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2008年2月24日 (日)

マーケティング

 おはよーでござんす。いきなり、雪が降ってますね~。あちこちで、車の事故を見ましたよ。路面が凍結してるのに、ノーマルタイヤは無謀ですよ!(^O^)

 昨日、さる中堅マンションデベロッパーさんの責任者の方が、お話に来られ、色々と不動産市況についてお話していました。

 2003年に底をついた不動産市況の方も、順調に相場を上げていき、2007年の6月~7月に一端の天井をつけた形となっております。Jリートに代表されるような、不動産を証券化し運用するというファンド形式の商売は、壊滅的なダメージをくらっています。当たり前ですよね、東京の方なんか、3%の利回りの収益が売買されてたっていうんですから、明らかに、利回り狙いというより、キャピタルゲイン狙いの売買になってましたからね。

 かたや、新築マンション分譲の方も、壊滅的なダメージをくらっています。不動産取得コストが高いだけではなく、建設に関するファイナンスを銀行団が出さなくなったのも、厳しくなってる理由の一つでしょうね。そりゃ~、銀行にしてみても、ちっとも売れない新築マンションの建設費用に融資してたら、担当の首が飛びますからね。売れ残りの多い、新築マンションでは、融資返済の期限がせまり、バルクセールを開始しているのもあります。正規の値段で購入したお客様はトホホですね。(´O`)/

 一方流通市場である、中古マンション・土地・戸建て方面も、上記の現象の影響を受けているとはいえ、阪神間に限って言うと、相変わらずの需要旺盛故のこう着状態が続いています。そもそも、商業系の収益や新築マンション等は、第三者的に見て、あまりにも高く上がりすぎたものが、下がってきているだけで、流通市場の方は、常に、売主さん・買主さんという需給のバランスの中で、販売価格が決定されてきた市場なので、大きな影響を受けなくて当たり前っていや~当たり前ですよね。販売価格が高すぎたら、誰も買わないだけですから。

 上にも、下にもいかない。こんな膠着状態だからこそ、販売商品を作っていく作り手は、頭をフル回転させなければ、ならないのでしょう。昨日の、プレステ3の話ではないですが、今、買いのお客様達が何を望んでいるのかをきちんと見極めることが大事だと思います。

 綺麗に着飾ったデザイナーズ住宅やリノベーションマンションなのか?それとも、居住性を重視した間取りやリフォームなのか?学校区か?環境か?予算か?通勤か?

 もっと細かく考えていくと、川から西側と東側では、考え方や予算も違ってくるし、もっと細分化すると学校区でかわってくるし、もっと細分化すると町名でかわってきます。だから、@@の狭いエリアでは、予算@@クラスの人達が、@@といったイメージの商品を求めているといった具合のマーケティングをしておかないと、事業をしても、失敗する可能性が出てくるでしょうね。

 広範囲の集客力と、幅広い物件情報力と、それらを組み合わせる企画力が、これから求められると思うのでした。

 物件情報!郷免町スリーウエイアクセス新築戸建シリーズがいよいよ本格化しそうです。新築価格は驚異の2000万円台後半。中古マンションより安いよ。土地約90㎡とボリュームもあります。今なら、一緒に間取りも考えられるかも?興味のある人は、のりぞーまで。

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