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2007年12月 6日 (木)

宅建業法47条

 おはよーでござんす。毎日のように、日本中で殺人事件が起きてるように感じるのは、のりぞーだけでしょうか?@@殺人事件とか、**殺人事件とか、++殺人事件とか、赤川次郎の小説よりも、殺人事件が起きてますよ!

 のりぞーの場合、職業柄、どうしても、殺人現場の花束やお茶、お菓子の差し入れの映像を見ちゃうと、「次にオーナさんが、貸し出す時に、説明が大変やろな~。」とか、「一体、何ぼで貸すんやろう?」って考えちゃいます。これが、分譲マンションとかだった場合、一体、相場から何円DOWNで市場にでるのかな?って考えちゃいますね。

 実際、西宮市の中古マンションでも、結構全国ニュースに流れた@@事件のマンションが、1年ぐらいで、普通の値段として市場に流れてたのがありましたからね~。のりぞーくらいのオタッキーなら、「んっ!?このマンションの、この棟のこの部屋は、あの事件の部屋ちゃうか!?」って気付いたりもするのですが、物元の業者さんに聞いたら、全然、売主さんから聞いてませんなんて事がありましたからね~。実際、売主さんが告知しなければ、仲介業者の調査能力なんて、たかがしれてますよ。プライバシー保護法とかいう、訳の分からん法律を盾にとって、逆ネジ食らわされても嫌ですからね。

 というわけで、最近、何かと、消費者保護が叫ばれ、誤解をしている業界と消費者様の為のお勉強講座を開きたいと思います。題して、「宅建業法47条1項1号についてです。

『宅建業法47条1項1号』・・・宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

1.宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ) 第35条第1項各号又は第2項各号に掲げる事項
ロ) 第35条の2各号に掲げる事項
ハ) 第37条第1項各号又は第2項各号(第1号を除く。)に掲げる事項
ニ) イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの。
 このうち、イ~ハまでは、どのフォームの重要事項説明を見ても、記載されている事項なので、ここでは省略します。問題は(二)の文章のうちの、「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」の部分です。
 この部分の明確な判断基準が、あいまいすぎて、いつも業者さんは、ビクビクしなければいけないし、消費者さんは、業務の範囲を超えた、無理難題をさも当然の権利のように主張されるのだと思います。
 では、解説にいきます。そもそも、宅建業者の調査・説明義務というものは、それぞれの専門家ではないので、基本的な範囲は限られてきます。売主さんからの聞き取りや、役所に入って調査するレベルの、注意すれば予見できる範囲であって、通常の調査レベルで判明する瑕疵について見落としがあると、宅建業法上、民法上、責任の追及がなされます。
 
 ただし、昨今の構造計算についてとか、土壌汚染、アスベストなどは、それぞれの専門家ではないと、調査のしようがないですし、当然のように費用が発生しますし、現行の法律の下での仲介手数料では、とてもじゃないが不可能です。建物に関しても、以前にも書き込みましたが、本来なら建築設計士でなくては、不動産業者では調査のしようがないです。できる事、出来ない事の範囲が明確に指定されていない故に、宅建業者の説明・調査義務の責任についての紛争があとをたちません。
 
 次に、判例にいきます。平成16年9月16日、大阪高裁での控訴棄却された案件です。築19年のタウンハウスを購入された、買主Aさんが、購入後訴えた内容なのですが、『物件に屋根外壁の老朽化、床鳴り、雨樋の不良、ウォシュレットの不良、給湯器の不良等の隠れた瑕疵があったとして売主Bに瑕疵担保責任および補修の必要性の不実告知等による債務不履行責任に基づく損害賠償を請求。媒介業者Xには告知義務および調査・説明義務違反等による損害賠償を求めて提訴した。1審地方裁判所はAの請求を棄却したため控訴した。』という提訴内容です。
 次に、裁判所の判断ですが、『仲介業者が調査告知義務を負う範囲は、原則として、取引物件に関する権利関係や法令上の制限等に止まり、取引物件の物的瑕疵については、売主からの聴取等通常の調査方法で知り得るものについてのみ調査告知義務を負うと解するのが相当である。買主A主張の不具合は、本件建物が築19年の中古住宅として通常有すべき品質・性能を欠くものと認めるに足りないことに照らせば、Xが、本件売買契約の仲介に際して、屋根及び外壁の瑕疵について調査し、Aにそれを告知すべき義務を負っていたものとは認められない。』となっています。つまり、宅建業者の説明・調査レベルの範囲外ということになるんですね。
 
 意図的に、悪意を持って、虚偽の報告をすることはあってはならないことでしょうが、通常の調査の範囲とは、当たり前と言えば当たり前なんでしょうが、これぐらいのレベルだということですね。
 逆に、買主様側の立場に立って考えた場合、そのようなリスクを消したいのであるならば、第三者機関や設計士等の専門家に、費用を払い調査してもらうしかないですね。(売主様が、許せばですけど・・・)
 土地や中古は、自動車や電化製品のように大量生産できるようなモノではありません。当然、メーカー保証なんてものは、つきません。その辺を考慮して物件探しをしていかないといけないですね。(土地なら設計士やハウスメーカーを連れて行く、中古ならリフォーム業者を連れて行く等ですね。)
 今日は、長くなったのでおしまい!!
 
 

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