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2008年10月19日 (日)

不動産仲介の未来

 おはよーでござんす。今日は、宅建主任者試験の日です。今年もたくさんの受験者が試験を受けることでしょうね。受かったところで明るい未来があるのかどうかは、知りません。合格ライン速報が分かり次第、流しておきますね。

 昨日の全国紙の経済欄に、大手仲介業者T社の減収減益の記事が掲載されていました。純利益が前年同期比91%減で、株価も上場来最安値を伺う展開となっています。他の仲介大手上場会社も、軒並み減収や赤字の話を聞いており、さもありなんの様相になってきております。

 店舗の維持費、広告代、人件費、本社経費がかさむ上での、今回の不動産不況ですからね。あちこちの会社でリストラの話も聞くようになってきました。全体のパイが縮小するのと、店舗統廃合、倒産による淘汰と、どっちが早いかの追いかけっこです。このサバイバルに生き残ることが出来れば、セーフといった感じでしょうか。

 そんな中、インターネットを利用し、人件費を極限まで落とし込み、仲介手数料のダンピングを謳い文句にしている会社も多数出現し、まさに戦国時代の様相ですね。この手の会社の利益のあげ方は、売主から手数料が出る物件をお客様が購入してもらった時に、買主の手数料をゼロもしくわダンピングするというやり方なのですが、値段交渉が入ると、売主さんも手数料を払わないもしくは、少なくする人が多いので、人事ながらうまいこといくのかな?と疑問に感じます。結局、満額でしか売主さんから手数料を貰えないのなら、買主さんにとって、メリットがあるのかどうかは、一目瞭然ですね。ましてや、売主から手数料が出る物件は、かなり限られているので、買主側エンドユーザーにとって、選択の幅がかなり狭まれてるのも事実です。ためしに、分かれ(売側仲介業者がついている物件)の物件を購入したいと申し出て、「手数料をゼロにして下さい。」と言ってみてください。100%断ってくるはずですから。(^O^)

 ただし、なぜこのような商売が発生し、成り立つのかというと、それはこの不動産仲介業が『双方代理』OK!の産業になっているからです。厳密にいうと、『双方代理』ではないのですが、後で解説しますね。

 民法第108条: 同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない

 との条文から分かるように、本来であるならば、買主さん、売主さん両方の代理人になることは禁止されています。弁護士さんが、被告と原告の両方の弁護をしていたら、まさにコメディーですよね。

 アメリカとかの不動産会社に言わせると、日本の仲介業者が売主・買主両方のお世話をするという行為は、全く理解ができないそうです。バイヤーズエージェントは、買主さんの為だけに、徹底的に調査・交渉をし、セラーズエージェントは、売主さんの為だけに、徹底的に交渉するというシステムだそうです。言われてみれば、当たり前っていや~、当たり前のような気がします。

 日本の場合は、売主さんとA社が媒介契約、買主さんとA社が媒介契約をそれぞれしているので、一度の双方代理にはならないという、へんてこりんな理屈になっているのですが、ある意味、それで良いのではないかという気もします。

 なぜならば、訴訟社会のアメリカでは、夫婦の裁判も、親子間の裁判も、ありとあらゆる裁判が、双方、代理人の弁護士をたてて、徹底的にやりあうので、裁判が終わると、双方ともグシャグシャの関係になります。怨念しか残らないのです。夫婦であろうが、親子であろうが、二度と関係の修復はないでしょうね。果たして、それでいいのでしょうか?

 不動産仲介業者がバイヤーズエージェントとセラーズエージェントに分かれて、お互いの顧客を守る為だけに、徹底的に相手の悪いところを列挙したり、駆け引きしたりなんかしても、嫌な取引になるに決まってますよ。

 買主さんの要望を持って、売主さんのところへ行き、

仲介:「買主さんが、この値段なら買いたいと言ってますけど・・・。」 

売主:「こんな値段では、売られへんよ!」 

仲介:「まぁ、まぁ、そうは言いましても・・・。」

仲介:「売主さんの妥協できる値段は、これぐらいなんですけど・・・。」 

買主:「もうちょっと、何とかならへんの?じゃ~、引渡しの時期を早めてもらってきて。」

仲介:「ふぅぅぅぅうう。」

仲介:「ある程度、値段は買いあがって来るとは思うのですが、引渡しの時期を早めてほしいという要望がありまして・・・。」

売主:「なんで、こっちばっかり折れないとあかんの?あんた!買主の味方ばっかりしてるやないの!もう、おたくの会社は、頼まんとくわ!」

仲介:「いえいえ、そういうわけではなくて、僕はどちらの味方でもないですよ。最初の査定の時も言いましたけど、こういう御時世ですから、この値段で売却できるのは・・・ なんとか買主さんにも・・・」

 とまぁ、こんな感じで、あっち行ったり、こっち行ったり、たまには泣いたりしながら、なんとか両方の妥協点を見つけてきて、契約がまとまれば、「ありがとうね!」と言って貰うのが幸せなんですよ。

 そりゃ~、これぐらい報酬もらっても、ええんちゃうの?と胸を張りたいものですよ。だって、双方代理していても、上記の大手仲介会社のように、赤字になっちゃうんですからね。(^O^)

 それでも、宅建主任者試験、合格したいですか?

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