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2008年3月31日 (月)

近畿レインズ

 おはよーでござんす。ひょえ~の年度末月末の忙しさも、そろそろ終わりですね。たまには、のんびりと温泉にでもつかりたいものです。

 近畿レインズ(社団法人近畿圏不動産流通機構)=近畿圏(滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県)において、宅地建物取引業法(以下「宅建業法」という)の規定に基づく専属専任媒介契約、専任媒介契約等に係る宅地又は建物取引の適正化及び流通の円滑化を図り、不動産流通の健全な発達と公共の利益の増進に寄与することを目的として設立され、宅建業法の規定により国土交通大臣より指定を受けた公益法人

 近畿レインズには、通常の物件検索以外にも、面白い統計があり、結構参考にしています。近畿圏における、中古マンション・戸建・土地の月別成約件数や、新規登録物件数、在庫物件数などが数字で出ており、全体的な傾向が読み取れることができます。

 そのデータから分析すると、今年の1月はマンション・土地・戸建てすべてにおいて、成約件数ダウン、新規登録増、在庫物件増という数字がでております。お正月があったという季節的な要因もあったのでしょうが、新規物件の登録数が通常月の約15%増であることを考えると、サブプライムショックや急激な株安の影響で、買う人よりも売る人の方が増えている傾向にあるということが見て取れますね。

 2月も、1月よりも新規物件登録数が増えており、それに伴って、在庫件数も増加しております。阪神間の40㎡~80㎡の中古マンションでは、昨年一度もマークしなかった、在庫件数800件をマークしているところを見ると、明らかに、需給のバランスからみて、上値の重い下降圧力がかかっているのがわかります。3月のデータも、在庫件数が増えているようなら、中古マンションの査定を下げるのも必要になってくることでしょうね。

 阪神間の売れ筋の調査では、中古マンションで65㎡~70㎡が全体の21.4%、70㎡~75㎡までが27.8%と、実にこのゾーンで全体の約半分の取引をしていることになり、価格帯では、1000万円~2000万円で39%、2000万円~2500万円で17.5%、2500万円~3000万円で17.5%のウエイトを占めています。

 つまり、中古マンションなら、70㎡前後の2000万円前後なら、一番流通量も多く、売却しやすいという感じですね。

 こんな感じで、データを見ると、色々なモノが見えてくるというお勉強でした。

 物件情報!夙川駅西に徒歩5分。土地が出そうですよ。こじんまりしてますが、手頃な値段で落ち着きそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月30日 (日)

成績発表!

 おはよーでござんす。せっかくの日曜日も、雨に降られちゃ~、おしまいざんす。本当に、年度末の週末が終わろうとしてますね。3末決算の会社さんや、大手の営業さん達は、魂の抜け殻状態になってることでしょうね。そういや~、昨年も、4月のスタートは、すっごいゆっくりした雰囲気が、市場に流れたのを思い出します。

 というわけで、不動産ドットコム㈱も、3年目の半期が終わります。メインの仲介業以外に、昨年の春先から始めた、買取事業の成績発表でも、やっちゃいますか!よく、広告とかに書いてある、『即金買取いたします。』とか、『買取保証制度があります。』とかの、不動産屋さんの買取ビジネスが、どんなもんか、興味がありますよね!

 まさか、そんな数字を発表するような不動産屋さんなんていないと思うのですが、意外性の男、のりぞー様はやっちゃいますよ!

 ではいきます。昨年の4月位から始めた買取事業で、今年の3月末までで、決済が終わってる物件を対象とします。

 構成比率は、全19件買取中、土地1件、中古マンション18件となっております。まだ販売中の物件は7件(うち中古戸建て1件、中古マンション6件)という感じですね。

 全19件の星取表は、19戦19勝0敗と、優秀でござんす。パチパチパチ!! 全19件の買取金額総額は、2億4425万円なりで、1件当たり平均1285万円の買取金額になってますね。リフォーム代金の総額が全部で2495万円で、1件当たり平均131万円のリフォーム費となっております。

 さて、気になる純利益の方ですが、税金を支払う前の段階で、全19件で2290万円となっております。1件当たり平均120万円ですね。あっ、危ね~。なんだか、ちょっと値段交渉が入ったら、すぐにマイナス領域に沈みそうな利益ですね。販売価格総額(売上合計)が3億3155万円ですから、売上に対する利益率でみると、6.9%の利益率となります。

 だいたい、建売を商売としている事業主さん達が目標とする事業利益率が10%ですから、のりぞーの事業は、70点というところでしょうか。

 あと、付属するものとして、メタボリックと寝不足が慢性的になります。やはり、物件の情報を持ってきてくれるスーパーなお人達に、「飯でもいきましょうか?」とお声をかけていくわけですから、お寿司に焼き肉に、ふぐに、イタリアンにと、更には、ご飯だけでは物足りないので、ちょっと綺麗なお姉さんのいるお酒が飲める所にと行ってたら、寝不足のマリオみたいな体形になっちゃいましたよ。(^O^) 一番ひどかったのが、昨年の年末の「てっちり」4連発ですね。しばらく、ふぐを見たくなくなりましたから…。

 まぁ、事業の上手な人は、もっと上手なんでしょうけど、1年目にしては、よく頑張りましたかな?次年度も、慎重に買い取りの方を頑張っていきたいと思うのでした。

 エンドの皆さん!!そんなに儲かるわけではないので、厳しい値段交渉はダメですよ。以上、事業主通信でした。

 物件情報!神戸市灘区新在家。阪神新在家駅目の前。コスモ六甲ガーデンフォート。築浅マンションです。専有71.96㎡の3LDKですね。お値段は2980万円と、かなり相場なお値段ですよ。ざわついてるみたいですので、お早めに。

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2008年3月29日 (土)

新築マンション大幅値下げ

 おはよーでござんす。今日は、不動産戦闘日の土曜日ざんす。今週は、苦楽園四番町の完成内覧会もあって、フルカラー広告でのお出迎えです。

こちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

http://www.fudosancom.com/weekly.html

 四番町の新築現場は、眺望も素晴らしく、家の造りも良いので、是非、勉強がてら見に来て下さいね。

 あと、いよいよ、苦楽園名物『夙川の花見』の季節がやってまいりましたよ。毎年、毎年、すごい数の観光客が訪れるので、車が動かなくなります。

♪お花見に~、

♪お弁当にお茶、不動産はいかがですか~♪

 そうそう、暫定税率の登録免許税の軽減措置が、2か月延長されることで、与野党間で合意したみたいですね。これで、4月決済の人も安心ですよ。1%が2%になったら、倍ですからね。ほっと一安心です。

 今週は、土曜日ということで、たくさんの不動産関係の広告が入っていますね。そんななかでも、極端に目立ったのが、新築マンションの大幅値下げの広告です。ほんまに大丈夫かいな?っていうぐらい、値段を下げてる広告をみるのですが、満額で購入されたお客様のことを考えると、洒落にならないですね。800万円~1000万円クラスの値下げですから、満額購入されたお客様は、一瞬にして、それだけの額の資産が目減りしたことになります。

 また、新築マンションの契約率の低下からの値下げ合戦が始まると、当然のように、中古マンション市場に与える影響も大きいことになります。今後の中古マンション市場の査定及び、売却は慎重にしないと、在庫過多を招きかねないですね。

 どちらにせよ、なかなか難しい時代に突入してきた模様ですね。

 物件情報!苦楽園@番町。超かっこいいお家達が建ち並ぶ列の中の一件が売りにだされます。眺望は抜群ですし、バス停にも近いです。価格は7000万円台中盤になります。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月28日 (金)

市況フラッシュ

 おはよーでござんす。3月度の年度末も、もう終わりを迎えようとしています。大手さんたちは、人事の季節なので、気もそぞろなことでしょうね。

「ハイ!君は、明日から、@@支店へ行って。」

なんて告示は、一昔前で、今は、

**転勤の通達**

 平成20年4月度づけで、下記の社員の転勤を命ずる

@@支店 **社員  ++支店 移動

 こんな、社内メールが送られてくるみたいですよ。クワバラ、クワバラ。

 市況フラッシュに行きたいと思います。

 西宮・芦屋全域に関して言えるのですが、1億円クラスの高額系が、全く動かなくなっております。例年、1月~3月は、金額の大小にかかわらず、活況を呈するのですが、本当に高額系の動きが鈍かったですね。資産家の人達にとって、サブプライムローン問題や、株式市場の下落は、購入マインドに直撃したみたいで、高額系の査定の変更を余儀なくさせられています。

 かたや、パック商品化しつつある、利便性の高いエリアでの5000万円ゾーンは、需要が相変わらずあります。4LDK、リビング20畳クラスならば、車庫1台もありかなと。

 中古マンション市場の方は、少し、勢いが落ちてきた感があります。新築マンションがブイブイいわしてくれてたお陰で、中古マンションの割安感がひかり、値上げを続けていたのですが、そろそろ天井感が出てきてますね。建物経年劣化を逆行する土地持ち分での値上げは、玄界灘です。ここからは、慎重にが合言葉ですね。

 この冬の週末大雪のせいで、山の手は、かなり寒い状況でしたね。例年なら、新緑の季節を迎えると、山の手にお客様が流れだすのですが、今年はどうでしょうか?供給過多が続く、山の手ですから、商品が一巡するまでは、しんどいかもですね。

 全体的に言えることは、少し相場が落ち着きを取り戻してきているということですね。異常な土地価格の高騰もなくなったかわりに、極端な調整も10%~20%でとまっています。仲介屋さんとしては、あんまり上がるのも、下がるのも、やめてほしいものです。全体の流通量も、年々減少してきているみたいですので、思惑よりも、実需で仲介ができればと思うのでした。

 物件情報!苦楽園Ⅳ番町の新築が完成しました。詳細は、苦楽園店のホームページTOPを見てください。24時間熱交換基調システムがあり、南向きの採光と、眼下に広がる眺望は、特筆ものですよ。今週の土日に、初オープンハウスをしますので、見にきてくださいね。

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2008年3月27日 (木)

金の切れ目が縁の切れ目

 おはよーでござんす。年度末の月末は、超忙しいですね。最終日なんて、決済5本とか入ってますよ。体がもつかな~?

 この業界に入って、痛感したことの一つに、『金の切れ目が縁の切れ目』的な、動きをする人が多いということです。

 特に、年度末を迎え、あちこちで不景気な話が流れるたびに、切なくなることがありますね。景気のいい時は、平身低頭でお金を「借りてくれ!」と頼み込んでた銀行さんは、不景気になると一気に、回収の方向にむかいますし、会社の不穏な動きを敏感に察知した社員さん達は、蜘蛛の子を散らすように、逃げていきます。

 当然、平素からの段取りと行いが悪い、経営者のせいでしょうが、にんともかんともです。

 こんなご時世だからこそ、その人間がもっている本来の人間性が、よく見えて、大変勉強になります。戦後最大の好景気が続いたわけですから、景気後退局面は必ず来ますし、景気がどん底になれば、必ず、また好景気の時がきます。

 だからこそ、後ろ指を指されるような人間にはなりたくないですね。苦しい時代だからこそ、人間性の本領を発揮できるチャンスですし、苦しい時代だからこそ、協力して乗り越えれば、その先にある何かを掴むことが出来るんじゃないかと、自問自答するのでした。

 物件情報!苦楽園徒歩圏。川の東側。駅徒歩8分。新築価格4000万円台中盤です。南向きですし、グロス的にも値ごろ感がありますよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月25日 (火)

成果会

 おはよーでござんす。い~天気ですね。本日は、恒例のフットサルがあります。自由参加ですので、サッカー小僧は芦屋浜のミズノへ集合ですよ。

 本日から、当社では、『成果会』なるものを、毎朝始めることにしました。仕事をしていくうえで、一番大切なことが、plan do check です。その中でも、何よりも大事なことが、『check』の部分ですね。指示はできても、このチェックの部分が出来てない管理者のかたって、大勢いるように思われます。

 それに、いくら口で説明しても、その時は理解できても、実行に移せない人が多すぎます。

 そこで、この「成果会」になるのですが、全社員が毎朝、昨日の行動を全員の前で発表し、その行動に無駄がないのか、意味があるのかを全員で検証しあい、アドバイスをしていきます。これ、結構、面白いですよ。自分では、仕事をしたつもりになってたことが、周りに指摘されるわけですから、必然的に、意味のある仕事にとりかかることになりますし、昨日一日が、意味のない過ごし方をしていれば、発表できないわけですから、恥をかきます。

 会社という組織は、社員全員のモノであり、社員それぞれが、会社に利益をもたらし、それを集約して再分配した結果、給料として支払われるという理屈を徹底的に体にしみこますためには、日々の「成果会」が重要な役割を担うと思います。今後、この会が、どのような場になっていくのか、非常に楽しみですね。

 物件情報!南郷町にて、土地分譲がもうすぐリリースされます。今のところ、坪100万円強の値段設定になっているので、場所を考えればリーズナブルです。2~3区画、50坪割りか、30坪割りかのどちらかになりそうですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月24日 (月)

登録免許税にご用心

 こんばんわーでござんす。いや~、朝から、雑用系のお仕事が多くて、ブログの更新がこんな時間になっちゃいました。すんません。

 国会では、日銀総裁の人事問題をめぐって、自民党と民主党が戦って、えらいこっちゃになってますね。なんなら、のりぞーが日銀総裁になってあげてもいいんですけど、お声がかからない以上、しゃーないですね。のりぞーの場合、東大出身の旧大蔵省出身で、国際金融畑を歩んできたという三ツ星の経歴を持っており、国際マーケットでは、『ミスター変』って言われてたんですけどね。(うっそぷー)

 ついでに、暫定税率の問題でも、与野党間ですったもんだしてますね。ガソリンが25円/ℓ値下がりするのには、「ふ~ん。」って感じなんですが、登録免許税が原則の税率に戻るのは、洒落にならんですよ!!

 簡単におさらいしておきますね。(他のホームページを無断転載してきます。)

原則の税率 ※土地・建物とも

所有権移転登記  売買  2.0%
         相続  0.4%
所有権保存登記      0.4%
 (建物を新築したときなどの最初の登記)
抵当権設定登記      0.4%
 (住宅ローンを借りた場合など)


土地の移転登記については、平成20年3月31日まで1.0%とする特例措置が講じられています。

 以上のように、平成20年3月31日までは、固定資産課税台帳に登録された、評価額の10/1000=1%の税金で済んでたモノが、民主党が反対さえしなければ、この暫定税率も延長されて、1%で維持されてたモノを、このままいけば、20/1000=2%にもどっちゃいます。

 土地の評価額が2000万円やったら、20万円、3000万円やったら30万円UPするわけですから、洒落にならんですよ。無理にでも、3月末までの決済に前倒しするか、6月以降の決済にずらすかしないと、何十万も損しちゃいますよ。4月決済のお客様達は、担当さんに詳しく聞いてみてくださいね。

 もしも、土地の評価額が2000万円の場合、20万円かわってくるから、いくらガソリンが25円/ℓ値下がりしても、8000リットル分に相当します。1リットル=8Km走行できたとして、8000リットルで、64000Km自動車で走ることができて、マルコは母を訪ねて三千里歩いたわけですから、1里=約4kmとして、マルコの再放送を5.3回分に匹敵します。マルコが5.3回も再放送されたら、おじいちゃんのマルコになっちゃってますよ。ってか、足が折れそうです。

 物件情報!樋之池の一等地で、久しぶりぶりの大物出現ですね。いや~、これはいいです。ちょっと大きいけどね。興味のある人は、のりぞーまで。店舗向きかな。

 

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2008年3月23日 (日)

二宮尊徳に学ぶ

 おはよーでござんす。また少し、肌寒くなりましたね。毎年思うのですが、この時期は、暑い日と寒い日が交互に訪れて、朝起きるのが少々辛く感じます。風邪を引いてる人も多いみたいですから、健康面には、くれぐれも注意しないとねですね。

 二宮尊徳の格言の中には、学ぶべき言葉がたくさんあります。

『貧者は昨日のために今日働き、富者は明日のために今日働く。』

とか、

『大事をなそうと思うなら、小事を怠るな。小事が積もって大となるのだ。』

などですね。

 『至誠』(まごころ)・『勤労』・『分度』(自分の置かれている立場をわきまえ、それにふさわしい範囲で生活すること)・『推譲』(生活の中であまったお金を自分の将来のために、もしくわ他人や社会のために譲ること。)の4つの考えが基本にあり、その上で、『一円融合』の考えでもって、当時、農民だけでなく、領主にまでも、質素倹約を求めたため、広く農村・農民に伝わり、天保の飢饉にも耐えうることができたそうです。

 情報伝達方法が発達し、たくさんの金融商品があふれ、一夜でお金持ちが誕生し、一夜でお金持ちが犯罪者になる現代においても、モノの基本的な考え方は、変わらないのでないでしょうか。

 閉塞感あふれる世の中だからこそ、もう一度、自分の置かれている環境を振り返り、自分の立場を認識し、自分の行動を見直し、一歩、一歩、地道で着実な仕事に取り組むことが大事なんだと、改めて考えさせられます。

 だって、二宮尊徳が農政をしていた、飢饉で人が飢え死にしたり、疫病で人が病死していた時代よりも、確実に現代の方が、ましですもんね。まだまだ、やるべきことはたくさんあるということですね。

 物件情報!苦楽園1番町で新築住宅がでますよ。建てこみ4000万円台後半の設定です。確認申請提出の準備に入っています。興味のあるひとは、のりぞーまで。

 

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2008年3月22日 (土)

レイコフ倒産からの今後の動き

 おはよーでござんす。いや~、良い天気になりましたね。今週は、年度末最後の追い込み週末となっていますので、大手さんも気合いを入れた広告をたくさん入れていますね。当社は、苦楽園チームと芦屋・東灘チームが現場待機となっております。

苦楽園店:広告初登場の物件は、松下町の日商岩井夙川マンション1680万円がオープンハウスとなっております。↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

芦屋・東灘出張所:ラスト2となりました、フォレストタウン渦森台&ラスト3となりましたシーサイドタウン青木でオープンハウスをしております。↓

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 以上、3現場での待機となっておりますので、ドシドシご来場・ご来店くださいね。

 大阪ヘラクレス上場の㈱レイコフグループが民事再生法適用を申請し、即日受理されました。連結ベースで年商が約240億円、資本金約22億円、住居不動産のファンドの組成・運用をするような大きな会社が、負債総額約426億円で、発射台から発射しちゃいましたね。

 米国のサブプライムローン問題に始まり、I銀行のリートの評価損、不動産上場会社の倒産と、不動産業界を取り巻く環境は、ここにきて一気に悪化してきています。

 さる大手メガバンクのお偉いさんの、「まだ、序章にすぎない。」という発言から、今後の動向を考えるに、寒気すら覚えます。

 不動産を担保にとって貸出している金融機関は、新年度以降、必死になって回収をはかるでしょうし、新規融資に関しては、更に厳しくなりそうです。すでに、大手のS・BKあたりは、「不動産業界には、資金を出すな!」というお達しがまわっている様ですし、弟分にあたるK・BKあたりも、4月以降は、一斉に締め上げるとのことです。他にも、本来なら街の中小企業の味方であるはずのA信金、イケイケ外資の加速感がよかったT・BKあたりも、本社一括の審査業務になったみたいで、今までみたいに担当・支店ベースでのゆ~るゆる審査は、絶望的ですね。

 俄然、持ち込み件数が増えて、元気になっているのが、ノンバンク系の融資会社ですね。独自の情報網と商品開発力、高めの金利を生かして、走り回っておられます。 ん!?これって、バブル末期の住専と一緒ちゃうん?と思うのは、のりぞーだけでしょうか。

 まぁ、住居系への影響も避けられそうもないですし、今後は、キャッシュをしこたま持ってる人が、安~く買い叩いていく、一昔前のスタイルに戻りそうな予感ですね。

 ドットコムはキャッシュなんてないしな~。どうしようかな~。駅前立地をいかして、クリーニングの取次店でもしようかな~。それとも、駅前留学でNORIでも開こうかな~。(儲かんのかな~?)

 物件情報!南部のラオウさんから、「毎日見てるから、ブログにのせな許さんぞ!」と言われたので、おのせしておきます。(^O^) 西宮市大島町、土地約35坪、延べ床約30坪弱、車庫2台で、新築価格4680万円です。便利なところなので、お手頃な価格帯だと思います。興味のある人は、のりぞーまで。(こんなもんでよろしいでしょうか?笑)

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2008年3月21日 (金)

マルコ(母を訪ねて三千里)

♪はるか~、草原を~、ひとつかみの雲が~♪

♪あてもなく~、さまよい~、と~んでいく~♪

♪金もなく~、人脈もなく~、何も~見えはしな~い♪

♪けれど~、丸子~、お前は~、来たんだ~♪

♪苦楽園に~、つ~づく~、この道を~♪

♪さあ!出発だ~、今、売り時だ~♪

♪買付用紙を両手につかみ~、事前の用紙をカバンにはらませて~♪

♪のりぞーのいる、あの社長室へ~♪

♪月~末の契約を~、めざせ~♪

ハイ!これが、当社の丸子(マルコ)です。↓

Maruko

 明日からは、真面目に書き込みます!(^O^)

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2008年3月20日 (木)

販売会社の地位向上

 おはよーでござんす。行って来ましたよ、ゴルフへ。火曜日は、不動産屋さんの会合があり、午前3時まで、フラフラ状態になり、速攻で家に帰宅したのち、3時間チョイの仮眠を取った後、昨日の豪雨が降りしきる中でのゴルフなわけですから、軽~く死ねそうですね。(^O^)

 今も昔も、実需の世界は、原則、需給のバランスによって、モノの値段は決まります。売るモノが少なくて、買う人が多ければ、モノの値段は上がりますし、売るモノが多くて、買う人が少なければ、モノの値段は下がります。

 今の不動産市場を取り巻く環境を考えれば、色々な見方が出来ると思います。確かに、今後の日本の人口は、少子高齢化が進み、人口と世帯数の減少は避けられないものだと思われます。ただし、だからと言って、即、需給のバランスが、供給過多になるのかというと、??になります。

 その最大の要因が、ライフスタイルの変化ですね。昔の日本は、おじいちゃん・おばあちゃん、親、子、孫の4世帯共同生活なんてのも、珍しくはなかったと思いますが、現在は、核家族化が進み、親子の二世帯ですら珍しくなっています。更にいえば、シングル族が増えたことにより、必要とされる世帯の数は、一概に減るとは言い難いですね。自動車にしたって、昔は、一家に一台が常識で、販売台数はいずれ伸び悩むと言われていたのに、ず~っと、販売台数が伸び続けている背景にあるのは、一人に一台が当たり前になったというライフスタイルの変化があったからですからね。

 しかも、都心回帰の傾向と、田舎の過疎化は、今後も続くと予想されるので、都心部での需給の供給過多は、??と思わざるを得ないですね。(住宅用に限ってです。) ただ、4LDKから3LDK、更には2LDK、1LDKへの需要の変化はあるかもしれないです。今すぐにというわけではないでしょうが、見極めは大事ですね。

 そんな中、業界の力関係も少々変更していきそうです。世の中の景気がどん底だった、4・5年ほど前は、現金を持ってる業者さんが一番強く、その後、土地価格の上昇に伴い、銀行の融資が緩み、複数のバイヤーが誕生すると、今度は、情報を持つ業者さんが強くなりました。やがて、相場がピークアウトし、買主のマインドが冷え切ってきてるわけですが、そうなると、在庫を捌く力がよりクローズアップされてくると考えられます。事実、1億円オーバーの高額商品は、在庫がてんこもりの状態になっており、相場を押し下げているのが現状です。

 ここからが、本題です。先ほど、モノの値段は原則需給のバランスで決まると書きましたが、その間に、人間が介在すると需給のバランスだけでは決まらないのも、販売の面白さになります。

 例えば、野球のボール。普通にスポーツ用品店で購入すれば、全国どこでもほぼ一律の値段で購入できると思うのですが、王貞治の世界記録を樹立した時のホームランボールは、普通の値段では購入できません。本来のボールとしての価値を考えれば、新品と中古の違いはあれ、どちらも同じ機能でしょう。カバンにしたって、本来のモノを運ぶモノという機能は同じなのに、ブランドのロゴが入るだけで、えらい値段が変わってきます。

 不動産にしても、実は、同じことが言えるんじゃないかと思います。在庫が増えてきて、価格が押し下げられる現状だからこそ、よりその傾向は強くなると思います。販売の依頼を受けて、たいした販売活動をせずに、レインズにほりこんで、他社からのお客様をつけてくれるのを待って、「ハイおしまい!」みたいな業者さんもおられるし、ひどいのになると、空家で全く掃除もしてないなんてのもあります。新築マンションなんかは、テレビコマーシャルに、モデルルームに、奇麗な広告とパンフレットに、素晴らしい接客にと、雲泥の差ですよね。

 当然、費用の問題があるので、出来ることと出来ないことがあるのは当然なのですが、買いにこられたお客様が顔をしかめるぐらい汚いままにしてるのは、どうかと思いますよね。それに、掃除はタダです。要は、最大限、出来る範囲での販売活動をしているところと、そうでないところとでは、価値が変わってくるのではないかと思うのです。同じ、販売でも、そこに人が介在することによって、『売れる値段及びスピード』が変わってくるということを、そろそろ色々な人達が気付きだしています。

 だからこそ、一生懸命、販売活動をしていれば、おのずと販売依頼が舞い込み、ひいては、そこに報酬の差が生まれる時がくるような気がします。例えば、「物件価格の10%の報酬で結構ですから、販売してください。」なんてこともあるかもしれないですね。

 原油も小麦も金もガソリンも値上げしてるわけですから、仲介報酬も便乗値上げしよっかな~。 ん!?不動産の場合は、宅建業法で、報酬の上限が決まってるって!?い~業界ですね。

 今日は、長くなってしまったので、これにておしまい。まだまだ、創意工夫と努力によって、やれることはたくさんあると思うのでした。

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2008年3月18日 (火)

過ぎたるは及ばざるがごとし

 ふぅぅうううう・・・。おはよーでござんす。♪昨日~、今日~、明~日~。お酒飲む わ~た~し~♪(BY T村新司

 年度末だからなのか、とにかく会合系の集まりが多くて、油断をしていると、胃の奥からエイリヤンがでてきそうです。

 潔癖症の日本人が増えていることから、逆に、抵抗力が弱くなり、病気になりやすいとか・・・。何事も、過ぎたるは及ばざるがごとしですな。

 お付き合いも、ほどほどにしておかないと、体がもちそうにありましぇん。

 年度末も、あとわずかです。頑張って乗り切りましょう。

 物件情報!ロード・マウンテン町。久しぶりに物件が出てきそうですね。多分、45坪~50坪くらいの区割りとなりそうです。複数区画ですから、多少の面積増減は出来そうですね。価格は~、?たぶん、130万/坪~という感じですかね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月17日 (月)

仕入れのスキーム変更

 おはよーでござんす。本日は、恒例の不動産情報回が今津の方であります。今回も総勢約70名ぐらいと、すごい人数になりますね。大手の仲介屋さん、街の仲介屋さん、事業主さんと、色々なメンバーが一同に集まるわけですから、非常に楽しみです。ネットやFAX等の情報伝達手段が発達した現在だからこそ、本来の情報伝達手段である face to face が大事なのです。西宮だけは、一致協力して、閉塞感をぶっ飛ばしていきたいもんです。

 さてと、為替が1ドル=95円台、日経平均が12000円を割れて、11800円という、急激な環境変化を受けて、不動産の事業仕入れの方も、将来価格を想定した仕入れをしていかなくてはなりません。

 この3~4年間は、右肩上がりの相場だったために、多少、間違えた値段で仕入れてたり、予定より経費が多めにかかったとしても、結果オーライという現場も多かったのですが、これからはそうも言ってられなくなりそうです。

 これだけ、株価が下がると、実需相場への影響も必至で、将来価格の設定を下振れで考える必要もあります。そうなると、従前なら相場の8割くらいで仕入れてたモノを、相場の6割~7割で仕入れないといけない、なんて状況が生まれそうですね。しかも、全体の計画スピードを驚異的にまで早めることも大事で、タイムリーに相場の値段より若干安めで商品化し、早期売却を狙わないと、長期在庫の仲間入りになりそうですね。一度、長期在庫の仲間入りをすれば、株の塩漬けと同じで、いつになったら陽の目を見るのやらなんてことになりそうです。

 まぁ、なんにせよ、スピード力と販売力が重視される時代に突入しそうですね。

 物件情報!日商岩井香ろ園マンション(「ろ」が変換できない!) 61.60㎡で1380万円です。室内は総工費270万円のリフォーム済み。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月16日 (日)

仲介業の日常業務

 おはよーでござんす。昨日は、新規物件に多数のお問い合わせを頂きありがとうございました。まぁ、前田町中古戸建てとロイヤル西宮北口アモーレばっかりでしたけどね・・・。

 春シーズンも終わりを迎えようとしていますが、まだまだ、潜在的なお客様は一杯いらっしゃいますね。ゴールデンウイークに子供達と遊べるように、今からしっかり準備しとかないとですね。

 さてと、最近の当社の傾向として、自社の専任物件の決定率は高いのですが、本来の仲介業としての機能である、他社物への業付け力が足りないのではないかと、反省をしております。西宮最大の街屋さんのE社の班長さんなんかは、確実にお客様のニーズに合わせて、自社・他社こだわらずに紹介していってるわけですから、見習わないといけないですね。

 頭では、理解できていても、いざ実行しているかというと、なかなか出来ていない。モチベーションはあるのに、出来ていない最大の要因は、仕事の整理ができていないからだと思います。故に、自戒の意味を込めて、自分が営業時代にしていた、仲介業としての日々の業務を列記して、振り返ってみたいと思います。

業者訪問(仲介物件集め、事業主、素地関係)、テマキ、掘り起こし、物件調査、フォローの手紙、資料FAX、電話、地図つけ、街探索、紹介者づくり、資料作成、レインズチェック、ヤフーチェック、相場観の強化、知識強化etc

 これらの業務は、毎日の積み重ねが大事なんですよね。1ヶ月30日、1年で365日、この業務を続けることができれば、たった一年で誰にも負けない仲介営業マンができると思いますよ。

 頭の中で、起こるか起こらないか分らないことを想像するよりも、上記のコツコツとした作業を繰り返す方が、近道だと思いますよ。

 物件情報!苦楽園Ⅳ番町の新築戸建が、もうすぐ完成しそうです。眺望は折り紙つきですし、価格帯も5000万円台中盤とリーズナブルです。完成した暁には、たくさん見に来て下さいね。

 

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2008年3月15日 (土)

思考のパターン

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日、土曜日ざんす。さいわいにも、晴天に恵まれ、絶好のオープンハウス日和となっております。

 というわけで、オープンハウスの告知いってみよう!

【苦楽園店】 ヴェルドール芦屋(車庫権利付きで2270万円)、芦屋市前田町中古6280万円↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

【甲東園出張所】 神呪町の新築3780万円、ロイヤル西宮北口アモーレ3390万円、上甲東園新築6800万円↓

http://www.fudosancom.com/weekly.html

【芦屋・東灘出張所】 西岡本土地分譲5580万円、シーサイドタウン青木新築3250万円~、フォレストタウン渦森台3880万円~↓

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 以上のラインナップとなっております。3月も中盤に差し掛かってきました。頑張って不動産探しをしましょう!

 株価の暴落、為替の円高、景気後退懸念、景況感の悪化、年金問題、倒産件数の増加、治安の悪化、道路財源の悪用などなど、日常の生活を送っていますと、知らず知らずのうちに、上記のような、マイナスイメージを持った言葉を脳にインプリンティングされ、なんとも言えない閉塞感に襲われることになると思います。

 これ、実は、非常~に危険なことなんですね。テレビをつければ、人が集まれば、週刊誌を読めば、必ず上記のような会話が交わされます。知識として、仕入れておくという割り切りが出来れば、別にいいのですが、暗いマイナス思考にさいなまれ、いたずらに不安心理だけが増長すると、頭でっかちの動けない人間になってしまいます。

「俺が出来ないのも仕方がないわな~。だって、世の中もそうやし、あんな大きな会社ですら潰れるんやもんな・・・」

 なんて、考えに囚われたら最後、何一つ動くことなく、土俵から去っていかないといけません。考えるより、動かないと始まらないのです。案ずるより産むがやすし。(怒るで~、しかし!)

 試しに、マイナスのイメージの言葉集とプラスのイメージの言葉集を集めてみますので、読み比べた後の読後感を感じてみてください。

――マイナス用語集――

不景気、暴落、死、負け、怪我、暗い、負債、倒産、悪徳、赤字、枯れる、汚染、汚職、犯罪、悪魔、腐る、腐敗、汚染、損失、恐怖、疑惑、疑心安儀、不信感、別離 

――プラス用語集――

好景気、上昇、勝利、健康、明るい、のりぞー、笑顔、利益、正義、黒字、満開、希望、信頼、天使、躍動、感動、清潔、活躍、優勝、優しい、合格、のりぞー、協力、祭り、ガッツ、気合

 マイナスかプラスかは、個人的に少々違うこともあるとは思うのですが、毎日のように、新聞、テレビ、週刊誌で、上記のようなマイナス用語を聞き慣れると、必然的に深層心理に上記の言葉が持つマイナスのイメージが刻まれることになり、精神的にもストレスがかかったりするなどし、人間が本来備えている潜在能力を発揮することが難しくなります。

 だから、いつも心の中を、ニュートラルにする為、もしくはプラスのイメージで満たすためには、上記のプラス用語を意識して、口にしてみるなどをしなければならないのです。

 もう一度、プラス用語集を声に出して、読んでみてください。心なしか、口元がゆるみ、笑顔になってるでしょ。

 今日も、頑張りまっせ!!

 物件情報!お友達の不動産屋さんの社長さんからの提供です。芦屋市船戸町、アルパ芦屋1号棟。昭和58年築、5階建ての4階部分、リビング約22畳で南向きです。内装はリフォーム済みにて、価格は2780万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月14日 (金)

今日は、物件情報だけで許して!

 おはよーでござんす。今日は、物件情報だけで、許して下さい。

 物件情報!苦楽園@番町。人気のある方ですよ。バス停からすぐそこ。2区画。多分、3000万円台半ばまでになると思います。雰囲気のある場所ですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月13日 (木)

御社は売主さんですか?

 おはよーでござんす。相撲!見てきましたよ!正直、見に行く前は、「え~、面白いのかな?」ぐらいの感覚だったのですが、メチャクチャ面白い!!もう、迫力満点でしたよ!とにかく、体の大きいお相撲さんが、真剣にぶつかりあうわけですから、テレビで見る迫力とは、全然違います。花道に戻ってきたお相撲さんが、「ハア、ハア」言いながら、壁にもたれかかってたシーンは、目にこびりつきました。

 そんな中でも、最高に格好よかったのが、朝青龍関です。気合いを入れる掛け声もさることながら、立会前に相手を睨みつける仕草なんかは、さすがは千両役者っていう感じでしたね。マスコミでは非難GOGOですが、やっぱり強くて格好がいいのには、憧れさえ感じました。

 その後は、九重部屋まで御呼ばれして、千代大海関とかと、一緒にちゃんこを御馳走になって帰って来ました。ちょっとだけ、相撲の見方が変わった一日でしたね。10人くらいのお弟子さんたちに囲まれて、ちゃんこを食べるのですが、全然、会話が出来るムードじゃなかったですけどね。(^O^) ごっつあんでしゅ。

 話は変わって、ちょいと、苦言を呈したいと思います。(ムカつく人は、飛ばしてね!)

 最近、お客様の中に、

「御社は売主さんですか?」

という質問をされるお客様が増えてきています。その質問の真意をはかりかねる時があります。

 確かに、不動産のチラシ広告を見ていますと、『売主につき、手数料不要』みたいな文字が躍ってる広告を見かけたりします。

 不動産売買の場合、「売主」と「仲介」を同時にできない為に、上記のような広告を、たま~に見かけるのですが、当社は、あくまでも仲介業者です。ですので、「売主につき手数料不要」の物件は、お客様には紹介いたしませんし、たまたま、ご希望の条件が、その「売主につき手数料不要」の物件に該当した場合は、そこの連絡先をお教えして、ご自分でどうぞというスタンスをとっています。

 もしも、手数料を払いたくないがために、「売主につき手数料不要」の物件を購入したいのなら、仲介屋に来なければいいんですよ。こちらとしても、気分が悪くなりますからね。

 自分達の仕事は、少しでも多くの選択肢の中から、購入側のお客様が、物件を選択できるように、日夜、エリアに特化して、最新の物件情報を探してくることであり、そこにプライドを持って仕事をしているわけで、その結果、報酬として、仲介手数料を頂いているわけです。

 今後も、そのスタンスを崩すつもりもないですし、変えるつもりもないです。少々、きつい言い回しになったのは、申し訳ないですが、モノもらいみたいな商売をしているわけではないので、ご容赦ください。売るのも、買うのも、それぐらいの意気込みで仕事をしないと、逆にお客様達に失礼にあたるということです。

 物件情報!上ヶ原山手町のプロジェクトの全貌が見えてきました。今のところ、土地+建物で3580万円~という価格設定になっています。西宮にあって、すごく牧歌的な場所にあり、全6区画が南側に面しています。フリープランになっていますので、興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月11日 (火)

賃貸と購入

 おはよーでござんす。明日は、いよいよ大阪場所を見に行きますよ。升席っすよ、升席!相撲~、相撲~、西宮に相撲~。(なんちゃって!)

 株式市場の方は、めっさくさになってきましたね。アメリカの景気後退懸念が本格化してきたとか。日本はどうなるんでしょうね。

 よく、比較されるのですが、賃貸に入り続けるのと、持家を持つのと、どっちがお得?なんてのがありますね。ただ、住宅情報の特集なんかを見ていると、どっちもどっちみたいな結論になってるので、記事的に面白くないんですよね。

 というわけで、のりぞーなりに、賃貸と持家の比較をしてみようと思います。ある程度、同じ条件にしないといけないので、販売していた物件が賃貸に変わったもので比較したいと思います。

 当時、中古住宅で売り出していたのが、6280万円。現在賃貸に貸してる賃料が20万円になっています。35年間住むと仮定した場合、

(賃貸の場合)20万円×12か月×35年間=8400万円

になります。この場合、情勢とかは無視しますね。かたや、住宅ローンを組んだ場合、(物件価格フルローンで35年返済、変動金利で金利が動かないと仮定して)

(6280万円の住宅ローン 35年 1.475%)

総支払い額は、にゃんと8043万円になります。

 しかし、賃貸と違って、購入の場合、メンテナンスや減価償却は全部自分の出費になります。

 ただし、土地が残るんですよね。というわけで、どっちが得かはわかんないですね。ライフスタイルの変化や、世の中の状況など、色々なことを考慮していけば、どっちが得かは、わかんないですね。

 あっ!住宅情報と同じような結論になってしもた。(^O^)

 物件情報!桜町で土地が出そうです。土地約50坪、坪単価約130万円ぐらいです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月10日 (月)

全員足したら230歳?

 おはよーでござんす。にゃんと、日経平均が昨年来安値を更新しましたね。てっきり1月で、大底を打ってるようにみえたのですが、先の見えない展開となってきましたね。しかし、このまま時価評価されてしまうと3月末決算は、大丈夫かな~?ポジション整理して、様子見をするのが一番ですね。迷ったら、即撤退です。にしても、安すぎるけどな~。

 え~、のりぞーは、社長様ですから、色々なことを考えて、実行していかなくてはなりません。会社経営のこと、仲介売上の監視、事業収支の計画及び実行、店舗管理、店長への指示、銀行さんとの折衝、人材育成などなど、挙げだしたらきりがないほど、やることがたくさんあります。

 でも、そんな中でも、本日は、ある恐怖のお仕事があり、たった今、それを終わらせて苦楽園別室に逃げ帰ってきたところであります。

 その恐怖のお仕事とは、『THE 事務員さん達との懇親会 in 成田屋』です。当社には、苦楽園店が2名、甲東園出張所が1名、芦屋・東灘出張所が1名、今津出張所が1名の計5名の事務員さんがおられます。し~か~も~、ほぼ全員がOVER 40 AGE!!僕の愛車に4人もの事務員さんが乗り込んで、お食事場所に行った時に、さりげなく、窓を開けたのは内緒でしゅ。息が詰まるでしゅ。

 事務員さん達のお仕事は、非常に大事です。明るい笑顔の接客に、お茶をすぐに出してくれて、営業さんがいない時には、資料をお出ししたりと、ある意味、会社の代名詞になるわけですから、たまに、上記のような懇親会をして、感謝の気持ちと、色々なお話を聞くわけです。営業会社では、あまり目立たないポジションですが、縁の下の力持ちとは、まさにこのことでしょうね。

 でもね、想像してください。40代~50代のおばちゃんに囲まれて、一人たたずんで成田屋さんの席に座ってる、のりぞーの姿を・・・・。

オバA:「ペチャクチャペチャクチャペチャクチャ。」

オバB:「ペチャクチャペチャクチャペチャクチャ。」

オバ全員:「キャハハハハ!」

のりぞー:「ふぅぅううう~。」

オバC:「ペチャクチャペチャクチャペチャクチャ。」

オバD:「ペチャクチャペチャクチャペチャクチャ。」

オバ全員:「キャハハハハハハハ!」

のりぞー:「ふぅぅぅううううう~。」

 てな感じで、楽しい一時間は、あっという間に過ぎ去ったのでした。

 冗談は、別にして、本当に事務員さん達のご協力には、感謝しております。これからもよろしくお願いします。(このブログを事務員さんらも読んでるらしいので、このへんで・・・)

 今日は、忙しいのでこのへんで。

 

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2008年3月 9日 (日)

企業の在り方

 おはよーでござんす。だんだんと春らしくなってきましたね。今年の桜の開花時期は昨年より、ちょと遅いみたいです。当社も、4月1日にお花見を催します。社員さん全員の家族を招いて、慰労でもしようかなって思ってます。この仕事、夜が遅いので、家族の協力あってのお仕事ですからね。

 誰でも、簡単にネットで情報を出し入れできる時代になり、企業の在り方そのものも考えないといけない時代になってきたと思います。

 昔は、スケールメリットということで、トヨタにしろ、ナショナルにしろ、ダイエーにしろ、巨大な販売店舗網を布いて、バンバンテレビコマーシャルをして、とにかく認知度UPと販売店舗網を築くことが成功の近道と考えられてましたが、インターネットの普及により、その考え方は、大きく変更せざるを得なくなっています。

 商品性や機能、価格が良ければ、別に有名でなくても、店舗網を持ってなくても、ネットを使って巨大な売上げを作ることができます。逆も真なりで、どれだけ有名な企業でも、2ちゃねるの「ちくり裏事情」などを見れば、どう考えても内部の人しかわかりえない情報が流れてたり、風評が流れてたりします。

 そういう意味では、全国的な『口コミ』が一瞬にして広まったりするのが当たり前になった結果、企業の風土やモラル、社会貢献、存在意義などが、非常に重要になってきていると思います。

 しょっちゅう垂れ流しされるテレビコマーシャルでの良いイメージ作りは、一瞬にして掲示板で瞬殺されるし、本当に良いものは、一瞬の間で、世の中に広告費ゼロで広がるのが、ネット社会です。

 だからこそ、不動産仲介業の在り方も、ただ仲介するだけではなく、何か付加価値のある、社会的存在意義のあるモノにしていかないといけないんでしょうね。それが、何なのかは、今後のお仕事になってくると思います。アメリカのエスクローみたいになるのか?治安を重視した街づくりの展開とか、色々ありそうですね。

 物件情報!西宮市南郷町にて、土地分譲2区画が、デビュー間近にせまってきました。駅に近いっすよ!土地約50坪オーバー、価格は5980万円と5680万円かな?興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月 8日 (土)

倒産ラッシュ

 おはよーでござんす。昨日は、昨日で、また飲みすぎて、フラフラの状態に陥っております。朝、何気なくテレビをつけると、飲みすぎとヘビースモークが重なれば、喉のガンになる割合が飛躍的にUPするなんて特集の番組をやっていて、グフゥ・・・・となっております。まぁ、信長曰く、「人生50年」なら、あと12年もあるわけですから、ボチボチいきますか!

 いや~、ここにきて、建設業界と不動産業界の倒産絡みの不穏なニュースが流れまくってますね~。東京商工リサーチによりますと、2008年1月度の倒産件数は、建設業界が前年同月比8.4%増の309件(全産業別でブッチギリの1位) 不動産業界が前年同月比38.8%増の50件と2004年以来の倒産件数だそうです。

 ちなみに、この増加傾向は、ますます強くなるようで、身近なところでも、「えっ!?」っと驚くようなところが、倒産してたりもしています。

 改正建築基準法の影響や、サブプライムローン問題の影響など、理由は色々あるのでしょうが、直接的な要因は、やはり金融機関の貸し渋りにあると思います。

 まぁ、銀行さんにしてみれば、バランスを考えながら事業運営をしていない会社に貸せるわけがないという理由なんでしょうが、相談してから、実行までの間に、情勢の変化という理由で、スパ~ンと実行額を変えられたら計画もクソもなくなるっていう感じになりますよね。金銭消費貸借契約するまでは、法的な根拠が無いということですね。

 今後は、ますます銀行主導の売却物件が出てくることが予想され、市場に与える影響が心配されます。新しいマンションも一杯控えてますしね~。

 手付金の保護的なことも、今後は、仲介業者として考えていかないと、契約してから、決済するまでの間に、売主の会社が潰れてましたなんて、「どないしたらええねん!」なんてことが起きそうな予感がして、あな恐ろしやみたいな現象にならないようにしないとですね。でも、売主さんに、「手付金を保全します。」って言ったら、怒るやろうな~。ふ~、ですね。

 物件情報!今日は、新規物件を含めて、あちこちで現場待機をしてますよ。

苦楽園↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

甲東園↓

http://www.fudosancom.com/weekly.html

芦屋・東灘↓

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 芦屋市前田町の中古戸建てと、ロイヤル西宮北口アモーレは、新規物件だけあって、湧いてますね~。ドシドシご来場・ご来店くださいね。ではでは。

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2008年3月 7日 (金)

買い替えのお客様へ

 おはよーでござんす。またまた株式市場が暴落をしていますね。このまま本当に信用不安につながったら、世界中がえらいこっちゃになりますね。チャート上では、持合いの範囲内もしくは、下値切り下げの罫線になってるので、気になるところです。株式、リート、サブプライムの評価損が金融機関に与える影響を考えると、そら恐ろしくなります。頑張れ!日本市場!

 え~、最近、買い替えのお客様が非常に増えてきています。買い替えの場合、先行売却をするのか?その場合は、一時的に賃貸に移るのはOKなのか?それとも、ダブルローンを走らせるのか?その場合、月々の支払は大丈夫か?急ぎの時は、業者買取も考えるのか?その場合、査定は大丈夫?それとも、売主さんがOKすれば買い替え特約をつけて契約をするのか?その場合、買い替えの条件は綿密に決められていて、売却価格は相場にあってるか?などなど、普通に購入するよりも、色々な諸条件がからみ、なかなか難しいものがあります。

 そんな時は、不動産ドットコムの『利益還元買取保証システム』も、一考の余地があると思いますよ。

詳しくはコチラ↓

http://www.fudosancom.jp/kaitorihosyo.html

 一定の専任売却期間の間に、売れなかった場合は、ドットコムが買い取って、さらにドットコムで再販売した時に、利益が出ていれば、お客様に還元するというシステムです。

 一見、お客様にすごく有利に見えるとは思うのですが、「じゃ~、ドットコムはどこで利益をとるの?」という疑問が出てくると思います。ドットコムの利益は、『専任期間内での売却による手数料』これが、狙いです。逆にいえば、当社が買い取ることになってしまったら、当社の負けが決定ですね。

 大手さんと違って、そんなに多くのエンドさんからの売却依頼を頂くことがない当社にとっては、1件、1件の売却依頼は、本当にありがたいものなんですよ。何人かは、すでに検討してくれていたり、申し込んで頂いた人もいますので、是非、一度、買い替えの人は、このシステムを検討してみてはと思います。

 期間内で売却しないと、血の制裁が待ってますので、営業さんも必死で売ると思いますよ!(^O^)

 物件情報!城山にて、土地があります。希望の面積に応じて分筆はできそうですね。値段は応相談だそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年3月 6日 (木)

YES WE CAN

 ♪るるるる~、るるるる~YES WE CAN!♪

http://jp.youtube.com/watch?v=jjXyqcx-mYY

♪それは、不動産ドットコムが設立された時の文書に書き込まれた信念だ♪

♪YES WE CAN!♪

♪ただ、「黒人がどうの」ってことじゃなく、自分が「人間」だっていう「人として」の問題で、自分が「不動産ドットコムの人間」だってことの問題♪

♪YES WE CAN!♪

♪親が出てきたり~、占い師がでてきても~♪

♪YES WE CAN!♪

♪所得証明が~、あがらなくったって~♪

♪YES WE CAN!♪

♪自営業者で、前期が赤字でも~♪

♪YES WE CAN!♪

♪個審叩いたら~、いっぱい出てきても~♪

♪YES WE CAN!♪

♪確定申告してないって~!?♪

♪YES WE CAN!♪

♪「仲介はお断りしています。」って言われても~♪

♪YES WE CAN!♪

♪YES WE CAN!♪

♪YES WE CAN!♪

 どっちが勝つんでしょうね。個人的には、オバマ氏の方が、楽しそうなのりぞーの『YES WE CAN!』でした。(^O^)

 物件情報!上ヶ原山手町の多区画プロジェクトが、いよいよスタートします。同業さんは、ちょっとビックリするコラボレーションじゃないかと期待してます。ホームページに、広告に、ネット関係にとド派手にいこうと考えていますので、楽しみにしていてくださいね。ではでは。

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2008年3月 4日 (火)

決して一人ではできないお仕事

 おはよーでござんす。業者さんのお誘いで、のりぞーは、お相撲さんを見に行くことになりました。升席って言うんですか?そこに行くそうです。ぶっちゃけ、太った男子の裸のぶつかり合いを見て、楽しいと感じるのかどうかは、わかんないですが、個人的には、痩せてる女子の方がいいんですけどね~。(ハイ!朝から、親父ギャグです。) その後は、@@@@と一緒にお食事するそうなので、昔の彼女の話でも聞いておきます。(^O^)

 不動産というお仕事は、ちょっと特殊なところがあります。例えば、コンピューターのプログラマーさんとか、企業や学校の研究者さんとか、お医者さんとか、たいがいの業種の場合、自分自身が、頑張ろうと思えば、それなりに仕事の結果として返ってくることだと思います。

 ところが、不動産の場合、いくら自分が頑張ろうと思っても、自分自身だけでは、なかなか結果として返ってくることはないです。理由は、すべての不動産業の仕事の元となる『情報』というものが、一局に集中せずに、いろいろな所に散らばっているからです。

 大手の仲介業者さん、街の不動産屋さん、事業主さん、弁護士さん、金融機関、税理士さん、町の世話役の人、飲み屋のマスター・女将さん等など、色々な人達が、それぞれちょっとづつ『情報』を持っています。その『情報』を、誰に渡すか、誰に依頼するかで、すべてのその後の動きが決まってきます。

 だからこそ、普段から、偉そうにせずに、貸しを作り、種をまいて、『情報』を集めないといけないのです。そうして集められた『情報』が、加工され、商品としてお客様のもとにいくのです。結構、大変なんですよ!

 物件情報!とうとう御目見えです。芦屋市前田町、土地100.16㎡、建物積水ハウス107.50㎡、角地、4LDK、平成16年築の築浅戸建です。「社長~!まだ、ブログに書くのは、やめてくださいね!」と社員さんから言われた幻の一品です。価格は6280万円。早いっすよ!

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2008年3月 3日 (月)

質への逃避

 おはよーでござんす。いや~、メッチャクチャな暴落をかましてますね、日本の株式市場は。日経平均14000円台を回復して、チャート上では、三角もちあい上放れしたように見せかけて、二日で900円下げですから、一般投資家の方は、たまったもんじゃないですね。まぁ、下値は固いと思いますけどね。これ以上の、暴落は洒落にならんですよ。FRBに期待したいところです。

 ここ最近、世界のマネーは、質への逃避行動ということで、「金(ゴールド)」を中心にした、コモディティーにお金が流れていっています。原油を中心に限りある地球資源を、中国やインドといった、巨大な人口を持つ新興国が、環境を無視して、資源を使いまくるわけですから、そりゃ~、モノの値段も上がりますよね。

 日本の場合、資源なんてちょっとしかない国で、質への逃避行動をとろうとしても、株式もダメ、円も怖い、不動産は??となれば、一体、どこにお金を逃がしたらいいのか、わからなくなりますよね。国債?もってのほかですよね。

 まぁ、勝手にお祭り騒ぎしていた人たちが、勝手にクラッシュする分には、全然いいですけど、なんの恩恵もこうむってない、我々庶民がスタグフレーションや増税といった形で、迷惑をこうむるのは勘弁してほしいものです。

 どちらにせよ、貯金や保険、年金、通貨まで、疑ってかからないといけなくなるようなら、世も末よってことで、のんびりいきましょうか!(^O^)

 のりぞーの、近未来予想では、次にくる業種は、『農業』ですよ。自給自足できる分の、畑を購入しておくのも、ひとつの手段かもです。

 物件情報!中古マンションの絶好調ぶりは、一体、どうなってるんでしょうね。姉歯事件は、どこへやらです。人の噂も75日でしゅ。というわけで、中古マンション情報。日商岩井夙川マンション。約75㎡、1680万円かな?1780万円かな?興味のある人は、最近、マンションの情報力も増えてきた、のりぞーまで。(^O^)

 

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2008年3月 2日 (日)

値段交渉について

 おはよーでござんす。この土日は、晴れたのでよかったですね。広告も、たくさん入っていることでしょうから、色々動きがありそうです。来場・来店待ってますよ!

 今日は、値段交渉についてお話しさせていただきます。のりぞーも、平成15年7月28日に不動産業界に入ってきて以来、約4年と半年が過ぎようとしています。その間、たくさんの営業さんと出会ったり、たくさんの商談に同行したりして、思ったのですが、『値段交渉をする営業マンは、いつも値段交渉をしている。』ということですね。

 確かに、住宅情報やインターネットを見ていると、まるで買主さんは、値段交渉をするのが当たり前みたいなことが書かれていますが、この意見には??マークがつきますね。

 確かに、中には、値段交渉されることを前提にした、相場より高い値段付で売却をされている売主さんもおられますが、そんな物件ばっかりではありません。滅多にないことですが、申込者が複数集中する事によって、値段が吊り上っていくケースもあります。

 でも、なんでこんなに値段交渉されるケースが多いのかというと、ほとんどの場合が、営業さんが目の前の契約を取り逃したくがない為に、値段で申し込みをとるケースが、ほとんどじゃないかと思います。これは、何も、大手さんだからとか町屋さんだからとかではなく、担当の姿勢一つで決まってるような気がします。弱い営業の仕方なんですよね。

 お客様は、欲しけりゃ買うし、欲しくなければ買わないのです。当たり前のことなのですが、どうしてもスケベ根性が出てくるので、「もしかして、今の値段から100万円安かったら買うかも?」なんて考えを持っちゃうのです。

 あくまでも、仲介業は、売主・買主の中間の立場にたって、5分の立場を貫かなければならない商売です。そこに、営業さんのスケベな意思や思惑が働くから、ひょっとしたら、売主さんは不当な損失をこうむってるのかもしれませんね。

 事実、当社のシーサイドタウンシリーズは、一件も値段交渉が入っていないです。理由は、売主さんが絶対に値引きしないということを、販売サイドに伝えているからですけどね。だからといって、売れないのかというと、26件中22件は、売れていますからね。

 要は、営業さんの心の持ち方ひとつで、値段交渉なんて決まっているということですよ。あくまでも、売主さんと買主さんがいて、相場があって、仲介業者がいるわけですから、「断る勇気」を持つことも、大事なのではないかと思います。でないと、「お前のところは、いつも値段交渉が入るな。」なんて見限られるかもしれませんよ。

 もちろん、ある程度の買主さんの希望も伝えることは、大事ですけどね。要は、買う人は買うし、買わない人は買わないし、売る人は売るし、売らない人は売らないということです。(なんのこっちゃ!)(^O^)

 だって、転勤とかで仕方なく売却しないといけない、今まで自分がすごく愛着をもって住んできた家を、勝手に値段決められたら、腹たちますもんね!

 物件情報!苦楽園5番町にて、大きな土地が2区画出そうです。まだ、値段は決まってませんけど、たぶん、のりぞーが値決めをさせられると思うでござんす。バス停近くの大きい土地が欲しい人は、のりぞーまで。一緒に値段を決めましょ!

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2008年3月 1日 (土)

新人研修スタート

 おはよーでござんす。本日は、3月度一発目の不動産戦闘日・土曜日です。今日は、全部で5現場の現地案内会開催です。

苦楽園店・・・苦楽園5番町 土地約45坪 価格3880万円

甲東園出張所 新規物件パークサイド西宮・神呪町新築分譲↓

http://www.fudosancom.com/weekly.html

芦屋・東灘出張所 シーサイドタウン青木・フォレストタウン渦森台↓

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 以上です。ドシドシご来場くださいね。

 本日から、不動産ドットコム(株)に新メンバーが加わりました。その名は、福島君です。24才と非常に若くて、勢いがあります。若かりし頃の宍戸錠そっくりです。

 約1ヵ月かけて、じっくり研修をしたのちに、店舗配属になると思います。

 というわけで、研修で忙しいので、今日は、おしまい!!

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