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2009年4月30日 (木)

ハードの時代の終了

 おはよーでござんす。今日は、業者さんのご好意で甲子園球場に阪神タイガースの応援に行ってまいります。甲子園に応援にいくのは、小学校6年生以来なので、迷子にならないように気をつけます。

 いよいよ、今後のビジネスシーンはコンテンツを保有したところが勝ちそうですね。

 今までは、高性能なハードを低価格で汎用させる方式が世界基準だったのですが、そういう意味では、日本のメーカーの在り方が問われる時代になってきたと思います。

 定価2000円のレコード全盛期に、誰が、99円/曲でダウンロード出来る時代を予見できたでしょうか?

 iPodが登場した後、日本の電機メーカーは先を争って類似商品を作りましたが、結局はiPodの一人勝ち。ハードウエアーの性能の良し悪しではなく、ダウンロードの蛇口を握ったもの勝ちになりました。

 そのiPod、この3月末時点で、全世界の累計販売台数が20700万台!!2004年の初出荷以来、5年で2億台突破は、ソニーのウォークマンの13年間で1億台販売を軽々突破しております。

 今また、電子書籍なるものが世界中で飛ぶように売れています。従来の商品は、視認性や操作性に問題があったのですが、アマゾン・ドットコムの電子書籍端末「キンドル2」が飛ぶように売れています。また、ソニーの「リーダー」も累計30万台売れているみたいです。

 しかも、端末を使用するので、紙代や印刷代がかからない、返本もないとのコストダウンで、本代も約35%ダウンとなるみたいです。

 本にしろ、音楽にしろ、作者よりも、ハードのメーカーよりも、コンテンツを所持するモノが勝つ時代になっているということです。

 不動産業界においても、コンテンツが勝つ時代が来るのでしょうか?その為には、やはり精度の高い情報力が必要となるような気がします。

 

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2009年4月28日 (火)

豚インフルエンザ

 おはよーでござんす。どこもかしこも、豚インフルエンザの話題で持ちきりですね~。鳥の次は、豚ですか・・・。じゃ~、その内、キリンインフルエンザとか、象インフルエンザとか、サイインフルエンザとか出てくるんですかね。

 WHOでは、今回の豚インフルエンザの警戒レベルを「フェーズ4」に引き上げたみたいで、世界中に大流行する可能性があるそうです。ちなみに警戒レベルは6段階になってます。

 さて、このインフルエンザ、現段階では、日本にはワクチンがないそうで、空港での水際大作戦に終始しているみたいですが、世界中への広がり方を見ていると、とてもとてもという感じですね。

 感染すると豚みたいに太る病気だったら、のりぞーの場合、すでに豚ですから心配ないんですけど・・・。

 ただ、心配なのは貿易関係ですね。ようやく金融危機も、なんとなく小康状態を迎えていたところに、このインフルエンザですからね。今のところ、WHOでは、渡航禁止や国境閉鎖の勧告は出していないものの、もしも、このまま驚異的な広がりを続ければ、少なくとも国際流通に多大な影響を及ぼすものと考えられます。

 イギリスのバルチック海運取引所が算出するばら積み船運賃の総合指数にバルチック海運指数というものがあり、

http://chartpark.com/baltic.html ←バルチック海運指数

世界の海運流通の指標として影響力が大きいものなのですが、ここ5年でみても、いかに世界経済の流通が激減したのかが、よく見てとれます。

 リーマンショックの次は、豚ショック。もう、次にエイリアンが来ても驚かないですよ!!

 物件情報!東急ドエル プレステ―ジュ甲子園6番町 当時の億ションですね。延べ140㎡、角部屋、4F 多分、3000万円台後半です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年4月27日 (月)

貴重な勉強会

 おはよーでござんす。いや~、やっぱ東京は凄かったですよ。何が凄いって、築地で食べたお寿司屋さん。こちらで言ったら、100円の廻るお寿司屋さんみたいな所なのにも関わらず、メッサ高い!!お腹一杯になるのに、5000円/人(昼飯ですよ!)かかりましたよ。しかも、全然、おいしくないときたもんです。やっぱ、東京さ恐いところだなす。

 土曜日は、日本JCの委員会で講師をお呼びしての勉強会でした。今回の講師は、ネクステック株式会社の元CEOの山田太郎先生でした。漫画みたいな名前ですが、本名だそうです。

 外資系のコンサルタント会社勤務などを経由し、2000年に会社を興し、5年後には上場を果たすという驚異的な経歴の人で、お話を聞いていても、宇宙人の言葉かと思いました。

 印象に残ったことが、次世代のサービス業の在り方として、すべてはポータルサイト等の情報発信サービスに人間の行動が管理されていくというお話で、例えば、

『お腹がすいたなぁ。イタリア料理が食べたいな。』

 と思考した瞬間に、カーナビが近郊のイタリア料理店を検索し、しかも空いてる席まで確認、なおかつ予約までしてしまうというようなサービスの世界になるそうです。あくまでも、人間は車を運転している気分になるだけで、運転そのものもGPSで車が勝手に連れて行ってくれるらしいです。

 究極のサービスの在り方が、そこにはあるような気がしますね。ホテル予約の「一休」というサイトがあり、たまにそこを利用するのですが、ホテルや旅館に直接予約する時代から、一休のサイトを見て判断し、一休経由で予約をするという時代を、どこのホテルや旅館の経営者が予見できたでしょうか。

 不動産のポータルサイトは、売買仲介物件に関して、あまり成功していると言えるサイトはないのですが、エリアを絞った形での地域のポータルサイトが立ち上がり、不動産とリンクさせることができ、かつ豊富な情報力を持たせることができれば、誘導が可能になるのだろうなと漠然と思います。

 どちらにしろ、時代が大きく変わりつつあるなかで、ますますwebを使ったビジネスの在り方が問われるような気がしますし、乗り遅れないようにしないとと思うのでした。

 日々勉強です。 

 

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2009年4月25日 (土)

東京へ出張です。

 おはよーでござんす。本日土曜日と、明日の日曜日は、のりぞーは、日本JC出向の為、東京へ出張しております。

 次の更新は月曜日になります。よろしく!

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2009年4月24日 (金)

完成内覧会のお知らせ

 グループ会社の㈱godaiDCMさんが、堀切町にて完成内覧会を開催されます。

 詳細は↓

http://ameblo.jp/godaidcm

 見に行きたい人は、見に行ってください。見に行きたくない人は、見に行かないでください。

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悪の大王降臨

 おはよーでござんす。今、世の中では、アメリカ・日本ともに、各企業の決算発表の季節となっております。

 昨日は、アメリカの元投資銀行の雄、「モルガンスタンレー」が第一四半期の決算発表をしたのですが、1億7700万ドルの純損失と発表。不動産投資における純損失が響いたそうです。

 これね~、単純な数字だけではないんですよね。さらっと、ニュースでは流されてましたが、上記の数字は、4月2日に、米国議会の圧力に屈する形で、米財務会計基準審議会が、時価会計基準の緩和を認め、更に、適用が第一四半期からOKになった上での数字なんですよね。

 つまり、ゆるめの時価会計の評価をだしておいての、純損失なわけですから、実態は相当悪い数字だということが容易に想像されます。すべては、行内でのブラックボックスになってしまったので、どう考えても悪い方にしか考えられません。

 お化粧をしてなお、数字が悪いということですね。

 今回の元凶であった、個人の住宅不動産関連の数字は、弱冠、回復の兆しを見せる数字が出始めていますが、商業用不動産に関しては、壊滅的な状況に陥っていることが伺えます。

 日本においても、都心部の空室率が目立ち始め、値下げをしても全然入らないという状況になっております。

 サブプライムの次は、商業用不動産の処理がきそうですね。

 もう一発、恐怖の大王が降臨しそうな気がします。

 物件情報!さくら夙川駅歩数分の新築分譲が、3000万円台中盤でリリースされそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年4月23日 (木)

瀬戸際な予感

 おはよーでござんす。混迷の極みを見せる世界経済。正念場が来ている予感がします。

 22日発表された、IMFによる2009年度の世界経済見通しによると、世界全体で成長率は、マイナス1.3%。この度の震源地であるアメリカが、マイナス2.8%、ユーロ圏でマイナス4.2%、我が国日本は、にゃんとマイナス6.2%の経済成長率になるそうです。

 少なからず、前月比で好転してきた指標や、各国の景気対策が矢継ぎ早に打ち出されているにも関わらず、足元の景況感は冷え込んだままです。

 日経平均においても、7000円割れを死守したのち、9000円まで復活しましたが、戻りもここまでの雰囲気が漂ってきています。

 為替の円高傾向とあいまって、5月の連休を前に、ドッシャン下落がきそうな予感がしてなりません。

 トヨタなどは、管理職・社員さんのボーナスを大幅にカットするというリストラ策を出していますが、次の下げ局面は、ありとあらゆる会社に相当な圧力をかけるものと思われます。

 助かったと思っているところに、ドッシャンが来た場合、パニックになることは容易に想像され、それに備えた準備を早めに手当てすることをお勧めします。

 今は、一にも二にも、身軽になって、嵐が過ぎ去るのを待つしかないのでしょうね。

 なんとなく、もうすぐそこに来ているような気がする、のりぞーでした。

 嫌な予想で、ゴメンネ、ゴメンネ!!

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2009年4月21日 (火)

大変やなぁ~

 おはよーでござんす。ようやく雨が降りましたね。多分、この雨は天の神様が泣いていることでしょうね。

 ずーーっと、のりぞーの中の懸念事項だった、芦屋・東灘出張所を閉鎖することに決めました。変な自信と、勢いで、「イケるやろっ!!」のノリで店舗展開をしていきたかったのですが、最後の砦の芦屋・東灘出張所も、芽が出てくる可能性が非常に低いと判断し、撤収を決めました。

 つくづく、店舗展開の難しさを思い知らされた1年半でしたね。苦楽園店でやっている地元超密着のキメ細かい情報提供を、色々なエリアで展開できれば、きっとお客様の支持を得られると思っていたのですが、情報を手に入れるという業務の特殊性と人的素養の壁にぶつかりましたね。

 まぁ、考えてみれば、戦略とかマーケティングとか、何にも考えずにやったので、当り前っちゃー当たり前ですけどね。

 もう一回、原点に戻り(毎回言ってるような気がする・・・)、一か所に人を集め、人材育成に全勢力を注ぎ込むようにします。

 ふぅ~、人生、山あり谷ありですな。

 精神的に疲れたので、おしまい。(^O^)/

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2009年4月20日 (月)

すいません

 本日は、一日、出ずっぱりの打ち合わせなので、時間がありません。また、明日お願いします。

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2009年4月19日 (日)

民法の抜本改正

 おはよーでござんす。昨日、当社の顧問税理士が、「社長には趣味がないから、趣味をあげる!」とラジコンを買って持ってきてくれました。小学校以来のラジコンなのですが、凄いっすね~、最近のラジコンって。もう、エンジンパワーが格段に性能UPしています。通称:「のりぞー部屋」のリビングをビュンビュン走り回っていますよ。

 ・・・・でも、もう飽きた。先生、次はヘリコプターをお願いします。

 いよいよ、民法の抜本改正の動きが出てきたみたいです。今回は、契約ルールを抜本的に見直すみたいなのですが、明治29年に制定された時代遅れの民法の全面改正は初めてのことです。

 法務省では、2011年の通常国会提出を目指しているみたいなのですが、主な内容は

①企業や消費者が結ぶ「契約」に関する原則を明文化

②契約違反などが起きた場合の賠償責任の考え方を最近の実態に合わせて改める

 の2本立て。消費者契約法の理念である「消費者保護」が、いよいよ民法にも明記されるということですね。

 それと、賠償責任の考え方なのですが、今までなら、売り手が期日までに商品を引き渡さないトラブルの場合、売り手に過失がなければ賠償責任がなかったのですが、今回の改正では、売り手の無過失でも一定の賠償責任を負わせるとの内容になるようです。

 となるとですね~、青田の建売なんかの場合、いくら、売り手無過失の特約(天候不順・監督行政庁の指導等)をつけた所で、買い手にとって不利になる特約は原則無効になるわけなので、引き渡し時期が遅れると、ペナルティーが発生するという状態になるのかなぁ~。

 まぁ、当面は判例待ちでしょうね。ペナルティーといったところで、微々たる賠償額でしょうから、♪気にしない~気にしない~♪の一休さん方式を採用してもいいのですが、引き渡し時期の問題は、いつもゴチャゴチャすることが多いので、すげ~長めの決済時期設定とかの逃げ道が、そこかしこで採用されそうな気もします。

 そうだ、そうだ、せっかく勉強しても法律が変わっちゃえば、また一から勉強しなおさないといけないから、早めに宅建主任の資格をとることをお勧めしますね。

 物件情報!甲陽園南シティーハウスで、もうすぐ眺望良好階の物件が出てきますよ。お値段の方は、「改めて、社長と相談させていただきます。」だそうです。駅近のマンションです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年4月18日 (土)

情報が大事

 おはよーでござんす。メッチャいい天気になりましたね~。絶好の、布団干し日和です。主婦の皆様、疲れて帰ってくるご主人の為に、布団を干してあげましょうね!家に帰って、フカフカの布団が待ってたら、嬉しいもんですよ。

 ヤフー検索やグーグル検索とかで、「西宮市 不動産」で検索すると、上位陣にネットを中心にした販売活動をされる不動産業者さん達が出現してきます。

 ネットを中心に活動をされる為、販売管理費があまりかからない等の理由で、仲介手数料を半減したり、30%OFFにしたりという戦略をとるところも多いですね。

 他には、オークションを開催したり、エスクローを専門にしている業者さんが出てきたりと、ニーズに合わせて不動産業者さんも色々な形態が出現してきています。

 振り返って、じゃー、不動産ドットコムの特色って何なんだろうと考えた時、やはり得意技を持っとかないとと、改めて思います。

 営業さんだけで、8名。営業店舗は2店舗ということで、販売管理費はウソーって言うほどかかるので、手数料のダンピング競争は無理ですね。

 営業エリアは、阪急甲陽線、芦屋北部、芦屋南部、東灘南部とエリア特化型。

 狭いエリアに特化した上に、そこに人数を配分するわけですから、細かい地域の情報を吸い上げることができます。

 苦楽園店だけでも、常時400人弱登録されているお客様の登録件数は、相場観の判断、売主さんにとったらスピード売却の武器になるでしょうね。また、その顧客数が新しい情報を引っ張ってくるための武器にもなります。

 やはり、ドットコムの特色は、オリジナルの物件情報を次々に打ち出していくことにあるような気がします。永遠の追いかけっこですけどね。

 まぁ、ぶっちゃけ、ほとんど天才のりぞーが一人で情報収集してるんですけどね・・・。頑張ろっと。

 物件情報!堀切町。全5区画南向き。香炉園小学校区。お急ぎくださいね。

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2009年4月17日 (金)

西の方より友来たる

 こんにちわーでござんす。しかし、WBCのストレスで胃潰瘍を起こすなんてイチローも人の子やなぁ~と思ってたら、復帰第1戦で、張本選手とならぶ、プロ野球最多安打を満塁ホームランですか・・・。やっぱ、あんたは人の子と違うよ。神に愛されたお人ですね。

 今日は、珍しいお客様がこられました。もと、M銀行のU野さんという方です。僕が、不動産業界に入ったばっかりの頃、住宅ローンの担当者として非常にお世話になった人で、それ以来、のりぞーがM銀行ファンとなる礎を築いた人でもあります。

 空手の有段者で、体も大きく、声もでかく、手先が不器用で、ビジュアルがどう考えても厳しくて、書類関係が大の苦手と走攻守三拍子すべて揃ったような銀行マンさんだったので、よく北部のセレブなお客様方からは、疑問視をする声がでたものです。

 ただ、住宅ローンを通す為の努力は、どこの銀行さんよりも熱心で、僕もよく、作文作りの片棒をかつがされたものです。

 そんなU野さんが、関連会社の保険会社に出向されて、丸三年。久しぶりに、お互いの近況を話しあいました。

U野さん:「やっぱり、君は、どこか違うと思ってた。必ず、不動産で成功すると思ってたよ。」

のりぞー:「ん!?っで、保険の成績が苦しいの?」

U野さん:「・・・・・・。」

 DEAR U野さんへ

 久しぶりに、U野さんの顔が見れて、のりぞーも嬉しかったです。でもね、U野さんにオベンチャラは似合わないですよ。歯が浮いてましたから。本当に苦しくなったら、もう一度、来てください。その時は、喜んで協力しますから。

 

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2009年4月16日 (木)

力技

 おはよーでござんす。いや~、参りました。何があっても、お昼には出勤していたのですが、火曜日はとうとう風邪のぶり返しでダウン。会社をお休みしちゃいました。昨年の今頃も、あまりにもしんどくて、病院にいったら、肺炎の治りかけですと診断されて、お医者様に、「よく、今までほっといたね~。すごくしんどかったでしょう!」とビックリされたのですが、毎年、春先に、長期の風邪をひくのが恒例行事みたいになってきましたね。やはり、40歳、前厄。体力的に無理ができないのかもですね。

 新型のプリウスが、5月販売にも関わらず、もう1万台の予約を突破したとか。改めて、税制優遇の凄さを感じさせます。

 何度も書き込んでいますが、今、世界で起きていることは、何が何でも景気を上向きにするという、世界各国政府の強い意志が感じられます。

 あのノーベル経済学賞を受賞したクルーグマン米プリンストン教授も、「我々は日本に謝らなければならない。」と謝罪されています。

 日本のバブル崩壊をした当時、欧米の識者達が、こぞって日銀に金融緩和を促したのですが、結局、デフレ状況において、金融緩和は役にたたないことが、今回のアメリカのサブプライムでわかったわけです。デフレにおける特効薬は、一にも二にも、財政出動でしかなく、需要と供給のギャップを政府が埋める形で、金を出し続けないと、あっという間に恐慌入りをするということですね。

 しかし、それを素早く理解し、間違いを認め、政策を打ち出してくるところがアメリカの凄いところで、力技にしろ、市場操作にしろ、なんと言われようと、絶対、株価は下げさせないという強い意志を感じさせるものがあります。また、日本型の公共事業投資一本やりの従来のやり方ではなく、環境関連、新産業分野へ重点配分するあたりが、またまた次世代のビジネスシーンをリードしていこうという意思が読み取れます。

 う~ん、これは案外、ひょっとしたらひょっとするかもですね。世界中が本腰を入れて財政出動する上に、金融緩和でダブついたお金が世界中にばら撒かれているわけですから、一気に逆流した時のリスクを考えといたほうが良いかもですよ。原油価格も、ジワジワ上昇してきていることですし、なんとなく人為的な物価高の予感がするのでした。

 まぁ、今回の大量の国債発行で、どの政府も超インフレになることを期待していることでしょうからね。1000兆円の借金も、物価が10倍になったら、現時点での100兆円分の価値でしかないわけですからね。

 さて、来るべく物価高に備えて、デフレの今のうちに、どのような保険をうつのかが、キーポイントになりそうです。

 物件情報!緊急情報です。香炉園小学校区。全区画南向き。個数5。土地約30坪ピッチ。多分、建築条件付き。前面道路は広々としていますが、交通量は少。価格帯は、4000万円台前半~中盤想定。本日から、暫定予約を受け付けます。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年4月13日 (月)

自然体が一番

 おはよーでござんす。ここ連日のマスターズのせいで、朝の5時半から起床しているのりぞーでござんす。

 いや~、しかし、今日の最終ラウンドは、手に汗握る展開になりましたね。片山晋呉選手の10アンダー単独4位は本当にご立派な成績でした。

 試合の方は、ラスト2ホールまで2打差で単独首位をキープしていた、優勝すれば最年長優勝のかかった、ケニー・ペリーが、ラスト2ホールをまさかのボギー・ボギーで、12アンダーの3人によるプレーオフへ。

 プレーオフでは、マスターズのTOP争いをするようなTOPプロたちが、第一打目を林に入れたり、バンカーに入れたりするような極度の緊張感の中、結局、アルゼンチンのカブレラが優勝しました。個人的には、ケニー・ペリーに勝たせてあげたかったですけどね。

 もう、あれだけのプロでさえ、優勝のかかったショットやパターで、体が動かなくなるもんだなと、いかに集中力と自然体でいることが大切なのかと痛感しました。

 営業さんの中にも、お客様が購入しようかと悩んでいる、まさに今その時に、極度に緊張しているのかもしれませんね。(^π^)/ニャ

 まぁ、なにわともあれ、常に平常心でいることが大切ということですね。

 物件情報!パークハイム泉町。4Fにつき、眺望も良好です。綺麗に中もリフォームが終わりましたよ。価格は2680万円ですけど、多少だったら、値段交渉も可能だそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2009年4月12日 (日)

これから起きるであろうこと

 おはよーでござんす。昨日は、大手仲介業者さんの若手営業マンさん達とお食事会を開いてきました。最近の顧客動向、市場動向、仕入れ物件等々有意義な時間でしたね。いつも思うのですが、やっぱり事件は現場で起きており、高いところからでは、実態は掴めないものだなと。これからも、現場を忘れずにいたいものです。

 4月に入り、金融機関さん達の動きに変化が出てきましたよ。新しく予算が決まったからなのか、融資姿勢が積極的になってきているのを感じます。また、夏場にかけて金融機関の不動産関連の不良債権が山ほど出てくるのではないかと、巷で言われていましたが、どうもその傾向はなさそうですね。というのも、ノンバンクを除いたほとんどの金融機関は、引き当てを済ましており、あわてて処理をするというよりも長い目でジックリ構えて、整理にあたるとの見解を打ち出している金融機関さんの方が多いです。

 ある意味、淘汰されるべくして淘汰された企業群達は出尽くしており、今、生き残っている企業さん達は、キャッシュフローを潤沢に保有する為に、制度融資を利用したり、リストラをして販売管理費を下げ内部留保に努めたりして、キャッシュの囲い込みが既に終了している状態になっているのではないかと考えられます。

 確かに、大幅な赤字を出した上場企業が多かったものの、金融機関などは、有価証券等の含みの評価損が出ているだけで、キャッシュそのもののマネーサプライは、国債の増発など確実に増えていると思われます。

 日本全国の一つ一つの企業が、リスクに備えて、必要以上にキャッシュを囲っている状態に陥っているのではないかと。それは、まるで米騒動の時の、卸の業者が必要以上に国内産の米を囲っている状態と類似しているように感じます。

 お金というモノは、保有しているだけでも金利がかかってきます。必要以上の安心感の為に、年間1%~3%のコストのかかるお金をいつまでも保有するメリットが剥がれてくる時期は、そう遠いものではないと思います。

 米騒動の時に、次の収穫期を前にして、一気に米相場が崩れたように、金融市場・株式市場の安定と共に、全国の企業に囲われたお金達が一気に噴出してきそうな気がしてなりません。

 また、日本には、それだけのお金を吸収する市場が、ほとんどないのが現状です。お金が余ったからと言って、金・白金等の貴金属市場に資金の流れが起こるような国民性ではないのです。

 いつも、余剰資金が流れる先は、株式市場と不動産市場なのが、日本なのです。クソみたいな低金利時代ではね。

 すでに、個人において、比較的利回りの良い収益物件などは、争奪戦が始まっております。

 結論として、まだ、弱気が横行している現在において、秋以降の相場を睨み、全力で仕入れをするのが正解なんじゃないかと思うのでした。

 でもね、なんでか知らんけど、モノがないんですよね~。品薄時代は、すぐそこかもですよ。

 物件情報!阪急苦楽園口、西へ徒歩6分。またかの分譲計画。4980万、5180万、5380万かな。どうなることやら。一応、募集しておきます。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年4月11日 (土)

建替えマンションの時価とは?

 おはよーでござんす。別にのんびりしたいわけでもないのに、なんだかのんびりした土曜日ですね~。年度末の追い込みの反動でも出ているのでしょうか?

 日本で初めて民間のマンションが建設されたのは、昭和31年に入居開始された、東京都四谷にある「四谷コーポラス」になります。その後、高度経済成長に乗っかり、マンションの建設ブームが起きたのですが、2007年末の統計で、にゃんと日本全国の分譲マンションは、500万戸を突破したそうです。

 国土交通省によると、現在、築30年を超えるマンションは、全体の14%の約73万戸に及び、2011年には約100万戸、2019年には約200万戸と急増していくそうです。なんだか、高齢化社会と同じですね~。

 マンション高齢化社会の到来です。そして、いつも議題にあがるのが、『建て替え問題』になってきます。今のところ、ほとんどのマンションで、建て替えを決断しているところが少なく、騙しだまし住んでいるというのが本音でしょう。RCの寿命も100年どころか、50年すら??というのが最近の定説になるなか、これから、このマンション高齢化社会の問題は、頭の痛い問題になることでしょうね。古すぎると、金融機関でさえ貸さないですもんね。

 でも、実際問題として、マンションが高齢化するのと並行して、居住者も高齢化しているのが現実でしょう。そうなると、現役バリバリの収入層なら建て替えも考えられることでしょうが、年金暮らしの残り寿命もわずかな住民さんにしてみたら、「私が生きてる間は、このままで。南~無。」というのが本音ではないでしょうか。

 だから、マンションの建て替え決議は、いつも難航するのですが、老朽化の所に、ドっカーンと地震なんか起きた日には、目も当てられません。

 そこで、区分所有者及び議決権の4/5以上の多数でマンションの建て替えの議決された場合、不参加者に対する売却請求での時価はどうなるのでしょうか?

 建物区分所有法63条4項の時価の学説では、

①完成時の再建建物および敷地利用権の価額から建て替え経費を控除した額

というのと、

②敷地の更地価額から建物の取壊し費用を控除した額

 の2つの解釈があります。

 平成11年神戸地裁と平成16年東京地裁で、数少ない判例が出ていますので、参考にしてみてください。

 どちらにせよ、建て替えを巡り、裁判沙汰になり、控訴・控訴を繰り返さないといけないのなら、なんだか、近所付き合いなんてあったもんじゃないですね。最後に残るのは、恨みだけかと・・・。

 築5年のマンションを35歳で購入したとすれば、70歳の時に、そのマンションは築40年を迎えるのです。決して、他人事ではないと思うのでした。

 疲れたので、おしまい!

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2009年4月10日 (金)

2項道路

 おはよーでござんす。そろそろ、花見の季節も終わりを迎えようとしています。賑やかだった阪急苦楽園口も、落着きを取り戻しそうですね。また、この時期は転勤の時期でもあり、お世話になった金融機関の人たちが大勢転勤されていきました。新天地でも、心機一転頑張ってくださいね。

 なにかと、ぶつかる42条2項道路。「道を歩けば、2項道路にあたる」という格言があったかどうかは知りませんが、うやむやのままでは嫌なので、最高裁の判例を調べてみました。

 そもそも、建築基準法では、都市計画区域内の建物建築に際して、建築確認申請が必要であり、その条件に建築基準法の道路に敷地が2m以上接していることが必要であります。(接道義務)

 42条2項道路とは、道路幅員が4m未満の道で、かつ特定行政庁が指定した道路になります。私道・公道問わずね。

 で~、建築の際には、セットバックということで、通常、道路中心線から2m後退して家を建てないといけないのですが、私道の場合、セットバックしたとしても、所有権は自分にあるのだからという見解で、いろんなトラブルが発生します。鉢植え置いたり、カラーコーン立てたり、車庫を突き出したり、塀をつくったりなどですね。

 道路行政のことを考えれば、道幅が4mある方が、車の通行とかの上でも、非常に便利なのですが、セットバックした張本人は、なんだか損した気分になるんでしょうね。

 では、最高裁の判例をどうぞ!コピペね!

最高裁 平成18323日第一小法廷判決(判例時報1932号 85項)被告の所有する土地が建築基準法第422項道路(いわゆるみなし道路)に当たるとして人格的権利に基づき同土地上の工作物の撤去を求める訴訟において被告が同土地がみなし道路であることを否定することは信義則上許されないとされた事例

本件は、Ⅹ1、Ⅹ2が、自宅敷地から公道に至る通路状の土地が建築基準法四二条二項所定の道路(2項道路)であると主張して、人格権的権利(いわゆる通行の自由権)に基づく妨害排除請求として、Y1、Y2に対し、通行を妨害する物件の撤去を求めた事案である。

1は、平成五年八月、土地(一団となっている数筆の土地)を購入し、そのうちの一部の土地上に自宅建物を建築した。また、同じころ、Y2は、Y1が購入した上記土地の一部に自宅建物を建築し、Yらは、その際、上記一団の土地のうち南側に位置する二筆の土地で形成される通路上の土地(本件土地)が二項道路の一部であることによって接近義務を満たすものとして建築確認を得た上、本件土地部分を舗装してこれを四m道路として開設した。また、Ylは、本件土地について、公衆用道路として非課税措置を受けている。

一方Ⅹlは、その約五年後である平成一一年にYl所有地の東側に隣接する一団の土地(Ⅹ1土地)を購入して同地上の建物に転居し、同土地のうち本件土地に接続する土地部分を道路として整備した。また、Ⅹ2は、平成一二年夏ころ、その更に東側に隣接する土地(Ⅹ2土地)上に自宅を新築したが、その際、本件土地からⅩ1土地を経てⅩ2土地に至る通路上の土地(本件道路)が二項道路であることによって接道義務を満たすものとして、建築確認を得た。


Yらは、Ⅹ1が転居して本件道路を通行するようになると、本件土地上 にブロック塀を設置するなどして、Ⅹらが本件土地を自動車で通行することを妨害するようになった。本件訴訟は、Ⅹらが、Yらに対し、右ブロック塀等の撤去を求める訴訟である。

本件の争点は、本件道路が二項道路であるかどうかであり、具体的には、本件道路が、この地域に建築基準法第三章が適用されるに至った昭和二九年五月(以下「基準時」という。)に、同法四二条二項にいう「現に建築物が立ち並んでいる幅員四m未満の道」であったかどうかが争われた。

一審はⅩらの請求を認容したが、原審は、昭和二九年当時本件道路付近に道幅七尺程度の通路と四軒の建物があったことは認められるものの、この通路と本件道路との位置関係は不明であり、また、この通路が道路として整備され、一般の通行の用に供されていた事実や公益上有用なものとして利用されていたことを認めるに足りる証拠もないから、上記通路を二項道路と認めることはできないとして、Ⅹらの請求を棄却すべきものとした。これに対し、Ⅹらが上告受理の申立てをした。

本判決は、Yらが自ら本件道路を二項道路であるとして建築確認を得て建物を建築所有しながら、本件道路が二項道路であることを否定することは、本件道路周辺の建物所有者であるⅩらとの関係において著しく正義に反し、Yらが、本件道路が二項道路であることを否定する趣旨の主張をすること は、信義則上許されないとの判断を示した。そして、原判決を破棄し、本件を原審に差し戻した。

要は、2項道路において、2項道路を前提に建築確認申請を得ている場合、いくら自分の所有権といえども、周辺建物や居住者の安全に寄与することが求められので、セットバック部分に工作物等は勝手に作ってはダメでしゅよ!撤去しなチャイナ!

 ということなんですね。でもね、この裁判、1審では原告側勝利、2審では原告敗訴、最高裁でまたまたひっくり返るになってるんですよね。本当に、法律の解釈って難しいですよね。

 まぁ、一般社会における当り前のことをしなさいということですね。

 大変勉強になりました。

 物件情報!もうすぐ上甲子園5丁目PJがホームページ上でUpされますよ。広々リビングの新築が3380万円からになります。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2009年4月 9日 (木)

今後のながれ

 おはよーでござんす。火曜日の家族総出の夜桜大会は、大盛況のもと終了いたしました。社員さん達の年齢層が30代ということもあって、ちびっ子達がたくさん集まり、改めて、これだけ多くの人間を守っていかなければならないと、気を引き締めた次第です。

 え~っと、今後の流れを簡単にまとめてみたいと思います。

 連日のように、日経新聞には、企業倒産の記事が踊り狂っております。本日の日経にも2008年度の企業倒産件数が前年対比で12%増の6年ぶりの高水準との記事が出ています。

 また、企業の決算報告も本格化してきており、昨日のシャープの連結最終損益1300億円の赤字など、とんでもない数字が列挙されだします。

 ただし、これらの記事や数字は、全て過去のモノです。株式市場が先を喰う生き物とするならば、これら過去の数字は、すでに織り込み済みの数字の焼き直しでしかありません。当然、悪い結果が予想されたから、総弱気の中を、日経平均7000円まで叩き込まれたわけです。

 つまり、ありとあらゆる悪指標は、3月前半の7000円にすべて吸収されたと考えて良いかと思います。

 今、世界中で行われているのが、財政出動です。日本も追加経済対策が15兆円ですし、ドイツも新車の購入に対し、補助金2500ユーロの大盤振る舞いで利用者が殺到しているようです。アメリカも次々に、新しい景気対策を打ち出していますし、バッドバンク構想もいよいよ現実化してきております。

 あまりにも、ここ一カ月で急ピッチに株式市場が回復してきたため、若干の調整(8000円の前半クラス)はあることでしょうが、確実に下値は切り上がってきていると考えられます。

 世界各国の政府・中央銀行の矢継ぎ早の景気対策が、時間とともにジワジワ効果が表れてくると考えられます。

 結局、あの時、あそこだったのかというのが、今回のオチでしょうね。先を見据えて戦略を練ってみてください。

 物件情報!超大型PJを西の方でやってますよ。これは、久しぶりのホームランになりそうです。神戸方面ね!興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年4月 7日 (火)

夜桜です

 おはよーでござんす。本日は、夜6時より、不動産ドットコム主催の夜桜鑑賞会が開催されます。全社員の家族総出で、他にグループ企業の五大さん、エストさん、godaiDCMさんも参加されての、総勢約40名くらいのお花見になります。

 戦士の休息と、家族への感謝の気持ちですね。今日は、思いっきり楽しんでもらいます。(^O^)/

 では、皆さんにも幸せのおすそ分けです。

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2009年4月 6日 (月)

任意整理な季節

 おはよーでござんす。昨日の、花見の人出は凄かったですよ。なんかしらんけど、救急車やパトカーまでたくさん出動してましたしね。急性アル中かなぁ?まぁ、花見のお酒もほどほどにしないとね。

 ジャスダックやマザーズなどの不動産関連業種のIRを読んでいると、どこの会社も、「サブプライムローン以降の急激な市況環境の変化より、うんぬんかんぬん・・・・。」みたいなコメントが判で押したように書かれています。

 実際、この度の市況変化は、大変厳しいものだったとは思うのですが、それでも、なんとかやりくりして頑張っている不動産業者が大勢いるなかで、上場までしている会社が、この体たらくでは、情けなくなりますね。市況変化の見誤りというよりも、上場させる為に無理してきたことが直接の原因のような気がしてなりません。

 浮かれポンチの経営方針だったのではと疑いたくもなりますよ。老舗の大手不動産業者なんかは、身を削るようなリストラをバンバンやってますもんね。やはり、千里の道も一歩から、コツコツ身の丈にあった商売をしていかないと駄目ですね。

 ということで、ここに来て、それらの会社の任意整理系の物件がビュンビュンまわっています。もっとも、まだまだ高いですけどね。阪神間の物件で面白そうな物件があれば、キッチリ再生できるように頑張っていきますね。

 物件情報!甲陽園西山町にて、築浅中古の売却相談を受けています。といっても、以前、当社から購入して頂いたお客様なんですけどね。素晴らしい眺望のある物件ですよ。価格は、相談中。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年4月 5日 (日)

近隣トラブルのおさらい

 おはよーでござんす。ここ2日ほど、風邪の為に早退をして、家で寝込んでいるのりぞーです。鬼の目にも涙なんでしょうか?一気に、疲れが噴出している気がします。まぁ、おかげで肝臓が休まっていいのですけどね。

 しかし、撃つなら早いこと撃たんかいのテポドン。情けないのが、発射誤報の防衛省。日本国の防衛は、一体どうなってるんやろね。あれだけの国防費をかけて、発射ひとつ見極められない防衛システムって、世が世なら、速攻で侵略されてるような気がします。海賊退治や給油活動している暇があるのなら、国防のことを真剣にやってくれっていうのが本音ですね。世界有数の科学技術を保有しているわけですから、独自の防衛システムの構築をすべきと思うのは、過激思想なんですかね。普通のことだと思うのですが。

 さてと、特に最近、顕著になってきた近隣関係をおさらいしておきます。知っているのと知らないのとでは、大違いになりますので、お勉強しておきましょう。最近では、殺人事件にまで発展することもありますからね。

 相隣関係・・・隣接する不動産の所有者相互において、ある場合には境界を越え、ある場合にはその範囲を縮小して、不動産の利用を調整しあう関係

 民法においては、209条~238条がこれにあてはまります。

209条(隣地の使用請求)・・境界付近の建築物の築造や修繕するために必要な範囲で隣地の使用を請求できる権利。ただし、要承諾。

210条(公道に至るための他の土地の通行権)・・袋地の人が公道にでるまでの通行権

214条(自然水流に対する妨害の禁止)・・隣地から水が自然に流れてくるのを妨げてはダメ。

218条(雨水を隣地に注ぐ工作物の設置の禁止)・・土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他の工作物を設けてはならない。

223条(境界標の設置)・・土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる

225条(囲障の設置)・・二棟の建物がその所有者を異にし、かつ、その間に空地があるときは、各所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲障を設けることができる

229条(境界標等の共有の推定)・・・境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する

233条(竹木の枝の切除及び根の切取り)・・隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。  隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる

234条(境界線付近の建築の制限)・・建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない

235条(目隠し)・・境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない

 まぁ、こんなところですね。明治時代にできた民法なので、現代にはなかなか当てはまりにくいところもあると思いますが、ある程度のところは、決まっており、無茶な要求であるのか、ないのかを判断することはできると思います。しっかり、理解して良好な関係を築きたいもんですね。

 物件情報!阪急夙川駅から北東に歩8分にて、新築プロジェクトが進行中です。多分、5000万円台中盤~後半になりそうです。本決まりしたら、ここに書きますね。

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2009年4月 4日 (土)

DQNネーム

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日です。広告を入れてはみたものの、そういえば、本日は絶好のお花見日和ですね。なんとなく空模様が怪しいですけれど・・・。当社の横の阪急苦楽園口も、凄い人出で賑わっておりますよ。

とりあえず、

苦楽園店:http://www.fudosancom.jp/weekly.html

芦屋・東灘出張所:http://www.fudosancom.co.jp/weekly.html

 お花見ついでに、会社に来ていただいたら、コーヒーくらいサービスしますよ。

 浮かれついでに、面白いサイトを見つけたので、ご紹介しますね。その名も、「DQNネーム」

「DQNネーム」:http://dqname.jp/

 自分の子供に、へんてこな名前をつける親が、こんなにもいるのかと思うと、正直、空寒い気分になりますよ。

 ありえない名前を何件かピックアップしますね。

煮物(にもの)ちゃん

光宙(ぴかちゅう)くん

亜菜瑠(あなる)ちゃん

神童(きっど)くん

ハム太郎(はむたろう)くん

永久恋愛(えくれあ)ちゃん

師利明日(しりあす)くん

 もう、見ていたら、頭がクラクラしてきますよ・・・。この子達が、大きくなった時に、どんな運命が待っているのかと想像するだけで、涙がでそうですね。っていうか、よく親の親が許したなと思いますね。

 はぁ、やっぱり日本は崩壊に向かっているのですかね。さて、花見にでも行ってきますね。

 チャンチャン。

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2009年4月 3日 (金)

慣性の法則

 おはよーでござんす。お花見の人が凄いことになってきました。今年も、お隣のローソンが声を張り上げています。「お花見に~、お弁当にお茶はいかがですか~!!」 選挙カーぐらいうるさいです。のりぞーの貴重なお昼寝の時間を削られて、少々不機嫌になりまっする。

 慣性の法則=物体がその運動の状態を続けようとする性質のこと

・静止していた物体は、いつまでも静止している

・運動していた物体は、その速さで等速直線運動を続ける

 オバマさんが大統領になられ、しきりに叫ばれていた言葉が、「チェンジ」。

 今、世界中の国家・政治・経済・企業群達が、このままではダメだ、チェンジしなくては、次の世代を生きていくことができないとの共通の認識にたっています。アメリカで、初めての黒人の大統領が誕生したのも、何かを変えたいという米国民の意識の表れだと思います。

 それは、我々、一人ひとりにも当てはまることで、過去の経験や栄光といったものは、この先全く役に立たない時代を迎えています。

 ただ、物体には、慣性の法則が成り立つように、人間の精神構造にも慣性の法則が住み着いているような気がします。

 本当に、何かを変えていこうとするのならば、まず、今ある自分自身の現状をしっかりと認識し、長所と短所を明確にしたのち、戦略にあわせ、慣性の法則に逆らって、軌道修正させていかないと、生き残っていくことは難しいでしょうね。

 当然、慣性の法則に逆らうわけですから、物理的にも精神的にも、すごくしんどいことだとは思うのですが、慣性の法則に従った生き方をしていても、何かが違うということは、30年も生きてきたら分かると思います。20m年後、30年後の自分の為に、慣性の法則を破る時期が今なんでしょうね。

 ということで、のりぞーは、慣性の法則に従って、今から、お昼寝に入ります。

 お休みなさい。sleepy

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2009年4月 2日 (木)

市況分析

 おはよーでござんす。北朝鮮の人工衛星?打ち上げまでに、秒読みに入ってきましたね。東アジアにおける有事の可能性は、限りなくゼロに近いと思っていたのですが、ひょっとして、南北で一悶着あるかもですね。まぁ、中国が治めることでしょうが、昔に比べて、アジア圏におけるアメリカの影響力がドンドンなくなってきているような気がします。

 近畿圏不動産流通機構の2月度のデータが出てきました。

 まず、中古マンション(40㎡~80㎡) 本年2月度の成約件数は前月対比で220%増。ただし、これは1月の契約件数が極端に少なかったからであり、一応、通常の捌きの状態に戻ったという感じです。1・2月とも新規の売り物件登録件数が高水準で、在庫状況も昨年に比べ、高水準の位置にあります。

 う~ん、新築マンションの値下げ攻勢が影響しているのかもしれませんね。

 反面、中古戸建ての成約件数は、比較的堅調を示しており、在庫数もピーク時から減少傾向がハッキリ見えてきております。

 不動産価格の下落で、比較的良質な中古戸建てをリフォームして手に入れる傾向が強かったのかもしれません。確かに、2・3年前に比べると、割安感が強い気もしますもんね。

 土地は辛い展開ですね。新規の売却物件登録も高水準ですし、それに対し成約件数がほとんど伸びておりません。在庫状況も高水準で推移しており、にんともかんとも状態です。

 土地先行決済の住宅ローンが非常に難しくなったのに加え、圧倒的に売主さんがエンドさんという状況下の中で、「リーマンショックなんて、私の土地には関係ない!」みたいな、時代遅れの売主さんが多いのが理由でしょう。思い入れと市場価格は、関係ないですからね。(^O^)/

 昨年もそうでしたが、やはり年初の株式相場の大幅下落が、1月~2月へかけての、消費者マインドを冷やした結果が出てきていると思います。

 そうなると、2月末~3月頭にかけての日経平均7000円スレスレから、反転し、8500円(120%UP)になった現在、マインドの向きも変わってきているんじゃないでしょうかね。株式市場と不動産市場に弱冠のタイムラグがあるのならば、何をいわんやです。

 物件情報!あちこち探してるのですが、本当に最近、これといった物件が出てきておりません。建売業者さん達も、素地がないと真剣に泣いておられます。在庫がなくなるという建売業者さん達も大勢おられ、一巡の気配が濃厚ですね。なんとか、お届けできる物件を探してきます。ゴメンチャイ。

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