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2008年11月30日 (日)

メッセージ

 おはよーでござんす。本日も、良い天気ですね。これだけ天気が良いと、心がウキウキしてきます。

 昨日、リブレシリーズを展開されている事業主さんのポッターと、リブレシリーズの現場回りをして、色々な会社の営業さん達と会話して感じたこと。

『心が折れてます。』

 まず、根本的な話なのですが、営業さんは、『モノを売ってなんぼ』の商売です。例えば、トヨタ自動車の営業マンは、トヨタの車を全力でお客様にアピールし販売することが仕事ですし、生命保険の外交員は、自社の保険を全力でアピールし販売することが仕事です。

 そのことに、一片の曇りがあっては、自分の仕事を否定することになり、存在意義そのものにかかわる話になってきます。

 北米市場の売れ行きが悪かろうが、生命保険の有価証券含み損が膨らもうが、こと販売に関しては、全く関係のないことで、いつの時代も一生懸命セールスすることが、営業職の仕事として当たり前のことです。

 株式市場の下落、先行きに対する不安、不動産価格がまだ下落するのではないかという不安等々、お客様と接客するうちに、逆に営業さんが洗脳されているんじゃないかと。

 それでも、メッセージを送ることが大事なんですよね。

 今、お客様の頭の中を支配している大半の項目が『お金』に直結していると思います。

 不景気なのも、将来への不安も、株価も、不動産価格も、すべて『お金』という価値基準が大きなウエイトを占めています。

 『お金』に対する不安があるから、購入という意思決定に動けない現状は、理解できます。「今のままで、ええやん!」の考え方ですよね。

 でも、本当に今のままでいいのか?

 というのも、株価や不動産価格や給料は下落しても、誰一人から、「家賃が下がりました。」とのお話は聞いたことがありません。

 つまり、不動産価格が下がったことによる、メリットの享受は、賃貸では得ることができないとの結論になります。

 賃貸料が10万円の人にとって、年間120万円を、賃貸料15万円の人は年間180万円、賃貸料として支払っているのです。2年間なら240万円、360万円、3年間なら360万円、540万円になります。2年・3年なんて、あっという間ですよ。

 更に、今は、空前の超低金利時代です。この前、日銀が政策金利を0.2%下げたことによって、基準金利が2.675%になり、かつ優遇レートを1.6%に据え置きしている金融機関もありますので、そうなると優遇後の金利が1.075%になります。1.075%という住宅ローンの金利は、さすがに、今まで経験したことのない金利ですね。

 例えば、3000万円住宅ローンをした場合、35年で月々85,739円となります。

 また、金利が5%の時代に3000万円住宅ローンをしたとすると、月々の支払いは約15万円になり、かつ最初の月の支払のうち約12万5000円は金利の支払いをしていることになります。

 しかし、1.075%の金利で3000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の支払いが約8万5700円になり、そのうち金利部分は約2万7000円で、実に約5万8000円も元本に返済していることになります。

 月々の支払いベースで合わせて考えてみますと、家賃が10万円/月の人なら、1.075%を使うと、3600万円分の住宅ローンの支払いと同じになり、うち約6万8000円分は所有権が発生することになります。

 要約すると、不動産価格が下がり、選択の幅が広がり、金利が下がり、住宅ローンの返済も元本部分に大幅に入れることができ、少なくとも2・3年後には消費税も上がりかねないという、『お金』という部分のみにフォーカスを当てると、絶好の買い時が来ていることになります。(少なくとも2・3年前よりはね・・・)

 あと、変動金利に対する不安でしょうが、日銀の金利が倍になってる頃には、当然のように「家賃」も上がってることでしょうね。「家賃」は、値下げには鈍感ですが、値上げには敏感ですからね。(^O^)

 あとは、気持ちの問題です。不景気になっても家賃が下がらないようなら、購入するのもありですよ。安い時にこそ、買わないで、いつ買うのですかということですね。

 物件情報!収益情報です。平成の始めのころの建物で、うちの会社のすぐ近くです。16500万円になります。綺麗ですよ。興味のあるひとは、のりぞーまで。

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2008年11月29日 (土)

もうちょっとかな?

 おはよーでござんす。今日は、一日、現場回りを終えて、ようやくパソコンに向かったところです。

 値下げをしている物件、初広告の物件、毎度おなじみの物件等などを丹念に見て回り、ある結論に達しました。

 『しか~し、安くなりましたね!』

 阪急苦楽園口の駅近での新築物件でも、5000万円を切ってきてる物件もありますし、昨年やったら、考えられない値段の物件もチラホラあります。

 欲を言うと、できれば、もう少し延べ床面積と敷地面積が欲しい物件が多いですけどね。

 このまま不動産業者の土地仕入れの値段が、もう少し下がれば、文句無しの物件が出てくることだと思います。

 「駅近徒歩10分圏内で、土地約30坪、延べ床105㎡~110㎡、新築で5000万円まで。」というような物件が出だせば、需要喚起につながるものだと思います。

 値下げ物件も増えましたし、金利も下がったので、ボチボチ下限が見えてきているような気がします。人気エリアなので、人気による反発も速いことでしょうから、そろそろ準備に入られるのがいいのではないかと思うのでした。 

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2008年11月28日 (金)

金利速報

 ビックリニュースざんす。

 本日付けで、「@」銀行さんも、変動の基準金利を0.2%下げて、2.675%に変更された模様です。

 さ・ら・に!最大優遇レートは1.6%据え置きとの英断から、にゃんと現在のレートは、1.075%になります!!

 すげー!!1.075%ですよ。優遇幅が変更されないうちに、はやいとこ申し込むべし!こんな金利、聞いたことないですよ!

 @銀行の@の部分を知りたい人は、メールかコメント欄へ。

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♂売り上げ♂EVERY★騎士

 おはよーでござんす。パナソニックが今期の業績予想を、89%減益の300億円へと下方修正し、市場に動揺が走りました。リストラを経て、勝ち組と言われたパナソニックといえども、円高と景気悪化の消費低迷には勝てなかったみたいですね。

 世の中は、年末商戦に向けて、準備を着々と進めているみたいですが、ニュース等を見ていると、今年の年末商戦は少々傾向が変わってきているとか。

 百貨店などで、高額商品の販売が落ち込んでいる日本市場の需要を喚起する為に、イタリアの高級ブランド・フェラガモが世界で初めて日本限定で約7%~10%値下げを敢行したり、スイスの高級ブランド・バリーが、店頭商品を10%の値下げ、来春コレクションについては、25%~30%の値下げと、次々と値下げを実施しております。

 お歳暮も、例年より低価格帯が売れてたり、福袋も、昨年は3万円・5万円が多かったのが、今年は、5000円・1万円が中心になるそうです。

 不景気になると、すぐに影響が出てくるのが小売業で、その小売業が値下げや低価格帯での勝負に出ているところを考えると、不動産業界も在庫の整理がらみのセールを考えないといけない領域に来ているのかなと痛感させられます。

 ある意味、利益を度外視した戦略をたてないと、このスピードの速い展開についていけないのかもしれませんね。

 物件情報!上記の内容にもリンクするのですが、当社が関連する売り物件の価格を、売主さん了解の下、かなりの量で見直しました。表向きには、なかなか公表できにくいので、個別にお問合せください。既存のお客様には、FAXとメールにて一斉送信させていただきます。ではでは。

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2008年11月27日 (木)

金融強化法案

 おはよーでござんす。火曜日の草野球は、すげー面白かったですよ。13対5で、我々のチームが勝利したのですが、凄かったのがBIGゲストが来たことです。にゃんと、阪神タイガースのH選手とS選手が飛び入り参加してくれたのです。まさか、現役のプロ野球選手が、草野球に参加してくれるとは思わなかったです。やっぱり、プロの打球は凄かったですね。ちなみに、棒選手は、セカンドフライのエラーでした。「シーズン中と、かわらんやん!」と思わず突っ込みそうになったのは、秘密です。んー、やっぱりスポーツは楽しいですね。

 昨日、生保8社の上半期の業績発表がありました。8社合計の有価証券含み益が、この半年で約2兆8200億円減ったそうです。でもね、9月末段階の日経平均が1万1259円だったのですが、今日現在は、8300円なので、時価評価した場合の、含み益(損)は、相当ひどいことになってることでしょうね。

 ここ最近、明らかに、実態経済が弱まってきているにも関わらず、倒産件数の増加に拍車がかからない理由が、上記にあると思います。つまり、銀行を中心とする金融機関の有価証券の目減りもしくは、評価損が、思ったよりも甚大で、自己資本の毀損が激しい為に、これ以上、貸し倒れ引当金をオーバーさせて倒産させることができないという状況に追い込まれているものと推定されます。

 つまり、元金も、金利も払っていない企業がたくさんあるにも関わらず、決算上の理由、自己資本比率の問題から、動くに動けない銀行さん達の実態があるものと思われます。(地銀、信金、信組)

 変な話、「お金払わなくていいから、倒産しないでね!」というのが、銀行サイドの本音じゃないでしょうか。

 あとは、金融機能強化特措法改正案が11月6日、衆議院を通過したので、農林中金の問題と新東京銀行の問題がかたづいて、参議院を通ると、資本注入開始です。

 で・も・ね!多分、金融機関は、税金を注入されて、自己資本が増強されると、一気に中小企業に対し、回収に走り、倒産件数が増加すると思われます。中小企業への貸し渋りを回避させる為との大義名分の金融強化法案が、実は、中小企業の倒産件数を増加させるという皮肉な結果を招くことになるんじゃないかな。

 そのXデーは、多分、新年度の来年の4月。3月年度末の決算をなんとか乗り越えた金融機関が、キバを剥いてくる予感です。備えあれば憂いなし。まだまだ、これからですね。

 物件情報!ホームページにもUPしましたが、西宮市樋之池町、パークハイム苦楽園、専有82.37㎡、車庫空き有り、価格3280万円です。平成10年築で、室内も大変綺麗にお使いです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月25日 (火)

相隣関係

 おはよーでござんす。昨日は、夜からJCの打ち上げ旅行で有馬に一泊して、本日は甲子園浜で野球、明日はゴルフと、ハードスケジュールがテンコ盛りになっております。一体、「いつ仕事してんねん!」と突っ込みたくなりますが、何を隠そう、のりぞーの場合、上記の行事が仕事になってたりするんですよ。決して、遊んでいるのではないですよ!全部、仕事の一環です。

 この前、東京、大阪、宮崎県の3知事が、揃ってテレビに出演され、その番組の中で、「日本人は忍耐をすることができなくなってきた。」等のコメントがよく見受けられました。

 忍耐が出来なくなってきた理由は、ここでは置いとくとして、この忍耐が出来なくなってきたことを起因とする近隣トラブルが異常に増えてきているように感じます。

 口喧嘩から殺傷事件まで、近隣の揉め事はかなり過激になってきてますね。民法では、そのようなことを想定しての決まり事を決めていますが、何十年も前の法律では、現状との隔たりがかなりあります。

 民法209条から238条までは、そのような相隣関係のことを纏めてあります。

 隣地の使用請求、他人地通行権、樹木の越境、境界線付近の建築の制限、境界線付近の掘削の制限等々、色々な取り決めが書いてあるので参考にしてください。インターネットで検索すれば、すぐにヒットしますよ。

 物件情報!久出ヶ谷町、中古マンション、約62㎡、1800万円。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月24日 (月)

感謝する気持ち

 おはよーでござんす。昨日、たまたま早く家に帰ることができ、何気なくつけたテレビで固まってしまいました。

 それは、島田紳介さんが司会の番組で、「行列のできる法律相談所」内の、「100枚の絵でつなぐ!カンボジア学校建設プロジェクト」のコーナーでした。

 芸能人やスポーツ選手達が、思い思いの絵を描き、その絵をオークションにして、落札した金額でカンボジアに学校を建設するというプロジェクトです。

 最初のうちは、紳介さんのスピーディーなジョークと、「マジで!?」と独り言が出てしまう位の高額な落札金額に、苦笑しながら見ていたのですが、番組の後半に行くに従って、恐ろしく跳ね上がる落札額と、落札者達が必ずコメントする、「何とか、自分もこの企画を通して、カンボジアに学校を作ることに協力したい。子供達の為に、自分のできることをしたかった。」等々の熱い発言に、自分ものめり込むように番組を見ていました。

 司会の紳介さんが落札者に対して言う、「どのようなご職業をされているのですか?」との質問に、落札者が、いろいろな業種を答えられるのですが、このご時世、どの業種を聞いても、「今、その業種は厳しいでしょう。」の答えしか返せない中、「これを励みに、明日から仕事を頑張ります。」と答えられる落札者達の、何とも言えない顔。中には、サラリーマンの人もおられ、どう考えても、その落札額はキツイやろと思うのですが、落札した後の顔を見ると、複雑な顔をされています。

 多分、決意表明みたいなものでしょうか。コツコツ貯めてきた貯金、価値が有るのか無いのかわからないような絵画。それでも、子供達の為に自分にできることをしたい。達成感と脱力感が交差する顔達。

 極めつけは、前回の企画で落札した建設業者の社長が、カンボジアの学校まで、100枚の絵画をタイルにしたものを、図書室の壁に貼りにボランティアで行かれるのですが、その社長が、この企画に参加された理由が、生後6ヶ月で発病した難病の為に、10歳でお亡くなりになった娘さんの、「元気だったら勉強がしたかった。」との思いに、元気なのに環境から勉強ができないカンボジアの子供達の為に、少しでも役に立ちたいという気持ちと、行動に、涙が止まらなかったです。

 いつの間にか、贅沢に慣れてしまっていたのですね。当たり前のようにある学校。当たり前のように食べているご飯。当たり前のようにある環境。勉強も、仕事も、やりたいことは何でも出来るのに、何かに不満を持ち、人のせいにする。

 今があることに感謝する気持ちを忘れ、自己中心的で傲慢な考え方になってしまっているんでしょうね。この番組で、心があらわれたような気になりましたし、自分も、感謝の気持ちを忘れずに、自分にできることを一生懸命頑張ろうと、改めて思うのでした。

 久しぶりに、良い番組を見せてもらいました。

 物件情報!ふぅ~。新物件なんて俗物っぽい考えは、今ののりぞーには浮かびません。明日にしましょ!明日に!(言い訳ですよ・・・)

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2008年11月23日 (日)

求められる能力

 おはよーでござんす。すっかり寒くなり、カーデガンを羽織るようになったのですが、突き出たお腹に、黄色のカーデガン、黄色のネクタイに、スリッパの格好をしているのりぞーは、何だか、難波金融道に出てくる、金貸しみたいです。昔は、体重50Kg サッカー部では右のウイングと、スマートだったんですけどね・・・。まぁ、しゃーないですね。

 今、営業さんに求められるもの。世の中が不景気になり、お客様の購買意欲も衰え、財布の紐が固くなった時代に、昨年や一昨年と同じような営業活動をしていては、当然のように成績は落ち込みますよね。景気が悪くなった分、営業力を強化しないと、成績の維持ができないのは、当然の結果です。

 好景気であろうと、不景気であろうと、住宅を必要とする、または、欲する人の数自体に、そんなに大きな変化は無いことでしょう。

 不景気の時に、人の心をフリーズさせるものが、将来へ対する不安になります。「もっと景気が悪くなるのじゃないか。」とか「給料が下がるのではないか。」とか「リストラされるのではないか。」とか「株価が下がるのではないか。」等など、不安心理が増大されます。

 不安心理を抱えた場合、人間がとる行動の最たるものが、『現状維持』になります。つまり、固まるわけですね。「賃貸の部屋が狭い。」「賃貸料を支払うのがもったいない。」「子供の小学校の入学までに。」「憧れの一戸建て」等の動機よりも、「現状維持」が勝ってしまうわけです。

 寄せる波と引く波があるように、山があれば谷があるように、いつまでも不景気が続くわけはないです。だからこそ、我々の仕事は、昨年や一昨年よりもレベルアップさせ、ライフプランの設計から、生活防衛をベースにした、それでもお金よりも価値ある団欒の場の提供、夢の提供を努力してやっていかないと、お客様の「現状維持」の気持ちを解放することは出来ないと思います。

 営業は、医者・役者・芸者にならないとダメだと教わりました。好景気の時は、「物件が無い。」とか「値段が高すぎる。」、不景気の時は、「購買意欲が・・。」とか「在庫が多すぎて。」等の言い訳を考え付くくらいなら、チャンスと捉え、自分の能力の向上を図る、絶好の機会だと思うのでした。

 物件情報!南郷町の温泉付き住宅の反響は、多いですよ。温泉付き住宅は、テレビとかでも何度も紹介されている、奈良にあるハウスメーカーさんで、「新日本ハウス」さんという所です。ジャグジーバージョンもあるみたいで、なんだか笑っちゃいますね。展示場まで45分くらいでいけますし、値段の方もリーズナブルですので、一度参考までに、知りたい人は連絡ください。仕事から帰ってきて、2階のバルコニーで露天風呂を満喫なんて、人生の達人ですね。ではでは。

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2008年11月22日 (土)

年収換算

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日です。3連休の初日ですし、気合いれて頑張りますよ。

苦楽園店:http://www.fudosancom.jp/weekly.html

西宮初上陸の露天風呂付きの家は、面白いですよ。

芦屋・東灘出張所:http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

以上の4現場でのお出迎えになります。ドシドシご来場くださいね!

 まずは、下記の表をご覧ください。

  20代 30代 40代 50代 60代 合計
平均世帯年収 652万円 765万円 1026万円 1156万円 1096万円 908万円
平均世帯主年収 519万円 674万円 759万円 968万円 870万円 792万円
世帯主年収の割合 79.6% 88.1% 74.0% 83.7% 79.4% 87.2%
住宅取得金額 3430万 4174万 4689万 4315万 3993万 4298万
世帯年収倍率 5.3倍 5.5倍 4.6倍 3.7倍 3.6倍 4.7倍
倍率の内訳と平均
3倍未満 5.4% 5.3% 15.5% 29.5% 21.9% 12.6%
3倍~ 16.2% 16.2% 21.5% 29.5% 21.9% 19.9%
4倍~ 10.8% 14.5% 16.5% 11.6% 18.8% 14.7%
5倍~ 21.3% 20.8% 22.0% 9.5% 9.4% 19.3%
6倍以上 40.5% 43.2% 24.5% 20.0% 28.1% 33.4%
世帯年収倍率の平均 5.7倍 5.6倍 4.8倍 4.2倍 5.6倍 5.2倍

 これは、社団法人住宅生産団体連合会が調査した、世帯年収と住宅取得費の年収倍率の表になります。

 これによると、住宅を購入される最多層の20代、30代の方の、約4割強の方が、年収の6倍クラスの住宅を購入していることになっています。

 つまり、年収が500万円の人なら、3000万円台

      年収が600万円の人なら、3600万円

      年収が800万円の人なら、4800万円ということですね。

 あとは、親御さんの援助があったり、頭金をかなり貯金してる等々で、その人の予算が変わるという所でしょうか。

 ここからは、想定の話をしていきます。アメリカに始まった、世界同時株安の影響は、ここにきて実態経済に多大なる影響を及ぼし始めています。

 メガバンクをはじめとする、ありとあらゆる金融機関が軒並み減収・減益の下方修正、トヨタに至っては70%強の減益、ソニーもしかり、小売業は、クリスマス商戦を乗り越えれないとか。そのつけは、下請けに波及しており、中小の部品メーカーなどは、相次ぐ工場の閉鎖、契約社員は逸早くリストラの対象となっています。

 人員削減にも限界があり、次に企業が手をつけてくるところが、ボーナスの部分なのは、一目瞭然ですね。

 日経ネットの調査による、2007年度業種別冬のボーナスを見ますと、製造業で約85万円、鉄鋼業約100万円、建設業約59万円、小売業約55万円、外食産業約65万円となっています。

 大体、50万円~100万円がボーナスといったところでしょうか。日経ネットの調査なので、多分一部上場クラスの会社の数字なのでしょうが、中小企業だと、その70%~80%くらいかな?

 業績悪化に伴い、ボーナスがカットされると予想すれば、年収が50万円から100万円ほど、不況業種世帯で減少するということになります。

 となると、年収の約6倍クラスの住宅を購入する人が、一番多いので、不動産取得の予算が、300万円~600万円ほど減少するということになります。

 以上のことを鑑みて、不動産価格の着地点が見えてくるような気がしますね。もしも、ボーナスカットのニュースが流れだしたとしたら、事業主さんは、上記の選択を迫られることになるでしょうね。

 物件情報!上甲子園@丁目において、多区画新築分譲計画進行中です。多分、価格帯は3000万円台前半になると思います。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月21日 (金)

地獄のスケジュール

 おはよーでござんす。地獄のスケジュールより帰還してまいりました。

 では、そんなのりぞーの一日を振り返りたいと思います。

 11月19日(水) 本来なら休日なんですよね。

 午後3時半 西宮恵比寿の神社会館に集合。JC11月度例会のリハーサル開始。

 午後7時 例会開始 防犯についての発表会を無事終了させる

 午後9時 懇親会 新人による芸を披露ということで、北斗の拳のパロディーをする。そこそこ、うけた。

 午後11時 打ち上げ 3ヶ月にわたる、新人さんだけの例会の成功を祝して打ち上げをする

 午前0時半 呼び出し さる大物不動産会社社長より、飲みにおいでと誘われる

 午前2時 帰宅 いったん家に帰宅

 午前2時半 出発 釣り好きな不動産会社社長の面々に拉致される。何回も断ったのですが、のりぞーに人権はないみたい・・・。

 午前5時半 和歌山県田辺に到着 小雨が雪に変わりそうなくらい寒い。釣りをしたことのない、のりぞーにとっては、修行と何等かわりがない。

 午前6時 出航 約1時間かけて沖に向けて、船は進んでいく。

 午前6時半 波の高さが2mくらいになる

 午前7時 波の高さが3m~4mくらいになる

 死ぬーーーー!!なんじゃ、この揺れはっ!船頭さんが、仕掛けをしてくれて、かろうじて竿を持つものの、エサの海老をつけようとするたんびに、海に向かって、

 『ゲロゲロゲロゲロゲー』

 『バッシャーン』←波が顔にかかり、ビシャビシャに。

 昨日は、この冬、一番の寒気がくるって、天気予報で言ってたのに!

 『ゲロゲロゲロゲロゲー』

 『バッシャーン』←波が顔にかかり、ビシャビシャに。

 これを、繰り返すこと、約5回~6回 完全に顔が蝋人形のようになってました。

 港に戻ってきたのは、昼の1時。家に着いたのが、夕方6時。一応、初心者ながら、鯛を2匹つったので、それは良しとします。

 が、もう2度と、釣りには行かないと、心に固く誓った一日でした。何が、面白いねん!

 ということで、本日から業務に復帰です。よろしくね!

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2008年11月18日 (火)

JC 新人例会

 只今、のりぞーは、JCの新人達による例会の準備の真っ最中です。

 故に、連日深夜にわたる練習の繰り返しで、ダウンしております。

 明日、発表会ですので、金曜日から本格始動します。

 ということで、お許しください。

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2008年11月17日 (月)

2008年 今年の漢字

 おはよーでござんす。ん~、とても11月とは思えないような陽気な天気が続きますね。植物の生態系が変わるんとちゃうかなぁ~と思うくらいです。まぁ、寒いより暖かい方がいいですけどね。

 確かに、ブログネタがないのが最大の原因なんですが、暇なので、2008年度『今年の漢字』でも、大胆予想しちゃいます。

 2008年度『今年の漢字』 のりぞーの予想は、『崩』です。

 今年は、不動産バブルが崩壊し、

 食の安全神話が崩壊し、

 生命保険の一社が崩壊し、

 サブプライムローンが崩壊し、

 株式市場が崩壊し、

 世界の金融機関が崩壊した年でした。

 『崩』という漢字が、一番ぴったりくるんじゃないでしょうか。

 ヒンドゥー教の3最高神の一つである、シヴァ神は、破壊を司る神として有名ですが、彼の役目は、世界の寿命が尽きたときに、世界を破壊して、次の世界創造に備える役目をしています。

 共産主義が倒れ、資本主義の暴走の終焉を迎える時に、一度、システムを破壊して、土地を肥やすため、次のシステムへの変化が行われようとしているのが現在じゃないでしょうか。

 確かに、中国を見ても、欧米を見ても、日本を見ても、資本主義を追求するあまりに、格差の拡大が極限にまで達したのだと思います。弱者を喰い散らかした後、残るのは、強者の共喰いでしかありません。システムに根付いた強者が喰われてしまうと、システムごとの崩壊につながります。(AIGやリーマンのように・・・)

 もう、食べるモノがなくなったのでしょうね。振り子が戻るように、今後は、全体主義、社会主義的な世の中へ移行していくのだと思います。ベースが資本主義の社会主義みたいな、いわゆる地球全体主義への移行ですね。

 「まぁ、まぁ」とか「程々に」とか「腹八分目」などの、程よい感じの資本主義、つまり日本的思考が中心になっていくような気がしますね。国民総中流層、最高ですよね。一昔前の日本のようになれば、みんなハッピーなのにと思うのでした。

 物件情報!夙川小学校の南側。土地出現です。2区画でお好きな面積をどうぞ。値段は、難しいところですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月16日 (日)

男と女

 おはよーでござんす。いや~、せっかくの週末なのに、あいにくの雨ですね。雨は、神学的には、縁起が良いらしいので、何か良いことないかなぁ~。

 書こうか、書くまいか、悩んだのですが、少しでも営業さん達のヒントになればいいなと思い、ひんしゅく覚悟で書きますね。

 最近、大手の仲介業者さん達とお話していると、仲介売り上げの方が芳しくないようです。連日の不景気なニュースが、購買心理にも反映されているようで、営業さんまで意気消沈みたいな現象に陥ってるみたいです。

 ただし、数字の詳細をヒアリングしていくと、新規の顧客登録数は例年とそんなに変わらない、案内件数は、むしろ多い傾向、ただ、決定率だけが異様に低いという状況だそうです。

 何となく想像がつきますね。(^O^) 数物件案内して、会社に戻り、商談を開始して、最後のクロージングの部分で、お客様より、

「う~ん、こういう景気状況やから、今すぐにどうのこうのは、考えにくいですね~。」とか、

「う~ん、不動産は、まだ下がるんじゃないですか~。」とか

「う~ん、そんなにあせってませんので・・・」

とのお言葉に、「そうですね~・・・・。」の言葉しかでず、「では、また何かいい物件がありましたら、お電話しますね。」で別れておしまい。

 昨年とか、一昨年の不動産価格もバンバン上がってて、景気のいい時でしたら、「何を言っているんですか!そんなこと言ってたら、物件なくなってしまいますよ!」の言葉が言えてたのに、それすら言えなくなっている状況じゃないでしょうか。

 数字が上がらないという負のスパイラルに落ち込んでしまって、お客様よりも営業さん自身の方が弱気になっている現状が見えます。

 断られることに敏感になりすぎて、まわりくどい、嫌~な営業の仕方になってるんじゃないでしょうか。

 ハイハイハイハイハイ!!頭の中身を切り替えますよ。

 営業は、男と女と同じです。

 男の人が、女の人を見ると、「抱きたい(表現が難しい・・・)」と思うのは、当然のことです。種子保存の本能がある限り、自然なことですね。

 では、実際に男の人が女の人を口説く時に、モテナイ人がどうなのかというと、「いつ見ても、綺麗ですね~。」とか、「いや~、@@ちゃんのことばっかり考えていますよ。」とか、「今度、遊びに行こうよ。」等などの、まわりくどい表現ばっかりを散りばめて、核心部分は言わない。下心はあるくせに、断られた時のダメージに恐怖して、さも下心がないかのように振舞う。あわよくば、女の人の方から、「抱いてください。」と言ってくれるのを待ってるみたいな、卑怯者の口説き方ですね。

 下心がありながら、断られることに恐怖するわけですから、精神的にも後ろめたくなり、「セールスすることが、悪いことしているんじゃないか。」とまで無意識に思ってしまいます。

 女の人も、バカじゃないので、その男の人が下心があるかどうかなんて、すぐにわかります。下心があるくせに、まわりくどい口説き方をする異性に対し、良い印象を持つ筈がないですよね。余計、イライラしますよ。

 スパッと言えば良いのです。下心があると、認めりゃいいんですよ。当たり前ですよ、男なんだから、気になる女性は抱きたくなりますし、営業マンなんだから、お客様には購入して欲しいに決まってます。

 ただし、嫌がってる女性を無理矢理とか、嫌がってるお客様を無理矢理してはダメです。あくまでも、気に入ってることが、前提ですね。

 100%希望条件に叶う、物件なんて、アラブの石油王じゃあるまいし、あるわけないですよ。だから、70%、80%の妥協の産物の背中を押してあげることが、営業さんのお仕事だと思います。

 今後、不動産が上がろうが、下がろうが、そんなこと関係ないのです。上がった、下がったで一喜一憂したいのなら、株式でもやればいいんですよ。2・3年前に家を購入した人が、不動産価格が下がっているからと言って、ハラハラしていると思います?誰も、考えてないですよ。日々の生活に一生懸命で。不動産チラシすら見てないことでしょう。たまに、ニュースで不動産が下がってるというのを見て、「ふ~ん。」でしょう。

 上がった下がった等の、そんなことよりも、今後何十年と住んでいく、自分の家のことを考えて、間取りであったり、日当たりであったり、生活導線のことであったり、家族のコミュニケーションの場のことを考えたほうが健全です。

 新規登録数は変わりなし、案内件数は寧ろ多い、でも売り上げが上がらないのは、営業さんの気持ちの問題です。早く気づかないと、いつまでたっても、家の買えない不幸なお客様がドンドン増えていきますよ。

 お客様達は、子供の小学校の入学時期、社宅の廃止、手狭になった賃貸、賃貸料を払うのがアホらしい等など、それぞれ動機があって、初めて不動産屋さんに問合せされているのです。散歩がてらに、誰が不動産なんて見に来ますかいな。

 正直に、自然体に、五分に、恐れず、卑屈にならず、でも丁寧に、営業活動に励んでみてください。きっと、理解してくれるお客様が出てくると思われます。

 疲れたので、おしまい。

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2008年11月15日 (土)

政治家さん

 おはよーでござんす。しか~し、大事なのはわかるのですが、選挙カーのスピーカー、ウルサイっすね~。のりぞーの会社は、阪急苦楽園口の駅前にあるので、すぐ目の前でガンガン叫ばれます。お昼ごはんを食べて、せっかく体調を整える為のお昼寝をしているのに、

「@@!@@!いよいよ明日に迫ってまいりました。ホップ ステップ ジャンプ! 三期目のジャンプの時を迎えました!」

って、レム睡眠ののりぞーの体が、ジャンプしてしまいます。ったく、本当にジャンプさせちゃうぞって思ってしまうのは、のりぞーだけでしょうか。

 しかし、政治家って、選挙のシーズンだけ、急に謙虚になり、「仕事をさせてください!」とか、「皆様のおかげです!」とかの言葉を使いますが、普段の時は、どないやねんって思います。

 日米のTOPを見ていても、常にアメリカ合衆国という言葉を使うオバマさんと、所信表明で自分のことを話し出した麻生さんとでは、本当に国のことを考えてくれているのは、どちらかは一目瞭然です。

 オバマさんを見ていると、本当に何か「チェンジ」してくれそうな期待感がもてますが、嘘つき太郎ちゃんでは、この局面の打破は無理っしょと突っ込みたくなりますね。せめて、漢字くらい正しく読めるようにしてよと、こちらが恥ずかしくなりますよ。

 どちらにせよ、今後実体経済は、益々悪化することでしょう。多分、色々な既存の概念も壊れることだと思います。だからこそ、国のリーダーには正しい方針を打ち出してほしいものです。

 物件情報!店舗向けの用地情報があります。場所は、エクセレント!まとめると結構な大きさにもなりますよ。苦楽園口ね。店舗を考えている方は、のりぞーまで。

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2008年11月14日 (金)

自主性と相互管理

 おはよーでござんす。慰安旅行も終わり、11月商戦も後半戦を迎えます。ということで、昨日は、たっぷりミーティングをしましたよ。

 内容は、「自主性と管理」です。

 最近の営業さんの傾向として、「お金」よりも「やりがい」をあげる人が多いです。一昔前の営業さん達は、少々アクドイことをしても、多少お客様に強引に迫っても、何よりも、歩合を稼ぐことが一番の目的だった人が多かったと思います。更に、稼いだお金を、お酒やネオン街や、車、時計等に湯水のように使い、またいつでも稼げるとループする習性を持ってたんじゃないかなぁ~。(^O^)

 しかし、最近の営業さん達を見ていると、何が何でも稼ぐというようなガツガツした部分がなく、どちらかと言えば、お客様に負担をかけるような強引なクロージング等を嫌い、「どうですか~?」「いかがですか~?」等のお伺い調の営業さんが多いのではないでしょうか。

 コンプライアンスが叫ばれ、強引なセールスを嫌い、お客様に喜んでもらうことを第一とし、「やりがいのある仕事」につく事に自分の生きがいを見出す。「お金、お金」とは執着せずに、給料に関しては、「まぁ、なんとなく生活できればそれで良し!」の信条の人が増えたのだと思います。

 誠実で真面目が売りで、自分は間違ったことはしていないと思い込んでいるのが傾向です。

 で・も・ね!のりぞーは、よく思うのですが、「無意識の悪意」ほど、性質の悪いものはないと思うのです。

 例えば、「振込め詐欺」をしている人達。彼らは、自分が悪いことをしていることを認識しています。悪いことをしているという認識があるので、当然、対価を求めます。また、ひょっとすると逮捕されるかもしれないというリスクも、当然のように理解しています。「意識して悪いことをしている」ので、反省を促すことも、容易ですよね。

 でも、「無意識の悪意」は、意識、自認していない分、反省を促すことが非常に困難になります。

 例えば、不動産仲介の営業さんの場合、する仕事の内容は簡単です。売りたい人と買いたい人の間に入り、無事仲人の役を勤め上げ、トラブルのないように決済まで迎え、両者に幸せになってもらう。言葉で書くと、非常に簡単ですよね。

 では、ここに意味を持たせて行きますね。夫婦共働きで、一生懸命頭金を貯金して、贅沢をしたくても、夢のマイホームの為と質素倹約し、ようやく頭金が貯まったので、初めて不動産探しを始めます。自分達の要望をドンドン入れていけば、物件価格もドンドン手の届かないものになり、なんとか妥協できる点は妥協をし、検討に検討を重ねた結果、ようやく契約をし、その後35年かけてローンの返済をしていきます。

 例えば、当社の営業さんの場合、だいたい営業さん一人あたり50人~60人の買顧客を抱えています。そのお客様達一人一人に対し、上記のような思いがあることを理解・認識して、仕事にあたっているのかどうか?

 毎朝、新聞に目を通し、より多くの物件から検討してもらえるように、他業者さんを訪問し情報をもらったり、街を練り歩き、空地や空家を調査したり、契約行為をスムーズにトラブルなく行う為に、民法・宅建業法の勉強をし、判例を読み、新規物件情報を素早くお客様に連絡し、フォローを充実させる。

 では、上記の当たり前の行為を、一体、何人の営業さんができているのでしょうか?「無意識の悪意」の恐いところは、自分自身を認識できていないところから始まります。

 自主性という言葉が、本当に出来るのならば、これほど良いことはないのですが、ほとんどの人間は、甘えの構造を備えていると思います。だからこそ、相互管理をしてでも、本当に「やりがい」の為に仕事をしていると胸を張れるようになりたいものです。

 物件情報!さくら夙川駅すぐそこで新築計画があります。価格もこなれてますよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月13日 (木)

慰安旅行

 おはよーでござんす。いや~、疲れ果てました。毎年、毎年、本当に疲れる旅行です。今回は、DCMのラオウ初参加ということで、余計に疲れました。M総帥より、性質が悪かったですよ。

 ということで、写真展にいきたいと思います。

Photo 081111_092601

 大型バスをチャーターして、五大前より出発です。DCMとエストの社員さんをピックアップする為に、西宮市役所前に着いた頃には、のりぞー、既に出来上がってましたよ。

 と、ここでトラブル発生です。集合写真や宴会風景を撮影したデジカメを、バスに忘れてきたみたいです。

 ということで、宴会風景は、また後日にさせてください。

 もう、目も開けられないくらいにフラフラなので、明日からブログ頑張りますんで、よろしく!

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2008年11月10日 (月)

慰安旅行

 おはよーでござんす。ここ2・3日、寝違えのせいでダースベーダーみたいになってるのりぞーです。ラーメンを食べるのさえ、痛いっす。麺をススルたんびに、激痛が走ります。まさに、首がまわらんとは、このことかと・・・。世知辛い世の中っす。

 11月11日(火)・12日(水)にかけて、Gグループ社内旅行に出発いたします。毎年、大量のアル中死亡者が出る恒例のグループ旅行がやってまいりました。

 今年は、㈱五大、㈱エストコーポレーション、godaiDCM㈱、不動産ドットコム㈱の総勢32名の旅行です。行き先は、ナガシマスパーランド!!ホテル花水木に宿泊します。

 昨年は、丸ちゃんが、冬の海に飛び込むという脅威の行事があったのですが、今年は何が飛び出すことやら。既に、社員さん達は、宴会の余興の為の練習に余念がないみたいです。(そんな暇があったら、追客でもしろって言いたくなりますけど・・・。)

 毎年、体育会系米国式鎧球 経験者Gグループ総帥のM社長が、メチャクチャな飲ませ方をするので、被害者が続出するのですが、今年は、何人が犠牲になるのか?行きのバスから、死人が出そうな予感です。

 まぁ、一年間の社員さん達の慰安なので、精一杯お世話してきたいと思うのでした。慰安旅行の模様は、木曜日にお届けします。

 物件情報!いや~、ついに発表できそうです。N町。超人気の北夙校区。全6区画。価格は2000万円台後半~になります。60%・200%エリアで、土地約30坪、リブレ条件付きにてリリースです。のりぞーの予感では、一瞬で埋まります。多分、もって2週間。本日からの募集ですので、興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月 9日 (日)

天気予報

 おはよーでござんす。昨日のブログはすいませんでした。本来であるなら、この前勉強した、担保権消滅許可制度のお話でもしようかと思ったのですが、よー考えたら、あんまり意味がないので、止めます。

 朝から、難しい話は嫌ですからね!

 不動産シーンのお話でも・・・。

 最近、あちこちの事業主さんから電話があり、市況も含めて、「どうなん!?」という内容の問合せがよくあります。銀行の貸し出し状況、在庫状況、販売状況等などを加味して、ご不安になっているのだと思います。

 確かに、明らかに、前年・前々年に比べると、市況の悪化は否めないでしょうね。というわけで、阪急甲陽線の市況報告でもいっときますか!

 では、趣向をこらし、天気予報調でお送りしたいと思います。

 兵庫県甲陽線北部・・・雨。降水確率120% 在庫過多の前線が停滞しております。寒気の影響で、雪が降りやすいことでしょう。

 兵庫県甲陽園駅周辺・・・曇りのち雨。降水確率70% たくさんのマンション計画の影響が計り知れないものがあります。中古マンションの足取りも以前のような速さはないことでしょう。

 兵庫県苦楽園口駅周辺・・・曇りのち晴れ。降水確率40% 完成済み新築の売れ行きが芳しくありません。価格的にはおかしくないのですが、土地面積に難があるのか?ただし、今後、買い求めやすい新築現場が多数出現する予想ですので、活況はしそうです。

 兵庫県夙川駅周辺・・・曇りのち晴れ。降水確率20% 相変わらずの人気が底支えしております。ただし、売り・買いの価格差が激しく、こなれるのに時間のかかることでしょう。中古マンションの足取りも、価格さえストライクゾーンなら素早い動きをしております。本線の強みがあることでしょう。

 兵庫県香枦園エリア・・・曇りのち晴れ。降水確率20% 香枦園小学校区限定で異様な人気があることでしょう。マンションの多いエリアなので、戸建てのニーズは非常に強いと思われます。また、土地面積の少なさにも理解力があり、弾力的な市場を形成することでしょう。

 相対的に言えることが、大分、買いやすい値段に近づいてきているということですね。土地+家=5000万円がひとつの目安になってくると思われます。後は、その物件の付加価値が何か?で勝負が決まってくると考えられます。多少、わがままも言えそうですしね。ヽ(´▽`)/

 物件情報!甲陽園南シティーハウスにて、中古マンションが出そうです。価格は現在査定中。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月 8日 (土)

個人破産と任意整理

 おはよーでござんす。昨日は、L&P司法書士法人さんをお迎えして、「個人破産と任意整理」の講習を開いて頂きました。

 総勢、32名の参加で行われたのですが、

 が、しかし、

 その後の懇親会の方が、ひどくて、ただいまグロッキー中でございます。個人破産する前に、お腹悲惨なことになっています。

 というわけで、勉強会の詳細は明日にさせていただきます。

 では。

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2008年11月 7日 (金)

芸術の秋

 おはよーでござんす。う~ん、すきっとしない天気に、なんとなくアンニュイな気分にさせられますね。こんな気分の時は、芸術の秋にちなんで、俳句でもしますか。

【不動産 上から読んでも 不動産】

*批評:当たり前ですね~。非常に世相をあらわした俳句です。季語の不動産は、11月を表現していますね。世知辛い世の中を痛烈に揶揄してる名作中の名作ですね。95点!

【値交渉 するのはいつも 同じ奴】

*批評:いや~痛烈な皮肉が炸裂していますね。仲介業として売主・買主五分の精神にたつことが非常に重要であることの意味が含まれてますね。値段交渉を武器にする営業スタイルは止めて欲しいですね。

【拝み屋に 風水 方角 親相談】

*批評:基本、上記の言葉が出た時点で、HP(体力)の80%が削られる「会心の一撃」系の攻撃です。普段の攻撃力は弱いのですが、たまに会心の一撃が出現し、下手をするとパーティーが全滅する可能性もあります。

【直前に 親戚業者が 出て威張る】

*批評:これまた、会心の一撃系の魔法ですね。案内もし、資金計画も立て、銀行の事前審査もし、さぁー契約だという時期に、知り合い or 親戚の不動産屋さんが出現し、すべての成果をかっさらっていきます。個人的には、デスノートに書きなぐりたいですね~。

【クレームに 時間取られて もらいみず】

*批評:これは「朝顔に つるべとられて もらいみず】のパクリですね。なんとなく、語呂があったので書いただけです。

【不動産 これから先は どうなるの?】

*批評:ここで言う、「どうなるの?」は、できれば萩本欣一風に言って欲しい所ですね。本当、これから先、どうなるのか?のりぞーも知りたいところです。

 以上、芸術の秋に相応しい俳句の数々をご披露させていただきました。更に、これに合わせて今後、清風采憲造と改名し、俳句活動に励んでいきたいと思います。みなさんの、俳句も募集してますので、ドシドシご応募ください。もれなく、全作品に批評をさせていただきます。

 物件情報!来週あたりから、超水面下物件の募集を開始いたします。場所は抜群!時間は、かかるかも?全11区画でのお出迎えです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月 6日 (木)

緊急速報です!

 おはよーでござんす。YES WE CAN!!やりましたね~、オバマ氏。黒人初のアメリカ大統領の誕生です。ようやく、フリーメイソン色の強い米国大統領から、市民派の草の根的な大統領が誕生した気がします。日本も同じことでしょうが、第二次世界大戦以降、物質的な欲求の追及をはかり、ネオ資本主義社会の行き着く先での飽和感、堕落、倦怠感を世界中が感じていたのでしょう。

 物質世界での欲求を満たすことが、決して幸せではないことを理解した世界中の人達が、アメリカ大統領に黒人の大統領を持ってくるという形で、大きな力を発揮したのだと思います。この先、世界は精神的な安定と満足を求めていくことになるのでしょうね。

 「質素倹約」「質実剛健」「礼儀礼節」等の仁義礼智信の世界観になっていくのだと思います。オバマ氏には、ロビイスト達に負けずに、頑張って欲しいものです。

 そりゃそうと、住宅ローンの緊急速報です。日銀が、10月31日に政策金利である短期金利の誘導目標を、0.5%から0.2%引き下げて、年0.3%にしたのですが、さて各金融機関がどう動くのかと注視していたのですが、SMBCさんが早速動いてくれましたよ。

 通常、住宅ローンの基準金利は、4月と10月といった具合で、年2回の見直しをするので、上記の政策金利が反映されるのは、来年の4月といった具合になるのですが、今回、SMBCさんは11月17日から基準金利を変更するそうです。

 現行2.875%から0.2%引き下げて2.675%になります。ここに1.4%優遇を入れると1.275%になります。

 他行さんの場合、現行2.875%で、1.5%優遇の場合、1.375%になり、SMBC有利となります。

 11月17日からの変更なので、要注意ですね。0.1%、0.2%と言えども、総額にしたら結構でかいですよ!他行さんも、追随してくださいね!

 物件情報!香枦園小学校区で、新築建売プロジェクトを進行中ですよ。めったに出ないエリアだけに、非常に楽しみです。うまいこといけば、いいのにな~。6区画かな?興味のある人は、のりぞーまで。

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2008年11月 4日 (火)

主治医たれ

 おはよーでござんす。本日は、大変嬉しいコメントが入っていますので、ご紹介させていただきます。

いつもブログを拝見させていただいております。
このブログを小4の娘にみせたところ、DSやWiiのゲーム機を取り上げても勉強しなかったのに、「ヤバイ・・・」と一言つぶやいた後、黙って勉強机に向かいました。
母の小言はまったく耳を貸さなかったのですが、
のりぞーさんの一言は特効薬がありました!
感謝をお伝えしたく、コメントさせていただきました。ありがとうございます。

 いや~、いい話ですね~。え~、日本昔話よりいい話ですよ。このブログが、そういう方面でお役に立つとは思わなかったので、なおさら嬉しいですね。努力しても報われないことが多いかもしれませんが、努力した人にしか結果はついてきません。この前、ゴルフツアーで優勝した石川遼選手のキャディーも言っています。「練習量と練習の時の集中力が並外れている。優勝は不思議なことではない」と。天才といわれる人たちでさえ、血の滲む努力をしているのです。頑張らないとですね。

 話は変わって、のりぞーは、よく営業さん達に、「営業マンは、医者・役者・芸者にならないと駄目ですよ。」と伝えています。今日は、その中でも『医者』の部分にスポットを当てて考察したいと思います。

『主治医』・・・ 1 共同で病人の治療に当たる医師の中で、中心になる医師。2 かかりつけの医者。

「医療サイトより抜粋」 

 主治医とは、あなたの健康状態を普段からよく知っているかかりつけの医師のことです。気軽に健康相談ができる、必要に応じて自宅まで診療に来てくれる、専門的な医療が必要になればあなたにふさわしい専門医を紹介してくれる医師です。遠くの大病院の専門医などに特定の疾病を診てもらっている場合でも、それとは別に、身近に主治医をもちましょう。

 なるほど!では、これを不動産営業マンに変えてみます。

 営業マンとは、あなたの希望条件を普段からよく知ってるかかりつけの不動産屋の営業マンのことです。気軽に物件相談ができる、必要に応じて自宅まで物件資料を届けてくれる、専門的な建物のことが必要になればあなたにふさわしい工務店を紹介してくれる営業マンです。大手の仲介業者の営業マンなどに物件を探してもらっている場合でも、それとは別に、身近な不動産ドットコムに営業マンをもちましょう。 (^O^)

 になるわけですね。その他にも、なるほどな~という項目があったので、無断抜粋!

医者にかかる10ヶ条

1 伝えたいことはメモして準備
2 対話の始まりはあいさつから
3 よりよい関係づくりはあなたにも責任が
4 自覚症状と病歴はあなたの伝える大切な情報
5 これからの見通しを聞きましょう
6 その後の変化も伝える努力を
7 大事なことはメモをとって確認
8 納得できないときは何度でも質問を
9 治療効果を上げるためにお互いに理解が必要
10 よく相談して治療方法を決めましょう

 これって、本当にお客様と営業さんにも言えることだと思います。相互理解を深めることが、結局、よい方向へ向かうんですよね。不動産探しも同じだと思います。名前も名乗らない、連絡先も言わない、予算は秘密、勤務先や年収も秘密では、いくら史上最高の名医と謳われたブラックジャックノリゾーといえども、手術がアッチョンブリケになっちゃいますよ。

 というわけで、本日から「お客様カルテ」なるものを作成し、顧客カードのかわりにカルテ方式で管理していくことになりました。まぁ、どうなることやろね~。少なくとも、以前よりは、ピントがあってくるかもですね。

 おしまい。

 

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2008年11月 3日 (月)

似顔絵デビュー

 おはよーでござんす。いや~、とうとうやりましたね!石川遼君。史上最年少のプロ初優勝です。やっぱり、何か持ってる人は違いますね。最終ホールの水切りショットは感動しましたよ。のりぞーも、いつかやってみよっと。

 何かの営業の本で読んだのですが、お客様と営業マンの距離を縮めるには、接触時間ではなく、接触回数の方が重要だそうです。1日に5時間話すより、1時間を5日会うほうが、お客様側にも「情」が芽生えるそうです。

 なるほど!確かに、会社にかかってくるお客様の電話の中にも、「失礼ですが、担当の営業は誰でしょうか?」という質問に、「誰だったかは、思い出せないんですけど・・・。」という電話がよくあります。

 まぁ、印象が薄いんでしょうね。のりぞーなんて、あえてお客様に印象を強く持ってもらう為に、前歯まで抜いているというのに。社員さんにも、のりぞーのプロ根性を見習って欲しいものです。

 というわけで、接触回数を増やすのは、容易ではないので、サブリミナル効果を狙って、似顔絵作製を依頼しました。さくらハウジングさんのホームページのO社長とT課長の似顔絵が、あまりにも似てたので、その似顔絵会社を教えてもらい、ついに完成しました!(その節は、ありがとうございました。ペコリ↓)

 それでは、発表いたします!

 ドコドコドコドコドコドコドン!!

Photo_2 

↑↑クリックしてみそ↑↑

 キャー!メッサ似てる~!しかし、デジカメの写真一枚だけで、よくここまで似せることが出来るな~と感心しました。

 これからは、FAX、メール、お礼状、チラシとありとあらゆる媒体に似顔絵のっけていきますよ!O野さんなんて、シワまで入れられてるし。(^O^)

 顔と名前を覚えてくださいね~!

 物件情報!いよいよ阪急苦楽園口周辺、ロケ抜群の新築戸建て5000万円まで北夙校区プロジェクトが現実味を帯びてきました。ひょっとすると一括で飛ばしてしまうかもしれませんが、50%ぐらいの割合で新築分譲になるやもです。ゾーンの人は、準備しといてね。興味のある人は、のりぞーまで。まだ、社員さんも知りませんよ。(^O^)

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2008年11月 2日 (日)

営業マンの存在価値

 おはよーでござんす。今日は、朝から2時間ほど、厳しい目の話をしました。社員さんの中に、新しい住宅ローン減税の説明が出来なかった人がいたので、頭にきてミーティングをしたわけなのですが・・・。

 毎日のように、繰り返し繰り返し伝えている、「一生に一回あるかないかの人生最高額の買い物のお世話をする営業マン」であるという自覚に乏しいのが許せなかったからです。

 20代、30代は、清潔感と笑顔と同世代というだけで、ある程度許される部分はあると思うのですが、40代、50代になると、そうはいきません。

 小・中・高・大の学生時代において、毎日コツコツ勉強をするという習慣が身についてない人は、社会に出てからも、毎日コツコツする習慣がありません。

 中間テスト、期末テストにおいて、テスト3日位前から、慌ててヤマをはりお茶を濁すような勉強の仕方で、平均点レベルが獲れるかどうかの人達と、常に学年TOP争いをし100点を獲るために200点分の勉強を常日頃からコツコツしてきた人達とが、やがて同じ土俵で戦うのが、社会です。

 勝てるわけがないですよね。ましてや、勝つ為の努力も習慣がない為に出来ません。下手したら、何をしていいのかさえわかっていない人もいるんじゃないでしょうか。

 毎日、新聞に目を通し、経済状況に精通し、不動産市況に精通し、エリア・地域情報に精通し、物件情報に精通し、税法に精通し、関連法規に精通し、ありとあらゆるものに精通し、初めて、「一生に一回あるかないかの人生最高額の買い物のお世話をする営業マン」たる資格があると思います。

 なぜならば、お客様達がそれを求めるからです。だって、自分の担当営業マンが、100点満点中、50点位の営業マンだったら嫌ですもんね。それだけ、高額のお金を今後35年もかけて支払っていくわけですから、中途半端だったら最悪ですよね。

 契約本数や営業数字を獲得するのが、営業マンの存在価値ではなく、誰かに「頼りにされる存在であること」が、営業マンの存在価値になってくると思います。多分、これはどの職種・業種にも言えることでしょうが。

 その為には、学生時代にサボったつけを払拭するレベルで、社会に出て日々コツコツした努力をしないといけないと、吼えまくったのでした。今は、30代で50点しか獲れなくても、100点を獲れる営業マンを目指して頑張って欲しいものです。その習慣さえ身につけば、他の業種にいっても、必ず成功すると思います。

 大量失業者時代は、すぐそこまで来ています。その時に、「自分が何を出来るのか」をしっかり所持しておかないと、巻き込まれると思うのでした。

 物件情報!神戸市東灘区深江南町 カネボウ芦屋アーバンプラザ。専有面積69.92㎡ 価格1890万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2008年11月 1日 (土)

業種別メーンバンク分析

 おはよーでござんす。昨日は、EストコーポレーションのポッターとGグループ初代総帥M氏にのりぞーのお誕生日会を開いて貰いました。両者のおごりで、河豚屋さんと飲み屋さんに連れていってもらい、大変満足でした。まぁ、もうちょっとグループの乗っ取りをするのはやめておこうかと思った次第であります。サンキュー、お二人さん!

 本日、届いた帝国データバンクの帝国ニュース兵庫県版に面白い解析が載っていたので、要約しますね。

 昨日も、10月末ということで、大型倒産のニュースが舞い込んでました。マンションの企画販売で有名なジャスダック上場会社の「株式会社ダイナシティ」が民事再生法の適用を申請、その前日には、東証2部上場の総合不動産業の株式会社ノエルが破産手続き開始と、相も変わらず上場不動産会社の倒産が後を絶ちません。

 そんな中、やはり兵庫県において、影響の大きかったのが、「新井組」の民事再生で、竣工中のマンションはもとより、下請けさん、関連企業、金融機関と影響は計り知れないものがあります。ここ連日発表されている上場会社の中間決算は、軒並み下方修正で、特に金融機関の下方修正は目に余るものがあります。

 そんな中、帝国ニュースの中に、兵庫県における、業種別メーンバンク分析という項目があり、中を読んでいくと興味深いデータが出ています。

 まず、建設業におけるメーンバンク分析ですが、1位SMBCで2065社シェアー率17.2%と群を抜いています。続いて、みなと銀行の1727社シェアー率14.4%、3位以降は、尼信7.9%、姫路信金6.8%、兵庫信金5.5%、播信5.4%となっています。

 次に、不動産業ですが、これまた1位はSMBCで672社のシェアー率25.6%、続いてみなと銀行434社の16.6%。3位以下は、尼信9.2%、三菱東京UFJ7.3%、播信3.9%、みずほ3.8%、日新信金3.4%、りそな3.2%となっています。

 今回の不況を牽引している、建設・不動産業における兵庫県下での数字なのですが、旧神戸銀行の流れをくむSMBCが圧倒的シェアー率1位なのは仕方がないとして、1位のSMBCに肉薄するシェアー率を誇るみなと銀行には、若干の懸念が残りますね。

 建設業なんて、SMBC以外のメガバンクは20位以内にすら登場していないし、不動産業もMUFGより、みなと銀行の方がメーンが多いのは大丈夫かいなと、人事ながら心配しちゃいます。

 超巨大負債総額で民事再生法の適用を申請したアーバンコーポレイションにしたって、いつの間にか、メーン銀行がメガバンクから広島銀行にすり替わられてたと、広島銀行が嘆いていたと聞きますし、みなと銀行さんは、不動産ドットコムでも、住宅ローンとかで結構、融通を聞いてもらっているので頑張ってほしいものです。

 まぁ、最近では、昔ほど、メーンバンクという考え方がなくなり、広く浅くたくさんの銀行さんとお付き合いするというスタイルが主流らしいので、一行あたりのリスクテイクは少ないのかも知れませんが、逆にそれが、横の金融機関の動きに目を光らせるという疑心難儀の世界に突入していると言われており、どこか一行でも撤収するという話が流れた瞬間に、他の銀行も我先にと撤収を開始し、それがキャッシュフローを詰まらせている原因とも言われております。

 出来ることなら、じっくり構えて企業を育ててあげる感覚で、本来の銀行業務をして頂きたいものですね。多分、投信を売るのが入行動機の行員さんは少ないと思うので。(^O^)

 物件情報!いよいよ甲陽園目神山町のビッグプロジェクトが販売時期を迎えそうです。1区画300坪平均の土地分譲とは、馬鹿げてますね~。(^O^) グロスを抑える為にも、買い求めやすい価格設定にしようかと検討中です。来月には、お披露目できるかもです。興味のある人は、のりぞーまで。

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