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2008年10月 3日 (金)

瑕疵担保責任の拡大解釈化

 おはよーでござんす。毎日、毎日、日経平均が下落するかのように、不動産仲介業者の責任も高まって来ています。(ん~、詩人チックですね~)

 不動産における瑕疵担保責任・・・売買の目的物に「隠れた瑕疵」があるときに、売主が買主に対して負わなければならない責任のこと。瑕疵は、物理的な欠陥だけでなく、法律上の障害がある場合も含む。買主が追求できる売主の責任は、契約解除と損害賠償である。

 瑕疵(裁判所の見解)・・・その契約で予定した性能品質を満たさない状態を言う

 最近、この瑕疵担保責任の範囲が従来の物理的な性能を満たさないことから、心理的不具合にまで発展し、購入意思に影響を及ぼすもの一般にまで解釈が広がってきています。しかも、この瑕疵担保責任は売主にとって、「無過失責任」つまり、売主に過失がなくても、その責任を負わないといけないんですよね。

 さてさて、この心理的不具合、非常に曖昧な表現になります。例えば、一番代表的な心理的不具合『自殺』 

 今の所、「自殺は10年」という幻影が横行しております。実際、10年を超える判例がないだけで、決して10年で瑕疵はなくなるとの決まりはないです。病死はセーフで自殺はアウトというのも??な部分ですよね。もがき苦しんだ病死の方が、執念が残っていそうな・・・。

 あと、建物の取り壊しをしたならば、それは既に自殺物件にならないという判例も出ています。 

 暴力団事務所、自殺、火災等のある意味明確な心理的不具合ならば、比較的調査もしやすいですし、説明もできるのですが、「そこまで調査しないといけないのか?」と疑いたくなるようなことまで、争いになってるケースもあり、ふ~とため息をつきたくなる感じですね。

 有名な判例に「こうもり事件」というのがあるのですが、

蝙蝠が多数棲息する中古住宅は、建物の価格に見合った快適さを備えていないとして、売主については、瑕疵担保責任を認め、補修・駆除費用等の支払いを命じたが、媒介業者については、特段の事情の無い限り調査義務違反はないとして、買主の請求を棄却した事例

 まぁ、無理なものは無理ということですね。さすがに、蝙蝠がいるとは思わないですもんね。

 とにかく、頑張って勉強しないと、えらいことになる時代が来たぞということですね。

 物件情報!上ヶ原山手町にて、新築戸建てです。もうすぐホームページにUPしますが、税込み3405万円になります。興味のある人は、のりぞーまで。

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