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2009年1月19日 (月)

阪急甲陽線相場観

 おはよーでござんす。昨日の、NHKの「女と男~最新科学が読みとく性~」を何気なく見ていて、空恐ろしくなったのりぞーです。にゃんと、男性がこの世からいなくなるみたいですよ。う~ん、確かに、最近の傾向で、男性の精子が極端に弱くなってきているという話は知っていたのですが、ここまで酷い状況になっているとは思わなかったです。僕の場合、長男も次女も”出来ちゃった”だったので、非常に複雑な心境です。人間というよりも、チンパンジーに近いのかもしれませんね・・・。

 エヘへッ、朝一から、軽~いオヤジギャグをぶっ飛ばしたところで、阪急甲陽線の相場観の修正にいきますね。

 季節的要因からか、阪神間の市場は、急速に活性化しだしています。それに伴い、昨年来から販売中の物件が価格調整の後、売れていっていますね。

 まず、中古マンション市場。こちらは、悲壮感漂う仲介会社の査定よりも、1割UPが適正相場っぽいですね。昨年夏以来の、急速な地価の下落で、ほとんどの仲介会社の営業さん達が、先行き不安+下落を読み込んだ査定をしています。旺盛な需要が下支えとなり、弱冠、反転の兆しが見えてきていますね。ちょうど、4年前クラスの値段が適正かと。

 次に、新築戸建て。これも、事業主さんの先行き不安から、一次所得者向けの商品にシフト移行が徹底されたせいか、3000万円台前半の商品が巷にあふれ出しています。戸建て3000万円台前半は豊富なラインナップが揃うと思いますので、選びたい放題かと。ただし、過去の阪神間の相場を見るに、3000万円を切る新築戸建ては、エリア的に考えにくいところですね。完成後の値段交渉で、市場から消えるというパターンが続きそうです。

 中古戸建て。原則、売主さんが一般エンドのパターンが多い為、いまだ、相場より上に乖離している物件がチラホラ見受けられます。特に、超人気エリア、夙川駅周辺とか、苦楽園口駅周辺の、高額物件にその傾向が見受けられます。下げる余地アリなので、しっかり見極めてくださいね。

 土地。事業主さんが売主の物件は、二手に分かれてますね。銀行の融資期限の関係上、次々に価格変更していってる物件は、やはり適正価格ちょい下の値段で市場から消えていっていますが、体力上、損切りできない物件は、いつまでも高止まりの販売価格がついているので、要注意です。特に、山手は、一般エンド売主の思い入れ価格とあいまって、供給過多が続いていますね。下落余地ありですね。

 全体的にいえることは、価格調整・住宅ローン控除・金利低下による需要喚起+季節要因が絡まって、久しぶりに、「さすが、阪神間やなぁ~!」というぐらいの、スピード感が復活しております。とりあえず、3月くらいまでは、今の状態が加速しそうです。それぞれの個別物件については、個人的に聞いてくださいね。(^O^)

 物件情報!う~ん、夙川駅南方向の、超人気小学校エリアで、新築物件がでそうですよ。詳細は、のりぞーまで。

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