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2008年5月31日 (土)

整理のメカニズム

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日なのですが、広告はお休みにさせていただいています。そういえば、他社さんの広告も少なかったような気がしますね。五月病か?

 少し、うれしいことがあったので、少々自慢させていただきます。うちの苦楽園店のすぐ近所のI銀行さんの支店長とお話させていただいてた時、

支店長:「実は、うちでは、朝の朝礼の時に、のりぞーさんのブログを読ませていただいているんですよ!」

のりぞー:「まじっすか?」

支店長:「え~、みんな、真剣に聞いていますよ。だから、行内では、顔は知らないが、のりぞーさんは知ってるという人が多いですよ。」

のりぞー:「・・・・・。」

 う~ん、大丈夫か?I銀行。のりぞー菌に侵食されてしまいますよ。そんなことでは、Jリートでうんたらかんたらの、M銀行にうんたらかんたら・・・。なんちゃって!(^O^) でも、業界外の人も、このブログを読んでくれているのかと思うと、ちょっぴり、照れちゃいますね~。じゃ~、支店長!お礼は貸出金利を1%下げてくれるので、いいですよ!遠慮しないで。

 小康状態を見せつつあった、株式市場ですが、不動産業界は、未だ、事後処理の匂いがプンプンしていますね。

 ちょうど、直近の不動産価格のピークが昨年の6月~7月。金融機関の有担の期限が1年がほとんどですので、昨年のピーク時に仕込んでしまった高値の物件の償還期限が襲ってきています。

 昨年の6月~7月の不動産価格を100とすると、現在の価格帯は、70~90になっています。そうなると、昨年6・7月の業者仕入れが80で仕入れていても、諸費用をいれると、90になっていて、今現在売れたとしても、よくてチャラ、追金を入れないと抵当権抹消ができないという状態が発生しています。

 2000万円、3000万円の中古マンションとかなら、200万円、300万円の追金で済みますが、幹線沿いの収益用地とかだったら、何千万円、何億円と追金しないと決済ができない状態なんですね。しかも、複数物件を在庫所持していたとしたら・・・。

 ゆえに、売りたくても決済ができない、でも金融機関の償還期限はやってくる。金利さえ詰められないといった状態が発生し、多分、この6月、7月には更なる整理が行われるのではないかということが、容易に想像がつきます。とりっぱぐれを恐れる金融機関は、仮差しを乱発し、さらに抹消ができないというような、負のスパイラルに突入ですね。普通の買取業者なら、そんなに心配はいらないでしょうが、マンション開発系の手形を発行しているような所なら、年度末(3月末)の手形の決済も、ちょうど6月くらいでしょうしね。

 う~ん、考えれば考えるほど、6・7月は、何か起こりそうな予感がします。

 教訓:気をつけよう。あまい言葉と貸し渋り。

 物件情報!松@町。土地約21坪、価格3000万円台中盤。ロケーション最高。参考プラン図有り。約105㎡の延べ床、車庫1台が入っています。ロケーション重視の人は、のりぞーまで。

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2008年5月30日 (金)

人間的成長

 おはよーでござんす。昨日、10年ぶりぐらいに、「生きがいの創造」を読み直し、心が穏やかな気分になっています。う~ん、改めて、生きてる意味に気付かせて頂いた感じですね。いつからか、上記の本の考え方が、自分の中で当たり前になり、それを実行することが楽しみになっているのを実感しています。繰り返しますが、本当に良い本ですよ。できれば、自分のお金で買って、静かに読んでみてください。何かに、気づけるはずです。

 社内で、面白いことがあったので考察してみます。不動産ドットコム(株)も、もうすぐ設立して3年が終わろうとしています。最初は、山ちゃんと2人で始めたこの会社も、今や、社員総数12名、パートさんを入れると16名、のりぞー入れたら17名の組織になっちゃいました。しゃれにならん人数に改めて驚いているのですが、これだけ人が集まると、色々と問題も起こります。

 「人間」という漢字は、「人」と「人」の「間」と書きます。つまり、「間(ま)」が凄く大切なんでしょうね。

 ある新人さんが、先輩社員に色々と質問をしていました。当然、先輩社員にしてみれば、忙しかったり、難しいことをしていたりとしている中を教えるわけですから、手短に、しかも要領よく教えようとします。

 ここに「間」ができます。教わる方は、教えている人が気分を害さないように真摯に聴く姿勢をとるのが当たり前で、教える方は、教わっている側がわかりやすいように、「この人、やさしいな。」って思えるように教えるのが「間」のコツなんです。

 でも、日常を振り返ってみますと、教える方は、ぞんざいで偉そうに教えるシーンが多いでしょうし、教えてもらってる側も、言い訳したり、反論したり、「本当に聞いてんのか?」と思ってしまうような態度をとりがちです。

 一度すれ違った感情のもつれは、どこまでも拡大していきます。最後は戦争です。昨日、ニュースステーションで特集していましたが、アフリカの部族間の戦争で80年間戦争状態が続き、残ったものは悲しみだけだったと両部族の幹部が話していました。

 ほんのちょっとの気配りで、「間」は変わります。みんながみんな、あとほんのちょっと気遣いをすることができれば、すべての事象が変化します。

 仕事を通じ、仲間を通じ、日常を通じ、人間的成長をすることを実感できるようになれば、いいのになぁ~と思うのでした。

 物件情報!うほっ!?っていうようなニュースが流れてきました。メロデ@ーハイムでおなじみのK藤産業さんが、自己破産の申請をしました。おいおい、大丈夫かいな、この業界っていう感じですね。重説にうたわなあかんのかな~。微妙ですね。う~ん、手付け保全を含めた対策を、今後は練っていかないといけないなと思うのでした。全然、物件情報と違うやんというような突っ込みはNOサンキューでし。

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2008年5月29日 (木)

家探し

 おはよーでござんす。昨日は、大自然の中、ゴルフをやってきました。白い球に集中していたら、何もかも忘れることができて、ストレス発散になりました。やっぱり、スポーツはいいですね。

 東京のプレゼンの報告を少々。新幹線品川駅を降りて、そこから東急電鉄に乗り換え、大井駅から向って着いたところは、北千束という住環境の素晴らしいところでした。駅から、少し歩きますと、でっかい自社ビルが見えてきます。ビル内も、受付のお姉さんも、何もかもが、『東京!』。 なんだか、少し腰が引けちゃいましたね。(^O^)

 というわけで、役員さんの前で、プレゼンを開始するわけですが、なんだか堅苦しいのが嫌になって、そっからは、のりぞーワールドを展開して、自由奔放にしゃべっちゃいました。(^O^)

 そんな中、やはり、東京でも、新築マンションの売れ行きがずいぶん鈍っているらしく、「どうしたら売れるのか?」というような、質疑もでてきました。

 「どうしたら売れるのか?」ではなく、「どうしたら、住みたいと思うのだろう?」が正解でしょうね。毎日のように、新聞紙上では、不景気なニュースしか踊りません。原油価格の高騰、食料品の値上げ、後期高齢者医療制度、年金問題、株価の不調、サブプライム問題、治安の悪化、減収減益の決算、住宅着工数の激減等々、将来に対して不安に思わない方がおかしいくらいの、暗いニュースが流れています。

 当然、購入者側からすれば、それだけの不安心理を抱えるわけですから、重箱の隅をつつくくらい慎重になります。それを、一つ一つ応酬していては、購入意欲はドンドン減退していきます。いくら心配したところで、いくら説明したところで、原油が下がるわけがないですし、食料品が値下げするわけではないですし、環境が一変することなんてありえないのです。

 いつから、『家』を購入するという行為は、こんなにも暗いものになったんですかね?

 僕は、大学に入学したときに、車が欲しくて欲しくて、免許をとっても、お金がなかったので、親にねだって中古のホンダアコードを買ってもらって、それが我が手に届いたときの感動を忘れれません。まわりの早い子達は、すでに車をもっており、遊びに行く時にいつも乗せてもらい、「え~な~。え~な~。」と思ってたモノが、やっと手に入ったのです。最高でしたね。乗り回しましたよ。意味もなく、海へ行ったり、意味もなく、夜景を見る為に山へいったり。友達も、「かっこいいな!」と言ってくれて、それが自慢で自慢で、わざわざ滋賀県から京都の天下一品までラーメンを食べに行ってたのを思い出します。

 「車」が欲しかったんでは、ないんですよね。その「車」に乗って、当時の彼女(今の嫁はん)と遊園地に行ったり、友達に、「かっこいいな。ちょっと運転させてよ!」と言って貰いたかったんですよ。だから、性能や価格なんて全く気にしてませんでした。

 「家」も同じことだと思います。「家」は住む為のものです。原油が上がろうが、食料品が上がろうが、不景気になろうが、そんなもの関係ないんです。賃貸の家では、子供が大きくなると手狭になるから、もう少し広い、子供部屋がある家が欲しいと思ったから、探し始めるのです。親も年をとってきて、面倒をみないとと思うから探し始めるのです。新しい家で、友達を呼んで、リビングでおしゃべりして、「素敵ね~。」って言ってほしいから探し始めるのです。広々としたリビングに仕事から帰ってきたお父さんと、宿題をしている子供さんと、台所で料理しているお母さんが、一緒に団欒できるスペースを確保したいから探し始めるのです。

 「家」とは、そういうものだと思うんですよね。どうしても、高額故に、心配になることがたくさんあるとは思うのですが、もっと、もっと、楽しく、明るいものだと思いますよ。眉間にしわを寄せて、家探しをしても、全然楽しくありません。一生に一回しかないイベントだから、精一杯楽しんでほしいと思うのでした。

 物件情報!バローレ西宮市清水町。残2区画となりました。夙川駅徒歩圏でセット5380万円という価格帯は、なかなかないと思いますよ。ある程度のプラン打ち合わせはできますので、お早めに。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月27日 (火)

東京・・・

♪サンド~バッグに~、浮かんで~消える~♪

♪憎い~、あんちくしょうぉの~♪

♪顔めがけ~♪

♪叩け~、叩け~、叩け~♪

のりジョー:「おっさん。俺は、燃え尽きたよ・・・。

丹下のおっさん:「のりジョー、のりジョー!」

のりジョー:「おっさん。やっぱり東京は、化け物だぁ・・・」

丹下のおっさん:「のりジョー!立て!立て!立つんだ!のりジョー!」

のりジョー:「おっさん。なら、バ@ア@ラをくれよ・・・」

丹下のおっさん:「のりジョー。お前・・、そこまで東京に打ちのめされたのか~。」

 帰って来ましたよ!東京から。新築マンションの販売代理のプレゼンをしてきましたよ!疲れた~。疲れすぎて、変な下ネタを書き込んでいるのは、ご容赦くださいね。(^O^) 

 ずっっっっと、新幹線に揺られてると、脳みそが、揺れてるよ~状態になってて、何がなんだか・・・・。

 でもね、関西人の心意気だけは、東京の人間に見せ付けてきときましたよ。

 それは、JR品川駅のみどりの窓口で、

窓口のお姉さん:「乗車券は何人分必要ですか?」

って、聞かれたから、ここだ!ここしかない!東京人に一矢報いるのは、このタイミングしかない!ということで、思いっきり世界のナベアツ風に、

『 3~(さん!) 』

そしたら、その窓口のお姉さん、しばらく、ビックリしたあと、ずっと、注文を入力する肩が揺れてました。

 フッフッフ。関西人を舐めるなっていうんですよね。まぁ、横にいた、山ちゃんは、思いっきり他人のふりをしてましたけどね。

 というわけで、今日は、もう帰らしてもらいます。では、木曜日にお会いしましょう!バイバイ!

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2008年5月26日 (月)

東京出張

 明日は、新築マンションのプレゼンのために、東京まで出張に行ってきますので、更新は遅れるか、できるのかわかりません。

 多分、帰りの新幹線は、力石のように、ジョーのように、真っ白に燃え尽きてることだと思います。

 ♪おいらにゃ~、獣の~、血が騒~ぐ♪

 ♪明日は、どっちだ~♪

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購入の考え方

 こんにちわ~でござんす。いや~、朝からバタバタしまして、更新が遅れてしまいました。何かと、忙しくしております。

 本日は、あるお客様(不動産の購入を検討されている)と、お話する機会がありましたので、のりぞーが常々思っていることを書きこませていただきます。

 インターネットや、タウンズ、折込広告とかで、物件探しをしていますと、いずれ「これなら、いいかな?」といった物件に巡り合います。

 ある程度、物件に目星がつけば、そこから資金計画に入りだします。そして、誰しもが、少しでも支払を少なくしたいと思うが故、もしくは、少しでも、総予算を少なくしたいと思うが故、本来の目的を忘れて、『お金』中心のモノの考えに捉われてしまい、「あっ!?」というような、後悔をしてしまう時があります。まず、一番考えなければいけないことは、一度、決めた以上、ほとんどの人が、

『その後、何十年と、そこに住み続けるのですよ!』

ということです。

 例えば、10区画以上の多区画現場があったとします。当然、同じ場所にあっても、向きや、日当たり、駐車のしやすさ、角地などで、同一現場のなかでも価格差は存在します。東南角地は3800万円で、奥の西向きは3400万円というような感じですね。その差は、400万円。最初の、自分で決めた予算は、3500万円だったとしたら、上記の西向きの号地を購入する人も多いことでしょう。

 でも、ちょっと考えてください。当然、不動産は購入したら、いずれ売却します。例え、当人の時代に売却をしないとしても、子・孫の時代になったら売却する時が来るでしょう。一生涯稼いだお金を、1円も子供に残さないという生き方をするのならば、不動産の売却のことは考えなくてもいいですが、少しでも残すのなら、不動産も資産になります。

 ここで、考えてみてください。いずれ売却する時期が来たときに、奥の西向きの方が、東南の角地よりも、価値が上がってる時が来るのかということです。多分、10年経とうが、20年経とうが、東南の角地の方が、価値は高いことでしょう。価値は、多数決で決まります。いくら、本人が西向きが好きだと言っても、大多数の人が東南角地を支持する以上、その価値観は不変でしょうね。

 つまり、購入時に価格差があるように、売却時にも価格差があるという事実ですね。ならば、400万円の価格差ならば、今後、何十年も住むのなら、住んでて気持ちのいい方で、住みたいですよね。

 何も、無理をしてくださいと言っているのでは、ないのです。いよいよ、最後に決断する時に、お金よりも、大事なこと、子供さんを育てる環境であったり、明るいリビングでの団欒であったり、お年寄りを迎えたときの環境であったり、納得のする幸せな空間が、あるんじゃないかと思うのです。

 所詮、金は金です。お金で買えないものを忘れないでくださいねと思うのでした。

 物件情報!南郷町3区画 土地分譲プロジェクトの参考プラン図と、イメージパースが仕上がりました。夙川駅近くで、お求めやすい価格に仕上がっていますので、お早めに。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月25日 (日)

不動 3!!

 おはよーでござんす。このまま、雨が降らなければいいんですけどね。

 というわけで、前日、更新できなかった、苦楽園店の現場待機をお知らせしておきます。こちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 ご来場、よろしくです。

 本日は、一発芸で行きますよ!!

 

 不 動

 

20080418_502122

 

おしまい!!

 

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2008年5月24日 (土)

生きがいの創造

 おはよーでござんす。天気予報では、大雨の予想だったのに、なんとか持ちこたえましたね。とうわけで、本日は、不動産戦闘日の土曜日です。張り切っていきますよ!

苦楽園店・・・南郷町 新築7780万円、神園町土地 2780万円、苦楽園5番町 土地3880万円、日商岩井夙川マンション1680万円と同時4現場待機です。リンクさせようと思ったのですが、苦楽園店は、更新漏れの為、リンクできません。すいません。

甲東園出張所・・・五月ケ丘中古戸建て 2080万円 こちら↓

http://www.fudosancom.com/weekly.html

芦屋・東灘出張所・・・シーサイドタウン青木 残2区画3250万円~、フォレストタウン渦森台 3880万円~、東灘区魚崎南町中古戸建て2380万円(300万円の値下げです。) こちら↓

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

今津出張所・・・グリーンエクセル甲子園 2880万円 こちら↓

http://www.fudosancom.net/weekly.html

 以上、結構な数の現場となってのお出迎えです。たくさんのご来場お待ちしてますね。

 以前にも、書き込みましたが、改めて、飯田史彦著『生きがいの創造』という本を推奨させていただきます。

 人生、生きてれば、「つらいな~。」とか「いっそ、死んでしまいたい。」とか、「なんてついてないんだ。」とか、色々、悩むことも多いと思います。過去を振り返って、自分の人生を見直したときに、落ち込むこともあるでしょう。

 人生は、常に、YES or NO の繰り返しです。常に、右か左かの選択を迫られます。その時に、どちらを選択するのかで、その後の生き方が変わってきます。

 今が、どういう状況で、自分がどういう立場なのかを、心から認識することができたのならば、間違った選択をすることはないのです。

 そういったことを、教えてくれた本が、『生きがいの創造』という本で、是非、たくさんの人に読んで欲しいと思うので、紹介させていただきます。

 できれば、感想なんかも、送ってもらったら嬉しいですね。(^O^)

 飯田先生のホームページはこちら↓

http://homepage2.nifty.com/fumi-rin/

 一生懸命、前向きに、生きること、努力することの大切さ、素晴らしさ、人の為に頑張ることの大切さ、素晴らしさを教えてくれる、生涯の教本となること、間違いなしです。

 物件情報!ん~、これといって、ネタがないですね~。探しときます。

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2008年5月23日 (金)

おとん

 おはよーでござんす。すがすがしい天気ですね~。だんだんと、暑くなってくることでしょうから、季節の変わり目の体調管理だけは、気を付けないとですね。

 先日、実家のおとんから電話があり、考えさせられました。

 おとん曰く、ずいぶん前から、膀胱が痛かったらしく、精密検査を受けたところ、腎臓の管のところに、しこりが出来ていたそうです。尿道から管を通して検査するみたいなのですが、再度、一週間ぐらいかけて、良性か悪性かの検査入院をして、悪性なら開腹手術をするそうです。

おとん:「お前もな~、仕事で飲みに行くのは仕方がないけど、体を大切にしとかなあかんぞ。ところで、前歯は入れたんか?いつまでも、前歯がなかったら、お客さんも変に思うやろ。前歯も入れとけよ。」

 とのお言葉でした。まぁ、前歯の話はおいといて、おとんの腎臓の話は、なんだか冷静に受け止めることができました。10数年前、おかんの子宮筋腫の時は、あせりましたが、今回のおとんの時は、冷静でしたね。

 ある本で読んだのですが、老化は細胞が死んでいく現象だそうです。ならば、昭和13年生まれのおとんの体の機能に障害が発生するのは、至極、自然なことで、老いる美学みたいなものさえ、あるような気がします。

 長い間、人事部門という最前線で、体を酷使し、戦ってきた体なわけですから、いつまでも丈夫なわけがないですし、体をいたわる為に、仕事に全力投球しない考えは、のりぞーは持ち合わせておりません。

 一生懸命生きてきた結果が、そうであるのならば、老いて朽ち果てるのも、美しいものなのかなと思うのでした。あとは、悔いのないような生き方だけを心掛けたいものですね。所詮、肉体は入れ物です。心まで、嫌な老い方をしないように、日々精進ですね。

 物件情報!南郷町3区画 土地分譲の詳細が出来つつあります。有効面積約100㎡~で、3480万円、3680万円、3880万円となっております。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月22日 (木)

京都銀行の勉強会

 おはよーでござんす。昨日は、水曜日だったのですが、珍しくゴルフもなく、一日中、寝まくってました。え~、本当に、一日中、寝ましたよ。頭が、ボケボケしとります。

 火曜日は、不動産業者さんの集まりで、京都銀行さんに講師をしていただいて、研修会をしてまいりました。

 「金融機関における今後の不動産動向」というお題で、講演をしていただいたのですが、結論から言って、やはり、厳しい環境には変わりはなく、今後も、不動産融資への姿勢は、厳しい状況みたいですね。

 まぁ、今までの、融資姿勢の方がおかしかったのかもですね。ただし、住宅ローンへの融資姿勢は、積極的にするみたいですので、エンドさんには、朗報ですね。

 まだまだ、しばらくの間は、業者買取は厳しい時代が続きそうでした。

 物件情報!神戸市東灘区深江南。うちの芦屋・東灘出張所の近くですね。土地約20坪弱。ケンペイ60%容積160%エリア。価格は1150万円と、うほ!?な値段です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月20日 (火)

究極に忙しいので・・・

 すいません。本日は、究極に忙しいので、ブログの更新をお休みさせていただきます。 すいません。

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2008年5月19日 (月)

義理

 おはよーでござんす。昨日は、朝方3時くらいまで、ミーティングをしてましたよ。もう、眠くて眠くてフラフラざんす。たま~に、こんなミーティングはするんですが、年をとると疲れますね。(^O^)

 昨日の、議題は『義理』についてです。どんな業界でも、『義理』は大事なことなのでしょうが、特に、不動産業界は『義理』を大切にしない人は、はじかれてしまう傾向にあります。

 いつも、言ってることなのですが、『した方、された方』の温度差は、すごい開きがあり、本人に自覚がなくても、『義理』をはずしてしまってることって多々あります。

 例えば、不動産の場合、売主さんから物件を預かったします。物件を預かるということは、お金を預かるということです。当然、売主さんの立場で考えれば、一分一秒でも早く売りたいし、一円十円でも高く売りたいのが心情です。

 売主さんにしてみれば、今週はどういった販売活動を行って、どれだけの反響があって、今後の見通しはどうなるのか?なかなか売れないのであるならば、値段を下げるという方法論より、他に販売を促進していく方法はないのか?その提案は?などなど、毎日のように、ふと思った瞬間に考えることだと思います。

 ここまでは、ほとんどの人が理解できると思うのです。ところが、ここからが分かれ道で、マメな連絡、相談、提案が出来ない、やっていない。来場がない、決まらないことを、売主さんに伝えることが、恐い、プライドが傷つく、本当は連絡を取らないといけないのだが、ついつい先延ばしにして、結局、放置してしまう。ほとんどの人が、このような現象に陥るのでは、ないでしょうか?

 自分の中で、最大限頑張って、出てきた結果は、あくまでも結果なので、仕方がないことです。それよりも、相手の気持ちを汲み取り、伝えるのが嫌な結果であっても、連絡をとるということが、『義理』なのだと思います。

 ある人を通して、知り合った人と、仕事をする時も、最初にきっかけを作ってくれた人のことを、忘れない。「もう、いいよ。」と言ってくれるまで、やって初めて『義理』を果たしたことになるんですよね。

 ついつい、忘れがちで、気をまわしとかないと気付けない部分。それこそが、重要なことだと思うのでした。

 物件情報!苦楽園2番町で土地分譲が出そうです。今のところ、建売にするのか、建築条件付きにするのか、ただの土地分譲にするのかは、決まってません。が、おやおやというような、坪単価で販売すると思います。造成費もいらないので、お得かも・・・。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月18日 (日)

相手の求めているモノ

 おはよーでござんす。二日連続で良い天気が続きますね。これだけ天気がいいと、心がウキウキしてきます。今日も、頑張っていきますよ。

 さて、「相手の求めているモノ」について、研究したいと思います。

 まず、以前にも書きこみましたが、「した方と、された方」では、温度、記憶、思いは全然違ったものになります。

 この温度差が理解できない人は、営業の世界で『使えない人』認定にされます。 

 例えば、銀行さんとお話ししていて、「2・3日で結論が出ると思いますので、待っててください。」と言われたとします。しかも、本部の審査のため、4日後に結論が出たとします。

 できない営業マンは、4日後に、「お待たせしました。結果がでましたよ。」と平気な顔をして報告にきます。

 できる営業マンは、まず、2日後に、「お待たせしております。ただいま、本部の方まで稟議がまわっており、まだ結論がでておりません。早急に結論をだすようにと、本部とかけあってる最中ですので、もう少々お待ちくださいね。随時、報告の方はあげさせて頂きますので、今後ともよろしくお願いします。」との連絡を入れてきます。3日後にも、同じような連絡が入り、4日後に、すごく嬉しそうな声で、「社長!お待たせしました!結果がでましたよ!」と連絡を入れてきます。

 お客さんの立場だったら、どちらの銀行を使うかは、明白ですよね。

 日本語の2・3日という言葉の意味は、すごく曖昧な表現で、解釈の仕方はそれぞれです。多分、前者の銀行さんの場合、4日目も、2・3日の範囲に入るのでしょうし、待ってる方の立場は、2日目から、2・3日の範囲に入ってきます。

 たった、これだけのことなのですが、すごく重要なことなのです。頼まれた人と頼んだ人の温度差に、気づける営業マンになれて初めて、次の仕事の依頼が舞い込んでくるということです。

 教訓:依頼されたレスポンスは、何よりも最優先で報告・連絡・相談することによって、信用信頼が得られる

 物件情報!郷免町 新築戸建 2880万円(税込)のプランができました。現在、建築確認申請中です。夙川駅徒歩圏で新築2880万円は、無いでしょう。興味のある人は、お早めに。

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2008年5月17日 (土)

イメージする力

 おはよーでござんす。晴れとりまっせ!!本日は、不動産戦闘日の土曜日です。本日の広告は、気合が入っとります。いってみよう!

苦楽園店:遂に完成!南郷町新築 7780万円。gdaiDCM設計のお洒落な家です。見にくるだけでも、いいですよ。こちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

甲東園出張所:こちらも初広告です。五月ケ丘の中古戸建て 2080万円 フル改装済みです。こちら↓

http://www.fudosancom.com/weekly.html

芦屋・東灘出張所:フォレストタウン渦森台です。こちら↓

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 以上のラインナップでのお出迎えですので、たくさん来て下さいね!

 瞬間でイメージする力って、本当に大事です。あのイチローでさえ、10回打席にたって、3回しかヒットが打てないのです。あとの7回は失敗をしているわけですよね。

 じゃ~、イチローがバッターボックスに立つたびに、その7回の方を引きずって、「もし打てなかったら、どうしよう。」とか、「アウトになったらどうしよう。」なんて、考えながらバッターボックスに立つわけないですし、もしそんなネガティブな思考の持ち主ならば、あの偉業の数字は達成できなかったと思います。

 知らず知らずのうちに、ネガティブシンキングになってる人が多く、だからこそ、トレーニングによって、瞬時にイメージする力が大事になってくるんですよね。

 プロのテニスプレーイヤーも、野球選手も、オリンピックの飛び込み競技の人も、サッカー選手も、一流と言われている人達は、必ず、自分が勝利する瞬間の、過去の自分の良かった時のプレーを、瞬時にイメージする練習をされています。

 それだけ、人間の行動は、精神、『心』に左右されやすい生き物なんですね。

 仕事も同じです。10回業者さんに訪問して、仮に8回、ぞんざいな扱いや、うっとうしい素振りをされても、2回、丁寧に対応してもらえて、笑いながら世間話をしていた時をイメージし、11回目の業者さんに訪問をかけないと、必ず、悪い方に引っ張られます。

 何人ものお客様に断られても、数少ない、喜んで頂いたお客様の顔を思い出し、次のお客様に接客しないと、必ず、悪い方に流されていきます。

 同じするなら、成功する方がいいですし、報われます。ならば、瞬時に最高のイメージをする習慣をつけないといけないのです。

 その人の持ってる、人間的な魅力や、パワーなんてモノは、上記の事に気づき、実行している人だけが手にするものです。

 鏡を見てみてください。うつむき加減の暗い顔をしていませんか?そんなんでは、人は集まらないですよ。どんな時でも、笑顔を絶やさず、明るく、元気に生きるからこそ、道は開かれると思うのでした。

 物件情報!メッチャええ所が出そうです。しかも、新築5000万円台前半で。近年まれにみるロケーションですね。場所は言えませんが、のりぞーのお墨付きです。ヒントは、事務所の近くですね。ではでは。

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2008年5月16日 (金)

最強の八百屋を目指して

 おはよーでござんす。さてさて、小康状態から緩やかな回復の続いている株価ですが、どないなもんでしょう。

 最近のTOPニュースでは、米シティーグループが、約41兆円の資産を売却するとか。約41兆円といえば、日本のりそなホールディングスの総資産に匹敵する額になります。他にも、スイスのUBSや、メリルリンチ、ワコビアもサブプライムの影響で赤字に転落し、資本増強のために、オイルマネーファンドに頼ったりと、フラフラの状態になっております。

 ここで、注目したいのは、約41兆円の資産の売却をするとして、買い手がいるのかということです。

 不動産でも同じことが言えるのですが、何らかの理由で早期に不動産を売却したい場合は、業者買取など、相場より安い値段で売却をすることを余儀なくされます。

 つまり、今後、シティーの約41兆円を筆頭に、苦しくなった金融機関の財政の立て直しの為にという理由で、市場に大量の売り物があふれるということです。

 金融商品だけではないですよ。当然、リストラや事業所閉鎖も並行していくわけですから、人もあふれるということですね。

 なんてことを考えると、まだまだ一波乱ありそうな予感がしますね。相対でこっそり売却してくれたら、市場の混乱もないでしょうにね。いちいちプレス発表して、「売ります!」なんて言わんでええっちゅうんですよね。なら、買う時も、プレス発表して「買います!」って言ったのかということですよ。

 『最強の八百屋を目指して』 例えば、自動車を購入しようとした時に、街の車屋さんと、正規代理店があった場合、しかも値段が同じなら、皆さんはどちらで購入を検討されますか?

 例えば、同じ野菜を買うとして、大型スーパーと街の八百屋さんがあった場合、しかも値段が同じなら、皆さんはどちらで購入を検討されますか?

 例えば、時計を購入しようとした時、百貨店と街の時計屋さんがあった場合、しかも同じメーカー、同じ価格なら、皆さんはどちらで購入を検討されますか?

 答えは、圧倒的多数で大きいところで購入の検討をしますよね。理由は、たくさんあると思います。大きいところは、それだけ信用もありそうで、コンプライアンスも重視してそう、倒産リスクも低そうですし、なにより知名度からの安心感があります。無理矢理買わされることもないでしょうし、雰囲気もいいですもんね。

 不動産仲介も同じです。仲介手数料が同じ金額で、どこでも同じ物件が購入できるのなら、リハ@スや住@、リ@ブルで購入した方が、絶対的に安心ですよね。僕もそう思います。

 だからこそ、彼らに勝つためには、彼らと同じことをしていてはダメなのです。

 極端な話、彼らの3倍、4倍働いて、やっと同じ土俵に立てれるくらいじゃないですか。そりゃそうですよね、長い歴史と、多額の宣伝費と、強力な人材育成を積み重ねてきた企業なわけですから、ちょっとやそっとで負けてたら、やってられませんもんね。

 だからこそ、街の八百屋さんとして、できることを模索するしかないのです。大型スーパーと同じ商品を陳列棚に並べていても、奇特なお客さんや昔からの常連さん以外は、みんな大型スーパーに流れます。ならばこそ、大型スーパーの陳列棚に並んでいない、野菜や果物を並べる努力をしないといけないし、ピッ、ピッっとバーコードで読み取るレジにはない、暖かいサービスを提供しなければならないのです。

 大型スーパーや大手では、大量の人員を動員しいるわけですから、マニュアルにそった形でのやり方がどうしても必要となってきます。少人数だからこそできる、キメ細かさやサービスを考えて、実行に移していかないと、ドンドン取り残されていくような気がします。

 頭は使わないといけないし、考えるだけではなく、即行動にうつしていかないといけません。完璧なんて不可能なわけですから、失敗を恐れず、たくさんの失敗から学んでいかないといけません。まだまだ、若いんですから、ドンドン貪欲にトライしていかないといけないなと、ふと思ったのでした。

 「失敗は成功の母」という言葉は知ってても、真に理解して実行に移してる人は少ないなと思い、書き込んでみました。ちっぽけなプライドの為に、大きな将来損失をしているということを理解して、頑張っていきましょう。

 物件情報!芦屋の公光町の方で、中古戸建てが出そうです。場所はピカいち。価格は査定中。築浅の中古です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月15日 (木)

おまぬけな強盗さん

 おはよーでござんす。いや~、この時期って、紫外線がきついっすね~。ここのところ、毎週のように、ゴルフに行ってるのですが、腕が焼けて、皮がボロボロにめくれてきてます。昔と違って、本当に紫外線が危ないみたいですので、小さいお子さんのいるご家庭は、気をつけないとです。

 さて、本日、ちょこっと時間があいたので、伸び放題になってた髪を切りに、床屋さんに行って来ました。

 そこで、聞いた面白い話なのですが、関西学院前のローソンに、強盗が入ったそうです。

 上ヶ原の関西学院の近くには、ローソンが2件あって、校門前のローソンとグランド横のローソンがあります。

 で~、地元の人は知ってるのですが、この2件のローソンは、オーナーが同じなんですよね。

 で~、強盗が入ったのは、校門前のローソンの方で、強盗に入って1ヶ月後に、今度は、その強盗さんが、グランド横のローソンに買い物に来たそうです。しかも、同じ服装で・・・・。しかも、店員さんも同じ・・・。

 結局、警察に通報されて、御用となりましたとさ。上ヶ原@番町に住む、50歳すぎの、会社員さんが、犯人だったという、すごく狭いエリアでのニュースでした。

 チャンチャン!!

 物件情報!当社の苦楽園店のすぐ北の方で、新築が始まるかな?土地+建物で3000万円台の設定です。うおーーー。本当かいな?まだ、未確認ですけどね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月13日 (火)

不動産トラブル事例データベース

 おはよーーーでござんす。めっちゃ、良い天気ですね!絶好のフットサル日和ですよ。

 ということで、本日も、恒例のフットサルを開催いたします。芦屋浜のミズノに7:00集合となっておりますので、自由参加してください。

 不動産取得は、人生に一回あるかないかの、最高額のお買いものというセレモニーです。

 それだけ、慎重にもなりますし、なかなか決断しにくいものです。いたずらに、変な知識だけが流入し、間違った判断をしている場合も多々あります。

 今朝方、ニュースで面白い事件を報じていたのですが、現在、本屋さんでは、年間すごい量の万引きに苦しめられており、年間1000件ペースで倒産が続いているそうです。

 そのニュースのなかで、ある本屋さんで、小学生の子供さんの万引きを店員さんが発見し、事務所に連れてきて、自宅の連絡先を聞いたそうです。

 その子供さんは、なかなか自宅の連絡先を言わずに、なんとか聞き出そうとした店員さんと、一時間のやりとりをした後に、その子供さんが言った一言が傑作です。

「自宅の電話番号は、個人情報の為、教えることができません。」

 あっぱれ!!この小学生、もしも悪知恵ならば、将来末恐ろしいですね。

 このように、何が、正しくて、何が、間違っているのか、というような判断を自己解釈していることってたくさんあると思います。

 でも、不動産は一生に一回のものです。そこで、国交省の方が、素晴らしいホームページを作ってくれました。

 その名も、『不動産トラブル事例データベース』です。

 サイトはこちら↓

http://www.retio.jp/

 なかなか、面白いですよ。現在、悩まれている方、不安な方、慎重な方にとっては、非常にお勧めです。暇な時にでも、勉強してみてください。

 いや~、世の中って、ドンドン移り変わっていきますね。

 今日は、忙しいので、おしまい!

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2008年5月12日 (月)

短期プライムレート

 おはよーでござんす。時がたつのは早いですね。5月も、もう折り返し地点に差し掛かってきています。頑張らないとですね。

 ちょっと、不動産と関係のある経済のお勉強を一つ。

 『短期プライムレート』・・・銀行が信用力の高い一流企業に短期に(1年以内の期間)貸し出すときの優遇金利のこと。(日銀のホームページに動きが載ってますよ。)

 住宅ローンの場合(変動金利型)、この短期プライムレートに各銀行間で、一定のレート(ほとんどの銀行が1%)を上乗せしたものが、基準金利となります。

 ゆえに、現在だったら、ほとんどの金融機関の変動型の住宅ローンの基準金利が2.875%になってるのは、上記の理由なんですね。

 余談になりますが、ここから、各金融機関がそれぞれ特色をだしていきます。例えば、全期間優遇金利1.2%だったら、2.875%-1.2%=1.675%が住宅ローンの金利という感じですね。銀行によっては、1.6%優遇とか、預金を担保にすれば、どったらこったらとか、色々あります。その話は、また後日ということで・・・。

 銀行が信用力の高い一流企業に短期に(1年以内の期間)貸し出すときの優遇金利なわけですから、当然、短期プライムレートは変動していきます。

 過去の日本における短期プライムレートの動きを見てみますと、昭和49年には、なんと9.2%。オイルショックの時ですね。昭和55年にも9.2%をつけています。多分、所得が順調に増えていったことが背景にあったんでしょうね。そして、平成2年に8.25%をつけています。バブルでんな。

 以上の様に、過去の日本において、3回ほど、金利が異常に上昇したときがあり、それぞれが上記の理由が背景となっています。

 平成7年以降、日銀のゼロ金利政策、超低金利政策により、短期プライムレートは平成19年までの実に12年間、ずーーーーーーっと、1.625%以下で推移してきました。

 ところが、昨年の日銀によるゼロ金利解除により、とうとう、短期プライムレートが、1.875%をつけたのです。12年間つけたことのない金利。1.875%。

 背景を考えましょうか。お隣の国、中国では、毎年、二桁の経済成長をとげ、自転車→自動車の生活スタイルの変化がおこっています。インド、ベトナム、ブラジル、中国といった、新興国において、爆発的に資源エネルギーの需要が起こると、どういった現象が生まれたのか。

 原油は、1バレル=125ドルと最高値をつけ、小麦、トウモロコシ、大豆といった食料品の強烈な価格上昇がおこり、鉄、建材、木材といった、資源材も上昇の一途です。わっしょい、わっしょい、お祭り騒ぎでんな。

 「風が吹けば桶屋が儲かる」 これは、経済において、初歩的な論理です。小麦が上がれば、パン代が上がるのは理解できるのですが、ハァ?といった商品にまで波及するのが、複雑に入り組んでいる経済の原理なんですよね。例えば、水が値上がりするとかですね。

 日本という国は、教科書で習った通り、輸入大国です。当然のように、資源材の値上がりは、我々の生活を直撃します。家計だけの問題では、ありません。加工貿易国の日本にとって、輸入材の価格上昇は、企業業績をも圧迫し始めています。

 そうです。ここ何年間か、続いてきたデフレスパイラルが、強烈な切り返しを見せ始め、なおかつ、それに敏感に反応するように、金利が上昇を開始しているのです。

 ここからが、問題です。過去の経済原理ならば、金利上昇=債券価格の下落=株価の上昇=資産のインフレ=不動産価格の上昇といった、簡単なバブル図式が成り立ったのですが、今後はどうなんすかね。

 ただ、ひとつ言えることは、金利が1%上昇するだけで、1000万円の住宅ローンの総支払額が、35年で、約214万円かわってくるという事実です。

 今なら、まだ、2.875%の基準金利です。長期もそれほど上昇しておりません。

 おやっ?早めに、不動産を購入しといた方が、良いと思えてきたって?

 んっ!?別にゆっくり探してますので、慌ててませんって言ってたのを、前言撤回するって?

 ふおっ?2・3年かけて、じっくり探してたら、金利動向が怖くなってきたって?

 んなっ?早く、不動産探しをしなくてはっ!ですって!

 い~とこ、知ってますよ!

 不動産ドットコム株式会社(0798-75-0533)

 なんでも、苦楽園と甲東園と芦屋・東灘と今津にと、4つの拠点で、地域密着をモットーに営業活動されてるらしいよ。

 ん?何で、そんなに評判が良いのかだって?

 なんでも、社長のお人柄と、頭脳明晰なところだっていうのが、もっぱらの評判みたいですよ!

 なるほどね~。それ、それ、聞いたことある、ある。

 なら、行ってみるか?行ってみますか?

 LET US GO ドットコム!!

 物件情報!新甲陽町の築浅のマンションが出そうです。そう、大変目立つ綺麗なマンションですね。約77㎡、出し値は、3000万円台前半ですかね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月11日 (日)

老後の生活

 おはよーでござんす。憂鬱な天気が続きますが、ぶっとばしていきますよ!

 本日のお題は、『老後の生活』についてです。のりぞーも、知らないうちに、今年で39歳になっちゃいます。39歳!39歳ですよ!四捨五入すれば40歳ざんす。ふえ~、40代は、完璧にオッサンの領域ですよね。そういえば、一本、一本と前歯がなくなっていってるのも、うなずける話です。っていうか、歯医者行けっつうんですよね。(^O^) (痛いから嫌なのだ!)

 データだけ、ざっと並べておきます。

 総務省調査 60歳の平均家計貯蓄 約1600万円

 労務行政研究所調査 退職金の平均額 約2100万円

 公的年金モデルケース 夫婦2人 約23万円/月

 老後の必要生活費 夫婦2人 約27万円/月

 ゆとりある老後の生活費 夫婦2人 約37万円/月

 日本男性平均寿命 81歳 

 よっしゃ~!計算いってみよう!!

 60歳で定年退職した時の、平均貯蓄額と退職金の合計額が=3700万円也・・・(A)

 年金の支払いは、65歳から開始なので、その間の5年間は、出て行きっぱなしになります。

 ゆとりある老後の生活をしようと思えば、

 37万円/月×12ヵ月×5年間=2220万円・・・(B)

 (A)-(B)=1480万円

 にゃんと、年金が支払われる65歳時には、預金残高は、1480万円になってしまっています。

 ゆとりある老後の生活費 37万円/月 -夫婦の年金受給額23万円/月=14万円/月

 65歳以上は、年金の支給があるので、毎月14万円づつ貯蓄が減っていく計算になります。貯蓄残高を14万円/月で割ると、

 1480万円÷(14万円/月×12ヵ月)=8.8年

 実に、8.8年後には、貯蓄が底をつきます。

 65歳+9年=74歳

 日本男児の平均寿命が81歳だから、7年間は、仙人の生活をしなきゃいけないなんて・・・。好きなパチンコも、ゴルフも、食事も、盆栽も、できないんですか?

 次っ!!一生、賃貸暮らしをするとした場合。

 25歳で結婚して、30歳で子供が生まれると仮定します。

 25歳~30歳まで (通勤に便利な駅近2LDK 賃料8万円)

 8万円/月×12ヵ月×5年間=480万円・・・(A)

 30歳~60歳までは、子供が増えたので、3LDKのファミリータイプの賃貸マンション 賃料12万円)

 12万円/月×12ヵ月×30年間=4320万円・・・(B)

 60歳までで、賃貸料に(A)+(B)=4800万円 支払うことになります。

 30歳時に入居した、賃貸マンションも、築後30年~40年経過し、オーナーも世代交代がおこり、優しい理解力のあった大家さんから、相続を受けたバカ息子に所有権がかわるころです。

バカ息子:「今度さ~、うちのマンションも老朽化したからさ~、建て替えようと思うんだよね~。やっぱさ~、こんなボロっちーマンションじゃさ~、入居者が来ないべ。パリッとデザイナーでも入れて、建て替えちゃうんで、出てってくんない?」

夫婦:「我々には、居住権というものがあって・・・・」

バカ息子:「あっ、その話~。その話は、うちの顧問弁護士の方に頼んであるんで~、とにかく話してみてよ。」

 店子重視の契約から、世の中の流れは、大きく変わっています。

夫婦:「すいませ~ん。賃貸のマンションを探しているんですけど。」

賃貸屋:「お仕事はされてますか?」

夫婦:「いや~、退職したばかりでして・・・」

賃貸屋:「う~ん。難しいですね~。大体、ほとんどの大家さんは、お年をめされた方の入居を嫌がるんですよね~。ちょっと不便なところでしたら、なんこかはあると思うのですが。」

夫婦:「ハぁ~。」

 駅や病院、買い物施設から離れた、不便な立地の空きアパートに入居。2LDKで 5万円と格安!)

 81歳(平均寿命) -60歳=21年間

 5万円/月×12ヵ月×21年間=1260万円・・・(C)

 人生における、賃貸料への総支払額

=(A)+(B)+(C)=480万円+4320万円+1260万円

=6060万円 (別途敷金・礼金 必要)

 たまらんですね~。

 家、買っとこ。家、持っといた方がいいよ。家、いるっしょ。

 今、何歳ですか?賃貸料は、いくら払い済みですか?早い方が、いいですよ。できれば、退職時にローンの残債を消すぐらいが良いんじゃないですか?

 35年ローンを39歳で組んだら、完済時74歳ですよ。

 少なくとも、持家になっとけば、バカ息子に、ゴチャゴチャ言われることもないですからね。

 家、買います?買う気になってきましたか?

 おや?買う気になってきましたか?

 い~とこ知ってますよ!!

 不動産ドットコム株式会社 0798-75-0533

 ここ、評判いいですよ!いや、本当!

 何が良いのって?

 それは、多分、社長の人柄っていう話が、もっぱらですよ。

 あ~、それ、聞いたことある、ある。

 あるでしょ!

 って、どんだけ暇やねん!俺っ!

 きりがないので、この辺で、のりぞー劇場を終わらせて頂きます。

 売買!バイバイ!

 

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2008年5月10日 (土)

変革期

 おはよーでござんす。きゃ~、せっかく広告入れたのに、雨ざんすか!ゴールデンウイーク明け一発目の広告ですから、気合入れていきまっせ!

苦楽園店:神園町 建築条件付き土地 2780万円他

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

甲東園出張所:神呪町 新築 3580万円他

http://www.fudosancom.com/weekly.html

芦屋・東灘出張所:魚崎南 中古2680万円 シーサイドタウン青木他

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 以上、3つの店舗で現地案内会を開催しております。雨にも負けず、風にも負けず、ご来場下さいね。

 え~と、告知です。不動産ドットコムの各店舗の特色とオリジナリティーを出していこうということで、『店長のつぶやき』というコーナーを立ち上げました。各店舗の地域の特性や、オリジナルの物件情報、日頃感じることなどを、徒然なるままに書き綴っていきます。『のりぞーブログ』と重ねて、ご愛顧のほどよろしくお願いしますね。

 さて、今、ビジネス業界では、大きな変革期へと突入してきております。それは、内需関連業種の衰退です。

 高度経済成長期の日本では、所得倍増計画にのっとり、確実に消費市場の拡大がおこり、内需関連業種達は、政府の保護政策もあり、伸びていきました。やがて、バブルが崩壊し、株価や地価が暴落していったのですが、ある意味、あの失われた10年間の暗黒の時代よりも、現在、内需関連業種が直面している現状の方が厳しいのではないかと感じています。

 それは、構造変化を伴っているからです。あの失われた10年間の間は、企業の方針そのものは変えずに、リストラやリエンジニアリングなどの、経費や事業部の閉鎖などで、やりくりすることによってなんとか凌ぐことができました。が、今、内需関連業種が直面している問題は、根底から覆されることになってきています。

 それは、消費行動・様式の変化です。インターネットが普及し、消費者保護の概念が発達し、企業のモラル、コンプライアンスが叫ばれる世の中になり、当たり前と言えば当たり前なのですが、それだけ、最終消費者さん達が知恵と知識と武器を持ったことになります。

 不動産業界に限らず、色々な内需関連業種において、社内・業界内の人間より、お客様の方が詳しいなんて現象が、そこかしこでおきているのではないでしょうか。お客様にしてみれば、頼りない営業さんに聞くくらいなら、自分でネットを駆使し情報を仕入れ、自分の目で判断し、自分で意思決定をし、最小コストの機関・会社で購入するというスタイルが確立されつつあります。

 電化製品を購入しようとした時も、ガソリンを入れるのも、証券やFXトレードをするのも、旅行をするのも、何をするのにおいても、ネットを叩いて、価格ドットコム等を開けば、どこで一番安く購入できるか、一発で検索が出来る時代になったということです。

 つまり、内需関連業種において、生き残りをかけたサバイバルをしていくのなら、大幅に人件費を削って、中央一括型のコスト競争に突入していくか、外需を目指して、海外に商売の拠点を置くか、知識・知恵・武器を所持したお客様が、ビックリし、納得するくらいの猛勉強を重ね、そこに付加価値を求めるかの3パターンしかなくなってきています。

 社員全員の幸せを考えるのなら、今からでも遅いぐらいなのですが、お客様に負けない猛勉強を強いていく経営戦略しかないんですよね。

 ちょっとネットを叩けばわかる知識なんて、誰でも所持できます。お客様が知りたくても、そうそう簡単には知りえない知識・情報。その辺が、今後のキーワードになってきそうですね。

 人生、生涯、勉強。よく、親父が言っていた言葉なのですが、今のビジネス業界にピッタリの言葉だと感じるのでした。

 物件情報!夙川の南側。大学の近くで、いよいよ9区画新築分譲計画がスタートです。予想価格帯が、3000万円後半~4000万円台中盤まで。土地約80㎡~100㎡、延べ床約100㎡~110㎡の完全建売形式となっております。駅近いよ。フライングしたい人は、のりぞーまでぇ。

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2008年5月 9日 (金)

決定率

 おはよーでござんす。ゴールデンウイークボケも、強制的にリセットされた感のある、のりぞーでござんす。お休み中は、嘘のように携帯もならなかったのですが、休み明けは、強烈に着信がありましたよ~。四六時中電話してたような気がします。もちろん、夜のパピオン達からの、営業電話もありましたけどね・・・。(^O^)

 さて、今日のお題は、決定率についてです。

 まず、考えなきゃいけないことは、不動産の営業の場合、『買い求めたいお客様が来られる』という大前提です。

 掃除機・通信・教材・リフォーム等の訪問販売や、資格・先物・証券・金融みたいなテレアポ営業と違って、買いたくも無いお客様の所へ、無理矢理訪問をかけて、座り込み、営業をするのではなく、電話なり、ネットなり、来店なりのなんらかの形で、お客様の方より、アクセスされてきているという事実ですね。

 『お客様の方から、買い求めたいと思って来れている』

 まず、この認識が一番大事です。買い求めたいお客様が来られているわけですから、本来なら、そんなに難しいお仕事ではないはずなのです。ところが、難しく感じているとするならば、そこには何らかの理由が存在するわけですよね。

 で~、ここから、方法論が二手に分かれるのですが、まず代表的なのが、社長・上司が超厳しい会社なんかは、大幅な値段交渉や、押し切り殺法をつかい、強引にお客様の意思決定をとっていくという方法論ですね。当然、お客様の中には、釈然としない部分も残りますし、ちょっとしたことでクレームに発展したりもします。それだけではなく、その営業手法を強いられてる営業さんの精神的な負担も大きくなり、後ろめたい気持ちが大きくなったり、数字が悪かったりすると退社へGO!なんてことになります。これが、この業界の人達が、色々な会社に転職を繰り返すという原因の一つでしょうね。

 では、どうすればいいのか?お客様にも、営業さんにも、精神的負担なく、なおかつ決定率を上げるためには、やはり、提案型の肌理の細かいコンサル営業をして、お客様を上手にリードする(主導権をとる)という方法論ですね。

 とりあえず、予算を聞いて、希望エリアを聞いて、市場に存在する物件資料を出し、とりあえず案内するという、なんの面白みもない、ワンパターンの営業をするのではなく、そのお客様の家族構成、通勤の問題、通学の問題、買い物、将来のライフプラン、環境、本当の予算と家に出せる予算、家へのこだわり等など、ありとあらゆる相談者としてのパートナーになりきり、その上で、あなた様にあう物件はこちらですよとリードしてあげる(完全納得の上)という、当たり前といえば当たり前なんですが、ほとんどの営業さん達が、めんどくさがって省略してしまっている部分の営業手法が大事で、そこまで親身になって一緒に考えてくれる人だからこそ、『貴方から購入します。』という言葉をいただけるのだと思います。

 決定率が悪い人は、えてして、雑な営業をしている場合がほとんどだと思いますよ。

 「いずれ、子供さんも大きくなったら、塾代もかかれば、習い事をしたいと言い出すかもしれませんよ。それに、西宮の場合だったら、私学へ進学を希望される場合が多いです。年を重ねると共に、年収の方も上がればいいのですが、今のご時勢を考えると、たらればの希望だけで、大きな金額を買うのもどうかと思います。色々考慮すると、月々の支払いは、@@円ぐらいで抑えた方がいいですね。でも、月々@@円の支払いとなると、予算は@@万円ぐらいの物件となります。@@万円ぐらいの物件となると、@@といった部分は我慢しないといけないことになりますが、どうされますか?」

 もっともっと人間味のある、深みのある営業活動を心掛けたいものです。

 物件情報!六軒町にて、新築プロジェクトが進行中です。角地で、グロス的にも面白いですよ。甲陽園小学校区で、3000万円台は、面白いですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年5月 8日 (木)

お久しぶりで~す!

 おはよーでござんす。いや~、長い連休で、すっかり頭が休みぼけをしていますよ。同業さんのなかには、ゴールデンウイーク中も、お店を開いていたところがあったみたいで、ちらほらお客様も動いていたみたいですね。

 ゴールデンウイーク中にも、色々と面白い話が入ってきてまして、例えば、「新築マンションの販売代理をしてみないか?」なんて、有難い話もあり、するしないは別として、色々なモノにチャレンジしていきたいと考えています。

 市場の方はどうかといいますと、山の手の方に、動きが見え始めましたね。今年の年初は、大雪に見舞われたり、寒かったりと、なかなか山の手が動かなかったのですが、ここにきて、甲陽園、苦楽園の番町街を中心に、新築物件が次々に成約御礼となってきています。少々、値段が下がったところでは、確実に、実需が動くというところでしょうか。極端な、値下げはなさそうです。上にも下にもいかない、どちらかというと底堅い動き、故に、人気エリアといったところでしょうね。

 かたや、中古マンション市場の方に、弱冠ですが、陰りが見えてきています。ここ最近、ずっと、新築マンションの値段に引っ張られるような形で、値上げが続いてきたのですが、さすがに、限界。っていうかやりすぎな値段をつけてる物件がチラホラお目見えし、さすがに調整を強いられそうな感じです。相場をよく見て、購入するのがよさそうですね。

 長い連休も終わったので、休み中の仕事を片っ端から片づけて、ドンドン新しい商品を出していきますので、変わらないご愛顧のほど、今後ともよろしくざんす。

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