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2008年10月17日 (金)

在庫状況

 おはよーでござんす。良い天気が続きますね。この時期は、寒暖の差が激しいので体調管理には要注意です。

 不動産価格は原則、需要と供給で決まるのですが、実際の在庫状況を考察してみますね。

 阪急甲陽線に絞って、レインズ市場に出ている物件数を見てみますと、

 土地 総件数 128件

 中古戸建て 総件数 128件

 新築戸建て 総件数 30件

 中古マンション 総件数 96件

 以上の様になっています。実際は、一般で受けている業者さんが複数登録されてあったり、更新をしていない為、自動的にレインズから登録落ちしている物件もあることでしょうから、正確な数字ではないのですが、ある程度参考にはなると思います。

 現時点での、不動産ドットコム㈱への登録して頂いてるお客様総数が苦楽園店だけで、約300名で、毎月、30組近いお客様が自社・他社含め契約をされ、新規入客が多い時で60名近く、少なくて30名くらいですので、担当一人当たりの顧客数は微増していってるというのが現状です。

 こうやって、数字を並べてみると、相変わらず中古マンションの流通は活発みたいですね。それと、エリアの特性もあるのでしょうが、新築戸建ての件数がかなり少なく感じます。

 ダブつき感があるのが、「土地」及び「中古戸建て」で、売れないものになると、一年越しの物件もチラホラ目につきます。

 この現象を分析してみますと、阪急甲陽線近郊では、他エリアに比べて、新築マンションの建設が少なかったという要因が挙げられると思います。また、一部、新築マンションも建築資材の高騰により、販売価格が高値推移している経緯があり、中古市場との開きがかなりあり、グロスの低い中古マンションに人気が集まったのが要因だと思います。

 また、現在建築中、及び、販売中の新築マンションは、総額5000万円越えが多く、中古マンションの顧客層との乖離もあると思います。

 次に、土地に関してですが、上物がないために、モロに坪単価が反映され、下落相場の中を、事業主物件、エンド物件に関わらず、なんら対策を打たないまま、なんじゃ~この値段?のままで放置されている現場が目立ちます。捌くには、一番しんどいジャンルになっていますね。

 中古戸建ても、在庫数は多いのですが、生活防衛型のお客様が増えてきているので、程度の良い築浅はもとより、ほんの少し手直しして、とりあえず住める環境にして入居するというパターンが増えるような気がします。

 全体的に言えるのは、上物がある物件は強いでしょうね。それと、昨年までの流れのような、リノベーションかイノベーションかベートーベンか何か分からんけど、生活にとって必要以上の付加価値は、はやらないと断言できます。

 小さい子供さん達がいて、駆けずり回るのが彼らの仕事なのに、じっとしなきゃいけない住まいなんて、ナンセンス。最初の数ヶ月でグチャグチャになりますよ。物も増えるしね。それよりも、経費を抑え、必要最低限の手入れだけをして、余裕にあわせて、日曜大工などの少しずつ、家のメンテナンスをしていく、欧米スタイルに移行していく時期じゃないかな~。

 家の良し悪しは、見栄えじゃなく、住む人達が創り出す雰囲気だと思いますよ。いくら、綺麗な家でも、ギスギスした感じでは、良い子育てはできません。狭くても、暖かい環境が大事だと思います。

 物件情報!売却相談で、北夙校区の大きなお家に行ってまいりました。多分、入札になると思いますが、物件化すれば、久しぶりの「♪ヒットエンドラ~ン♪ヒットエンドラ~ン♪」になりそうです。乞うご期待。

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「住まい・インテリア」カテゴリの記事

コメント

毎日(水曜日以外)、楽しみに拝見しています。
不動産好きの主婦(で会社員)です。

どんな経済評論家よりも、膝を打つ分析だなあと思うときが多いです。

中古マンションと違い、中古一戸建ての場合は、自分なりのリフォームが難しいという面があると思います。
建てた人のセンスや植栽なども心理的な評価基準に入ってくるので、売却を考えているなら、建売っぽいものでも一工夫あったほうがいいなと思います。

投稿: かなぞう | 2008年10月17日 (金) 22時18分

 お褒めの言葉、ありがとうございます。
 直接、多くのエンドユーザーさんとお話する機会が多いので、なんとなく現状把握や相場観が養われているのだと思います。
 毎日、書くのは辛いのですが、こうやってコメント頂くと、頑張って今日も書こう!という気になります。
 今後も、応援の程宜しくお願いします。

投稿: のりぞー | 2008年10月18日 (土) 10時59分

リーマン破綻後は、貴殿ブログを毎日チェックするようになりました。いつも客観的な分析で、特に「在庫状況」については興味深く拝見させて頂き、やっぱりと確認できたような気がします。ところでこのブログ、社員の方はチェックいらっしゃるのでしょうか?せっかくの内容なのに、「灯台もと暗し」ではもったいないと思います。特に私の担当のT氏には確認しておいてください。よろしくお願い致します。

投稿: メープルシロップ | 2008年10月19日 (日) 23時03分

>ところでこのブログ、社員の方はチェックいらっしゃるのでしょうか?せっかくの内容なのに、「灯台もと暗し」ではもったいないと思います。

 はっきり言って、そこの所は、のりぞーも懸念している所です。でも、大丈夫ですよ。毎日のようにミーティングと研修を重ねていますので。
 今後とも、応援のほど宜しくお願いします。

投稿: のりぞー | 2008年10月20日 (月) 12時09分

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