の短期上昇波動は頭打ち、しばらくは下降トレンドに転じると思われます。

 結論から言うと、今後、1~2年の調整期間を経た後に、本来の中期上昇波動に戻るということが読めます。

 故に、この1・2年の間に、どのように凌ぐかがポイントになりそうですね。

 ~スタグフレーション~

  1. 何らかの外的ショック(たとえば原油価格の高騰)によりコストが増大する。
  2. 利益を圧迫された企業は生産調整を図る。
  3. 需要が旧来のトレンドを描く中で、供給が減少するため物価上昇が加速する。
  4. 物価上昇が加速することで需要量が減少し供給とマッチする。

 物件情報!頼まれたので、宣伝です。苦楽園一番町。土地約68坪、坪単価約48万円、価格3280万円。えっ!!苦楽園一番町で、坪単価48万円!!!何かあるのか!?何かあるのだろ!?それはぴょんキチだからか?でも、安いっす。もちろん、家も建築できる土地ですよ!興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年12月 2日 (日)

日本マニフェスト住宅協会

 おはよーでござんす。最近、週末は良い天気が続きますね~。12月は、師匠も走る月ということで、いい年越しをする為に、がんばりましょう!!

 のりぞーの会社では、不動産の仲介以外にも、事業用で中古マンションや中古戸建を購入したり、建売をしたりすることがよくあります。その際、「転がし」にならないように、リフォームをしなければならないのですが、正~直言って、見積書を見ても、なんのこっちゃらサッパリわかりません。それが適正の価格なのか?数量はごまかされてないか?必要な処置なのか?等など、のりぞーでさえ、疑問や疑惑が湧いてくるのですから、消費者さんなんて、もっともっと疑問に思うことだと思います。

 テレビをつければ、「ハッピーで~い、ハッピーホーム、@@ホーム!」なんてコマーシャルしている会社と、「木で作る、本格的な住まい。ズババババーン」って言ってる会社とで、なんでこんなにも価格差があるのか?

 安いからって、欠陥住宅なら最悪ですし、安心だからと言って、バカ高いのもどうかと思うのが人情ですよね!

 「だいたい、どこもこんなもんですよ!」って言われても、全国放送のコマーシャルをされてたり、立派な展示場に、不必要なくらいの数の営業さんが待機しているのを見て、では、そのお金は一体どこから出ているのかな?と思うのは、のりぞーだけでしょうか?

 別に、損したり、原価でやって欲しいなんて「やから」を言うつもりはないのですが、せめて原価と適正利益率ぐらいは知りたいと思うのすが・・・。

 そこで、ネットサーフィンをしてて見つけたのが、NPO法人日本マニフェスト住宅協会さんのホームページ。やはり、疑問に思う人は多いみたいで、見事な解決方法を提示されてます。これ、今後、すごくはやりそうです。要チェックです。↓

http://www.manifesto-house.org/

 賢いやり方ですね。時代にあったやり方だと思います。やっぱり、考えることは大事ですね。

 物件情報!剣谷町で、バリバリ眺望の土地がでました。建築条件は無しで、前面道路も広々、南向きの接道で、眼下には西宮から芦屋を一望です。土地面積約75坪、価格は4380万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2007年12月 1日 (土)

実需と相場

 おはよーでござんす。昨日の、ブログに貼っておいた、感動フラッシュは見られましたか?のりぞーは、朝から見続けて、涙と鼻水でグシュグシュになりました。一応、警告しておきます。あのフラッシュを見られる場合は、一人きりで、部屋を暗くして見たほうがいいですよ~。のりぞーなんて、会社のパソコンで見ながら、涙を流して、何回も鼻をかんでたので、社員さんと事務員さんから、変な目で見られましたから。

 「ジロジロ見るな!向こう行け!!」

と、涙声で一喝しておきましたが、迫力なかったざんす。たまに、涙を流すのはいいもんですよ。のりぞーのお気に入りは『母の貯金』です。気に入ったのがあったら、コメントに残しておいてくださいね!

 気を取り直して、相場観にいってみたいと思います。来年の予想として、不動産市場の方は、調整期に入るのではないかと以前のブログでも書き込んだとは思うのですが、より詳細に考えてみたいと思います。

 金融政策の引き締めから、不動産融資への各銀行の締め付けは間違いなく加速していきます。その結果、投資目的の不動産市場への資金流入は確実に減ることが予想され、業者 TO 業者の売買は大幅に減ることでしょうね。

 つまり、実需の下支えのない市場、収益関係とか、商業関係の不動産相場はかなりのダメージをくらいそうです。大きいところで4割調整、人気のエリアのダメージは少なさそうですが、大都市の資金のおこぼれで上昇した地方政令都市の商業地のダメージはハンパじゃないでしょうね。

 住宅地に関しては、実需が下支えにある以上、そんなに大きな調整はないのではないかと考えています。新築マンション系は、デベロッパーの不動産取得費が評価以上の価格で購入しているので、販売価格に反映をせざるを得ない為、軒並みOUTになると。多分、完成後売れ残り物件が多数出現することが予想され、新築未入居としての再販売価格(一度、バルクで他の業者に一括売却された後、再販売されるケース)で捌けるというケースが増えると思います。新築マンションに関しては、どうしても欲しいと思わない限り、ちょっと、待ったほうが安く買えそうですね。

 甲陽線の住宅地に関しては、行き過ぎた相場は調整が入ると思います。例えば、いくら駅が近いからと言って、坪200万~というのは、商業地なら考えれますが、住宅地においては考えにくいですね。但し、10%前後の調整が入れば、実需が動き出しますので、(坪150万円→坪135万円,坪120万円→108万円)暴落は考えにくいですね。

 実需のない跳ねすぎた相場は大幅な調整があるでしょうが、住宅地に関しては、人気のエリアなら買い時が来そうです。人気・不人気のバロメーターとして、各市町村のホームページを見て、人口推移をチェックしてみるのもいいですよ。

 物件情報!本日のオープンハウスは苦楽園店が「夙川台サンハイツB棟」と甲陽園山王町の戸建てです。どちらも、おしゃれにこりまくり仕様ですので、必見ですね。甲東園組は六軒町の戸建てです。値下げして2970万円になったので、お買い得感が出てきました。中屋町の方は、昨日、成約御礼になりました。芦屋組は、シーサイドタウン魚崎南と青木です。たくさんのご来場お待ちしています。

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