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2008年8月31日 (日)

秋商戦!?

 こんにちわ~でござんす。

 今週の広告のラインナップが良かったのか、それとも構成がよかったのか、それともいよいよシーズンが到来したのかわかりませんが、この土日の反響、来場、来店が脅威的な数になっています。不動産会社の倒産なんてどこ吹く風状態ですね。なんだか知らないですけど、申し込みの方も、バンバン入ってきてますよ。すげー。

 というわけで、のりぞーは、久しぶりに借り出されて、現場待機なるものをさせられています。ぶっちゃけ、『来るな~!』って祈ってるのは、内緒ですよ。(決まらなかったら、社員さんの手前、不細工ですからね!)

 では、トイレ休憩も終わったので、また現場に行ってきます。アディオス!

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2008年8月30日 (土)

新興不動産株

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日。あいにく小雨がぱらつく天気ですが、局地的豪雨にならないように祈りましょう!

苦楽園店:

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

芦屋・東灘出張所:

http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 新規物件も目白押しになってますので、ドシドシ来場してくださいね。

 最近、新興不動産株の乱高下が凄いことになっています。まさに、鉄火場状態ですね。ギャンブル好きの投資家にはたまらない銘柄になっていますね。

 26日に民事再生法の申請をした創建ホームズなんて、民事再生を申請する前日までは、6日連続のストップ高で、最後にストップ安にて終わりですからね。もう、無茶苦茶な値動きですよ。

 ここ連日、下がりまくってた、セイクレストも、昨日は一転、ストップ高ですから、丁半博打するには、もってこいの銘柄ですね。

 理由の方は、上場廃止を目前に控えた、信用売りの整理らしいのですが、会社はおもちゃじゃないっていうんですよね。

 アメリカの世界的に有名な投資家:ウォーレン・バフェット氏も、NYダウを「昨年よりも今年の方が魅力的」とコメントされていますし、ただでさえ、低金利の日本において、不動産価格の下落と致し方ない保有不動産の放出、金融の貸し渋りによるプレイヤーの不在等など総合して考えると、またまた、安いところで買って、高い所で売るという王道を貫く、外資系のシナリオがチラチラ見えます。

 あえて、高くなりすぎた不動産を、金融庁指導の下、金融機関を手先のように使い、市中資金を引き締めて、暴落した所を、外資系が購入し、景気対策とあいまって、またぞろ和製プレイヤーが揃ったところで、高値で売り抜けですか!?そのお金で、自国の景気の底支えですね。

 外人!万歳!マンセー!

 本当、ロックフェラーにしろ、ロスチャイルドにしろ、毎回、同じことをしてますね。日本市場は、モルモットじゃないですよ。

 物件情報!アーバンビュー芦屋山手。この前、販売した1つ上の階ですね。価格は7980万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2008年8月29日 (金)

異常気象と降水量

 おはよーでスザンヌ。最近、色々な業者さんから、「なんか景気の良い話ないの?」と聞かれるのりぞーです。お答えします。「ケセラセラ」です。「なるようになるさ。」ですね。ずいぶん、楽になりますよ!(^O^)/

 愛知県岡崎市で、1時間に146ミリの集中豪雨が発生し、市内約14万世帯に避難勧告がでたとか。

 豊橋市内でも、午後0時半より3時までに200ミリを超す集中豪雨があったそうです。

 最近、気色の悪いほど、局地的な集中豪雨があちこちでおこり、死傷者がでるほどの問題になっていますね。

 では、もしも、西宮市に集中豪雨が襲った場合、どのエリアがどれくらいの降水量で浸水するのかが、非常に気になるところです。オゾン層の破壊による地球環境汚染の問題は、今後、ますます拡大していくばかりでしょうから、ある意味、不動産購入を検討する上での、重要なファクターになりうるのではないかと思います。何度も、何度も、床下浸水するようなエリアに居を構えるのって、勇気がいりますもんね。

 武庫川の24時間降雨量が、150ミリの場合、

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapRainfall/HR_map.asp?r=70000&x=9565464&y=-13919034&l=611&s=0&d=70000&lk=1&ll=611

 まだ、150ミリでは、大丈夫です。

 では、175ミリを超えてきた場合、

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapRainfall/HR_map.asp?r=70000&x=9565464&y=-13919034&l=612&s=0&d=70000&lk=1&ll=612

 幅広い範囲で、浸水が想定されていますね。

 では、300ミリを超えると、

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapRainfall/HR_map.asp?r=70000&x=9565464&y=-13919034&l=616&s=0&d=70000&lk=1&ll=616

 かなりの広範囲で被害が想定されるのと、浸水の深さがひどくなります。

 では、山の手は安心かというと、強烈な降水量による土砂災害も想定され、にっちもさっちもどうにもブルドッグ状態です。

 宗教家に言わせると、人間の欲望による科学の進歩が、自然を怒らせた結果なのでしょうが、そんなことはどうでもよくて、阪神大震災という貴重な経験をしてる県民として、自然災害がおこってから慌てるのではなく、地震や川の氾濫、土砂災害等の家庭で出来る防災準備なるものをしておかないといけないのでしょうね。多分、岡崎市民も、まさか、雨で床下浸水するとは、思ってなかったことでしょうから。

 今日は、おしまい。

 

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2008年8月28日 (木)

政治と経済

 おはよーでござんす。東京発の不動産会社倒産の荒波が、いよいよ本格的に関西圏にもやってきましたね。

 火曜日の帝国データの大型倒産速報をみると、東証一部上場のS建ホームズ㈱とS住宅㈱が倒産しました。ともに、一時代の建売シーンを築いた老舗中の老舗で、業界に与えるインパクトは相当なものです。S住宅さんの方は、先代の社長さんが存命の時代に、お仕事をさせていただいたこともあり、なんだか感慨深い心境です。

 なんだか、業界全体が、『♪悲壮感~♪悲壮感~♪』ですね。

 そもそもの始まりは、政治が、行き過ぎた不動産ファンドや不動産投資信託への金融機関の融資姿勢を規制し始めたのがきっかけだったのですが、経済は連動していることに気づいていなかったのですかね。

 ファンドへの融資を止めれば、当然、ファンドへ商品をおろす会社も連鎖しますし、銀行の不良債権が増えれば、当然のように業界全体への融資姿勢も厳しくなります。いくら、金融庁が、「中小への貸し渋りはするな!」と言ったところで、貸す方の論理では、「やってられるか!」が本心でしょうね。

 ある意味、政治と金融が巻き起こした不況というのが、本当のところでしょう。保護産業の悲しい性ですね。

 となると、今後の動向は、政治次第なところが大きくなってきます。アメリカの大統領選挙の本選が11月に行われます。方や、日本の方も、年末か年明けには、解散総選挙が行われるといわれています。

 その時を見計らい、大掛かりな景気対策のバルーンが打ち上げられるのかな? となると、来年の新年度4月くらいから、よっこらしょといったところでしょうかね。「開け~ゴマ!」ですね。

 物件情報!苦楽園2番町にて、新築戸建てプロジェクトが始まります。土地約50坪、延べ床約33坪、価格は5280万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年8月26日 (火)

風林火山

 おはよーでござんす。昨日は、久しぶりに、西宮のビルダー王とお話する機会があり、改めて、元気を頂いてきました。常に、前を向いて、お話される姿は、頑張らないとあかんなと、改めて思った次第であります。

 甲斐の戦国武将、武田信玄。武田信玄といえば、「風林火山」を思い浮かべます。

 『其の疾きことは風のごとく、其の徐かなることは林のごとく、侵掠することは火のごとく、動かざることは山のごとく、知りがたきことは陰のごとく、動くことは雷の震うがごとく、郷を掠むるには衆を分ち、地を廓むるには利を分ち、権をかけて動く、先ず迂直の計を知る者は勝つ、此れ軍争の法なり。』

 『移動するときは風のように速く、静止するのは林のように静かに、攻撃するのは火のように。隠れるには陰のように、防御は山のように、出現は雷のように突然に』

 戦国の乱世において、武田軍は、この風林火山の教えを守り、一糸乱れぬ統率力で、周りの武将の畏怖の存在となってました。

 多分、今、あらゆる内需産業を取り巻く環境も、戦国時代と非常に似通った状況になっているのだと思います。

 要は、「中途半端なことをせず、メリハリをつけて、やるべきことをやる。」たった、これだけのことなんでしょうね。

 日経平均は、今年の3月につけた、12000円割れの二番底を獲りにいく動きになっています。銀行の貸し渋りも、いつまでも続くわけがないです。財閥系の不動産デベやオイルマネーは、この状況下の中をチャンスとばかりに、喜々としてSクラス優良物件の購入に走っています。

 ピンチの裏にチャンスあり。時期は、もうすぐそこまで、来ているのかも知れないですね。動かざること山の如し、侵掠することは火のごとくですね。

 物件情報!南郷町土地分譲が、ようやく販売体制が整いました。今回の販売は、西側2区画です。阪急夙川駅にも、JRさくら夙川駅にも、超駅近物件となっております。価格は、3480万円~です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年8月25日 (月)

驚きの業界

 おはよーでござんす。段々と、すごし易い季節になってきましたが、我が業界は、すごし難くなってきてるんではないかなと。

 朝から、マイナス発言ですな~。

 総務省統計局が発表している『事業所・企業統計調査』に、面白い統計があったので、書き込みますね。

 我が西宮市における、2007年度調査の業種・規模別母集団なのですが、それによると、西宮市全事業所13,055件のうち、不動産業者は1,300件。全体の約10%が不動産屋さんなんですね。

 ん~、ちょっと多すぎですね。

 そのうち、従業者数10人未満が1,239件。10人以上の会社は49社しかないとのことです。

 しかも、業種別平均年齢を見ると、ダントツのTOPで平均52.0歳と、他業種が30歳台~40歳前半なのに対し、物凄くお年寄りの多い業界になります。

 方や、定期給与(固定給)を見ますと、平均定期給与が217,382円で、これも他業種をぶっちぎってのダントツの最下位となっております。全業種の平均定期供与が359,028円から推察してもらえば、理解できると思います。

 ちなみに、ボーナス(特別給与額)も全業種ぶっちぎりの最下位で239,643円となってますね。

 以上の統計を踏まえて、要約してみますと、我が不動産業界は、

『ご老人の人達が2・3人で細々と暮らしている業界』

というようになります。(協会のおエライ様方、申し訳ございません。でも数字が事実です。)

 ふうぅぅぅぅぅうううううーーーーー・・・・。

 映画俳優にでもなろっかな・・・。

 物件情報!マンション情報!西宮市神楽町。エスト夙川神楽町、専有65.52㎡、価格は2280万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年8月24日 (日)

尊い労働

 おはよーでござんす。いや~、疲れ果てました。頑張ってきましたよ、西宮市民祭り。

 小雨のパラつく中、朝の10時に、市役所前に集合して、カレー、フランクフルト、生ビール、ソフトドリンク販売の準備開始です。

 カレー担当ののりぞーは、雨の日独特の湿気の中を、朝の10時から夜の9時まで、ずーーーーっと立ちっぱなしで、ひたすらしゃもじでご飯を入れ続けること11時間!!確かに、ヒラメ張りをしたくなる気持ちがわかりましたね。

 片付けが終わった、10時頃には、力石のように、燃え尽きてました。

 カレー400食 完売!

 フランクフルト 400本 完売!

 生ビール ??杯 完売!

 ソフトドリンク ??本 完売!

 締めて、総売上約30万円。メッチャ売れたような気がします。最後、カレーのルーがなくなって、白飯だけを10円で売ってたら、売れましたからね。買いにきた子供、白飯だけを買って、どうするんやろう?と、少々心配になりましたよ。白飯だけですよ!

 多分、原価が13万円ぐらいだから、利益は17万円ぐらいになると思います。その利益は、すべて慈善団体に寄付することになるのですが、メチャクチャ儲かるな~っと、話していたのですが、そりゃそうですよね。よう、考えたら、人件費がタダなわけですもんね。

 改めて、あーいった、立ち仕事の肉体的なしんどさを、勉強した一日でした。

 教訓:のりぞーには、肉体労働は絶対無理です。

 「コラッー!@@!」って、やってた方が、のりぞーには、合ってる気がしました。

 追伸:今まで、市民祭りなんて、無関心だったのですが、フェスティバルがあったり、ライブがあったり、出店も一杯あるし、神輿も3つぐらい出てて、すごい活気があり、楽しかったですよ。今まで、興味のなかった人も、モノは試しに、来年、一度見に行かれることをお勧めします。改めて、西宮市の凄さが理解できると思いますよ。「生瀬」の神輿が、一番かっこよかったです。

 物件情報!桜谷町。土地約75坪。価格は7000万円です。大きめの土地ですので、二世帯や大きめの家を建てたい人には、いいですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年8月23日 (土)

西宮市民祭り

 おはよーでござんす。本日は、西宮市民祭りがあります。

 のりぞーを含む、西宮青年会議所(JC)は、市役所駐車場前で、カレー屋さんを開いています。

 雨降ってるやん。やめよーよ。

 フランクフルトも売ってます。

 カレーを買ってくれたお客様には、もれなくスプーンが付いてきます!!

 雨の中、300食が完売するのか?

 13:00~20:00までです。

 はぁ、行ってきます・・・。

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2008年8月22日 (金)

長かった一日

 おはよーでござんす。いや~、今日ほど、このブログに書き込みをするのが、嫌な日はないですね。

 昨日、H社のS社長より、「遊びに行っていいですか?」との電話があり、来訪目的が、「最近、不景気な話が多かったので、社長の所にきて、景気のいい話を聞こうと思ったんです。」と言われたのですが、真逆の話をしちゃいました。

 え~と、昨日付けで、甲東園出張所を閉めることを決めました。

 もともと、苦楽園店で産声をあげた会社なのですが、そもそもの設立目的が、完全に地域に密着した形での、より細かな地域情報を提供できる専門店舗網を作りたい、それが顧客満足につながるであろうという信念のもと、苦楽園を出発に、甲東園、芦屋・東灘、今津と広げていったのですが、成功と言えるのは、苦楽園だけで、あとは、一時撤退ですね。あくまでも、一時ですよ。(^O^)

 敗因は、色々あると思いますが、一番は、『人』の部分でしょうね。店舗の拡大スピードに、『人』がついていけなかったんだと思います。

 多店舗展開の難しさを痛感させられました。まぁ、少し早い決断だったとは思うのですが、案ずるより生むがやすしの精神で、もう一度、苦楽園に勢力を集中させて、今度は、じっくり攻めていきたいと考えています。

 ただ、金儲けだけを考えて経営をするのは、面白くないし、夢もないので、やりたくないし(なら、自分一人で営業します。)、やはり、人を抱える以上、その人達が、夢を持てる組織にしたいのは、変わりません。40歳になっても、50歳になっても、一売り子ですでは、夢も希望もないですからね。今回のことで、まったく罪のないパートの事務員さんや、事業縮小の影響で退職した2名の社員さんの流した血を忘れることなく、残ったメンバーで、本当の地域密着の仲介屋さんを目指していかないといけないですね。

 最後に、退職されるパートの事務員さんの言われた、「また、お店を開くときは、声をかけてくださいね。楽しかったです。」の一言を胸にしまって、今日から、頑張っていきます。

 

 

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2008年8月21日 (木)

爆弾発表

 こんにちわでござんす。今日は、頭の痛い一日でした。

 明日、詳しい話は、ここで報告します。

 今日は、疲れたのでおしまい。(^-^)

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2008年8月18日 (月)

相場格言

 おはよーでござんす。まだまだ、残暑が続きますね。こうまで暑いと、頭がぼんやりしてきます。気合を入れ直して、頑張りますよ。

 僕も、不動産屋さんのはしくれなので、中古マンションや土地を購入して、それを加工し、売却したりします。

 もちろん、プロなので、シビアな事業計画をたてて、物件を購入するのですが、100発100中というわけには、いきません。中には、損をする物件もあり、意外と、その損失が大きかったりするんですよね。たった1敗分で10勝分の利益がぶっ飛ぶなんてことも、十分、ありえる話です。

 不動産をお探しのお客様達も、当然のように、少しでも安く購入したいというお気持ちがあると思います。しかし、誰にも、今後の金利動向や、不動産価格の動向は、当てることはできません。当たることはあってもね。

 仮に、土地が200万円安く買うことが出来たとしても、その時の金利が0.2%上がってるだけで、マイナスになるなんてことも、十分考えられるはなしですからね。(多額の住宅ローンをする場合)

 そこで、昔からの相場格言をもとに、今後の、購入の仕方を考えていきたいと思います。

①アタマとシッポは猫にやれ・・・骨までしゃぶろうとする貪欲さを戒める。ほどほどにということ

②麦わら帽子は冬に買え・・・仕込みは誰も見向きもしない時に行うべし

③しまったは仕舞え・・・失敗したと思ったら、さっさと手をひくこと

 頭では、理解ができるのですが、なかなか実行に移すのが難しいんですよね。もしも、このことがわかっていたのなら、最近の、マンションデべの倒産もなかったろうにと、思うのでした。

 物件情報!苦楽園1番町。土地約76㎡、中古戸建て。室内は大変綺麗です。(なんか、不動産屋さんの広告みたいやなぁ~) 価格は、驚きの980万円!!理由はあるんですけどね・・・。でも、安いですよ。キャッシュでお願いです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年8月17日 (日)

相場観

 おはよーでござんす。今回の日本勢、思ったより次々に、オリンピックでメダルを獲得していってますね。同じ日本人として、誇らしげに思います。頑張れ!ニッポン!!

 不動産営業をやっていく上で、非常に重要なのが『相場観』。にも関わらず、意外と、相場観のない、または狂ってる営業さんが多いんですよね。

 今、売り出すとして、いくらで売れるのか?これって、売主さんにとったら死活問題で、ドンピシャの値段で市場に放出してあげないと、高すぎても、見向きもされず、やがて目腐れがおき、相場の値段まで値下げしても、売れ残り感が激しく、更に下げないと売れないなんて現象を、死ぬほど見てきてますし、逆に、安すぎても、不当に安い値段で売却してしまい、損失が発生してしまいます。

 当然、価格はシーズンや世情に左右されるものなのですが、確固たる相場観がないと、売却相談すら不安げな対応をされるなんて現象に陥ります。

「この人で、大丈夫なんやろか?」

「本当に、売れるのかな?」

と、不安に思う売主さんも多いと思いますよ。

 相場観を組み立てていく上で、のりぞーが意識している要素は3つ。縦の比較と横の比較と、世の中の雰囲気の3点です。

 縦の比較は、その対象物件の同じ棟内、もしくわ、町内の過去軸での価格変動の経緯からの推測ですね。

 横の比較は、その対象物件の同一条件もしくわ近似条件での比較ですね。マンションとかなら、同じ位の築年数のマンションを横で比較をします。意外と、そのマンションだけ、ちょっと成約事例が高めに出てる時なんかは要注意ですね。ほとんどが、平準化されていきますから。それと、確たる根拠のない人気は消しです。上げ相場と違い、下げ相場の時の、浮ついた人気は剥がれます。

 最後に、世の中の雰囲気です。これは、株価、為替、物価、あらゆるマーケットを毎日チェックし、購買層のマインドを先読みします。今ならば、土地価格も1割~2割位の調整を終え、もうちょっとで、新需要層が誕生するタイミングなのかなという気がします。

 大体、以上の3点と、担当エリアの物件情報と成約価格を抑えておけば、必然的に相場観が身につくと思いますので、結局は、日々、勉強ですね。

 物件情報!苦楽園人気の番町。築浅中古の価格が決定しました。土地約45坪、価格5180万円です。環境はバッチリ。早いと思いますよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年8月16日 (土)

民事再生法

 おはよーでござんす。ちょっと短い目のお盆休みでしたが、家族と淡路島のコテージに一泊でバーベキューをしに行くなど、しっかりお父さん業をしてまいりました。しかし、お父さん業は、不動産業よりもハードですな・・。

 お休みの間に、ビッグニュースが飛び込んできましたね。東証一部上場企業の㈱アーバンコーポレイションが民事再生法の適用を申請したとか。アーバンビューシリーズでおなじみのマンションデべさんで、今年最大の負債額でにゃんと約2558億円とか。ヒョエーです。しかし、マンションデべさんは、次々に倒産していきますね。今回も、資金繰りが倒産原因とか。とどまるところを知らない感じがします。

 ところで、最近、民事再生法という言葉をよく聞くのですが、今一、完全に理解しきれてない部分があるので、解説しておきます。

(目的)この法律は、経済的に窮境にある債務者について、その債権者の多数の同意を得、かつ、裁判所の認可を受けた再生計画を定めること等により、当該債務者とその債権者との間の民事上の権利関係を適切に調整し、もって当該債務者の事業又は経済生活の再生を図ることを目的とする。

 つまり、個人さんの特定調停みたいなものですね。自己破産はしたくないけど、債務整理はしたいという、願ったりかなったりの法律です。

 書面での決議も含め出席債権者の過半数で且つ、議決権総額の2分の1以上の者の同意を得たのち、10年かけて弁済をしていくのです。(この辺は和議法に比べて条件緩和された部分です。)

 しかし、気の遠くなるような話ですね。特に、デべさんなんかは、権利関係が入りくんでそうですから、簡単に同意を得られるのかな?と心配になります。

 まぁ、当社も、そうならないように、お盆明け、気合入れて頑張っていきますよ!!物件情報も、随時更新していきますね。

 バイバイ!!

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2008年8月10日 (日)

80%の仕事

 こんにちわでござんす。いや~、やっぱりオリンピックは感動しますね。この大舞台の為に、寝食をおしみ、練習に励んだ世界中のアスリート達が火花を散らすわけですから、見ているこちらも熱いものがこみ上げてきます。

 スポーツにしろ、武道にしろ、最後のフィニッシュの時には、ほとんどのアスリート達は、「トヤー!」とか、「アー!」とか、「サー!」とか、「セイヤー!」とかの大声を出します。これは、医学的に根拠のある話で、人間、瞬間で大声を出すと、本能的に防御されるリミッターが一瞬はずれて、潜在能力を最大限近くまで引き出すことができるからなんだそうです。俗に言う、「火事場のクソ力」ですね。

 オリンピック等のスポーツ競技種目において、技術的にも、肉体的にも進化しきった現在において、コンマ何秒の記録差は、上記の一瞬の潜在能力の開放の度合いで決まると言っても過言ではないでしょう。

 方や、我々の仕事を考えてみると、どうでしょうか。体が疲れる、暑い、物件が無い、世の中が不景気、広告の反響が悪いetc等の、口に出すだけで、マイナスのオーラを纏うような言葉を吐き、決して、自分は悪くないと考える俗物の集団。

 時間から時間の仕事で、自分の時間を切り売りするような仕事の仕方。常に、70%~80%の仕事しかできずに、あとの一番大切な、大声を出して、気合の声「シャー!」と共に、引っ張りあげないといけない20%の潜在能力を開放することすらしない仕事の仕方。

 こんな仕事の仕方を、仮に、何年、何十年と続けていても、絶対、アスリート達には勝てませんよ。

 一生に一回の人生なんだから、オリンピックの選手達のように、自分の仕事に誇りを持ち、恥ずかしくないように生きていきたいものですね。

 明日から、のりぞーは盆休みに突入です。明けは、土曜日からです。では、土曜日にお会いしましょう!!

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2008年8月 9日 (土)

お早めに!

 おはよーでござんす。

 いや~、今日は朝から驚異の忙しさです。

 阪急夙川駅&さくら夙川駅徒歩圏 建売多区画現場の商品説明で、フラフラになってます。すでに、朝から申し込みも入りだしていますので、早くしてくださいね。

 土地+建物予算④の台の夙川小学校区希望のお客様は、ドットコムに大集合です!!

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2008年8月 8日 (金)

銀行3

 おはよーでござんす。もうすぐ、オリンピックが開幕しますね。っていうよりも、楽しみにしていた反町ジャパン!さっそく、アメリカに負けましたか・・・。う~ん、ソリマチ!\㏄/(ビートたけし風)

 当社のお盆休みを告知しておきますね。当社は、8月12日(火)~8月15日(金)までが、お盆休みとなっています。今年は、ちょっと少なめに設定してみました。ゴールデンウイークの時や正月の時に、えらい長い休みをとって、死亡遊戯しちゃいましたからね。

 昨日は、ある銀行の偉いさんと晩餐会をしてきました。その席で、今後の不動産業界へ対する銀行の姿勢であるとか、本部の考え方、店舗サイドの裁量等々、結構突っ込んでお話を聞くことが出来、なかなか収穫でした。

 結論からいうと、8月に入って、更に、建設・不動産業界へ対する貸付は厳しくなるというものでした。なおかつ、ほとんどの店舗が本部稟議になるということで、支店サイドの裁量権は、大分、削られるとのことです。

 銀行業そのものも、不良債権の引き当て等で、利益が出ておらず、その原因である不動産業界憎しといったところでしょうか。

 それと、今回の業界不況では、循環等のループは使わずに、一気に膿だしに動くとのことなので、処理スピードはかなり速いことが予想されます。まぁ、正解ですね。それと、支店サイドでの業者選定は、やはり行われているようで、要は、気に入られているかどうかという、決算書とうの数字とかよりも、人間関係的な部分が選考理由になってるようです。

「銀行なんて、信用したらあかんよ。まぁ、こっちも信用してないけどね。」

との、有難いお言葉に、しゃぶしゃぶの肉が、詰まりそうになりましたとさ。(^O^)

 注:ちなみに、しゃぶしゃぶは普通のしゃぶしゃぶでし。

 一寸先は闇夜です。今日を、精一杯いきますよ!

 物件情報!ナイアガラの滝やね~。

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2008年8月 7日 (木)

物件調査いらず

 おはよーでござんす。昨日は、炎天下の中、ゴルフに行ってまいりました。というより、はっきり言って、修行でした。もう、歩くのも辛いぐらいでしたね。スコアーは、聞かないでください。golf

 グーグルがすげーことをやりましたよ。

 その名も、「グーグルマップ ストリートビュー」

でし。東京や大阪などの全国主要都市12都市で、360度のパノラマ写真で、仮想散歩ができるシステムです。

 ちなみに、不動産ドットコム苦楽園店もありましたよ!(^O^)

 もうね、1世代前のバイオハザードをやってる気分で、メチャクチャ面白いです。普通に、通行人とか、車が写っているのが笑えます。

 これがあれば、もう自宅にいながら、物件を見に行くことが出来るので、外観の好き・嫌いは一発でわかりますね。普通に、不動産屋さんに電話して、「売り物件の住居表示を教えて!」と言って、教えてもらえば、グーグルマップで住居表示を入力するだけで、外観の感じ、道路幅、まわりの雰囲気など全部わかっちゃいます。恐るべし、グーグル。

 しかし、普通に通行人が写っているので、不倫カップルとかのプライバシーの問題とかは、どう対応するんでしょうね。

 不動産探しのお客様たちには、朗報ですね。

 物件情報!苦楽園@番町。人気のある番町です。築浅中古戸建てがでそうです。多分、価格は4000万円台後半とお求め安い価格帯になりそうです。正式に決まったら、またここで詳細発表しますね。ではでは。

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2008年8月 5日 (火)

処理班

 おはよーでござんす。いや~、メッサ暑いですね~。とろけそうになるぐらい暑いのに、明日もゴルフざんす。シェー!日焼け止めクリーム塗っていこっと。

 大手・中堅デベロッパーさんや、管理会社、建設、不動産関連の倒産が、とどまる所をしらずに、相変わらず、ずっと続いております。昨年までは、イケイケドンドンだったわけですから、たった一年で、物凄い様変わりですね。

 そんな中、最近、上記不動産会社さん達が所有していた物件の処理の話がチラホラと舞い込んできます。

 もともとは、マンション用地だったものを、戸建て用に再計画したり、駐車場にしよう等のお話ですね。

 前回のバブルの時と違って、今回は処理をするスピードが格段に速くなってきています。草ボウボウの荒地で何年も放棄されるより、なんとか表舞台に出てこれるように、工夫していきたいものですね。

 物件情報!芦屋駅。JRにも阪急にも近いところです。土地約27.7坪。gdaiDCMの建築条件付きで価格3680万円になります。南向きですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年8月 4日 (月)

始まりますよ。

 ♪ぽっぽぽぽぽ♪

 ♪ぽっぽぽぽぽ~ぽっぽぽぽぽ♪

 いや~、鼠先輩の歌は、一度聴いたら、耳を離れないですね~。めっさ、面白い。まだ、聞いたことのない人は、一度、ユーチューブでご覧あれ。

 さて、手短にいきます。

 以前から、チラチラ前振りしていた、阪急夙川駅orさくら夙川駅 ダブルアクセス建売多区画現場。本日をもちまして、解禁となりました。夙川小学校区ファンの皆様は、急いでくださいね。たった今から、よ~いドンでございます。詳しくは、各担当者まで。

 まったナシの、うらみっこナシですよ!

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2008年8月 3日 (日)

過去の経験

 おはよーでござんす。毎日、暑い日が続きますね。こうも暑い日が続くと、思考がとまりそうになります。気合入れて、頑張りますよ!

 さてと、人間は過去から学ぶ生き物です。特に、強烈に嫌な思いをした経験に対しては、過敏なほど反応します。

 過去何十年、日本経済はずっと成長し、株や不動産は右肩上がりに上昇し続けると信じられ続けました。

 時には、アメリカのGDPを抜いて世界一位にまでなり、ロックフェラーセンタービルまで買っちゃった時代すらあったんですからね。

 その後、バブルがはじけ、ありとあらゆる企業が倒産し、銀行にさえ、公的資金が導入されるという異常事態が、約10年ほど続きました。かたくなに信じられ続けた、不動産神話がもろくも崩れ去り、頭取や社長は引責辞任、へたしたら刑事告訴までされる状態でした。銀行に公的資金が入ったわけですから、政官財のバランスも崩れ、大蔵省主導の金融再編成で、潰された銀行もあるほどです。

 人間は、特に嫌な思いをした経験程、過敏に反応します。

 今回の不動産不況。発端は、アメリカのサブプライムローン問題だったのだろうと思いますが、逆にいえば、日本の不動産市場にとっては、何の関係もない話、もしくは本来なら影響は軽微なはずです。だって、日本の住宅ローンはサブプライムと違って、かなり優秀な商品ですからね。焦げ付きは、かなり低いですよ。

 にも関わらず、とんでもなく日本の不動産市場を直撃している理由は、過去の嫌な経験から学んだ、金融機関が、とんでもないスピードで保全をはかりだしたからでしょう。もうちょっと突っ込んで考えると、今回の不動産不況は、過去の経験を意識しすぎた人為的不況ともとれます。

 その結果、どういったことが予想されるかというと、通常のスピードでの調整、ソフトランディングではなく、ハードランディングになる可能性が高いということです。時間軸ではなく、価格面での調整が速攻で行われる可能性が高いということですね。

 しかも、このスピードは、過去、誰も経験をしたことがないスピードでしょうから、参加者は振り回されることでしょうね。ただし、それだけ、調整局面は早く終わりを告げるということですけどね。

 当たるも八卦、当たらぬも八卦。後は、各自の判断ということで。

 今日は、おしまい!!

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2008年8月 2日 (土)

検索ワードランキング

 ♪タ~タッタラタータ タッタラッタターターター♪

 行って来ましたよ!朝の5時起きして、甲子園球場まで。まさか、本当に人文字をするとは・・・。久しぶりの甲子園は、意外と小さいな~ってイメージでした。というわけで、非常に眠たいのりぞーなので、ひょっとすると誤字脱字がてんこもりになるかもです。

 本日は、不動産戦闘日の土曜日、しかも、死ぬほど暑い!ということで、

苦楽園店:http://www.fudosancom.jp/weekly.html

甲東園出張所:http://www.fudosancom.com/weekly.html

芦屋・東灘出張所:http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 以上のラインナップとなっております。暑いけど頑張っていきましょうね。

 アクセス解析の方をやってみたいと思います。ココログには、アクセス解析機能がついており、例えば、どこのホストを通って、当ブログをご覧になられているのかとか、どこのページからジャンプしてきているのかなどがわかるようになっています。

 びっくりするのが、結構、有名な一流企業のホストを経由して、ご覧になられている方も多く、「おっ!仕事中に見てんのか!?」と、時々、突っ込みたくなるような気持にもなりますね。(^O^)

 さてと、今日、発表するのは、過去4ヶ月間の「検索ワード」のランキングです。この検索ワードによって、今、お客様達が、どういった言葉に興味・反応を示すのかということが分かります。例えば、それを利用して、商談の中に応用したりすることもできる、大変ありがたい機能なんですね。

 では、発表します。栄えある、第一位は

第一位 短期プライムレート

 ふ~ん。圧倒的得票数での一位です。やはり、皆さん、金利動向に敏感になってるんですね。

 次々いきますよ。

第二位 のりぞーブログ

第三位 不動産 倒産

 まぁ、二位は、検索する時に便利やから入れてる言葉でしょう。堂々の第三位が、「不動産 倒産」が来ているのが、世情をあらわしていますね。

 あと、これ以降は、複数ある「不動産 のりぞー」とか「不動産ドットコム のりぞー」とか「のりぞー 不動産」などは、排除しますね。しかし、「のりぞー」って、入力する時に、恥ずかしくないんかいっ!って突っ込みたくなりますよ。全然知らん人が、検索欄に「の」を入力したときに、過去歴で「のりぞー」が出てきたら、「????」になりますよ。注意してください。せめて、「ぞー」を削除しておけば、「あ~、あの人は、海苔フェチなんやな・・・。」と綺麗に誤解してくれると思いますので。

第四位 播半

第五位 レイコフ 倒産

第六位 大型倒産

第七位 43条但し書き道路

第八位 崖地条例

第九位 ナビールコート豊楽町

第十位 建築資材の高騰

このように、倒産関連や世情を反映する言葉が列挙しますね。それと忘れてならないのが、「播半」ですね。同じ不動産業界の人間として、このマンション計画が今後どのように推移していくのかが、非常に興味があります。

 掲示板から入れると、足かけもう4年になるブログ!これからも、有益・無益に関わらず、がんばって更新していきますので、応援して下さいね!

 物件情報!阪急夙川駅南西方角の9区画の新築プロジェクトの価格がいよいよ決まりました。現在、建築確認申請中です。確認がおり次第の販売活動となりますので、そろそろ募集にはいりますよ。ご準備しておいてくださいね。ではでは。

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2008年8月 1日 (金)

生涯賃金逆算

 おはよーでござんす。いよいよ、明日から、夏の甲子園が始まります。ということで、のりぞーは、明日、朝5時起きして、甲子園にて「ようこそ西宮へ」の人文字をしに行かなきゃなりません。洒落にならない早起きですね。まぁ、これもお仕事!頑張ります。しかし、こののりぞー様が、まさか甲子園で人文字をするとは、思わなかったです。

 今日は、趣向を変えて、生涯賃金から不動産を考えてみます。

 2007年度の労働政策研修・研究機構による、学歴別生涯賃金の数字です。

中卒         平均2億2000万円

高卒・短大卒    平均2億6000万円

大卒・大学院卒  平均2億9000万円

 中卒の人の場合は、16歳から社会人で、高卒の人の場合は、19歳から社会人、大卒の人の場合は、23歳から社会人。

 住宅ローン5000万円を35年返済で、金利平均 2.5%で返済した場合、総支払額75,074,160円になります。

 中卒の人の場合、仮に25歳で物件を購入したとして、支払いが終わるのが、60歳。

 (生涯賃金)2億2000万円-(家代)7500万円=1億4500万円

 平均寿命を80歳として

 1億4500万円÷(80歳-16歳)=226万円/年

 つまり、年間税込226万円で生活をしていかなくてはならないことになります。また、5000万円の物件を購入した場合の、生涯賃金のおける、家の割合も、約34%となり、メンテナンス・リフォーム・固定資産税等々を考慮すると、人生の約1/3~1/2を住まいの為に費やしたことになり、ん~と首を振りたくなりますね。

 3000万円の物件を35年 金利平均2.5%で考えてみると、総支払額約4500万円となり、

 2億2000万円-4500万円=17500万円

 17500万円÷(80歳-16歳)=約273万円/年

 4500万円÷2億2000万=20.4%

 これぐらいが、人生の約1/3が住宅関連費という感じになります。

 大卒の人の場合、仮に30歳で5000万円の物件(総支払額約7500万円)を購入したとして、完済は、65歳。

 2億9000万円-7500万円=2億1500万円

 2億1500万円÷(80歳-23歳)=約377万円/年

 7500万円÷2億9000万円=約25.8%

 メンテナンス等々込みで、生涯賃金の約1/3は家代という感じですかね。

 こうやって考えてみると、日本人のほとんどの人が、住まいというモノの為に、生涯かけて働いて稼いだお金の1/3~1/2を費やしているという結果になっちゃいますね。

 国土が狭く、情報やモノ・カネが一極に集中してるが故の計算結果なのでしょうが、住居系の費用に、食費や教育費などの生きていくために必要な費用を全部合算するとしたらと考えると、末恐ろしくなるのでした。

 なんだか、もうすこし、高尚なお金の使い方、例えば、オペラとか、ミュージカルとか、盆栽とか、尺八とか、詩吟とか、ん~、全部やりたくないですね~(^O^)

 なんかあると思うんやけどな~。やっぱり、「家族の為に」に、行きつくんでしょうね。それが、共有の喜びというモノなんでしょうね。

 物件情報!ちらほら出ては来るんですけどね~。これっ!っていうのがないですね~。微妙・・・。まぁ、それもこれもエルニーニョ現象のせいということで。ではでは。

 

 

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