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2009年3月31日 (火)

時間の使い方

 おはよーでござんす。驚きのニュースが飛び込んできましたね。東洋大学の高橋洋一教授が、窃盗容疑で書類送検されたみたいです。この人、小泉政権時代のブレーン中のブレーンで、郵政民営化をすすめた主要メンバーの一人でもあり、また、今、自民党で検討が重ねられてる「無利子国債」の大元になる「政府紙幣」案の発案者でもあります。そんな偉い人が、温泉施設で、時計に興味があって出来心でつか・・・。う~ん、賢い人は、わけわからんですね。

 1年=365日

 1日=24時間

 1年間=8760時間になります。

 まぁ~、一日平均6時間睡眠するとして、一日の実働時間は18時間。

 18時間×365日=6570時間。

 実に、我々は、1年間で6570時間もの、自己を成長させる時間を与えられているわけです。

 また、例えば、80歳や90歳の頭の働かない年齢ならともかく、20代や30代・40代の、人生で一番脂がのっている時期における、時間の使い方が、その人のその後の人生にとんでもない影響を与えると思います。

 電車通勤の間に、本を読む。お笑い番組を見るかわりにニュースを見る。上司や講師の話を一度で理解し身につけるための話の聴き方をする。メモをとる時は、見直した時に見やすいようにとる。不安や疑問等の無駄な時間を省き、即行動にうつす。いっちょかみの仕事をしない、する時は最後まで結論を出しに行く。人との出会いを大切にし、一度の出会いで距離感を圧縮する。常に創造的な思考をする習慣を身につける。

 もしも、50代・60代で、人に必要とされていない自分に気づくことが嫌なのならば、今の6570時間の使い方を、本気で真剣に考えるべきです。

 なんとなく過ぎる1年と、6570時間を意識してすごす1年とでは、おのずと雲泥の差がでます。すべて、それは自分の為でもあるのです。時間を無駄に使う人は、自分のことが、かわいくないからなのです。

 そんなことを書き込んでいると、お昼の時間になりました。のりぞーは、今から、お昼ご飯とお昼寝のセットに入ります。んっ!?時間? 約1時間です。起こさないでね~。(^O^)/

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2009年3月30日 (月)

今年度が終わって

 こんにちわでござんす。早くも、阪急苦楽園口駅前は、お花見気分の観光客で賑やかになってまいりました。毎年、この季節は、会社の前が車で渋滞するので、お花見するなら電車で来てね!まだ、3分咲きくらいですから、今週末の土日が本番でしょうね。満開になったら、写真をUPしますね。

 いよいよ、明日を持ちまして、今年度も終わりを迎えます。当社にとっては、9月決算なもんで、上半期が終了するわけですね。

 しかし、今期は、色々なことが起こりすぎました。「ブルータス!お前もかっ!」ってくらい、不動産業者と建設業者が倒産しまくりました。当社も、昨年の6月と8月に、立て続けに今津出張所と甲東園出張所を閉鎖し、今期後半は、ひたすらディフェンスを強いられた戦いでしたね。まぁ、今となっては、早めの判断で正解だったんでしょうけどね。

 一部の噂では、金融機関の来年度の予算編成が組まれる、4月以降、更に倒産件数が増えると言われていますが、どうなることやらです。

 もともとの、不動産ドットコムの創業理念に、全国64店舗の地域密着型の店舗展開を掲げているのですから、不景気だからと言って負けてるわけにはいきません。

 「不動産のことで、あのエリアなら、あのお店に聞くのが一番よ。」と言われる店舗網を築き上げる為にも、新年度は頑張らにゃいけんですね。まずは、足元の社員再教育から力を入れていきたいと思います。

 社員の皆様。ご覚悟を・・・。bomb

 物件情報!六麓荘にて、敷地の一部を売却したいというご相談を受けております。しかし、一体、今、なんぼが相場なんでしょうね。皆目、検討がつきませんよ。芦屋ネーゼを目指す人は、のりぞーまで。

 

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2009年3月29日 (日)

日本JC

 おはよーでござんす。昨日から、始まった高速料金の土日1000円。早速、それを使って岡山県まで行ってまいりました。さすがに、割引初日ということもあって、どこのサービスエリアも凄い混雑でしたよ。トータルで8000円位のところが、2000円ですんだわけですから、すごいお得感がありましたね。ラッキー!!

 ということで、岡山県の笠岡市というところで、日本JCの小委員会があったので、参加してきたのですが、その委員会の委員長は、上越市の人。にゃんと自動車で8時間近くかけて来られたそうです。うへぇ~。

 他にも、富士市とか、広島の呉市とか、天橋立とか、淡路島とか、全国各地から来られてました。

 日本JCの委員長ともなると、一年のうち約1/3位は、全国を飛び回るみたいで、ぶっちゃけ、『本業はどうなるんや?』と思わざるを得なかったです。

 でも、日本中の同世代の青年経営者達が、業種の壁を越え、夜遅くまで、政治のこと、経済のこと、経営のこと、会社のことなどを熱く語り合う行為は、非常に刺激になり、また頑張らなあかんなと、改めて、気を引き締めた次第であります。一応、のりぞーも西宮市代表なので、強烈にアピールしときましたよ。(^π^)/ ・・・別の意味で・・・。

 まぁ、今年で、JCラストイヤーになるので、あちこちの地方へ行って、刺激を受けてこようと思うのでした。(運転疲れたけど。)

 物件情報!岩園町A地区にて、土地が出るそうです。土地約100坪、単価@110万円希望。豪邸向きの土地です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月28日 (土)

意思決定の仕方

 おはよーでござんす。もうすぐ、北朝鮮の人工衛星?が日本上空を通過するそうなんですが、しかし、腹の立つ国ですよね。わざわざ、人の国の上空を飛ばさんでも良いのに、余計、国民感情を逆なでして逆効果だと思いますよ。中国や韓国の反日教育・感情にしても、程ほどにしておかないと、日本人の国民性から考えると、そのうち取り返しがつかないことになるような気がするのは、のりぞーだけでしょうか。

 仕事をする上で、僕がいつも重要視しているのが、戦略と要領です。まず、ざっくりと方向性とゴールを定め、目的を明確化にし、そのゴールまでの最短距離と最小労力を考え実行します。仕事の出来ない人の動きを見ていると、思いつきで仕事に取り掛かり、最後まで遂行することなく、中途半端な状態で、また、違う仕事を思いつき、それをするといったスタイルの人が多いですね。

 不動産を購入する人達の意思決定も同じことが言えます。ほとんどの人が、初めての買物なわけですから、頭の中がこんがらがって当然なわけです。

・まず、希望の条件は?

・資金的に大丈夫なのか?

・騙されやしないか?

・物件の価格は妥当なのか?

・物件のメリット・デメリットは?

・親御さんへの相談は?

・他に必要な費用は?

・他にも物件はないのか?

・契約から決済までの流れは?

・どうしてそんなに契約を焦らせるの?

 等などの疑問・不安感が渦巻いた状態で、次から次へと、物件を案内されて、『これ、いいでしょう!』『こんな物件他にはないですよ!』『早くしないと売れちゃいますよ!』と言われても、意思決定できるわけがないですよ。

 そういった時は、まず、お客様がどういった状態で、どこに不安を持ち、何を意思決定すれば良いのかを、明確に紙に書いてあげて、頭の中を整理してあげれば、すごく簡単に意思決定がしやすくなります。あとは、気に入る・気に入らないは、お客様次第なんですから。

 視覚・聴覚を駆使して、頭の中を整理する仕事の仕方を身につければ、すごく楽になると思うのでした。

 さ~てと、今から、日本JCの会合で岡山県まで行ってきます。1000円で行けるのかな?

 物件情報!今津曙町。角地。土地約20坪、価格は@100万円くらい。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月27日 (金)

仕事の仕方

 おはよーでござんす。本日は、二日酔いの為、お昼出勤になっちゃい、非常に反省している状態です。やはり、酒は飲んでも飲まれるなですね。のりぞーも今年で40歳。そろそろ、体のあちこちにガタがきそうな予感です。

 さて、面白いことに気づいたので、報告します。最近、JC活動とか、不動産屋さんの集まりの、役員さんや幹事みたいなお仕事をする機会が多いので、本業以外のところで、年間行事の取り決めや、予算配分、シナリオ作成等の打ち合わせをよくします。

 そういった打ち合わせを通して、その人達の仕事のやり方であるとか、考え方、運び方がよく見えて、非常に楽しいです。

 例えば、ある人は、みんなの意見を聞いて、うんうん頷いているのに、実は全く聞いていなかったとか、のりぞーなんかは、よく話を脱線させるのですが、話が脱線しだしたら、決まって本題に話を戻す人がいたりとか。自分の意見を押し通すために、少々高圧的なモノの言い方をするとか、本当に色々なキャラが見えて楽しいですね。

 多分、仕事の仕方も、こんな感じなんだろうなというのが、よく見てとれます。ということは、のりぞーの仕事は脱線だらけということなんでしょうかね。(^O^)

 物件情報!なし!

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2009年3月26日 (木)

グリーンニューディール

 おはよーでござんす。昨日は、雨の降る中、修行のようなゴルフでした。最近、暑くなったり、寒くなったりが日替わりで襲ってくるから、体調管理に気をつけないとですね。

 さてと、ビジネスを成功させるには、大きく分けて、二つの方法論があると思います。まず、一つは、マーケティングに重きをおき、市場のニーズをいち早く汲み取って先行利益をあげる方法と、もう一つは、国が打ち出す政策に乗って、助成金を得ながらビジネスを展開していく方法ですね。

 サブプライム・リーマンショック以降、世界経済の景気減速が急速に進むなか、マーケティングから利益を上げていく方法論は、非常に難しいと言わざるを得ません。ならば、これからのビジネスは、国が打ち出す政策に乗ることがキーになってきます。

 銀行・保険会社の国有化、税制の変更等、アメリカは今、市場経済絶体視の新資本主義から、日本型資本主義=社会主義へと移行しつつありますもんね。

 オバマさんが打ち出した、『グリーンニューディール政策』。まぁ、政府主導で、新しい産業と雇用を打ち出すのですが、それを紐解くことにより、今後のビジネスチャンスにすることができます。

-政策-

①クリーンエネルギーの未来を構築するための個人的な努力を促進するために、10年間で1500億ドルを戦略的に投資することによって500万の新しい雇用を創出する。

②10年以内に、現在私たちが中東とベネズエラから輸入している石油を減少させる。

③2015年までに、100万台のプラグイン・ハイブリッド車(1ガロンあたり最大150マイルを走る車)に置き換える。これを確実にするために、米国でそれらの自動車を製造する。


④米国の電力需要のうち、再生可能エネルギーの割合を2012年までに10%、2025年までに25%に高める。

⑤2050年までに地球温暖化ガス排出を80%減少させるため、経済全体のキャップアンドトレード方式を実行する。

 この中で、非常に面白いのが、地球温暖化防止の為の、低炭素社会づくりに関する項目で、『電力網の革新』になります。

 元になるのが、既にGEとグーグルが打ち出している、『スマート・グリッド』。電力網とIT技術を融合させることによって、これまでの電力会社からエンドユーザーへの一方的な電力供給から、各家庭が太陽光発電や風力発電をすることにより、双方向の電力流通が行われるわけです。

 スマート・メーターという装置を取り付けることによって、電力網監視の端末と常にやりとりをするわけです。電力会社が電力需給を見て電力の売買価格を変え、需要家に情報を送ることもでき、需要家も一定の条件になれば買電をやめて売電するように自動設定したりもできる装置です。例えば、夜間の電力需要が少ないときに、買電をしておき、需要が高まる時間帯に売電をするというようなことが出来るのです。また、プラグインハイブリッド車の普及により、これも電力系統の中に組み込まれていくのでしょう。

 まだまだ、日本においては、電力業界が導入に反対していますが、今月24日の新聞には、経済産業省が、太陽光発電の普及を進めるため、家庭や企業などで発電した電力について現行の2倍程度の価格で買い取ることを電力会社に義務付ける制度を、平成22年度までに導入すると発表しております。

 200年住宅は、今一、盛り上がりにかけましたが、この光熱費ゼロ住宅は、技術の進歩と廉価されることにより、一気に普及する気がしてなりません。以前にも、ブログで売電住宅のことを書きましたが、地デジの次は、これが本ボシのような気がするのは、のりぞーだけでしょうか?

 えへっへ、あと5年もすると、デザイナーズ風車とか、デザイン太陽光パネルなんかが、当たり前のように雑誌に載ってたりしそうですね。

 物件情報!甲陽園西山町の土地分譲が正式に決定しましたよ。眺望は、間違いなく最高です。敷地は約90~100坪。更地解体したのち、価格決定したいと思います。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月24日 (火)

頭を切り替えて

 おはよーでござんす。ただいま、WBCは、3対2で日本が勝ってますね。このまま、ゴールまで行って欲しいもんです。

 昨日、NY市場の方は、不良債権処理の「官民投資プログラム」の詳細が発表され、今年一番の約500ドル近い上昇をしてきました。それを受けて、日経平均の方も、8400円を回復。目先、いったんの山場を迎えたところでしょうね。

 本日、全国紙一面をにぎわしたニュースの方は、「公示地価の下落」でした。当ブログを継続してお読みいただいている人達は、もうご理解いただいていると思いますが、上記ニュースは出がらしのニュースです。

 ほんの少し前まで、日経平均が7000円を割れると、国民総悲観の中を、「国策に売り無」の考え方で、いろいろな指標が変化の兆しを見せ始めていると解説してきましたが、信用不安で売られ過ぎた相場は、信用の回復とともに、とんでもない巻き返しを生むものです。

 アメリカの2月の不動産関連の指標が発表されています。2月度米国住宅着工件数が、前月比22.2%の大幅増加。また、米中古住宅販売数は、前月比5.1%の増加。どちらも、アナリストの予想を裏切った形での大幅な増加になっております。

 何度も書きますが、モノの値段は、需要と供給で決まります。安くなれば、生産調整がおこなわれ、新規の需要が喚起され、やがて在庫がなくなり、価格が上がります。当り前の理屈なのです。

 頭を切り替えてくださいね。大幅な値段交渉や、在庫過多からの選択の自由度は、時間の問題になりつつありますよ。

 価格下落、超低金利、選択幅の増加の買い手にとっての三種の神器のパラダイスタイムが終わりに近づこうとしています。安い時に買い、高い時に売るのが商売の鉄則です。

「人の行く裏に道あり花の山」 

 では、これからJCの担当例会に行ってまいります。じゃね~。

 

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2009年3月23日 (月)

道路行政

 こんにちわでござんす。よっしゃーーー!侍ジャパン決勝戦進出、おめでとうございます。いよいよ、宿敵韓国との戦いですね。2勝2敗で来てますので、なんとか最後に勝ってほしいものです。

 さて、当社が受けている物件での出来事です。その物件の接道は、建築基準法第42条2項で規定された道路になっております。

 建築基準法において、道路とは原則、幅員が4m以上ないと道路とは認められておりません。ただし、幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた道路で、行政から指定を受けた場合は、道路とみなされます。これを、「二項道路」とか「みなし道路」と呼びます。

 この二項道路に接している敷地に、新しく建築物を建築する際には、『セットバック』をする必要があります。原則、道路中心線からお互いに2mの範囲で後退して建築するわけですよね。これは、法律で決められている義務になります。違反をしますと、法第101条にて100万円以下の罰金に処されます。

 ところが、このセットバック、要は、必要な後退距離をあけて建築物を建てなさいということなので、空地があればそれで良しとなるわけです。何も、道路形態にしなければならない義務はないんですよね。

 さらに、ここで言う、建築物とは、法第2条の「用語の定義」において、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これに類する構造のものを含む。)、これに附属する門若しくは塀」となっている為、植栽やら樹木は、必ずしもこれに含まれないことになります。通行の邪魔やけどね~。

 さて、今回の物件の場合、敷地本体が道路面から一段下がった土地になっております。その場合、さらに、法第44条(道路内の建築制限)において、以下のように書かれています。

第四十四条  建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。
 地盤面下に設ける建築物
 公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
 地区計画の区域内の自動車のみの交通の用に供する道路又は特定高架道路等の上空又は路面下に設ける建築物のうち、当該地区計画の内容に適合し、かつ、政令で定める基準に適合するものであつて特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
 公共用歩廊その他政令で定める建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの
 
 つまり、極端な話、44条1項を読み解くと、セットバックした土地の地下に地下室をつくっても良いとのことになるわけです。ひょえ~。
 
 ゆえに、本件の場合、道路面から一段下落しているわけですから、セットバックしている部分の道路面までは、構造物の構築が可能であるという見解になるわけですね。
 
 なんだか、ややこしいですかね。でも、法律って、いろいろ調べていくと本当に面白いものだなぁと思うのでした。
 
 おしまい。

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2009年3月22日 (日)

リアルタイム財政赤字カウンター

 超恐い!!

↓↓↓↓↓↓↓

http://www.kh-web.org/fin/

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食べ歩き日記

 おはよーでござんす。昨日は、長男の勝真君の13回目の誕生日ということで、早く帰らせてもらい、久しぶりに家族と食事をしました。もう、中学2年生になるのかと思うと、子供の成長って早いもんですね~。昔は、誕生日やクリスマスと言えば、ゲームソフトばっかりだったのですが、『鞄が欲しい』とのことでした。ふ~む、この辺りにも成長のあとが見えますね。

 え~っと、あまりにも書くことがないので、久しぶりにグルメのりぞーの食べ歩き日記を復活させます。

 最近、お気に入りなのが、石刎町にある『鮨千』でつ。若い大将がやっているお鮨屋さんで、のりぞーの同業者さんの娘さんの旦那さんにあたり、雰囲気が抜群にいいですね。感じ的には、『Y』とよく似ているのですが、『Y』程高くなく、また格式ばってないところが、お気に入りです。

 また、のりぞーはいつも、「お任せ」にするのですが、必ずといって良いほど、前回食べたものと重複するメニューを出してこない気配りがGOODですね。タバコも吸えるしね!

 ただし、無理矢理メニューに追加してもらった、シークアーサーサワーは最悪です。ビタミン剤の味がした。やっぱり、お子様のりぞーには、シロップ入りのシークアーサーサワーが一番です。

 奥には、6人くらいが座れる掘りごたつ式のテーブル席もあり、家族で食べに来ることもできますよ。

 味とネタと金額と雰囲気のバランスがとれてるお店だと思いますので、是非、一度、行ってみてください。ただし、仮に、のりぞーを見かけたとしても、無視しといてくださいね。(^π^)/

 結構、人気があるので、要予約が必要だと思います。電話番号は、104で聞いて下さいね。また、苦楽園界隈の美味しいお店を見つけたら、ここで報告しますね。

 物件情報!鮨ネタなら、なんぼでもあるのに、不動産ネタがないなぁ~。あるとしたら、樋之池町、土地105坪、@120万くらいですかね~。まっ、探しときます。ではでは。

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2009年3月21日 (土)

責任の所在とやる気

 おはよーでござんす。雲ひとつない晴天ですね。本日は、連休の中日です。さぞかし、レジャーに行かれるお客様も多いことでしょうね。

 多くの営業さんを組織として運営していく場合、リーダーの存在が非常に重要となってきます。リーダーの差配が、組織運営の8割を担っていると言っても過言ではないでしょうね。

 ただし、リーダーの力が巨大すぎても、社員さん達が委縮し、実力が発揮できないケースがあったり、逆に、リーダーが放任主義すぎても、ダラダラとしたムードが蔓延したりと、なかなか難しいもんです。

 また、基本、その組織はリーダーの実力及びビジョン以上には育たないもので、それだけに、リーダーの資質や努力は非常に重要なものとなってきます。

 不思議なもので、スポーツも、会社運営も、NPOとかも、結局、監督や代表の色が出るもんです。

 そうなると、社員さん達や選手、一人ひとりの責任の所在が曖昧になり、すごく非効率な組織運営をしてしまっているケースが増えます。

 そこで、のりぞーの会社では、一つ一つの項目に対し、責任職というものを作っています。

 例えば、

ヤフー登録大臣・・・新規物件をヤフーに登録する人

スケジュール係長・・・全社員の日々のスケジュールの管理をする人

広告部長・・・広告の作成会議を運営する人

勉強会会長・・・勉強会の運営をする人

メルマガ次長・・・お客様にメルマガを発行する人

郵送大臣・・・月2回のお客様宛 郵送物を管理する人

マンション管理人・・・マンション投函の管理をする人

 こんな感じで、日々の業務の責任者を取り決め、出来ていない項目があれば、その責任者が叱られるというシステムを構築しています。こうすれば、たった一人の管理職が全てを管理することなく、自発的に全社員が責任感を持つことができ、意外と業務全般が効率よくまわるんですよね。

 誰かがやってくれるという受け身ではなく、責任の所在を明確にし、責任感を持たすことができれば、逆の立場の時に、積極的に協力しようという姿勢になるわけです。

 結構、楽しいですよ。(^O^)

 物件情報!苦楽園口近郊の、一等地の場所で、商業施設向きの土地があります。坪単価も抑えて提供できそうです。興味のある人は、のりぞーまでえ。

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2009年3月20日 (金)

合格発表の季節ですね。

 おはよーでござんす。本日は、魔の3連休の初日となります。毎回のことなのですが、案外3連休って、外すことが多いんですよね~・・・。空模様も、なんとなくドンヨリしてますし。

 しか~し、今週は広告を入れております。

苦楽園店:http://www.fudosancom.jp/weekly.html

芦屋・東灘出張所:http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 初広告で、ロイヤル西宮北口センシアが入ってますね。高木小校区と抜群の人気を誇る小学校区のマンションですので、期待値は高いです。なにわともあれ、3連休ですので、ドシドシご来場くださいね。

 え~、毎年のことなのですが、この時期は大学入試の合格発表の季節で、弱冠、胸が甘すっぱくなります。

 のりぞーの時代は、センター試験になる前の年の、最後の共通一次試験の世代です。もう、今までの人生の中で、あんなに勉強をしたことは、後にも先にも無いと言いきれるぐらいに、猛勉強をしたのを記憶しております。

 しけ単、でる単、豆単、連単、赤本、傾向と対策、Z会、河合塾教材、英文解釈、長文読解 もう思い出しただけで、ゲロが出てきそうです。あの当時、本当に、『暗記パン』が欲しかったのを思い出しますよ。

 あれだけ、一つのことに打ち込んで、結果が出たという経験が、その後の自分の人生に何等かの影響を与えているような気がします。

 本日、後期試験の合格発表です。合格した人も、そうでない人も、ほんの束の間の休息を味わってください。本当の戦いは、これからですからね。

 物件情報!松風町、ロイヤル苦楽園松風町が出てきそうです。3LDK、平成14年築の綺麗なマンションです。2000万円台後半からの投入になると思います。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月19日 (木)

やっぱり市場は動いている

 おはよーでござんす。いよいよ、実体経済において、足元の感覚にも不景気の風が感じられるようになってきましたね。のりぞーの仕事上、よくお付合いで、食事や飲み屋さんに行くのですが、客足が急速に鈍っているようで、よく泣きが入りますね。さらには、閉鎖や業態変更に追い込まれるお店もたくさんあるようで、さすがは、水商売とは、よく言ったもんです。その分、ハウス食品とか、日清などの、内食系の会社の利益は鰻登りだとか。なるほど、ここにも市場原理は働くのですね。

 さてと、本日は、前回書き込んだ、新築マンションの在庫減少の傾向に引き続き、もう一方の建築資材について書き込みます。

 すべての商品(コモディティー)のベンチマークになるのが、WTIの原油先物価格です。GOLDは安全資産としての側面はあるものの、工業用需要が極端に少ないため、商品全般に与える影響力は、圧倒的に原油になりますね。やはり、ありとあらゆる加工品の源だからなんでしょうね。

Photo  中国のオリンピック需要に代表されるように、ほんの1年ほど前までは、世界の新興国における急速なインフラの整備と建築需要から、原油価格は急上昇し、昨年の7月3日は1バレル=145ドルの値段をつけました。その後は、サブプライム、リーマンショックに代表される世界的な景気減速が始まり、中国などの新興国だけは、世界の景気と切り離されるという、デカップリング論なんて吹っ飛ばす勢いで、世界中の景気減速が加速し、それに伴う、原油の需要減退から、昨年の12月には1バレル=33ドルと、たったの半年弱で1/5の価格になっております。

 さて、ここでお客様にとって関係してくるのが、建築資材になります。昨年7月の原油高騰に連動するように、ありとあらゆる建築資材も高騰し続けました。家1軒分の資材コストも約10%~20%上昇しました。

 ところが、この建築資材の方も、世界的な景気後退に伴って、大幅な需要の減退がおこり、東京地区・プレカット工場向け直販価格が、過去最安値をつけた2001年12月の水準まで下落してきております。

 当然、ハウスメーカーさん達は、値上げの時は、即対応したわけですから、今回の建築資材の下落は、商品価格に即反映されるべきものだと考えます。このあたり、しっかりマークしないとダメですよ。

 モノの値段は、原則、需要と供給のバランスで決まります。過去最安値の水準まで下落した建築資材。約5年前の水準まで下落した不動産価格。超のつく世界的な低金利。

 さて、買い時とは、いかなる時なのか?後は、ご自身の判断にお任せいたします。

 物件情報!松風町にて土地が出そうです。土地約31坪。@110万円くらい。いい土地ですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月17日 (火)

市場は大きく変化している

 おはよーでござんす。いや~、侍ジャパン、強かったですね。松坂の三振ショーは圧巻でした。やっぱり、野球はピッチャーの出来で決まりますね。

 え~っと、なんとなく体では感じていたことなのですが、しっかり数字のデータとしてある傾向が出てきたので、お知らせいたします。頭の中身を180度変えないといけないデータなので、注視してくださいね。

 本日の日経新聞の13面の記事に出ているのですが、まぁ、毎度お馴染みの『2月の首都圏、契約率70%を下回る』と『マンション販売27%減』の記事です。まぁ、新聞というモノは、常に、煽る記事を書くのが宿命なので、ことさら「不景気なんだよ!」を強調したいのは、理解できるのですが、注目すべきデータは、『首都圏の月末販売在庫数が極端に減少したこと』です。

 首都圏の新築マンションの飽和状態の目安と言われる1万戸台を15ヶ月ぶりに割り込んで、2月の在庫数が9819戸になりました。在庫数のピークは、昨年12月の、1万2000戸オーバー。約2ヶ月で、実に2000戸強の在庫圧縮が行われたことになります。

 これは、3月期末を迎えたデベロッパーさん達が、顧客に応じて個別対応で、約10%~20%の値引きをした結果、販売が加速した為と言われています。

 では、この先の傾向を考えます。まず、この一年ほど、デベロッパーさん達は、建築資材の高騰、サブプライムローン問題の発生、リーマンショック、金融機関の貸し渋り等などが重なって、新規のマンション計画が極端に減少しております。そこに、期末決算へ向けてのダンピングによる在庫調整。これは、広告なんかを見ていても、よく目につくとは思うのですが、旧価格に大きく×印をつけて、下手したら1000万円近い値下げの広告が踊りまくっています。この傾向は、キャッシュフローをよくする為に、自社物を履き切るまで続くものと考えられ、安値での旺盛な需要から、更に在庫の減少が急ピッチで進むものと思われます。

 以前から、ずっと言っていますが、モノの値段は、必ず需要と供給で決まります。不景気になり、価格が下落、供給側は生産調整をし、供給が減少、下値では、新規の需要が喚起され、在庫が減少、また品不足から価格が上がる。通常、経済はこれの繰り返しになります。

 まずは、データとして、新築マンションの在庫減少から始まりましたが、これは、住居系不動産全般の動きに連動されると思います。そういえば、最近、仲良しの事業主さん達も、『モノが無い。モノが無い。』とずっと言っていますもんね。

 では、マトメます。

『いつまでも、あると思うな、ブツと値下げ』

 おあとがよろしいようで。

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2009年3月16日 (月)

すいません

 本日は、一日忙しいので更新できません。まことにすいません。

 また、明日。

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2009年3月15日 (日)

定額給付金

 おはよーでござんす。いや~、綺麗さっぱりのお天気になりましたね。絶好の写真撮影日和です。たくさん写真を撮りにいこっと。

 え~、早いところは、すでに始まっている『定額給付金』。西宮市の場合は、4月7日に申請書が西宮市役所の方から、一斉に送付されます。申請書のチェック確認後、一発目の振込開始が、4月27日からとなっております。詳しくは、西宮市役所のホームページを見て下さいね。

 ちなみに、給付額は、

①65歳以上  2万円

②19歳以上64歳以下 1万2千円

③18歳以下 2万円

となっております。のりぞー一家の場合、②が二人と、③が二人なので、合計6万4千円のビッグボーナスGETとなります。

 さてさて、賛否両論が渦巻いているこの定額給付金制度。実際、貰える段階になってみれば、意外と嬉しいものですね。従来型の公共事業投資の場合、結局、中抜きが多すぎて、市場へ与える効果が薄いと言われ続けていたので、この定額給付金は全国民にまんべんなく行き渡るので、意外と消費活動につながるかもですね。

 ちなみに、うちの家での給付金の使い道は、念願の『ウオッシュレット』の設置に決定しました。何を今更と言われるかも知れないのですが、築40年クラスの分譲貸に住んでいる身分としては、メッサ嬉しいものですよ。もう、お尻スッキリざんす。

 消費を刺激するという国策での給付金ですので、皆さんも、ドンドン消費活動に励みましょうね!

 物件情報!パークハイム泉町。専有面積約95㎡、中層階、眺望優秀、価格が2680万円となりました。今から、リフォームに入ります。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月14日 (土)

パシフィックホールディングス

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日。にもかかわらず、あいにくのお天気ですね。ということで、本日、広告を入れなかった当社は偉い!!読み的中ざんす。

 またまた、東証1部上場の不動産投資会社が倒産しましたね。負債総額は、驚きの1940億円。不動産私募ファンドの大手として、一気に急成長した会社です。

 1年ほど前から、囁かれていた、「ファンド系がやばいで!」がいよいよ現実化してきているのでしょうね。まぁ、普通に考えれば、ありえない金額で購入しまくってましたので、早晩、この結果は見えていたでしょうが、たまらないのは、そこに貸し付けていた金融機関と、それを公的資金という形で救助する国民の税金でしょうね。う~ん、サブプライムの一言を出せば、仕方がないと思われるかもしれないですが、結局、公的資金を使うのならば、経営者責任も、何らかの形で求めないと、やったもん勝ちになるような気がしますよ。4月以降、この手の不動産アセットマネジメントとか、ファンドとか、リート系の倒産が一杯出てきそうな予感がします。

 では、お聴きください。パシフィックホールディングスで、『川のながれのように』

『川のながれのように』 歌:パシフィックホールディングス

♪知らず~知らず 積み上がってきた~♪

♪細く~長い~ 借り入れ~♪

♪振り返れば~ 遥か高く~♪

♪残~債が見える~♪

♪でこぼこ土地や~ 曲がりくねったビルを~♪

♪済証さえない~ それもまた~購入~♪

♪ああ~ 川のながれのように~♪

♪すみやかに~ いくつも 売主が変わり~♪

♪ああ~ 川のながれのように~♪

♪とめどなく~ 帳簿が真紅に 染まるだけ~♪

 お悔やみ申し上げます。合唱、合掌、合掌!

 物件情報!甲陽園西山町にて、とんでもない眺望の土地が出そうですね。広さは約100坪。値段は検討中。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月13日 (金)

生産性の向上の限界

 こんばんわでござんす。やはりというべきか、株価が回復してきましたね。7000円割れるっ!!という総悲観の前で、逆を向くのが相場です。NYダウも綺麗な底入れをしておりますので、チータの歌じゃないけど、3歩進んで2歩下がるで、月末を迎えそうです。とりあえずのターゲットは日経平均で7600円。これさえ3月末の時点でクリアーすれば、金融機関はホット一安心といったところでしょうか。G20もありますし、いろいろな指標も好転の兆しを見せてきています。先食いをするのが相場なら、これからの政策発表等で、期待感のみの上昇カーブを描きそうですね。

 ただし、実態の経済状況におきましては、何ら変わっていないのが現実です。あまりにも、ひどい指標と決算内容の連発から、売りが売りを呼び、下げ過ぎ感が強かったために、反発しておりますが、自律反発の領域をでておらず、金融システムの崩壊にしろ、クレジットカード等の信用社会の根本的な病巣の部分、経済成長率のみに主眼をおいてきたシステムの崩壊など、市場経済における根本的な部分の解決は全然見えておりません。どころか、銀行の国有化現象に見られるように、市場経済そのものの在り方すらチェンジしている移行期なのかもしれませんね。

 トヨタは2009年度の世界生産台数を650万台、連結販売台数700万台と想定しており、既に、来季の黒字があやしい予想となっていることからも、世界経済が縮小傾向にある中で、いくら、かんばん方式をしようが、QC活動をしようが、リストラをしようが、生産効率を高めるだけでは、早晩、限界が見えるということですね。

 世界GDPがずっと右肩上がりと信じられていた時代の経営方針は、世界が逆向きに動きだした時に、なんの役にも立たないということです。

 ならば、どうすればいいのか?

 それは、多分、価値観の変革の時期に来ているのだと思います。ずっと右肩上がりで、世界が経済成長をするということは、必然的に大量生産・大量消費の仕組みが続いていたからこそのマジックだったのです。これからは、ひょっとすると世界経済が縮小しつづけるかもしれないわけですから、それに合わせた価値観を所有するということが、大切なのだと思います。

 『もったいない』とか、『質素倹約』とかの言葉が美徳とされる時代に戻るわけですね。確かに、一家に車が2台ある必要性なんて、よく考えたらありえないですもんね。

 まぁ、『お前が言うな!』との批判は受け付けませんから。(^π^)

 物件情報!久しぶりに東灘区の情報です。築浅戸建、神戸市東灘区田中町 土地約60㎡、延べ床約100㎡、ご希望は、4000万円台中盤だそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月12日 (木)

グランドデザイン

 おはよーでござんす。久しぶりに、ゴルフのない水曜日。気付いたら、な~んもすることがなかった休日。ほんまに、暇やったわぁ~。仕事があることの大切さを身に染みた一日でしたね。悩みのない人生なんて、本当につまんないんでしょうね。

 え~っと、色々出揃ってきているみたいなので、今年1年のグランドデザインの修正をしておきたいと思います。

 まず、連日報道されている、日経平均のバブル後最安値報道ですが、昨年ほどのパニック的な売りが売りを呼ぶ展開にはなっておりません。

 NYダウは、12年ぶりの安値の6594ドルをつけたあと、金融株を中心に売り込みすぎの反動から自律反発をしております。それに引きずられるような形の日経平均は、7000円割れ目前で公的年金の買い支えで、7000円割れは死守する形となっております。

 さてと、今後の展開予想ですが、まず上げられるのが、『国策に売り無し』の格言通りかなと。3月末には、金融機関の決算を迎えます。今の水準のままでは、各金融機関とも大幅な有価証券の含み損を抱えたまま決算を迎えざるを得なく、時価会計上、とんでもないマイナスを出さざるを得なくなってしまいます。そうなると、貸し渋り対策どころが、自己資本比率の8%及び4%割れの金融機関が続出し、金融機関そのものの存在さえ危ぶまれることになり、政府としては、3月末までには、必死の株価対策をしてくることが予想されます。外れたら、ごめんね。

 昨年もそうでしたが、毎年1~3月に安値を形成する傾向が多く、そこから春以降4月~6月くらいに戻り高値をつけて、そこからまたまた、ドッシャン8月近辺で再度、安値をつけた後、年末にむけて、世界中の景気対策の波及が見えるかな~っと、こんなイメージを描いています。

 不動産的に考えますと、あまりにも安値では、売主さんが売却を留保する姿勢がみられ、必然的にモノ不足の傾向が出てきております。まさに、需要と供給のシステム通りのバランスが働いていますね。少し、株価が上向けば、価格的にも安定をし、チラホラ売り物が散見されそうです。そこが、絶好の買い場かなと。

 少なくとも、近年では安値に位置し、低金利、ローン控除、景気対策などなど、買主さんにとっては、好条件が揃ってきてますね。株も不動産も安く買って、高く売るが王道なのですから。

 物件情報!甲陽園日之出町、土地分譲です。土地約101㎡、価格2500万円、お好きなハウスメーカーでどうぞ。小学校も近いし、駅も近いですよ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月10日 (火)

3月度例会

 おはよーでござんす。久しぶりにスカッとする晴天になりましたね。だんだん暖かくなってきましたし、いよいよ春めいてきたということですかね。そういや、不動産ドットコム毎年恒例の家族総出の花見の時期も決めていかないとですね。

 え~、今月は、のりぞーが所属しております西宮JC研修委員会の担当例会となっております。そこで、今月の例会は、米国大使館政治部次席のマーク・ナッパーさんを講師にお迎えして、講師例会を開催することにしました。

 プリンストン大学を首席で卒業し、東京大学で大学院客員生として2年間国際関係を研究された、スーパーエリートさんですね。

 対する、西宮JC側の論客は、西宮が生んだ空間の魔術師・ファンタジスタのりぞーが迎え撃ちます。

・北方領土問題

・尖閣諸島の問題

・中国と台湾の問題

・北朝鮮関係

・国連決議と自衛隊の派遣問題

・新発米国債の問題

・ビッグ3のチャプター11

・為替相場

等など、聞きたいことがテンコ盛りなので、田原総一郎に負けない鋭い切り口で、Q&Aをしてきたいと思います。

 みんな応援してくださいね!(^O^)/

 物件情報!現在、阪急西宮北口徒歩圏で、大規模分譲を計画中です。価格もリーズナブルな価格帯になりそうです。興味のある人は、のりぞーまで。まだ、全然どうなるか、わかんないですけどね・・・。

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2009年3月 9日 (月)

ありがとう

 おはよーでござんす。では、どうぞ↓

http://www.youtube.com/watch?v=a53CGuIN0wc&feature=related

歌:KOKIA 「ありがとう・・・」

♪誰もが気づかぬうちに 何かを失っている
ふと気づけばあなたはいない 思い出だけを残して
せわしい時の中言葉を失った 人形たちのように
街角に溢れた野良猫のように 声にならない叫びが聞こえてくる

もしももう一度 あなたに会えるなら
たった一言 伝えたい
ありがとう ありがとう

時には傷つけあっても あなたを感じていたい
思い出はせめてものなぐさめ いつまでもあなたはここにいる

もしももう一度 あなたに会えるなら
たった一言 伝えたい
ありがとう ありがとう

もしももう一度 あなたに会えるなら
たった一言 伝えたい
もしももう一度 あなたに会えるなら
たった一言 伝えたい
ありがとう ありがとう

時には傷つけあってもあなたを感じてたい♪

 泣けるフラッシュ倉庫の「ありがとう」を見ながら、書き込んでいます。

 『ありがとう』 なんとも言えない不思議な言葉ですね。語源を調べてみますと、形容詞『有り難し』の連用形『有り難く』の『く』が『う』に変化したものだそうです。そもそもは、有ることが難しいということで、『滅多にない』『珍しくて貴重だ』の意味だそうなんですが、現代の日常の生活においては、感謝の意をあらわす時の表現に用いられるようになったみたいです。

 ある人の講演を聴いてから、意識して、この『ありがとう』という言葉を、日常の生活の中で、多様するようにしているのですが、不思議と心が穏やかになるような気がしています。

 多分、ほとんどの人が、今、そこにある当たり前の事柄に対し、気を払うことを忘れ、素直に『ありがとう』という言葉を口にできなくなっているのかもしれませんね。

 親が健在なのも、家族が健康なのも、働ける場所があるのも、社員さん達が毎日出社してくれているのも、今日も元気なのも、ありとあらゆる日常における自然な事柄が全て、『ありがとう』と感じたとき、イライラした気分や、ストレスを感じることが少なくなるのではないでしょうか。

 何かに気付くたんびに、『ありがとう!』を心掛けて、今日も頑張っていきましょう!

 物件情報!西宮市伏原町、ロイヤル西宮北口センシア 3階部分、専有71.88㎡、3410万円にて販売開始です。超人気の高木小校区です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月 8日 (日)

営業論

 おはよーでござんす。昔、よくテレビコマーシャルで見た、♪ニャンニャンニャンたらワンワンワン つかさ~のウイークリーマンション♪(本当にこんな歌やったかなぁ~?)の司建物管理が破産手続きを開始しました。う~ん、時代を感じますね。サブリースのウイークリーマンションのパイオニア的存在だったんですけどね。♪あ~あ~川の流れのように~♪

 なんだか、のりぞーのブログは、いつも偏ったバージョンが続くのは理解しているのですが、まぁ、これも気分次第での更新ということで、許してもらうということで、本日も営業論について書きますよ!コメントも入ってましたしね(^O^)

 どんな業種であれ、営業活動は、『アプローチ』『フロント』『商品説明』『クロージング』の大別して4つの分野に分かれます。それぞれの分野に創意工夫が求められるのですが、その中でも、一番大事な分野が『フロント』になります。

 さて、この『フロント』の分野なのですが、メインの作業は、『聴く体制作り』になってきます。

 今後、多額の借金を35年間かけて支払っていくという行為に対し、通常の感覚の持ち主ならば、ありとあらゆる不安が噴出します。

・本当に今が買いどきなのか?

・月々の支払いは大丈夫なのか?

・35年間って、払い終わりは70歳を超えるわけ?

・親にも相談しないと?

・騙されないかな?

・最近、よく倒産の話を聞くけど・・・

・強引なセールスをされたら嫌だなぁ

・etc

 本来であるならば、新しい家での、家族の団欒であるとか、子供達の喜ぶ顔であるとか、嫁さんの幸せそうな顔等の明るく楽しい未来への作業であるはずなのにも関わらず、ほとんどのお客様たちが、不動産屋さんのドアを開ける時の心理状態は、上記の不安だらけの状態になっているものと思われます。

 そんな心理状態で、いくら商品説明(物件の案内)に入っても、まず、気もそぞろで、まともな判断を下すことは不可能に近いでしょうね。

 よっぽど、商品力が高く、衝動発生を容易に起こすことが可能な値段設定であるとか、好立地等の条件が揃う場合は、例外ですが(来て見てこうたバージョン)、そうそうそんな出会い頭みたいな物件にめぐり合うことは少ないです。

 ならば、この『フロント』の段階で、お客様とゆっくり、これから多額の借金を背負い、35年間支払い続けるということの意味を掘り下げないといけないのですよね。一つ、一つの不安を解消し、多額の借金を背負うことで得られるメリットと、理由、納得、共感を得た後に、商品説明に入っていくことが大切なのです。

 賃貸比較、居住性と資産性の二面性の話、新生活の未来像、他物件相場比較、資金計画、ライフプラン策定、金利動向等など、色々ありますよ。

 その後、物件を案内し、気に入る・気に入らないは、お客様達が決めることであり、そこに営業さんの意志は介在してはいけないのです。そこを強引に行っては、押し売りになるだけですし、逆も真なりです。あばたもえくぼ 蓼食う虫も好き好きという慣用句があるわけですから、何がどうなることやら・・・。(^O^)/

 この『フロント』部分で、しっかりお客様と話し合い、理解・共感頂くことによって、初めて『一生に一回の、人生における最大級のお買物のお世話をする営業マン』たる資格を得るのだと思うのでした。

 物件情報!友軍PJ・リブレ宮西町PJが、全7区画中、既に4区画の申し込みが入りましたよ。香枦園小学校区という強烈な人気小校区故の、スピード感満載ですね。価格的にもリーズナブルな設定となっておりますので、お早めにね!

 

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2009年3月 7日 (土)

テストクロージング

  おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日です。当社も、カラー広告入れて、迎撃態勢万全ですよ。

苦楽園店:http://www.fudosancom.jp/weekly.html

芦屋・東灘出張所:http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 苦楽園店は、ヴィレッタの杜西宮北口・大森町Ⅱが初広告ですね。芦屋・東灘出張所の方は、アーバンビュー芦屋山手が新価格にての初オープンハウスです。両方とも、たくさんのご来場お待ちしております。

 え~、先日書き込んだ、西松建設の献金疑惑。秘書が西松建設側に請求書を送りつけてたと、まことしやかに全国ニュースで垂れ流されていましたが、先日、東京地検は請求書の存在をこっそり否定しました。しかし、ひどい話ですよね。『関係者の話』という形で、あれだけ全国にマスコミが垂れ流した後に、嘘でしたでは、ほとんどの国民が誤解したままだと思いますよ。秘書として、請求書なんて送るわけがないと思い、ダブルスタンダードまで考えたのに、嘘でしたでは、マスコミの取材のあり方に疑問を感じざるを得ないですね。『関係者の話』という前置きさえすれば、誰でも犯罪者に仕立て上げられる恐怖を感じます。そりゃ~、新聞もテレビも赤字になるわなってところですか。ちゃんちゃん。

 営業力UPの研修の中で、特に今、のりぞーが力を入れているのが、『クロージング力』の強化です。

 『クロージング力』と言えば、なんだかものものしい言葉に聞こえるでしょうが、想像してみてください。切れ味の悪い刃物で、ヌチャヌチャ切られるよりも、切れ味鋭い刃物で、『スパッ!』と切られた方が、気持ちがいいですから!(^O^) のりぞーのクロージングなんて、名刀村正を超えますからね。もう、近付くだけでカマイタチ状態ですよ。

 まぁ、取引の流れ、資金計画、物件説明すらまともにできないのは論外ですが、ほとんどの営業さん達が悩むのが『クロージング』の部分です。

 時代を反映してか、強引なクロージング手法では、お客様に敬遠されますし、かといって、フニャフニャでは意思決定の邪魔になります。

 原則、営業の世界において、お客様の断りは3つのパターンに分類されます。それは、

①即決

②まわり相談

③金銭

 上記の3パターンをよく理解しておけば、何が意思決定の障害になるのかが見えてくると思われます。

 ところが、ほとんどの営業さんが物件を案内し、商品説明をした後で、上記断り文句に対し、応酬話法で対抗するという形になっています。

 物件を見た後に、

お客様:「一生に一回の買い物なので、慎重に考えます。」

と言われ、

営業さん:「阪神間の不動産は人気があるので、すぐに売れますよ!」

とか、

「他に検討されているお客様がおられるので、早く結論を出してください。」

と言われても、買わせたいが為の、お決まりの文句やなと逆に不信感が漂います。まぁ、仮に本当に検討されているお客様がいたとしても、それは曲がった形で伝わるでしょうね。

 まわり相談にしても同じことです。物件を案内した後に、

お客様:「一度、両親と家族会議を開いてから・・・」

と言われ、

営業さん:「僕が、お父さんの立場だったら、とりあえず、こういう時代だから、もっとゆっくり考えろとか、他にはないのか?とか言いますよ!」

と言ったところで、お客様は、「はぁ?なんだこいつ!」と思うのがせきのやまでしょう。

 原則、意思決定の段階での応酬は、真逆の効果があると考えた方が賢明でしょうね。応酬すればするほど、お客様の気持ちは離れると理解したほうがいいです。っていうか、買って欲しいという焦りがマザマザと見えて、厭らしいでしゅ。(^O^)

 ならば、初歩のアドバイスとして、「テストクロージング」を活用すれば良いのです。物件を案内した後に、応酬するのではなく、物件を案内する前の段階で、上記断り文句に対する気持ちの整理をしておけばよいのです。よくいう布石というやつですね。(^O^)/

 もしも、これから案内をして、気に入った物件があった場合・・・の仮定の話で、これから起こるであろう不安な気持ちを先回り予測し、回答を準備し、お客様に頭の中を整理して頂いたのち、『気に入った物件があれば購入したい。』という心理状態で、物件の案内にあたれば、『クロージング力』なんてたいして必要がなくなるわけです。

 だって、家が欲しいと思ったから、ご来場なりご来店されてきているわけですから、何日も、何週間も考えて結論を出すというのは、まやかしで、そういった人は、そもそも『家を購入する』という初期の段階でのクエスチョン状態なわけです。別に、営業さんから電話セールスや飛び込みをしているわけではないのですからね。結論が出せないのは、物件の良し悪しではなく、『家を購入するということ』の良し悪しであり、それは、各自の気持なので、固まってから、もう一度来てくださいになるわけです。

 もう一度、要約しますと、物件を案内する前に、『テストクロージング』をかけ、そのお客様の心理状態をニュートラルもしくは、購入そのものの断念かを整理した後、たくさんの物件を案内してあげれば、気持ち良く、前向きの購入行動につながっていきますよというお話でした。

 フフッ。このブログを読んでいるお客様で、もしも、当社の営業さんがテストクロージングをしてきたら、『ニヤッ(^π^)』ってしてあげて下さい。「それ、社長が言ってたことですよね!」なんて言ったら、泡吹いて倒れるかもですよ。

 疲れたので、おしまい。

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2009年3月 6日 (金)

政策

 こんにちわでござんす。息詰まるような、経済状況の中で、そろそろ政府には、本格的な景気刺激策でも出してほしいものです。

 不動産・建設業界において、そもそも不況の始まりは、リーマンショックではなく、建築基準法の改正から始まっています。リーマンショックは、追い討ちをかけたにすぎなかったわけですね。そういう意味では、不動産・建築業界における、この度の不況は官製不況と言っても差支えないと思われます。ゆえに、お金を使わずに、逆に規制を緩和することにより、景気刺激をすればよいのです。

 お金を使わずに、不動産・建築業界を一気に好景気にする方法は、一つだけ、それは、中堅都市以上の街の建ペイ率・容積率・最低敷地面積の規制を撤廃すれば良いのです。

 この先、日本において人口の減少は自明の理です。が、しかし、過疎化をしていくのは、地方だけで、傾向としては、より各地域の都心部に人口は集まるものと推測されます。

 また、日影の規制や、高度規制等は、美意識もしくは美観の感性の問題で、江戸時代の街並みと現代を比べた場合、恐ろしく変化しているのと同様、200年後・300年後の美観の価値観も大きく変化していることが予想されます。ましてや、このご時世では、景色がどったらこうたら等、言っている場合でない、100年に一度の危機なのです。

 中核都市以上の市の建ペイ率・容積率の制限を撤廃するだけで、街の再開発が促進されたり、高さの制限がなくなるだけで、日経連の新ビル同様、新しく積み増しされた階層の売却により、建築コストをゼロに抑えることも可能になります。また、高さ制限の撤廃により、その土地そのものが持つポテンシャルも必然的に上がるため、資産価値も上がり、デフレの現在において、ちょっとした資産インフレを起こすことも可能となります。

 ゆったりした敷地や眺望、低層エリアを求める人たちは、人口が駅周辺に集まることにより、よりリーズナブルに郊外にて、家の手当をすることができるという、グリコのおまけつきです。

 誰か、真剣に、規制の緩和を考えてくれないかなぁ~と、切に願うのでした。

 物件情報!ロイヤル西宮北口センシアにて、売却が出そうです。今のところ、3000万円台の中盤を想定しています。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年3月 5日 (木)

ニュースを時系列に並べて考える

 おはよーでござんす。昨日は、阪神間の不動産業者の経営者達が15人集まってゴルフコンペをしていたのですが、ビックリすることがありました。のりぞーと一緒にまわっていたR不動産のK社長が、ショートホールのPAR3で、にゃんとホールイン3をされました!! なんじゃそりゃと思われると思うのですが、要は、最初の1打目をチョロの池ポチャで、打ち直しの3打目でホールインワンをされたのです。K社長曰く、「素直に喜べない・・・。」だそうです。しかし、綺麗に吸い込まれる球の奇跡は、素晴らしかったですよ。

 まったく、話が変わるのですが、この不景気を打ち破る商品を現在考案中です。その名も、ズバリ!『メタボッチ』 手のひらに乗せれるサイズの携帯型ゲーム機で、主人公の『メタボちゃん』をゲーム機の中で、育てていくというゲームです。3分おきに、エサを求めるアラームが鳴ります。『メタボちゃん』のウエストが85cmを下回ったらゲームオーバーです。定期的に健康診断というイベントが発生します。売れると思うんやけどなぁ~。

 真面目なお話を一つ。ここ最近のニュースを時系列に並べて、考えてみたいと思います。のりぞーが経済・政治ニュースを見る上で、いつも注意をしていることは、結局、『誰が得をした?または、誰が得をするのか?』です。

 話は、郵政民営化から始まります。お爺ちゃん、お婆ちゃんがコツコツ貯蓄し続けた郵便貯金と簡易保険。いくら危険性を訴えるエコノミスト達がいても、『国なら絶対安心じゃ!』と盲目的に積み上がってきた貯蓄に保険。そこに、自民党をぶっ壊すと現れた小泉さんが、あっさり郵便局を解体、民営化をしました。ラストリゾートと言われる、パンドラの箱の郵便貯金に市場原理を導入したのです。さて、誰が儲かるのか?

 アメリカでは、100年に一度の危機ということで、黒人初の大統領のオバマさんが誕生。この危機を救うべく、オバマさんが打ち出した、一連の景気対策で必要となるアメリカの国債発行額は約230兆円!! 現在、米国債を保有している世界第1位の国が中国で約60兆円、第2位が日本で約54兆円。ここに、新たに約230兆円の米国債が発行されるわけです。一体、誰が購入するのか?

 日本では、麻生政権が一桁台の支持率でレームダック化。自民党の支持率も同じように降下し、次期総選挙を睨み、自民党内では、個人プレーにて逆風に打ち勝つ方法論を模索中。そんな中、鳩山総務大臣が『簡保の宿』売却問題でファインプレーを狙いました。慌てたのが、小泉一派とその後ろで郵貯のお金を虎視眈々と狙っている人達。

 クリントンが来日した時に、次期政権を担うであろう民主党のTOPの小沢さんに面会を求めるものの、1度目は断りを入れる。 

 小沢さんの秘書逮捕。郵政民営化見直しの議論はどこへやら。

 当たっているのか、外れているのかはわかりませんが、なんとなくキナ臭い一連のニュースの流れ。誰がどう考えたって、今、米国債を購入する国なんてないでしょうし、なんで消費大国アメリカのつけを、日本が国債購入という形で支払わなければならないのか?

 総選挙直前のこの時期に、東京地検が小沢さんを狙い撃ちする背景にあるものは何なのか?人間、少なくとも一つや二つの傷は持っているもので、しかもその情報を握っている組織が自由に日本国内で活動をしているとするならば。もっと穿った考え方をすると、普通、賄賂性が高いものに、請求書なんて発行するのか?ということです。政治家秘書なら、もっともその部分に神経を費やさないといけない部分にも関わらず、請求書?はぁ?って感じですね。しかし、その秘書がダブルスタンダードなら理解できますけどね。中国情報局による自衛隊員へのハニートラップといい、もうちょっと日本もスパイ天国から守らないと、誰が政治をやっても、ダメだこりゃになっちゃいますよ。

 まぁ、ジャイアンの言うことに、のび太は逆らえないのでしょうね。

 なんて、ワールドワイドなこと考えながら、近くのうどん屋さんで、うどんでもすすってきます。(^O^) おしまい。

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2009年3月 3日 (火)

レジェンド オブ 甲陽園

 おはよーでござんす。いや~、あっさりNYダウが7000ドルを割ってきましたね。オバマさんが大統領に就任してから、ハネムーン相場は一つもなしで、株価は下がる一方ですね。これは、案外、WASPの嫌がらせかもしれないですね。まだまだ、人種偏見の多そうな国のことですから。

 それに比べて、日本市場は、比較的底堅い動きをしております。与謝野さんも、口先にて必死の抵抗を試みていますよ。頑張れ、爺爺!

 え~、苦節4年越しのプロジェクト、『レジェンド オブ 甲陽園』の価格が決まりました。

 本日、共同事業主3人とのりぞーが現地立ち会いのもと価格設定をしたのですが、眼下に広がる眺望は、かつてないほどのパノラマで、天下人の気分でした。1区画250坪~300坪、疑似道路全面8m、総区画4区画。開発行為だけで、約3年近くかかった物件なので、気合も入ります。

 広い敷地と、素晴らしい眺望、大自然の環境をお求めの人は、是非、お問い合わせくださいね。

 ではでは。

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2009年3月 2日 (月)

♪もう どうにもとまらない♪

 リクエストなかったけど、気分が良いのでいっちゃいますよ!

『♪もう どうにもとまらない♪』 

BY 帝国データバンク with リンダのりぞー

♪噂が流れちゃ~ おしまいよ♪

♪会社の経理は うぶなのさ♪

♪いつでも復活 夢を見て♪

♪生きているのが 好きなのさ♪

デンデンデン~デンデンデン~デンデンデン~デンデンデン

♪今夜は真っ赤な 手形抱き♪

♪支払い明細 破ろうか♪

♪それともやさしい あの人に♪

♪熱いお金を 借りようか~♪

デンデンデン~デンデンデン~デンデンデン~デンデンデン

♪ああ~長期でも~ ああ短期でも~♪

♪借りたお金は 返す気ないの♪

♪ああ~今期だけ~ ああ今期だけ~♪

♪もう どうにもとまらない~♪

イエイ!遺影!イエイ!

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2009年3月 1日 (日)

♪民事再生が止まらない♪ BY C-C-B

 よっしゃー、あんまり暇なもんやから、月曜日の更新分も書き込みますよ。

 では、お聴きください。C-C-Bで、『民事再生が止まらない』です。張り切ってどうぞ!

♪テッテテテッテレッテレテーレテ~ テテテテッテレッテレテレテテテ♪

♪長~い返済の途中で (Fu-Fu さりげ~なく)♪

♪金利払いを~外した (Fu-Fu 指さ~きで~)♪

♪銀~行の~ 支店長が~♪

♪慌てだす~君の青い顔~かお~かお~♪

♪誰か!民事再生 止めて 民事再生~♪

♪弁護士が~ 弁護士が 一任する~♪

♪押さえた 担保に 甘く 溺れて♪

♪Hold me tight 地価下落が Fu 止まらない♪ 

♪テッテテテッテレッテレテーレテ~ テテテテッテレッテレテレテテテ♪

 よっしゃー!次は、山本リンダで、『もうどうにも止まらない』 リクエストあったら、いっちゃいますよ!!

 これで、月曜日更新分終了ね!次は、火曜日!

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固定金利と変動金利

 おはよーでござんす。いや~、まいったですね。本日も、ビックリするほどの晴天です。先読みののりぞーも、天気読みは苦手みたいですね~。まぁ、せっかくのお天気なので、物件でも見に、会社にご来店ください。ひょっとすると、のりぞーがチャチャを入れに出現するかもですよ。

 お客様の中には、全く住宅購入のことを知らずに、初めて不動産会社に来ましたというようなお客様もおられます。のりぞーは、そういうお客様達には、懇切丁寧に分かりやすくをモットーに説明をするのですが、やはりお客様達の興味の中心は、ファイナンス面が非常に多いです。

 その中でも、金利のことをよく聞かれるので、改めて、のりぞーの持論を展開しておきます。

 現在、SMBCの35年超長期固定金利が、年率3.56%となっております。また、変動金利の場合、基準金利2.475%-優遇レート1.4%平均なので、レス後で1.075%となります。

 ローン額を3000万円と仮定した場合、

超長期固定 125,033円/月 総支払い額約5251万円

変動金利 85,739円/月 変動が全く動かないと仮定して約3601万円

その差が▲1650万円也。

 では、実際の支払い状況を考えますと、

超長期固定 125,033円/月のうち、初年度の毎月金利支払い約89,000円/月、元本返済36,033円/月

変動金利 85,739円/月のうち、初年度の毎月金利支払い約26,800円/月、元本返済58,939円/月

 これを日本語に直してみますと、超長期固定の場合、月々多く払って、元本はほとんど減らない。方や、変動の場合、月々少なく払って、元本は多く返済されているということです。

 『あなた人間やめますか、それとも固定やめますか?』 BY のりぞー広告機構 NC

 更に、変動の場合、優遇レートは35年間全期間適用されるので、実際、超長期固定の3.56%を上回る為には、基準金利が4.96%になって初めて、チャラになります。過去の日本において、短期プライムレートが3.96%を超えていることが、どれだけあったかは、ご自身で調べてみてください。

 更に、2050年には総人口1億人を切り、経済は斜陽の日本国において、金利が上昇する唯一の可能性は、資源ハイパーインフレしか考えられず、その時は、今のジンバブエと同じで、なんぼ円を持ってても、とうもろこし一つ買えないわけで・・・、そうなると、家なんてどうでもいいわけで・・・、北斗の拳及びマッドマックスの世界が出現しているわけで・・・。なんだか、北の国からみたいな口調になっちゃいました。

 ♪ルールルルルルルルー、ルールールルルルルルー♪ 

 興味のある人は、超長期固定と変動での5年後の元本返済額をシミュレートしてみると面白い結果がでますよ。築後2年~5年の築浅中古戸建てやマンションが市場にたくさん売りに出されていることを勘案すれば、そういう状況になる人が多いということの裏返しでもあるのです。

 変動 is BEST! ただし、繰上げ返済を頑張ってくださいね。

 ご利用は計画的に。 BY のりぞー金融連合会

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