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2008年3月20日 (木)

販売会社の地位向上

 おはよーでござんす。行って来ましたよ、ゴルフへ。火曜日は、不動産屋さんの会合があり、午前3時まで、フラフラ状態になり、速攻で家に帰宅したのち、3時間チョイの仮眠を取った後、昨日の豪雨が降りしきる中でのゴルフなわけですから、軽~く死ねそうですね。(^O^)

 今も昔も、実需の世界は、原則、需給のバランスによって、モノの値段は決まります。売るモノが少なくて、買う人が多ければ、モノの値段は上がりますし、売るモノが多くて、買う人が少なければ、モノの値段は下がります。

 今の不動産市場を取り巻く環境を考えれば、色々な見方が出来ると思います。確かに、今後の日本の人口は、少子高齢化が進み、人口と世帯数の減少は避けられないものだと思われます。ただし、だからと言って、即、需給のバランスが、供給過多になるのかというと、??になります。

 その最大の要因が、ライフスタイルの変化ですね。昔の日本は、おじいちゃん・おばあちゃん、親、子、孫の4世帯共同生活なんてのも、珍しくはなかったと思いますが、現在は、核家族化が進み、親子の二世帯ですら珍しくなっています。更にいえば、シングル族が増えたことにより、必要とされる世帯の数は、一概に減るとは言い難いですね。自動車にしたって、昔は、一家に一台が常識で、販売台数はいずれ伸び悩むと言われていたのに、ず~っと、販売台数が伸び続けている背景にあるのは、一人に一台が当たり前になったというライフスタイルの変化があったからですからね。

 しかも、都心回帰の傾向と、田舎の過疎化は、今後も続くと予想されるので、都心部での需給の供給過多は、??と思わざるを得ないですね。(住宅用に限ってです。) ただ、4LDKから3LDK、更には2LDK、1LDKへの需要の変化はあるかもしれないです。今すぐにというわけではないでしょうが、見極めは大事ですね。

 そんな中、業界の力関係も少々変更していきそうです。世の中の景気がどん底だった、4・5年ほど前は、現金を持ってる業者さんが一番強く、その後、土地価格の上昇に伴い、銀行の融資が緩み、複数のバイヤーが誕生すると、今度は、情報を持つ業者さんが強くなりました。やがて、相場がピークアウトし、買主のマインドが冷え切ってきてるわけですが、そうなると、在庫を捌く力がよりクローズアップされてくると考えられます。事実、1億円オーバーの高額商品は、在庫がてんこもりの状態になっており、相場を押し下げているのが現状です。

 ここからが、本題です。先ほど、モノの値段は原則需給のバランスで決まると書きましたが、その間に、人間が介在すると需給のバランスだけでは決まらないのも、販売の面白さになります。

 例えば、野球のボール。普通にスポーツ用品店で購入すれば、全国どこでもほぼ一律の値段で購入できると思うのですが、王貞治の世界記録を樹立した時のホームランボールは、普通の値段では購入できません。本来のボールとしての価値を考えれば、新品と中古の違いはあれ、どちらも同じ機能でしょう。カバンにしたって、本来のモノを運ぶモノという機能は同じなのに、ブランドのロゴが入るだけで、えらい値段が変わってきます。

 不動産にしても、実は、同じことが言えるんじゃないかと思います。在庫が増えてきて、価格が押し下げられる現状だからこそ、よりその傾向は強くなると思います。販売の依頼を受けて、たいした販売活動をせずに、レインズにほりこんで、他社からのお客様をつけてくれるのを待って、「ハイおしまい!」みたいな業者さんもおられるし、ひどいのになると、空家で全く掃除もしてないなんてのもあります。新築マンションなんかは、テレビコマーシャルに、モデルルームに、奇麗な広告とパンフレットに、素晴らしい接客にと、雲泥の差ですよね。

 当然、費用の問題があるので、出来ることと出来ないことがあるのは当然なのですが、買いにこられたお客様が顔をしかめるぐらい汚いままにしてるのは、どうかと思いますよね。それに、掃除はタダです。要は、最大限、出来る範囲での販売活動をしているところと、そうでないところとでは、価値が変わってくるのではないかと思うのです。同じ、販売でも、そこに人が介在することによって、『売れる値段及びスピード』が変わってくるということを、そろそろ色々な人達が気付きだしています。

 だからこそ、一生懸命、販売活動をしていれば、おのずと販売依頼が舞い込み、ひいては、そこに報酬の差が生まれる時がくるような気がします。例えば、「物件価格の10%の報酬で結構ですから、販売してください。」なんてこともあるかもしれないですね。

 原油も小麦も金もガソリンも値上げしてるわけですから、仲介報酬も便乗値上げしよっかな~。 ん!?不動産の場合は、宅建業法で、報酬の上限が決まってるって!?い~業界ですね。

 今日は、長くなってしまったので、これにておしまい。まだまだ、創意工夫と努力によって、やれることはたくさんあると思うのでした。

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