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2008年10月31日 (金)

住宅ローン戦線に異常アリ

 おはよーでござんす。寒い季節になりましたね~。さすがの、のりぞーもパンツとTシャツで寝ていたら、朝方6時くらいに凍えて目が覚めちゃいます。まぁ、そっから二度寝するのが楽しみではあったりするのですが。

 住宅ローン戦線に異常発生中です。やばいかなぁ~とは思っていたのですが、現実的になってきましたね。

 まず、メガのその一、たくさんの銀行がくっつきまくってできた銀行。あっ!どこのメガも一緒か!宝くじを専門に売ってる銀行。10月から厳しくなってるみたいです。

 メガその二。イケイケSと公家のMがくっついてできた銀行。諸費用ローンの110%or120%の諸費用の部分が、別途金利が必要になりました。しかも、個人的感想ですが、スコアーリングも弱冠厳しくなったのではないでしょうか?

 メガその三。日本最大手の銀行は、今の所、変化なし。

 沢口靖子がCMしている湘南爆走農業共同連合会の兵庫県バージョン。スコアーリングが厳しくなっております。物件価格の掛け目をしてきている感じですね。

 各地銀。優遇金利を軒並み減らしてきています。変動1.6%優遇してくる地銀はかなり減りましたね。

 どちらにしても、軒並み住宅ローンに対する締め付けが厳しくなってきましたね。それと、これも個人的感想ですが、仲介会社と金融機関の力関係により、大分影響力が変わってくる可能性があります。

 どこで出しても同じことと思われがちですが、実は、かなりのパワハラがあるんですよ。銀行の担当さんの作文次第で、融資額や優遇金利がかわる可能性はかなりあると思います。どうしても、お願いしたいときは、個人的にのりぞーまで言ってください。スーパーパワーハラスメントを実行しますよ。別途のりぞーあての礼金が必要ですけどね。(^π^)

 この流れは加速しそうなので、自己資金をコツコツ貯めるか、早めに家の手当てをしたほうが良いと思うのでした。

 物件情報!リブレ郷免町シリーズの第1期が完成します。価格4180万円で阪急夙川駅徒歩圏は魅力的ですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月30日 (木)

追加経済対策

 おはよーでござんす。野球にゴルフにと、スポーツ三昧の不動産屋さんの週末を過ごしたのりぞーは、筋肉痛に苛まされています。久しぶりに、キャッチボールすると、肩が抜けそうになりますね。

 麻生さんが追加経済対策を発表されました。待望の過去最大の住宅ローン減税は、ローン残債MAX5,000万円の最大600万円で決着がつきそうですね。ところで、現行の減税の場合、入居日がポイントなります。ローン実行日ではないですからね。市役所に転居届けを出すのですが、その書類の記入日がポイントとなります。詳しくは、税務署に聞いてくださいね。まぁ、高額所得でローン残高が多い人は、今年末に入居するよりも、来年に入居した方が、お得ですね。

 それと、高速道路が大幅な値下げになるみたいですね。土日祝日に限って上限1000円になるみたいです。有りがたいことです。

 更~に、事業主さんに朗報です。『原材料価格高騰対応等緊急保証制度』です。無担保保証8000万円まで、保証期間10年以内、保証料0.8%!!イエーイ!!バラマキ万歳!!

 不動産屋さんの何が原材料価格高騰なのかは分かりませんが、不動産屋さんも対象に入っています。詳しくは、取引先の銀行さんへ。

 まぁ、とにもかくにも景気対策やっていかないとね。ただ、個人的な感想なんですが、死にかけの患者さんにモルヒネ打ち込んでるだけのような気がするのは、気のせいでしょうか?

 物件情報!剣谷町にて土地を預かりました。土地362.16㎡、価格3490万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月28日 (火)

ハッピーバースデイ俺!!

 忘れてたっ!!まったく、泣かしてくれるぜ!!

 明日、10月29日(水)は、のりぞーの記念すべき39回目の誕生日です。というわけで、たったいま、社員さん達がサプライズ誕生会を開いてくれました。

Photo  Photo_2

 ケーキと営業カバンをプレゼントしてくれました。日ごろ、罵声を飛ばしている鬼軍曹の目にチョッピリ涙が・・・。明けの木曜日は、社員さんに優しくしてあげることに決めました。

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godaiDCM 完成内覧会の告知

 godaiDCMのラオウより、

「お~、お前のブログで宣伝しといてくれ!」

 と、軽~い脅迫を受けたので、11月1日・2日・3日の完成内覧会のお知らせをしておきます。場所は、神園町になります。見に行きたい人は、見に行ってください。見に行きたくない人は、見に行かなくていいです。

 添付されてきた広告案はPDFなので、UPできません。

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株安債券高?

 おはよーでござんす。昨日は、不動産情報回でした。今回も、新しいメンバーの人が増え、総勢90名ぐらいの集まりでしたね。このなんとも言えない、日経平均が7000円を割り込むなか、みんな元気でしたよ。阪神間の不動産屋さんは、仲良しで、情報が流通するので、他市に比べると、お客様も探しやすいでしょうね。次の不動産情報回忘年会の幹事は、ワールドハウジングさんです。今や、西宮のTOP販売会社として定着した観のある、見事な隆盛を誇っておられる会社です。(前ちゃん!こんなもんでええか?) 今年最後の忘年会は盛大にやりましょうね!超自由参加ですので、集まってくださいね!昨日は、K銀行さんまで、来てましたよ。(^O^)

 更~に、本日、のりぞーは甲子園浜にて、野球大会でごわす。目の前で腰がのけぞる様な切れのあるスライダーで、ビシビシ三振を獲りたいと思うでござんす。

 最近、ブログで株式のことや、経済のことを書いてると、「難しくて、読むのを飛ばしてます!」と昨日言われたので、更に書いちゃいますよ。(^O^)

 そもそも、貨幣の出現から。そもそもの物流の始まりは、物々交換からです。お米@キログラムと牛一頭の交換ってな具合ですね。まぁ、本当にそんな物々交換があったかどうかは知りませんが。(笑)

 でも、毎回毎回、牛を引き連れて交換をしていたら、ドナドナになるので、メンドクサイので、石や貝殻の通貨ができました。はじめ人間ギャートルズに出てきたやつですね。でも、石や貝殻の通貨では、価値の基準があいまいだったので、希少金属である金(ゴールド)を通貨にしました。日本でも、小判とかがあった時代ですね。やがて、金の採掘量にも限界がくるので、金を裏づけとした紙幣が出現しました。金本位制ですね。世界は、しばらくの間、金本位制でドルを基軸として回っていたのですが、アメリカの金の保有量も限界がきて、為替制度に移行しました。

 ここまでが、ギリギリ現実の世界での流通ですね。ここからが、恐怖の仮想マネーの登場になります。そうです。カード社会の到来です。クレジット(信用)を使って、将来稼ぐであろうお金をあてにして、現在、お金を所有していないにもかかわらず、モノを購入できるようになったのです。このクレジット経済は、爆発的に膨らんでいきました。実際の実需の何十倍もの市場を作り出したのです。しかし、クレジットにも限界があります。その人が稼ぎ出す年収の@@%までという範囲の中で、流通がしばらく行われました。

 しかし、人間の消費に対する欲望は留まるところをしりません。それまでの、その人の年収からでは、とうてい貸せない信用枠(クレジット)を、所有不動産の担保を根拠にすることにより、更なるクレジットを膨らませていったのです。サブプライムローンの始まりですね。

 2006年、アメリカの住宅着工指数はピークアウトをし、株式市場も2007年にはピークアウトしました。

 そうです、今までの上記の流れが逆流しだしたのです。最終的には、米と牛を交換するところまでいっちゃいます。それが、クレジット社会がなくなることで止まるのか?それとも、金本位制でとまるのか?それとも物々交換までいくのか?は、誰にもわかりません。ただ、一つだけ言えるのは、一度失った信用は、人間社会において、なかなか取り戻すことは容易でないのは、身近な環境から理解できますよね。

 通常、過去の歴史を見ると、株安は債券高となります。リスキーな株式市場から撤退し、安心な国債へとお金は流れます。ところが、現在、株安なのに、債券が思ったより上昇しておりません。

Gc

Photo

 上のグラフが日経平均の月足。下のグラフが新発10年物国債の月足。株式が下落すれば、債券価格が上昇し、株式が上昇すれば債券価格が下落するという相関関係が、今回は反映されていません。これが意味するところは、株式も、債券も、ともに信用できないという市場心理を反映しているものと考えられます。つまり、国、通貨、システムそのものの構造的なものが信用を失いつつあるという現状になっています。

 その先にまっているのが、「スタグフレーション」です。なんとか、世界各国の政府には、頑張って支えて欲しい物ですね。

 今日は、長くなってしまったので、おしまい!

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2008年10月27日 (月)

相手の気持ちの先回り

 おはよーでござんす。とうとう日経平均の方が、バブル後最安値を更新しましたね。為替も、1ドル=93円と円高に振れており、そろそろ日銀・政府の介入が入りそうです。

 ところで、介入の原資って何だと思います?株価維持策の時は、年金とかのお金で、明らかに運用成績はガタガタで、含み損てんこ盛りですし、為替介入の場合は、政府短期証券を発行して、円資金を調達し、それで米国債を購入しています。外貨準備高は中国についで世界2位の巨額な金額で、そのほとんどが米国債で保有しているということは、この円高による評価損は、銀行の含み損どころの騒ぎではないです。橋本元首相が、「米国債を売却したい誘惑にかられる。」とちょっと発言しただけで、暴落する米国債を大量に保有して一体どうするんでしょうね、政府は・・・?まぁ、全てのつけは、国民にきます。このままでは、年金の支払いが出来ないのは確実で、時期をみて70歳支給開始は時間の問題でしょうね。

 出来る営業マンは、常時、アンテナを広げ「相手の気持ちの先回り」をします。

 相手が、何を考え、何を欲し、何に不安を覚えているのかを、瞬時にかつ的確に捉え、先回りをし、答えを出します。故に、商談がスムーズに進み、かつ快適な気分でゴールを迎えることが出来ます。

 これが出来ない営業さんだと、相手の欲していない話を延々とし続けたり、必要な話が一切欠如していたり、雑な説明になったりし、故に商談が崩れます。

 これは、訓練で補うことができます。例えば、ミーティング中に、自分に関係のない話でも、アンテナを広げ、もしも自分だったらこう考えるなと常に頭を回転させておき、相手の考えと比較をし、棚に整理していく。興味のない話には関心をしめさない営業さんが多いですが、何にでも好奇心を持ち、相手に関心を払うことが大切なんですよね。

 「聞き上手」が営業上手と言われるのも、この辺が所以でしょうね。「聞き上手」ではなく、「聴き上手」になって、十四の心を全力で使い、お釈迦様のような大きな耳で心で聴くことが、ヒアリングの第一歩だと思います。

 物件情報!苦楽園1番町にて、新規の土地分譲を計画中です。うまいこといくかな?物件化したら、ここに載せますね。

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2008年10月26日 (日)

過去最大級の住宅ローン減税

 おはよーでござんす。昨日は、MY娘(小学4年生)のお友達が2人、のりぞーの家にお泊りをしに来てました。小学4年生にもなると、う~ん、なんだかもう大人ですな。(^π^) かなり張り切って、お父さんの凄いところを見せようとしたのですが、MY娘に、「自分の部屋に入っといて!」と村八分にされてしまいました。MY娘曰く、「タバコ臭いのが嫌。」だそうです。俺だって好きで吸ってるんとちゃうわい!税収の少なくなった国家を思いやり、好きでもないタバコをすっているというのに・・・。

 11月30日にも、過去最大級の住宅ローン減税の景気対策が発表されそうですね。

 ということで、わかってそうで、今一わからない住宅ローン減税についてお勉強したいと思います。

 まず、『還付される金額』についてです。

『還付される金額』

①住宅ローンの名義人が1年間(1月1日~12月31日)までに徴収された所得税額

②住宅ローンの年末残高に、対象年ごとの控除額税率をかけた金額

*①or②のうち、少ない方の金額が、還付の金額となります。つまり、払っている所得税額以上の還付はないという点に注意してください。

 次に、計算方法です。

『計算方法』

 

居住年 借入残高の限度 適用年数と控除率 最高限度額
平成18年
12月31日まで
3000万円以下
1~7年まで 1%
8~10年目 0.5%
255万円
平成19年
12月31日まで
2500万円以下
1~6年まで 1%
7~10年目 0.5%
200万円
平成20年
12月31日まで
2000万円以下
1~6年まで 1%
7~10年目 0.5%
160万円

※控除額は100円未満の端数切り捨て

 以上のようになります。

『計算方法』 モデルケース

 価格4000万円(税込み)の新築戸建てを、頭金500万円、住宅ローン3800万円で組んで、年内入居した場合。更に、この名義人の所得税徴収額が18万円だとすると、

①名義人の所得税 18万円

②3800万円×1%=38万円

 となり、減税額は①の18万円という具合になります。

『景気対策』 過去最大級の住宅ローン減税ということになるので、1999年~2001年バージョンになり、

借入残高の限度額・・・5000万円

累計最高限度額・・・500万円超

となることが予想され、高年収・収入の人達にとっては、強烈なインパクトになりそうですね。

 適用要件や条件は税務署に聞いてください。

 また、麻生首相は、日本経済を「全治3年間」と言っており、景気回復以降は、消費税増税の話も出てきて、いよいよ現実味を帯びてきております。2015年には、消費税10%が確実視されていますね。

 ということで、買い側の条件は揃いましたよ。

①不動産価格が下落し、買い求めやすくなった。

②過去最大級の住宅ローン減税発動

③いずれ消費税が上がる

④金利??どうなるやろ?

 不動産買うなら、今っすよ!

お客様:「え~、確かに、今なら買いやすくなってきたわね~。」

覆面X:「うんうん。」

お客様:「でも~、実際、買うとしても、なかなか良い物件がないしな~。」

覆面X:「うんうん。」

お客様:「それに、不動産屋さんって、恐いイメージあるし~。」

覆面X:「うんうん。」

お客様:「どこかに、親切で~、丁寧で~、しかも紹介してくれる物件量が圧倒的に多い不動産屋さんって、ないかなぁ~?」

覆面X:「え~とこ知ってますよ~!」

お客様:「えーー!!そんな不動産屋さんがあるの?」

覆面X:「えー!なんでも、阪急苦楽園口の駅のすぐ前で、とにかく親切丁寧な上に、専任の物件量もハンパなく保有してて、水面下の物件の情報量も、メチャクチャ多いらしいんですよ~。」

お客様:「へ~、それは良いですね~。」

覆面X:「ハイ。それに、そこの社長さんが、勤勉で知識も豊富ですし、情報通で、なによりもハンサムメーンなのが人気の秘訣みたいですね。まぁ、しいて欠点を挙げろと言われると、前歯が無いことぐらいっすかね~。」

お客様:「へ~、まぁ、前歯がないことなんて、私たちには関係ないですからね~。それに、前歯が無い方が、お洒落の最先端かもしれないですしね!」

覆面X:「そうなんですよ~。」

お客様:「で、そこの不動産屋さんの名前は?」

覆面X:「それは、言わぬが華っていうもんですよ。それに蕎麦屋の隠れた名店のように、あんまり人気が出すぎて、味が落ちたら常連客に申し訳ないですからね~。」

お客様:「ふ~ん。そう言われると、益々、探したくなるわね~。阪急苦楽園口の駅前で、青いローソンの横の青い看板のお店でしょ~。何とか探してみるわ!」

のりぞー:「ヘイ!ラッシャイ!」

 物件情報!甲陽園目神山町で、土地分譲です。多分、新築建物も含んで5000万円までにおさまりそうです。眺望は抜群で、南斜面、駅に近い方の目神山ですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月25日 (土)

時価会計の見直しは劇薬ですよ。

 おはよーでござんす。いや~、昨日のマーケットも凄かったですね。帰ってきて早々、マーケットの話をするのも何だかなんですが、世の中の興味がそこにある以上、のりぞーブログは時事ネタでいきますよ。

 その前に、本日は、不動産戦闘日の土曜日。今日のオープンハウスは上ヶ原シリーズです。

苦楽園店:http://www.fudosancom.jp/weekly.html

芦屋・東灘出張所:http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 ドシドシ来場してくださいね。

 昨日の日経平均の終値は、バブル後の最安値に接近する7,649円。首の皮一枚つながった形での終値となりました。大和総研の試算する昨日の終値での大手銀行6行の株式含み損は、にゃんと1.1兆円!!生命保険の含み損なんて、ガクブル状態です。

 では、2003年3月4日の日経平均7,607円の時との状態比較をしてみたいと思います。

      2003年3月    2008年10月

日経平均 7,607円      7,649円

 為替 1ドル=120円    1ドル=93円

NYダウ  8,100ドル     8,378ドル 

公定歩合  0.1%        0.75%

 2003年といえば、SARSが集団発生し、イラク戦争が勃発した年でした。マーケットは総悲観の中、小泉改革真っ最中で、靖国参拝とかが問題になった年でもあります。

 当時と比較すれば、まだ金利を下げる余地は弱冠残っているのと、為替がかなり円高に振れているという点ですね。ということは、今後更にNYダウと日経平均が下落すると、更なら円高が来ると予想され、1ドル=80円クラスは想定しておかないといけないかもですね。

 過度の円高は、輸出企業の業績を圧迫し、リストラ、給料カット等から内需関連にまで影響を及ぼしそうです。

 もっとも、一番やばいのは、金融機関の含み損の方で、いくらモノづくりをしても、ファイナンスの損失はケタ違いの余波を発生させそうです。企業会計基準委員会では、時価会計を見直す方向で意見提出していますが、もしも時価会計を見直し、簿価や目的変更(売買目的から満期保有へ)にして、決算書上よく見せかけたところで、リーマンよろしくヘッジファンドの格好の的になり、集中的空売りの対象となるので、正直に全部出した方が、身のためだと思います。

 前回のバブル崩壊で学んだことは、早期に膿を出し切るしか回復はないということです。共産主義・社会主義が崩壊し、今、資本主義もまた制度疲労を起こしているのでしょう。クレジットが剥がれた後に残るのは、実体です。つまり、「1のモノは1である。」という当たり前の状態に戻るのでしょうね。1のモノを10や20にして取引していたこと自体が異常だったのでしょうから。

 

 

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2008年10月24日 (金)

いかれた街 マカウ

 おはよーでござんす。いや~、帰ってきましたよ、マカウから。

 のりぞー、ずーーっとマカオやと思っていたのですが、本当は「MACAU」=「マカウ」なんですね。知らんかった。

 というわけで、のりぞーが泊まったホテルは、ホテル「リスボア」。

 ドン!

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 とにもかくにも、全てのスケールがバカでかいです。ロビーの内装も、叶野姉妹よりもゴージャスですし、ホテルベネチアなんか、ホテルの中に運河があり、船が行ききしてたり、フロアー一面が、甲子園球場よりも大きく、そのフロアーが全部カジノだったりと、異常でしたね。

 MGM、フォーシーズン、ウイン等など、あちこちのホテルカジノを見学に行って、全てのホテルで度肝を抜かれました。確かに、世界一のカジノタウンと言われるだけのことはあると思いました。

 まぁ、戦績の方は聞かないで下さい。shock

 家族旅行には、全く向いてないですが、友達と遊びに行くには、一度は経験しても良いかなと思います。

 住宅ローン減税が最大級になったり、株価がまたまた暴落したりと、日本にいない間に、世の中は動いているようなので、早めに仕事モードに頭を切り替えて頑張っていきます。

 ではでは。

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2008年10月20日 (月)

のりぞー in マカオ

♪ラララー ハァ~ 常夏の国~ マカオ~♪

♪読み方~ 変えたら~ オカマ~♪

 というわけで、のりぞーは、本日より23日(木)まで、マカオに旅行へ行ってまいります。

 決して遊びに行くのではありません!狭い国土にひしめく、世界遺産をこの目に焼きつけ、西宮の建築シーンに改革を起こす為に勉強に行くのです。のりぞーが帰って来てからプロデュースする建売には、要注目ですよ。

 というのは、建前で、七日会という阪神間の不動産業者さんの会合の旅行で、幹事をしている関係で行くのです。おエライさんが多いので、お世話するのは大変なんですよ。

 お土産話を楽しみにしておいて下さいね。それと、のりぞーの不在中に社員さんが羽根を伸ばす可能性が大です。この厳しいご時勢に羽根を伸ばすことは許されません。ん!?「お前は、旅行に行ってるやん!」という突っ込みが入ってきそうですが、のりぞーは特別です。なぜなら、社長さんだからです。というわけで、羽根を伸ばしている社員さんを見つけた方は、このブログまでご一報ください。特にT社員の担当のお客様方は、目を光らせておいてくださいね。

 では、24日の金曜日まで、アディオス!

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2008年10月19日 (日)

不動産仲介の未来

 おはよーでござんす。今日は、宅建主任者試験の日です。今年もたくさんの受験者が試験を受けることでしょうね。受かったところで明るい未来があるのかどうかは、知りません。合格ライン速報が分かり次第、流しておきますね。

 昨日の全国紙の経済欄に、大手仲介業者T社の減収減益の記事が掲載されていました。純利益が前年同期比91%減で、株価も上場来最安値を伺う展開となっています。他の仲介大手上場会社も、軒並み減収や赤字の話を聞いており、さもありなんの様相になってきております。

 店舗の維持費、広告代、人件費、本社経費がかさむ上での、今回の不動産不況ですからね。あちこちの会社でリストラの話も聞くようになってきました。全体のパイが縮小するのと、店舗統廃合、倒産による淘汰と、どっちが早いかの追いかけっこです。このサバイバルに生き残ることが出来れば、セーフといった感じでしょうか。

 そんな中、インターネットを利用し、人件費を極限まで落とし込み、仲介手数料のダンピングを謳い文句にしている会社も多数出現し、まさに戦国時代の様相ですね。この手の会社の利益のあげ方は、売主から手数料が出る物件をお客様が購入してもらった時に、買主の手数料をゼロもしくわダンピングするというやり方なのですが、値段交渉が入ると、売主さんも手数料を払わないもしくは、少なくする人が多いので、人事ながらうまいこといくのかな?と疑問に感じます。結局、満額でしか売主さんから手数料を貰えないのなら、買主さんにとって、メリットがあるのかどうかは、一目瞭然ですね。ましてや、売主から手数料が出る物件は、かなり限られているので、買主側エンドユーザーにとって、選択の幅がかなり狭まれてるのも事実です。ためしに、分かれ(売側仲介業者がついている物件)の物件を購入したいと申し出て、「手数料をゼロにして下さい。」と言ってみてください。100%断ってくるはずですから。(^O^)

 ただし、なぜこのような商売が発生し、成り立つのかというと、それはこの不動産仲介業が『双方代理』OK!の産業になっているからです。厳密にいうと、『双方代理』ではないのですが、後で解説しますね。

 民法第108条: 同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない

 との条文から分かるように、本来であるならば、買主さん、売主さん両方の代理人になることは禁止されています。弁護士さんが、被告と原告の両方の弁護をしていたら、まさにコメディーですよね。

 アメリカとかの不動産会社に言わせると、日本の仲介業者が売主・買主両方のお世話をするという行為は、全く理解ができないそうです。バイヤーズエージェントは、買主さんの為だけに、徹底的に調査・交渉をし、セラーズエージェントは、売主さんの為だけに、徹底的に交渉するというシステムだそうです。言われてみれば、当たり前っていや~、当たり前のような気がします。

 日本の場合は、売主さんとA社が媒介契約、買主さんとA社が媒介契約をそれぞれしているので、一度の双方代理にはならないという、へんてこりんな理屈になっているのですが、ある意味、それで良いのではないかという気もします。

 なぜならば、訴訟社会のアメリカでは、夫婦の裁判も、親子間の裁判も、ありとあらゆる裁判が、双方、代理人の弁護士をたてて、徹底的にやりあうので、裁判が終わると、双方ともグシャグシャの関係になります。怨念しか残らないのです。夫婦であろうが、親子であろうが、二度と関係の修復はないでしょうね。果たして、それでいいのでしょうか?

 不動産仲介業者がバイヤーズエージェントとセラーズエージェントに分かれて、お互いの顧客を守る為だけに、徹底的に相手の悪いところを列挙したり、駆け引きしたりなんかしても、嫌な取引になるに決まってますよ。

 買主さんの要望を持って、売主さんのところへ行き、

仲介:「買主さんが、この値段なら買いたいと言ってますけど・・・。」 

売主:「こんな値段では、売られへんよ!」 

仲介:「まぁ、まぁ、そうは言いましても・・・。」

仲介:「売主さんの妥協できる値段は、これぐらいなんですけど・・・。」 

買主:「もうちょっと、何とかならへんの?じゃ~、引渡しの時期を早めてもらってきて。」

仲介:「ふぅぅぅぅうう。」

仲介:「ある程度、値段は買いあがって来るとは思うのですが、引渡しの時期を早めてほしいという要望がありまして・・・。」

売主:「なんで、こっちばっかり折れないとあかんの?あんた!買主の味方ばっかりしてるやないの!もう、おたくの会社は、頼まんとくわ!」

仲介:「いえいえ、そういうわけではなくて、僕はどちらの味方でもないですよ。最初の査定の時も言いましたけど、こういう御時世ですから、この値段で売却できるのは・・・ なんとか買主さんにも・・・」

 とまぁ、こんな感じで、あっち行ったり、こっち行ったり、たまには泣いたりしながら、なんとか両方の妥協点を見つけてきて、契約がまとまれば、「ありがとうね!」と言って貰うのが幸せなんですよ。

 そりゃ~、これぐらい報酬もらっても、ええんちゃうの?と胸を張りたいものですよ。だって、双方代理していても、上記の大手仲介会社のように、赤字になっちゃうんですからね。(^O^)

 それでも、宅建主任者試験、合格したいですか?

 物件情報!サンヴェールエルゼ甲陽園の価格が決まりました。3480万円です。専有約72㎡の上層階で、駅にも近いっすよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月18日 (土)

宅建主任者試験

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日ということで、ガッツリ行きたいところなのですが、あいにく明日は、年一回の宅建主任の試験の日。ということで、当社からは、3名程、お受験に行かれます。もう、@年連続で落ちることは許されませんよ!@@さん。

 というわけで、毎年恒例の、「のりぞーの宅建主任者試験直前予想問題」ピーピー!!ドンドンドン!!

問1.次の中から、正解のものを選びなさい。

① 不動産営業マンのA君は、契約書の読み合わせ中に、『遵守』のことを得意満面に『そんしゅ』と読み、そのまま流していきました。その瞬間、買主さんと、売主さんが、「ハッ!」となり顔を見合わせました。

② 不動産営業マンB君は、業者訪問が苦手です。でも、会社に居辛いので、業者訪問と偽って、ニテコ池の周りの木陰に車を止め、睡眠をとりました。夕方になり、太陽の角度が変わり、直接、西日が顔にあたり、まぶしい顔をして、ゆっくり起き上がりました。

③ 売主Aさんは、自己所有の不動産をB社に、専任にて売却の依頼をしました。B社は、業法及び、社内規則に基づき、すぐさまレインズに登録しましたが、他業者からの問合せには、すべて『商談中』ですと答え、社内両手を狙いました。

④ 毎年、宅建主任試験を受験するOさんは、今年も受験します。ただし、受験前日に、『全然、勉強やってないから、受からないですよ!』と上司に布石をうちました。しかし、心の中では、毎年、受験申し込みはするけど、案内やオープンハウスという理由で受験しないYよりはマシだと思うのでした。

 超難問ですよ~。この問題が解けたら、5点免除してあげます。

 正解は、全問正解で~す。

 解説いきますね!

 まず、①ですが、コンプライアンス(法令遵守)が、泣いちゃいますよ。「そんしゅ」って、オ@ム真理教やあるまいし、かっちょ悪いから、何回も読む漢字くらい正しく読んで欲しいもんです。こんな担当に、何千万円もする資産のアドバイスを受けていたのかと思うと、契約日に悲しくなるから、やめて欲しいです。

② のりぞーの仮眠スポットです。池の東側の方が、車を止めやすいのですが、いつも西日で起こされます。本当は池の西側の方が良いのですけど、ガードマンが胡散臭そうに見てくるので、気になって熟睡できないのです。

③ あるある探検隊ですね。「お前の不動産ちゃうやろ!売主さんが聞いたら、発狂するぞっ!」と突っ込みたくなるような話です。最近は、減ったんかな~?仲介不可も同じです。

④ 毎年、毎年、7000円(受験料)づつ捨てて、お金持ち~!ヒュヒューって冷やかしたくなりますね~。

 以上、のりぞーの直前予想問題でした。受験者の皆さんは、明日、頑張ってきてくださいね~!

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2008年10月17日 (金)

在庫状況

 おはよーでござんす。良い天気が続きますね。この時期は、寒暖の差が激しいので体調管理には要注意です。

 不動産価格は原則、需要と供給で決まるのですが、実際の在庫状況を考察してみますね。

 阪急甲陽線に絞って、レインズ市場に出ている物件数を見てみますと、

 土地 総件数 128件

 中古戸建て 総件数 128件

 新築戸建て 総件数 30件

 中古マンション 総件数 96件

 以上の様になっています。実際は、一般で受けている業者さんが複数登録されてあったり、更新をしていない為、自動的にレインズから登録落ちしている物件もあることでしょうから、正確な数字ではないのですが、ある程度参考にはなると思います。

 現時点での、不動産ドットコム㈱への登録して頂いてるお客様総数が苦楽園店だけで、約300名で、毎月、30組近いお客様が自社・他社含め契約をされ、新規入客が多い時で60名近く、少なくて30名くらいですので、担当一人当たりの顧客数は微増していってるというのが現状です。

 こうやって、数字を並べてみると、相変わらず中古マンションの流通は活発みたいですね。それと、エリアの特性もあるのでしょうが、新築戸建ての件数がかなり少なく感じます。

 ダブつき感があるのが、「土地」及び「中古戸建て」で、売れないものになると、一年越しの物件もチラホラ目につきます。

 この現象を分析してみますと、阪急甲陽線近郊では、他エリアに比べて、新築マンションの建設が少なかったという要因が挙げられると思います。また、一部、新築マンションも建築資材の高騰により、販売価格が高値推移している経緯があり、中古市場との開きがかなりあり、グロスの低い中古マンションに人気が集まったのが要因だと思います。

 また、現在建築中、及び、販売中の新築マンションは、総額5000万円越えが多く、中古マンションの顧客層との乖離もあると思います。

 次に、土地に関してですが、上物がないために、モロに坪単価が反映され、下落相場の中を、事業主物件、エンド物件に関わらず、なんら対策を打たないまま、なんじゃ~この値段?のままで放置されている現場が目立ちます。捌くには、一番しんどいジャンルになっていますね。

 中古戸建ても、在庫数は多いのですが、生活防衛型のお客様が増えてきているので、程度の良い築浅はもとより、ほんの少し手直しして、とりあえず住める環境にして入居するというパターンが増えるような気がします。

 全体的に言えるのは、上物がある物件は強いでしょうね。それと、昨年までの流れのような、リノベーションかイノベーションかベートーベンか何か分からんけど、生活にとって必要以上の付加価値は、はやらないと断言できます。

 小さい子供さん達がいて、駆けずり回るのが彼らの仕事なのに、じっとしなきゃいけない住まいなんて、ナンセンス。最初の数ヶ月でグチャグチャになりますよ。物も増えるしね。それよりも、経費を抑え、必要最低限の手入れだけをして、余裕にあわせて、日曜大工などの少しずつ、家のメンテナンスをしていく、欧米スタイルに移行していく時期じゃないかな~。

 家の良し悪しは、見栄えじゃなく、住む人達が創り出す雰囲気だと思いますよ。いくら、綺麗な家でも、ギスギスした感じでは、良い子育てはできません。狭くても、暖かい環境が大事だと思います。

 物件情報!売却相談で、北夙校区の大きなお家に行ってまいりました。多分、入札になると思いますが、物件化すれば、久しぶりの「♪ヒットエンドラ~ン♪ヒットエンドラ~ン♪」になりそうです。乞うご期待。

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2008年10月16日 (木)

金融情勢

 おはよーでござんす。いや~、やっぱりなという感じの、大幅下げですね、本日の日経平均は。あんなV字の切り替えしなんかしちゃうと、絶好の戻り売りを誘っちゃいますよ。トヨタに代表されるように解散価値を下回った株がたくさんあり、理論値的には、有り得ない株価だという理屈はわかるのですが、理屈を簡単に説明しますね。

 ゼファーにしろ、アーバンコーポレーションにしろ、ここ最近倒産した会社は、ほとんど黒字倒産だったのを思い出してください。ほんの一年前は、過去最高益を叩き出していたのです。では、何故、黒字倒産をしたのか?キャッシュフローが詰まったというのが、直接の理由ですが、では何故、キャッシュフローが詰まったのかというと、金融機関が運転資金を貸さなかったからです。では、何故、金融機関が運転資金を貸さなかったのかというと、在庫として所有している物件の価値が短期間の間に、時価で大幅に下落したからです。つまり、近々、多額の不良債権になるであろう物件を大量に保有している会社に、「無担保で金なんか貸せるかい!」というのが金融機関の言い分ですね。至極当然だと思います。

 でも、この構図って、何かと似ていますね。そうです、今の株式市場と全く同じなんですよ。金融機関にとって、所有しているものが、不動産から株式及び債権に変わっただけです。2008年3月30日時点、年度末の決算期での、日経平均の終値が12,525円。中間決算にあたる、2008年9月30日時点での日経平均の終値が11,259円。現時点での日経平均が8,600円前後ですから、決算時期に比べて、相当の評価損が出ていることが予想されます。

 また、サブプライムローンの崩壊によって、米国では自動車のローンを組むことさえ困難になっていると言われ、消費低迷は確実で、今後益々加速すると予想されています。日本の地銀の自己資本比率を見てみると、4%を割り込んできている銀行が多数出てきており、早晩、金融庁の早期是正措置も発動されることでしょう。

 つまり、含み損を持った不動産会社に金を貸さなかった金融機関のように、含み損を保有している金融機関を中心とした上場企業に対し、市場がNOを突きつけているのが現状なんですね。相当、先取はしてますけど。

 株価は、いつも先取をしていきます。故に、実体経済が後追いをするのですが、恐いのは、それがスパイラルになった時ですね。

 株価下落→実体経済悪化→更に株価下落→更に実体経済悪化

 行き着く先は、全投げ状態の閑散商いにならないと難しいなと思うのでした。売っても、売っても下がらない時がきますから。

 物件情報!鳴尾町4町目。新築戸建て出動です。3000万円台後半です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月14日 (火)

提案型営業のススメ

 おはよーでござんす。ハイハイ!もう、メッチャクチャな乱高下をしております、株式市場ですね。本日の日経平均は、1000円高の9,300円を回復しております。しかし、すごいですね~。あまりにも、安くなっていたので、トレンドに逆らって、ちょっとは買ってみたいな~なんて気分だったのですが、この自律反発具合をみると、戻り売りを仕掛けたい感じがします。トレンドに逆らったポジションをとるのは恐いですからね。一時的に戻って、ダラダラ下げるような展開ですかね。こりゃ~、リセッションは長引きそうです。

 世の中が不景気になると、それだけ真価が問われるのが世の常です。景気のいいときは、消費者様の財布の紐も緩み、売り手市場なので、買い主の検討する時間も少なく、「嫌やったら、やめてもらって結構ですよ。他にも買い主さんは、いくらでもいるのですから!」という強気の心理を働かせる売主さんも多かったと思うのですが、リセッション入りし、世の中が不景気になると、買い手市場になるので、買主さんがじっくり吟味する時間もでき、売主さんの腰も弱くなります。

 我々、営業マンにとって、不景気は歓迎すべきことで、なぜならば、それだけ買い側顧客の要望がつよまり、ニーズに応えるうちに、必然と営業力がつくからです。

 本当の意味で、不動産業界は、営業スタイルを変革していかないと、時代のニーズに応えられなくなってきていると思います。

 幅広い知識を持ち、専門分野はプロとして深い知識を持ち、買い顧客のニーズを聴き、そこからは、顧客に成り代わり、価値観を共有し、問題解決、ライフプランの策定、意思決定までを代行する提案型営業を一人ひとりが身につけていくことが大事になっていくと思います。時間はないので、急ピッチでやっていきますよ。

 物件情報!硬直してますね~。あんまり良いのが出てきておりません。また、探しておきます。

 

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2008年10月13日 (月)

マメに丁寧に

 おはよーでござんす。本日は、3連休の最終日です。頑張っていきますよ。

 お客様にとって、不動産は初めての買い物です。当然、疑問、不安が渦巻きます。ただ、ほとんどのお客様は、初回は、警戒心からか、少々無愛想にし、なかなか本音を出しません。そのお客様の心を開いて、ニーズを汲み取り、物件をマッチングさせ、時には、アドバイスをし、売主と買主の仲人をするのが、僕達の仕事になります。

 この前、全営業さんが案内に出かけていた為に、たまたまのりぞーが接客したことがありました。

 20台後半のご夫婦で、予算4000万円位で、中古マンションをお探しとのことでした。最初は、事務員さんが対応し、アンケート用紙の記入をお願いしたのですが、断られたとのことで、呼び出されました。

 僕の場合、まず最初に聞くことが、動機になります。そもそも、何故家探しを始めようとされたのか?この部分が、後々、非常に重要になってきます。この動機の部分を深く掘り下げておかないと、お話をしている内に、論点がずれてくるケースが多々あります。賃貸で、子供が生まれ、手狭になったので探し出したにも関わらず、いつの間にか、駅近や学校区にこだわりすぎて、物件探しが迷い込んでしまったり、今の住まいが暗いので、日当りの良い家に住みたいというのが動機だったのに、いつの間にか、予算の関係で軸がずれだすといったケースを良くみます。こういった場合は、しっかりと担当者が、ずれを修正してあげないといけないんですよね。

 後は、期日。いつまでに、新居に移りたいのか?予算、資産背景、希望条件と続いていきます。その会話の合間に、探し出してどれくらいか?同業他社は既にまわっているか?今まで見た物件があるのか?あった場合の判断はどうだったのか?などの会話から、誘導先を絞っていきます。

 上記のお客様の場合、ヒアリングをしていますと、既に現在、自己所有のマンションをお持ちで、残債も残っており、買い替えをご希望されていました。しかも、ほんの2年前に購入されており、利便性の良い所に住み替わりたいというのが、動機でした。

 この時点で、その日は物件の案内をしないと決めました。この段階で、すぐに予算に合う物件資料を見せ、案内に行くのは、愚の骨頂です。お客様が不安を抱えたまま、物件を案内しても、決まるものも決まりません。

 お金の話を最後にしたがる営業さんが多いですが、まったくの逆です。お客様は、不動産を初めて買う人ということを考えてあげてください。住宅ローン残債、車のローン、年収、今後の情勢等などを加味して、その人にあった予算を提示するのも、営業さんの仕事の一つです。

 上記のお客様の場合、マンションの売却できる値段が、ぶれそうなので、予算を1000万円落としたほうが良いとアドバイスし、理屈を丁寧に伝え、納得してもらい、そこから希望条件を再度、絞っていきました。

 買い替えの5つのパターン、居住性と資産性の二面を併せ持つ不動産の話、賃貸相場との比較、エリアの情報、取引の流れ、資金計画など、細かく懇切丁寧にお話し、その上で、ようやく物件の案内です。

 この段階では、お客様の頭の中も整理がついているので、YES OR NOが明確に出てきます。ここで、ようやく本音が出てくるのです。

 営業サイドは、繰り返しの業務に過ぎないのかも知れないのですが、お客様は一人一人が、初めての買い物だということを理解して、マメに丁寧に、力強く提案をしていくのが、大切なのだと思います。

 物件情報!上ヶ原7番町で新築を販売します。土地約75㎡、建物約90㎡、3000万円台前半です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月12日 (日)

経済の流れ

 おはよーでござんす。G7も終わり、週明けのヨーロッパ市場に注目が集まる中、またまたアメリカの地銀が2行ほど潰れましたね。ちなみに、日本の地銀も、2008年9月度中間決算において、上場87行のうち、12行は純損益で赤字に陥ってますし、1/3が業績下方修正をしています。恐るべきは、9月30日時点での日経平均株価の終値が11,259円に対して、先週末の終値が8,276円でしたので、このままの水準で株価が来年3月末まで推移すると仮定すれば、恐ろしい含み損が発生し、時価評価で赤字がテンコ盛り、自己資本比率も維持できずに・・・なんて状況にもなりかねないですね。政策や再編も含めて、今後の地銀の動きには、要注意だと思います。

 また、大和生命の破綻に代表されるように、生損保の体力にも注意を払う必要があると思われます。

 千代田生命が破綻をきたしたのは、記憶に新しいとは思いますが、保険業法において、責任準備金は90%が契約者に補償されますが、個人年金保険や養老保険、終身保険などの貯蓄性の高い保険は、定期保険などの補償性の高い保険に比べると、減額幅が大きくなりがちです。千代田の時は、破綻前に予定利率5%だった商品が、1.5%まで落ちたケースもあります。ましてや、次々に破綻した場合を想定すると、責任準備金もどこまで持つのかはなはだ疑問でもあります。

 産経新聞が主な生保の保有株含み益ゼロの水準の表を発表しているので、載せておきますね。

大和生命破綻 生損保再編、基盤揺らぐ 含み損拡大、経営体力むしばむ
 

 現時点で、含み益のある生保は、たったの3つになりますね。いたずらに、不安心理を煽るわけではないですが、金融商品は、どこまでいっても自己責任であるということを忘れてはいけません。

 通常、株価が下がると、債券が上がるというのが、経済の通説でした。しかし、ここ最近の市場は、異例中の異例です。なんと、株価と一緒に、債券も下落をしているのです。10月10日時点での長期金利(10年物国債の金利)がにゃんと1.58%と大幅上昇しているのです。

 この動きの背景にある心理が何かというと、世の中のプレイヤーが、債券すら嫌だという、超現金化へ進んでいるということです。株も売って、投資信託も売って、債券も売って、すべて現金へ。その現金すら信用できなくなると・・・。

 今、世界中の中央銀行が、お金を刷りまくっています。輪転機が壊れるんちゃうか?というぐらいに、マネーサプライを増やしています。日本では、円高のおかげで、あんまり気にならないですが、通貨の暴落しているお隣の韓国では、物価が2倍近くになってるそうです。

 信用不安→協調利下げ→マネーサプライ増→物価高=スタグフレーションの構図がいよいよ見えてきましたね。(^O^)

 生活防衛の為に、案外、地方の農地を買っとくのもありかもですね。安いっすよ!トマトに、ナスに、トウモロコシに、お腹は満たされますよ!仲介する気は、ないですけどね・・・。

 業界情報!のりぞーのお友達会社のポッターがやってるリブレシリーズ上ヶ原が、昨日、初広告で3件中、3件とも申込みが入ったとか。フム~、考えさせられます。激戦区上ヶ原において、即完するには、理由があったのでしょうね。解析が必要です。

 ある事業主さんとお話していたのですが、この金融情勢の中でも、やはり物件は買っていかざるを得ないとのこと。狙い目は、再販2000万円前半の中古マンションと、3000万円台の新築戸建だそうです。確かに、この辺は、今後売り出される新築マンションの価格が、まだ、300万円/坪オーバーするとか。そうなると、中古マンションとの開きが鮮明になりそうですね。震災後の2000万円前後の中古マンは、底堅いかもですね。

 今日は、日曜日!頑張っていきますよ!

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2008年10月11日 (土)

戦う姿勢

 おはよーでござんす。昨日のNY市場も、128ドル安の8451ドルで引けてます。一時、8000ドルを割り込むシーンもあったみたいですね。

 株安、円高、消費者マインドの冷え込み、不動産価格の下落、企業倒産、偽装問題等など、今、世の中を取り囲む環境は、悲壮感が漂っています。

 人間の不安心理は、心と体の萎縮を生み出します。不安心理による、潜在意識が生み出す、近未来の悪いイメージが足をすくませるのです。

 想像してみてください。光が一つもない、真っ暗な部屋で、一人佇んでいるシーンを。右も左も見えなくて、手探りしても何もなく、1・2歩歩くことすらままならない状態。多分、ほとんどの人が、精神的に疲れ果て、その場所に座り込むことでしょうね。

 多分、今、世の中の状況がこういった状態なのだと思います。

 のりぞーは、過去、20年以上、あらゆる業界で営業の世界に住んできました。成績で、常に人に負けるのを良しとはせず、勝つべくして勝つということを信念に戦ってきました。月末まで、あと1週間しかなく、成績が振るわなくとも、必ず、最後には勝つという信念だけで戦ってきました。まぁ、最後には、いつも勝ちましたけどね。(^O^) (思い込み、思い込み!)

 営業の神様がいて、ここまで努力したのだから、必ず、見てくれている。今は、山登りの道中だからしんどいけれど、必ず、その先に、全てを見渡せる頂上があると。

 真の暗闇の中にでも、はるか彼方に、一点の希望の光さえあれば、そこに向かって、ただただ、突き進めばいいのです。

 今、我々に足らないのは、希望という名の目標と、そこへ突き進む為の努力だけです。戦う姿勢をもたずに、心が折れてしまうと、そこに座り込むだけです。

 環境がどうとか、経済がどうとか、世の中がどうと考える前に、目の前にいるお客様の為にを考えた方が、道は開かれるのでしょうね。

 さぁ、ここからです。真価が問われるのは!

 物件情報!JR西宮駅、徒歩1分。ヴィエント西宮。高層階のため、眺望抜群です。専有72㎡で、価格は2000万円と、かなりの割安です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月10日 (金)

えぐーーー!!

 おはよーでござんす。いよいよ、とんでもないことになってきましたよ。

 昨日の米国市場は、NYダウは678ドル安の8,579ドル。本日の日本市場は、日経平均1,000円を超える下げで8,100円台と、パニック状態になってます。

 ここまで来ると、2003年3月の7,607円がもうすぐそこまで来てますね。

 多分、株式をしない人達にとったら、ここ2・3日の自分と変わらない、普段どおりの今日を迎えていることでしょうから、自分には関係ないし、何が変わったの?と思いがちだと思うのですが、実体経済に影響があるのは、これからですよ。

 まず、銀行の株式含み益。2007年9月には、大手銀行6グループで、株式の含み益約7兆6000億円あったものが、日経平均9500円でゼロに。本日の株価だと、1兆円くらいの含み損が発生していることでしょう。そうなると、銀行の保有株式の下落で自己資本が減少し、これが貸し渋りにつながり、中小の企業のキャッシュフローが枯渇し、倒産件数が多数増え、失業者があふれ、治安も悪化することでしょうね。

 次に、常に膨らみ続けてきた日本の個人金融資産。昨年の夏に比べて、約140兆円近く、目減りしています。個人金融資産の目減りは、特に資産として株式や投資信託を多く保有しているオーバー60代の消費行動に影響を与え、必然的に内需関連の実需が直撃しますね。

 次に年金の運用です。厚生年金や国民年金は、預かったお金を運用しており、2003年の株価暴落の時もそうでしたが、このまま下落が続けば、必然的に破綻をきたす厚生年金がでてきそうですね。そうなると、老後の保険が消えることになります。

 これらのことが、表面化するのは、今からです。心してかからないとですね。

 物件情報!以前ちょろっと書きましたが、内の会社のすぐ近くでの、建売り多区画計画が、なんとなく前向きになってきましたよ。このプロジェクトは、面白いと思います。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月 9日 (木)

22社目

 おはよーでござんす。最近、チョコチョコとハーフ50を切るようになってきたプロゴルファーのりぞーです。

 前々から、ずっと囁かれ続けてきた、㈱新井組がとうとう民事再生の適用を申請しましたね。兵庫県下最大手のゼネコンの事実上の倒産は、兵庫県の企業にとって、ものすごい影響がでてきそうです。

 2008年に入ってからの、上場企業の倒産は22社目で、これまた凄いことですね。

 マンションデベロッパーの手形の割引や未払いが直撃弾となっての今回の申請ですが、負債総額は約427億円と、これまたビッグスケールです。

 次に、予想されるのは、㈱新井組の下請けの連鎖倒産です。それと、新築マンションのデベ側の支払い渋りや、未払いによる仕様変更などですね。

 歴史ある会社が倒産するのは、忍びないですし、大勢の関連している社員さん達のことを考えると、感慨深いものがありますね。日経平均も大幅に下落し、いよいよ本当の正念場がきているような気がします。

 今日は、忙しいのおしまい。14:00頃、関西スーパーの大社店に来てくださいね!のりぞーが防犯グッズを配ってますよ。ふーーー。

  

 

 

 

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2008年10月 7日 (火)

不動産と株式市場

 おはよーでござんす。衝撃の下落が株式市場を襲っていますね。

 NY市場では、とうとうダウが10000ドルを割れ、今朝の日経平均もとうとう1万円を割れました。多分、いったんのセリングクライマックスを本日、迎えることになるのでしょうが、リバウンドした後、どういう方向性を生むのかは、未知数です。今の所、明確な下げトレンドが出来ていますので、戻ったところは売られるのがオチでしょう。

 分析しますよ。まず、日経平均が最安値をつけたのが、2003年3月4日の7,607円。そこから、2007年7月7日の18,261円まで、実に4年半かけて、10,654円上昇したことになります。2/3押しで考えても11,158円がポイントになるので、そのラインを突破した以上、全戻しの可能性がでてきます。次のターゲットは2002年2月2日の9,420円になりますが、日経平均1万円割れのラインは、心理抵抗線で過去の売買も非常に多かったので、このラインが支持されるかどうかがポイントですね。

 次に、不動産との相関を考えます。現時点での株価水準は、ちょうど2002年、2004年、2005年と同じ水準になります。2003年だけが、大幅に凹んだ時期になりますね。

 のりぞーが、不動産業界に来たのが、ちょうど2003年の7月です。その当時の不動産がどうだったかというと、明確に思い出すことができますよ。(^O^)

 そうやね~、夙川から西側の1級品と呼ばれる土地で、一種低層で@80万円くらい。桜谷町とかの新築戸建てで土地40坪つけて4000万円台後半でした。つまり、夙川の東エリアの住居系で@70万円くらいでしたね。なんせ、阪急夙川駅、苦楽園口駅徒歩圏内で、新築5000万円までという物件が豊富にありましたよ。お客様の予算も、土地+建物で5000万円という人が異常に多かったのを記憶しております。

 多分、上記の相場が2003年ですから、日経平均が異常に下落して7,000円台になったとして、土地の下値のメドはこれくらいでしょう。夙川・苦楽園界隈で土地+建物=5,000万円になれば、新需要層が異常発生するでしょうしね。

 もしも、日経平均が1万円前後でサポートされ、反転したとして、2004年、2005年の土地相場ですから、多分、川の西側で@100万円 東側で@90万円位が相場としておさまるでしょうね。(一種低層ね!)

 後は、神のみぞ知るですね。

 物件情報!レスタージュ甲陽園が販売開始です。77.84㎡の3LDKで非常に綺麗にお使いです。車庫もあまってますしね。4階なので景色もいいですよ。価格2980万円は、ストライクゾーンかと。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2008年10月 6日 (月)

防犯への取り組み

 おはよーでござんす。本日も、株式市場はメロメロですね~。いよいよ日経平均1万円割れが見えてきましたよ。凄いことですね。実態経済にも影響を及ぼし始めてますね。この繁忙期に勘弁してほしいですね。

 え~、のりぞーが西宮JCで活動しています、子供達への明るい未来in防犯への取り組みの近況報告をしておきますね。

 10月3日には、六軒町自治会の人達と、西宮警察の人と、一緒に防犯パトロールへ行ってまいりました。約小1時間かけて、メンバーの人達と六軒町を練り歩き、違法駐車や放置自転車、下校時の子供さん達への声かけをしてきました。めっちゃ疲れました。

 10月9日は、14時から関西スーパー大社店にて防犯協会主催の防犯グッズ配布をお手伝いにいきます。

 兵庫県警と連携して子供110番のシールを作成中です。

 結構、頑張ってますよ。パトロールしてて感じたことは、やはり住民意識の高いところは、それだけ治安も良いということですね。街並みもかなり整理整頓されてました。不動産価値の面から考えても、こういった活動は大事ですね。

 ただ、本業がおろそかになっちゃいますけど・・・・。

 物件情報!樋之池町にて、新築戸建てが発進です。価格は驚きの3680万円。かなり割安ですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2008年10月 5日 (日)

不況の克服

 おはよーでござんす。あいにくの雨ですね。ここの所、晴天が続いていたので、たまには雨もありですね。

 日経平均が3年4ヵ月ぶりに11000円を割り込み、毎日のニュースや日曜日の番組を見ていても、連日のように、金融不安、景気後退懸念の話や偽装の話、年金、保険等など、暗いニュースが垂れ流され、消費者の購買意欲をそぎまくっています。世界全体に暗雲たる雰囲気が覆いかぶさっているのでしょうね。

 故松下幸之助の本の中に不況克服の心得十カ条というのがあります。

曰く、

第一条 「不況またよし」と考える
第二条 原点に返って、志を堅持する
第三条 再点検して、自らの力を正しくつかむ
第四条 不退転の覚悟で取り組む
第五条 旧来の慣習、慣行、常識を打ち破る
第六条 時には一服して待つ
第七条 人材育成に力を注ぐ


第八条 「責任は我にあり」の自覚を
第九条 打てば響く組織づくりを進める
第十条 日頃からなすべきをなしておく

 ん~、おっしゃる通りで・・・・。余程、強い精神力と自己自律の精神を兼ね備えていないと、どうしても漠然とした『不安』という心理に流され、行動委縮がマイナスのスパイラルを生むのでしょうね。

 頭では、理解していると思います。でも行動が・・・。これが、正直なところなんでしょうね。

 考えても見てください。ほんの1年前までは、土地の値段が上がりすぎて、「もうちょっと安かったら買うのにな~。」なんて言ってた人達が、今、買わないのは、おかしいですよね。(^O^) 十分、安くなりましたよ!!

 結局、人間の心理なんて、こんなもんですよ。

 で~、原因がどこにあるのかを、深く検討してみると、全てに通じてくるのが、第八条の「責任は我にあり」に行き着くのだと思います。

 今現在起こっている状況が一体何なのかというと、全ては『甘え』から来るものだと考えられます。

 何も考えなくても、官僚という組織が大本営発表をし、多額の借金で維持してきた社会システムが崩壊しようとしているのです。

 年金の問題にしても、企業の厚生年金の問題にしても、治安の問題にしても、雇用の問題にしても、規制緩和にしても、全て「お上」に任せたつけを払っているのです。本来であるならば、上記のことは、ある意味、自己責任の話です。

 今後、ますます、自己責任の考え方が大事になってくると思います。もう、「誰かに頼ることはやめなさい。」と警告してくれているのが、最近の事案なんでしょうね。気付かないうちに、我々は『甘え』に慣れ親しんでしまっていたのだと思います。

 不況の克服は、まず、自分の甘えを消し去り、自己の責任の下、やるべきことをやることから始まるのでしょうね。

 物件情報!深谷町にて土地分譲が出ますよ。土地約42坪、価格は3800万円前後かな?更地です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月 4日 (土)

顧客管理

 おはよーでござんす。ほぅ~、AIGがアリコジャパンを売却する方針を決めたみたいですね。しかし、アリコの営業さんも大変ですね。外資系企業に入社して、公的資金導入でアメリカの公務員になって、更に身売りですからね。さすがは、外資系と言いたいところです。

 アメリカでは、修正金融安定化法案が可決されるも、NYダウは157ドル安。ふふっ、笑っちゃいますね。まさに、『200X年、世界は核の炎に包まれた!!』状態ざんす。はやいとこ、北斗神拳を極めとこ。

 え~と、今日は顧客管理についてミーティングをしました。お客様たちにとっては、ある意味B面ですよね。

 不動産探しをしていますと、「あの会社は強引やな~。」とか、「あの営業さんは頼りないで~。」とか、「あの会社は情報がたくさんあるな~。」などの会話を、土日のたんびに家族で話していることだと思います。

 お客様が、会社や営業マンを選別する。これは当たり前のことですよね。では、その反対はどうかと言いますと、実は、恐ろしい実態が浮き彫りになります。

 不動産会社や営業さんに警戒をしているお客様の共通の認識は、「しつこくセールスされる。」とか「強引に勧められる。」とか「断りにくい。」などの恐怖をお持ちだと思うのですが、結論から言いますと、それはほとんど杞憂だと思いますよ。

 初来店したり、初めてオープンハウスに行った時に、アンケートで電話番号や住所を聞かれるので警戒するのだと思うのですが、現実は逆ですよ。

 最初の1・2週間は、FAXや電話が1・2本かかってきたが、弱冠無愛想な電話対応をしたら、その後はまったくと言っていいほど音沙汰なし。たま~に、会社からの郵送物が送られてくる。3ヶ月程して、「@@様のお宅ですか?以前@@というものが担当していたと思うのですが、担当が変わりまして、私@@と申します。念の為に、もう一度、希望条件の方をお聞きしておきたいのですが、うんたらかんたら・・・・。」 その後も音沙汰なし。

 音沙汰なし。「おとさた なし」 なんだか人の名前みたいですね。その場合、「おとさた」が名字で、「なし」が名前になります。

 こういった経験をされているお客様が、非常に多いのではないかと思うのですが、いかがでしょうか?

 で~、なぜこのような状態になるのかと分析をしますと、例えば、不動産ドットコムの場合、現在、営業さんが苦楽園店で5名、芦屋・東灘店で2名になります。ほとんどの営業さんが常時約50名~60名の顧客を保有しており、更に、毎月約10名~15名の新規のお客様が増えるというのが現実です。

 土日の案内をとる為に、共働きのご夫婦が多いので、平日の夜がお客様への案内電話をする時間帯になります。月曜日は、土日明けで、次の土日の約束をとるには先すぎるという理由で、別の仕事をして電話をしない。火曜日は次の日が休みということで、飲み会やフットサルなどのレクリエーションが入ることが多い。水曜日は休み。実質、案内の為の電話をする日は、木曜日と金曜日の晩になり、しかも集中して稼電件数を増やすような立派な志のある営業さんは少ないとなると、どうしても、自分と気の合うお客様5名~10名に連絡して終わりというのがパターンになるんですよね。

 これでは、最新の情報をいち早く、営業さんからGETするのは、至難の業ですよね。(^O^)

 誠実・まじめ・正直のキャラクターが呆れる実態です。まぁ、お客様側の対応にも問題はあると思いますけどね。

 これが、B面ですよ。逆説的に考えれば、水面下で物件がなくなっていく実態を考えれば、本気で物件探しをしたいのなら、お客様側から営業にこまめに電話をしないといけないという、本末転倒のお話が浮かび上がるのです。笑っちゃいますけど、現実ですよ。一生に一回の高額の買い物なわけですから、現実を受け止めないとですね。(^O^)

 完全に、提案型の営業スタイルではなく、一発物件頼み型の営業スタイルになってる営業さんが多すぎるというお話でした。ちゃんちゃん。

 どうしても、提案型のセールスを受けたい人は、のりぞーを指名してきてください。キッチリ型にはめさせて頂きますよ。逃げれないぞー!

 物件情報!芦屋市翠ヶ丘の新築5280万円。建築確認申請に着手しました。今なら、色決めとかできますよ。多分、安いと思います。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月 3日 (金)

瑕疵担保責任の拡大解釈化

 おはよーでござんす。毎日、毎日、日経平均が下落するかのように、不動産仲介業者の責任も高まって来ています。(ん~、詩人チックですね~)

 不動産における瑕疵担保責任・・・売買の目的物に「隠れた瑕疵」があるときに、売主が買主に対して負わなければならない責任のこと。瑕疵は、物理的な欠陥だけでなく、法律上の障害がある場合も含む。買主が追求できる売主の責任は、契約解除と損害賠償である。

 瑕疵(裁判所の見解)・・・その契約で予定した性能品質を満たさない状態を言う

 最近、この瑕疵担保責任の範囲が従来の物理的な性能を満たさないことから、心理的不具合にまで発展し、購入意思に影響を及ぼすもの一般にまで解釈が広がってきています。しかも、この瑕疵担保責任は売主にとって、「無過失責任」つまり、売主に過失がなくても、その責任を負わないといけないんですよね。

 さてさて、この心理的不具合、非常に曖昧な表現になります。例えば、一番代表的な心理的不具合『自殺』 

 今の所、「自殺は10年」という幻影が横行しております。実際、10年を超える判例がないだけで、決して10年で瑕疵はなくなるとの決まりはないです。病死はセーフで自殺はアウトというのも??な部分ですよね。もがき苦しんだ病死の方が、執念が残っていそうな・・・。

 あと、建物の取り壊しをしたならば、それは既に自殺物件にならないという判例も出ています。 

 暴力団事務所、自殺、火災等のある意味明確な心理的不具合ならば、比較的調査もしやすいですし、説明もできるのですが、「そこまで調査しないといけないのか?」と疑いたくなるようなことまで、争いになってるケースもあり、ふ~とため息をつきたくなる感じですね。

 有名な判例に「こうもり事件」というのがあるのですが、

蝙蝠が多数棲息する中古住宅は、建物の価格に見合った快適さを備えていないとして、売主については、瑕疵担保責任を認め、補修・駆除費用等の支払いを命じたが、媒介業者については、特段の事情の無い限り調査義務違反はないとして、買主の請求を棄却した事例

 まぁ、無理なものは無理ということですね。さすがに、蝙蝠がいるとは思わないですもんね。

 とにかく、頑張って勉強しないと、えらいことになる時代が来たぞということですね。

 物件情報!上ヶ原山手町にて、新築戸建てです。もうすぐホームページにUPしますが、税込み3405万円になります。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年10月 2日 (木)

決算が終わって

 おはよーでござんす。ようやく、長い長い一年の節目が終わりました。不動産ドットコムは9月決算なので、この1ヶ月は、忙しくて目が回りましたね。疲れた・・・。

 この1年間は、ある意味激動の1年でした。上場会社だけに関わらず、たくさんの建設・不動産会社が倒産したのが、凄く象徴的でしたね。昨年までは、イケイケ感全開の会社が、いとも簡単に倒れる姿を見て、背筋が凍ったのも事実です。

 自分的には、店舗展開の難しさと、人材育成の難しさを痛感させられた1年でもあります。夢の為に、一気に広げようとしたのが失敗の原因ですね。(^O^) コツコツやらないと結果はでないということです。

 来年度は、ディフェンスが中心になる1年になることでしょうから、気を引き締めていかないと、どこに落とし穴が潜んでいるかわかりません。多分、不動産会社の倒産は、まだまだ続きそうですし、価格の調整もあと10%位はきそうですね。事業の方も、混迷を極めるものだと思います。

 サッカーのように、オフェンスと違い、ディフェンスは、華がないです。それだけに、本当の力をつける作業が大切になってくるんでしょうね。

 物件情報!サンヴェールエルゼ甲陽園が出てきそうです。3000万円台前半かな?興味のある人は、のりぞーまで。

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