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2009年4月11日 (土)

建替えマンションの時価とは?

 おはよーでござんす。別にのんびりしたいわけでもないのに、なんだかのんびりした土曜日ですね~。年度末の追い込みの反動でも出ているのでしょうか?

 日本で初めて民間のマンションが建設されたのは、昭和31年に入居開始された、東京都四谷にある「四谷コーポラス」になります。その後、高度経済成長に乗っかり、マンションの建設ブームが起きたのですが、2007年末の統計で、にゃんと日本全国の分譲マンションは、500万戸を突破したそうです。

 国土交通省によると、現在、築30年を超えるマンションは、全体の14%の約73万戸に及び、2011年には約100万戸、2019年には約200万戸と急増していくそうです。なんだか、高齢化社会と同じですね~。

 マンション高齢化社会の到来です。そして、いつも議題にあがるのが、『建て替え問題』になってきます。今のところ、ほとんどのマンションで、建て替えを決断しているところが少なく、騙しだまし住んでいるというのが本音でしょう。RCの寿命も100年どころか、50年すら??というのが最近の定説になるなか、これから、このマンション高齢化社会の問題は、頭の痛い問題になることでしょうね。古すぎると、金融機関でさえ貸さないですもんね。

 でも、実際問題として、マンションが高齢化するのと並行して、居住者も高齢化しているのが現実でしょう。そうなると、現役バリバリの収入層なら建て替えも考えられることでしょうが、年金暮らしの残り寿命もわずかな住民さんにしてみたら、「私が生きてる間は、このままで。南~無。」というのが本音ではないでしょうか。

 だから、マンションの建て替え決議は、いつも難航するのですが、老朽化の所に、ドっカーンと地震なんか起きた日には、目も当てられません。

 そこで、区分所有者及び議決権の4/5以上の多数でマンションの建て替えの議決された場合、不参加者に対する売却請求での時価はどうなるのでしょうか?

 建物区分所有法63条4項の時価の学説では、

①完成時の再建建物および敷地利用権の価額から建て替え経費を控除した額

というのと、

②敷地の更地価額から建物の取壊し費用を控除した額

 の2つの解釈があります。

 平成11年神戸地裁と平成16年東京地裁で、数少ない判例が出ていますので、参考にしてみてください。

 どちらにせよ、建て替えを巡り、裁判沙汰になり、控訴・控訴を繰り返さないといけないのなら、なんだか、近所付き合いなんてあったもんじゃないですね。最後に残るのは、恨みだけかと・・・。

 築5年のマンションを35歳で購入したとすれば、70歳の時に、そのマンションは築40年を迎えるのです。決して、他人事ではないと思うのでした。

 疲れたので、おしまい!

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「住まい・インテリア」カテゴリの記事

コメント

とってもわかりやすいにゃん

投稿: アビシニアン | 2011年5月12日 (木) 14時01分

>アビシニアン様へ

 ありがとうございますにゃん。

投稿: のりぞー | 2011年5月13日 (金) 13時33分

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