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2009年5月31日 (日)

本格的に建売事業開始

 おはよーでござんす。まったりとした、日曜日ですね。いつの頃からか、日曜日を休日と捉えられない体になってしまいました。水曜日が休みの職種といえば、自動車ディーラーさんとか、ハウスメーカーさんとか、不動産屋さんとかが代表なんでしょうが、子供たちの休みとずれるので、家族サービスが大変なんでしょうね。まぁ、世間様が休みの日に働くわけですから、しっかり稼ぎますよ!

 いよいよ、不動産ドットコム㈱でも、本格的に建売事業を開始することにしました。今までも、中古マンション・中古住宅の再生販売や、土地転売等の事業はやっていたのですが、本格的に建売をするのは、初めてざんす。

 やっぱり、本格的に建売する為には、ブランド力をつくらないといけないと、どこぞの本で書いてあったので、真剣に考えてみました。

 お友達会社の『リブレ・シリーズ』や先輩会社の『ヴィレッタの杜』みたいな、かっちょいいネーミングをつけるべく、不動産ドットコム㈱の建売シリーズのネーミングは、

ハイ!!

『NORIZO』

 これでいきたいと思います。なんだか、有名ブランドの『KENZO』みたいでかっちょいいですね。

 もしくは、日本語で、

『のりぞー』

 でもいいかもですね。

 もう、西宮近辺のありとあらゆるドットコム提供の家の門柱に『のりぞー』or『NORIZO』のロゴが入りまくる光景は、絶景でしょうね。

 すいません。あまりにも、ブログネタがなくて、わけのわからんことは書き綴ってしまいました。たとえ、土地や家が気に入っても、もしも『NORIZO』なんてロゴが表に出てたら、購入すんのためらいますよね。(^O^)/

 まぁ、冗談はさておき、本当に建売事業は開始しますので、楽しみにしていてくださいね。1発目は、上甲東園5丁目から始まりますよ。

 じゃ~ね~!

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2009年5月30日 (土)

値下げマンション

 おはよーでござんす。バナナダイエットを始めて3日目に突入したのりぞーでござんす。のりぞーの場合、朝バナナではなく、昼バナナです。しかも、本気でダイエットに取り組む為に、納豆ダイエットも取り入れています。

 本日のお昼のメニューは、バナナ1本、納豆1パック、おにぎり1個となりました。バナナダイエット×納豆ダイエットで、一気にスリム化を目指します! 昨日、家でバナナダイエットの話をしていたら、やたらと娘が喰いついてきたのは、謎です。

 もう当たり前のような広告になってきた、「新築マンションの値下げ広告」。なんだか、アウトレットマンションなんてシャレたネーミングまでついているみたいですが、財閥系のマンション屋さん以外は、ほとんど値引きラッシュしてますね。

 そうなると、人事ながら心配になるのが、値引き前に購入されたお客様達のことです。自分で住んでるマンションが、月を追うごとに値下げ・値下げされるわけですから、たまらんちIOC会長ですよ。(ここは、華麗にスルーお願いします。)

 長い住宅ローンを抱えながら、日々、含み損が目に見えるわけですから、もう何やったら、分譲業者を訴えたくなりますよね。

 ということで、調べてみました。値下げマンションの初期の販売価格で購入した人は、分譲主に賠償請求ができるのか?

Let's thinking!!

♪たらったら~ たらったら~♪

♪たーらった たらったたららら~♪

♪たらったら~ たらったら~♪

♪た~らったら~♪

 お待たせしました。結論からいくと、『ほとんど認められない!!』でした。

 平成12年8月30日 東京地裁24部 判例時報1721号

 この判例では、売主が公共性を有する公団にも関わらず、住民側の全面敗訴。

 平成15年12月18日 東京高裁

 この判例では、値下げした差額分の支払いは認めなかったものの、公団が、価格が高すぎることを認識していたにもかかわらず、十分説明しなかったとの、説明不足ということで、約6700万円の支払いの判決をだしています。

 ちなみに、下の判例で、住民がおこした損害賠償額は、購入者58人で約5億7000万円の賠償請求額で、一人あたり約982万円/人だったのに対し、支払い額は6700万円ですから、一人あたり、115万円/人となります。長いこと裁判しても、こんな感じですね。(^O^)/

 上記の2例とも、公共性を有する公団でもこんな判例なのですから、ましてや営利目的の民間が分譲主の損害賠償請求は、ほぼ無理というのが結論です。

 まぁ、バナナダイエットでもして、節約するっきゃないということですね。

 物件情報!甲陽園西山町にて、眺望の素晴らしい土地を販売開始します。土地約90坪、3000万円台中盤想定です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月29日 (金)

ビッグプロジェクト始動開始

 おはよーでござんす。今日は、朝の8時から次期プロジェクトの打ち合わせをこなし、その足ですぐさま、近隣対策にまわり、ようやく一息ついたところです。

 久しぶりに、頭がギュンギュン回転してますよ。

 ということで、西宮の玄関口で、でっかい花火を打ち上げますので、楽しみにしてくださいね。

 こっそり詳細が知りたい人は、ご自身の担当者にお聞きください。

 ではでは。

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2009年5月28日 (木)

のり詩吟

吟じます!

 三@のリハ@スまわってぇ~え~ぇ~

 日@サービスまわってぇ~え~え~ぇ~

 リ@ブルまわって うち来るぅう~~

 あると思います!

解説:「最初っから、うちに来い!」

・ 

吟じます!

 物件も気にいってぇ~え~ぇ~

 銀行の審査も通ってぇ~え~え~ぇ~

 オヤジが出てくるぅう~~~

 あると思います!

解説:「・・・・お父さん・・・・。」

吟じます!

 今日はさすがに家で飯食おうと思ってぇ~え~ぇ~

 嫁はんに「今日飯いります」ってメール入れたらぁ~あ~あ~ぁ~

 業者から電話はいるぅう~~~

 あると思います!

解説:「もっと早い時間に誘え!」

吟じます!

 契約日の当日になってぇ~え~ぇ~

 契約予定者から電話がなればぁ~あ~あ~ぁ~

 なんだか背筋が寒くなるぅう~~~

 あると思います!

解説:「・・・・しかし・・・・。」

吟じます!

 初めて会ったお客様にぃ~い~ぃ~

 「いつも、のりぞーさんのブログを読んでます!」って満面の笑みでしゃべりかけられてもぉ~お~お~ぉ~

 なんだかリアクションに困るぅう~~~

 あると思います!

解説:「原則、のりぞーは人見知りをするので、人と話すのが苦手なのです。」

 あると思います!

 あると思います!

 あると思います!

 あると思います!

 あると思います!

 あると思います!

 でも無い方がいいです!

 

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2009年5月26日 (火)

昨日・今日の日経新聞から読む

 おはよーでござんす。本日は、不動産屋さんにとっての週末です。今週も色々あったにゃ~。本当、火曜日になるとホットしますよ。

 昨日、今日の日経新聞を読んで、なんとなく世界の動きを感じるので、適当に書き綴ってみます。

 昨日の日経の一面は、「長期金利、日米欧で上昇」でした。世界経済の底入れ期待を背景と解説していますが、これは単純に、景気対策の為に世界各国で大量の国債を発行し、今後も発行し続けることが理由でしょう。特に米国の発行額はとんでもない数字になっております。

 それと、本日の日経新聞の26面の「中国、金準備を積み増し」の記事はリンクされており、いまや、米国債の最大保有国である中国は、今後、増え続ける新発米国債を背景に売ることもできず(中国が米国債の売りにまわれば米国債市場が暴落することは必至)、かと言って、そのまま保有していても米国債市場は債券価格下落=長期金利上昇のジレンマに陥っており、苦肉の策として、金(ゴールド)の保有を増加し続けているということですね。

 それと、もういっちょリンクするのが、5月18日のムーディーズによる日本国債の格上げですね。「格上げしたるから、よい子にしてなさいね。」

 なんだか、笑っちゃうようなシナリオに、情けなくなりますね。オバマ大統領のグリーンニューディール政策には、大量の財政出動が必要で、その米国債の受け入れ先の問題は、ずっと懸念されてきましたが、ここに来て、最大の保有国である中国が、反ドル資産(ゴールドや資源関係)の保有増加と、明らかに米国に懸念を表明する中、これ以上中国に国債を買ってもらうどころか、市場に売らないように必死のご機嫌伺いをたてる米国にとって、もはや引受先は日本しかなく、ただでさえ、日本自身も内需拡大の補正予算等で国債を増発しているにも関わらず、ムーディーズを使い、格付けを上げるという矛盾をも無視しての、日本へのご褒美と、脅迫。見え見えの戦略と、またもやインチキ格付け機関の登場に、うんざりしますね。

 そこに、北朝鮮の核実験ですから、何をいわんやです。すかさず、米国は「日米安保にのっとり、日本は米国の核の傘におり、米国は日本の安全は保障する。つきましては、お金貸してくれん!?米国債券あげりゅから!」

 命あってのものだね論理で、お金は出て行くんでしょうね。吉本新喜劇バリのオチがみえます。

 でも、そんなお金どこにあるんかなぁ~と振り返れば、郵貯の民営化と。

 どちらにせよ、世界各国の国債発行による長期金利の上昇は、以前から言っているように、すさまじいインフレを巻き起こします。ゆえに、現金を持っていても仕方がないんですよね。

 あとは、何を持つかだけです。おしまい!

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2009年5月25日 (月)

株価指数ヒストリカルグラフ

 おはよーでござんす。本日から、我が家のちびっ子軍団も豚インフルエンザ解除ということで、久しぶりの登校をしておりました。上のお兄ちゃんと、「中間テストなくなってラッキーやな!」と言っていたのですが、キッチリ休み明けに中間テストがあるみたいで、残念でした。

 よく株価は実態経済の先行指標といわれます。大体、感覚的に、3ヶ月~半年ほど先行するような感じです。

 Jリートが出来て以来、不動産価格も株価と密接な関係を描いているような気がします。

 東京証券取引所では、業種別株価指数ヒストリカルグラフというものがあり、上場不動産業者の株価指数の動きを見れば、実態相場の参考に出来ると思われます。

 1990年以降の、上場不動産業種の株価指数を表示してみますと以下のようになります。↓

Chart21

 

 見にくい人は、東京証券取引所の株価指数ヒストリカルで業種別の不動産業を選んで、時期を1990年1月1日からで表示してみてください。

 上記のグラフから、現在の不動産業種株価指数は、2004年 or 2001年と同じ価格帯となっております。2003年に大きくへこんでいるのが特徴ですね。そうなると、現在の不動産相場も5年前の2004年を思い出すとちょうどいいのかなという感じになりますね。

 5年前の2004年と言えば、ちょうど、のりぞーが不動産業界に入ってきた時であります。世の中は、デフレ不況の真っ最中で、何もかもがデフレ・デフレしてたのを覚えています。

 当時の地図を持ち出して、物件価格を見ていると、ふ~んっていう感じですね。こうやって、客観的に不動産価格を眺めてみるのも、相場観を養う方法ですね。

 物件情報!豊中の上野東で戸建て事業をしますよ。って、阪神間の人には関係ないですか・・・。多分、建売4000万円台前半を想定しております。北摂でも探してますと言う人は、のりぞーまで。

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2009年5月24日 (日)

民事再生法と手付金

 おはよーでござんす。まったりとした日曜日、いかがお過ごしでしょうか?のりぞーは、朝からネットサーフィンをして、目がショボショボしている状態です。

 昨日は、豚インフルエンザにも負けずに、多くのお客様にご来店頂きました。有難いことですね~。やはり阪神間に季節要因は当てはまらないですね。

 最近のニュースを反映してか、お客様より、不動産業者売主の物件に対する不安感を訴えられる声が、非常に多くなってきております。

 帝国データバンクの大型倒産情報を見ていても、未だに、これでもかっ!これでもかっ!ってくらいに、不動産業者と建設業者の倒産情報が流れていますもんね。

 青田の新築マンションを売買契約した後、売主が民事再生なんてニュースがテンコ盛りですからね。ただでさえ、新築マンションの完成後の売れ残りダンピングが40%OFFなんて話を聞くと、なんで青田で契約したのかとうなされそうですもんね。

 さて、不動産売買契約した後、売主の不動産業者が民事再生法の申請をした場合の、手付金はどうなるのか?不安に思う気持ちは持っていても、なかなか明快な解答を得られないまま、契約行為に進むお客様はたくさんいるのではないでしょうか?

 というわけで、ググってみました。↓(無断転載 スイマセン)

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20081111d3000d3.html

 なるほどという内容ですね。買主さんにとっては、工事継続で引き渡しが行われるケースでも、引き渡し期限が延びるというリスクがあるし、工事中止となった場合は、弁済順位の高くない債権と位置付けられ、ほぼ全額返済は不可能っぽいですね。

 この他にも、自己破産のケースや特別清算のケースなど、色々なケースで最悪の想定をしておかないと駄目ですね。

 もちろん、保全やゼロ契約をしておけば良いのですが、それでは売主さんが契約に応じないケースもありますからね。

 仲介業の立場では、不動産業者さんが売主の場合、その売主さんの資産内容まで詳細に調査することは不可能ですからね。金融機関でさえ把握できないものを、わかりようがないですよ。

 というわけで、今後、ますます、上記のケースが増えてくるんだろうなと、少々、憂鬱になる日曜日のお昼なのでした。

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2009年5月23日 (土)

家庭があっての仕事

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日です。今週は、上甲子園PJと木津山町中古、アーバンビュー芦屋山手の3現場でのお出迎えです。上甲子園PJは、販売価格がゾーンだったのか、残すところ1・5号地の残2となりました。角地と日当たり抜群の2個なので、お早めに。

広告↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 ドシドシご来場くださいね!!豚インフルエンザなんて関係無しざんす!

 いつものように、朝起きてお風呂に入って、会社に行こうとするのりぞーに、嫁さんが一言、

『今日、お父さんと同じ歳になったで~。』

 ギクッ!!ゴールデンウイーク明け頃は、確かに誕生日を覚えていたのですが、今朝は、すっかり抜けてましたね。(^π^)/

 まさに、やっちまったなー状態だったのですが、すかさず、「じゃ~、今日は、家族で外食しようか!」の一言が出て、事なきを得た次第でありやんす。

 どのお仕事も同じなんでしょうが、不動産業は特に、夜の付き合いが多い仕事なので(まぁ、個人的に好きというのもありますが・・・)、毎日のように午前様、飲み会がない日も、遅くまで仕事をしているので、どうしても家庭を犠牲にしている部分があることでしょうね。

 やはり、戦場で思いっきり戦う為にも、家庭を大事にしないとですね。本日は、盛大にお祝いさせて頂こっと。

 物件情報!下物情報です。グランコート上甲子園、3LDK、専有68.11㎡、南向き、平成8年築、価格想定は2000万円台前半です。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月22日 (金)

100%の仕事

 おはよーでござんす。久しぶりの雨ですね。少々乾燥しがちの天気が続いていたので、恵みの雨ざんす。

 仕事をしていく上で、常に社員さん達に口酸っぱく言っているのが、「ゴールを見定める」ということです。

 僕も営業時代にそうだったのですが、ゴールを見定めた仕事をしていないと、どうしても道中の行為の正当評価を求めようとしていまいがちになります。

 「こんなにも・・・なのに。」とか、「あれだけ・・・したのに。」等などですね。それが、ストレスとなり更なる悪循環に陥ります。結論からいえば、自分自身の結果でしか解決しない問題なんですけどね。

 しかし、ゴールさえしっかり見定めた仕事の仕方さえすれば、道中の努力はあくまでも手段であり、その道中行為の良し悪しはゴールの出来栄えの要素にしかすぎません。結果、道中の行為が目的にならずにすむのです。

 自分自身の仕事の仕方をよく振り返ってみれば分かると思うのですが、得てして道中の行為が目的化してしまっていることが多々あると思います。

 営業マンなら、ゴールが何かはすぐにわかることですよね。

 80%までの道中を一生懸命出来る人は、ゴールさえ見定めることができれば、必ず、100%の仕事ができるはずです。というよりも、物凄くもったいないです。一つ一つの仕事にゴールを設定する習慣をつけることが、成功への近道です。

 物件情報!城山の方で、面白そうな土地に話がつきそうです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月21日 (木)

過渡期

 おはよーでござんす。最近、街中を歩いていると、ビックリするぐらいのマスク着用率ですね。小さいお子さんから、通勤途中の綺麗なお姉さんまで、みんなマスク着用ですからね。女の人が、マスクをしていると、なんだか口裂け女に見えるのは、のりぞーだけでしょうか?

 2009年4月度の首都圏と近畿圏のマンション市場動向が出ましたので、リンクしておきますね。↓

http://www.fudousankeizai.co.jp/

 季節要因の影響がハッキリ出ておりますね。

 う~ん、実に微妙な雰囲気が漂っていますね。株式市場の方も、依然地合いは強いものの、9500円から上を買い切るまでのパワーはないですし、為替の円高も気になるところ。

 米国金融機関のストレステストの内容も、超インチキだったことが判明してきており、どこまで、お化粧が剥がれずに株価の水準を上げて、金融機関を救済するのかがポイントとなってきております。

 今のところ、全世界の金融機関がお手手つないで、スーパー護送船団方式で乗り切ろうとしていますが、さてさて。

 あれだけのドル紙幣の大量印刷と国債の発行をしまくれば、必然的にドルの価値は下がるのが当たり前で、ドル下落を睨んだヘッジのお金が取引規模の小さい商品市場の方へと流れ込んできております。

 原油にしても、ゴールドにしても、ジリジリジリジリ上昇してきており、いよいよハイパーインフレの兆しが見えてきているような気がしますね。

 本日の新聞を読んでいると、軒並み大手のボーナスや給与がカットされるなか、またまたモノの値段が上がり出せば、暮らしぶりは言わずもがなになることでしょうね。

 日本中の薬局から、マスクがなくなり、インターネットにおいてマスクが高額で取引されているように、世界中で資源・モノの値段が上昇すれば、輸入に頼らざるを得ない日本の円なんて、いくら所持してても仕方がないクラスのハイパーインフレへのシナリオが着々と近づいているような気がします。

 備えあれば憂いなし。一部の資産家達が今、どのように動いているのか調べてみるのも面白そうですね。

 物件情報!上甲東園にて、新築戸建PJが発動されますよ。現在、プラン作成中です。多分、価格は4000万円台前半。興味のある人は、一緒にプランでも作りますか?

 

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2009年5月19日 (火)

用地接収

 おはよーでござんす。パンデミックに右往左往しているのりぞーでござんす。しかし、改めて、自然の驚異には敬服する限りですね。どれだけ、科学や医学が進歩しようとも、大自然の前では赤子も同然ということなのでしょう。謙虚に生きなきゃ駄目ですよと、自然が教えてくれているかのようです。

 今朝がた、面白い話が舞い込んできたので報告しますね。

 不動産ドットコムで収益として所有している分譲マンションが、@@市にあるのですが(豚インフルエンザ発症の市)、にゃんとそのマンションの植樹帯の部分が、山手幹線の拡幅エリアに引っ掛かっているらしく、用地の買い取りをしたいとの申し出があったのです。

 思わず、織田裕二よろしく、『キタ―ーーーーーーーーーーー!!キターーーーーーーーーーーー!!』と絶叫したくなる気持ちを抑えて、冷静に再建築時の専有面積が減少する可能性と、@@市において再建築時の救済措置があるのか調べてから連絡くださいと答えたのですが、もう心の中は、

『エバンゲリオンの初号機リーチの暴走状態!!』

でしたね。余裕のスーパーリーチってとこですか。しかも、確変確定みたいな。(^O^)/

 だって、収益として所有しているこちらとしては、かなり美味しい話になりますもんね。

 例えば、1000万円で購入していたとして、その収益の表面利回りが10%だったとし、@@市の接収金額が100万円ならば、利回りは11%になりますし、200万円ならば利回りは12.5%へ、グレードUPします。

 基本、英国紳士をリスペクトするのりぞー伯爵としては、皆さんが通りやすくなる山手幹線拡幅の為に喜んで敷地の一部の提供したいと思っている所存なわけですが、深層心理に住んでいる悪魔の代名詞デビルのりぞーが、どういう思考を回転さすのか、のりぞー伯爵でも掴みかねますもんね。

 あっ!ちなみに、のりぞーの血液型はAB型ね!

 職業を明かして、住民代表にでもなろっかなぁ。(^π^)/ウキッ!

 まぁ、冗談はおいといたとして、滅多に経験しないことなので、十分勉強しながら対応にあたりたいと思うのでした。

 物件情報!買い物便利な北夙校区エリアで、土地の話が出てきてます。約30坪クラスの土地でスカッとしております。再販価格は@110万円くらいかなぁ。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月18日 (月)

恐怖の豚インフルエンザ

 おはよーでござんす。いや~、とうとう西宮市も小・中・高と1週間の休校となりましたね。朝から、子供たちがニュースにかじりついて、ワーワー言うとりましたわ。

 僕の予定も、火曜日の七日会(阪神間の不動産業者の集まり)や、水曜日の西宮JCの例会も、本日急遽中止となりましたよ。多分、週末の日本JCも兵庫県組は不参加の方向でしょうね。 ちょっとラッキー!だったりして。

 なんだか、小学校時代の学級閉鎖を思い出して、ドキドキ・ワクワクするのは、のりぞーだけなんでしょうか?

 ということで、ちょいと豚インフルエンザのことを調べようと思い、「豚インフルエンザ 細菌兵器」でググッてみれば、出るわ出るわの陰謀説。

 ひどいのになると、劣性人種である有色人種を滅亡させるためなんて記述までありましたよ。

 あっ!それと、またまたジュセリーノなんて、大当たり!って出てましたしね。

 なんだか、自分に関係ないとなめてるうちは、ウキウキしちゃっている不謹慎な、のりぞー伯爵であるのでした。

 それと、社員さん達に業務報告です。

会社は絶対に休みにせーへんぞ!!

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2009年5月17日 (日)

一つ一つの仕事の意味

 おはよーでござんす。とうとう、豚インフルエンザが隣の隣の市まで襲ってきましたね。神戸3区では、小中高とお休みとか・・・。なんとか、芦屋市で足止めしてくれるのを祈るばかりです。

 ただでさえ、結膜炎とか、なんだかんだと体調不良の上に、豚インフルエンザなんてかかった日には、本格的に豚になりそうでつ。

 今週もたくさんの不動産広告が入っていましたね。カラーであったり、一色刷りであったり、B4サイズであったりA4サイズであったりと色々あるのですが、最近、のりぞー自身が自社・他社含め、広告を握って感じることが、

『また、一緒やなぁ。』

 です。不動産を購入する気のない、のりぞーですら、そう感じるのですから、ましてや、これから何千万円もする家を多額の借金を背負って購入しようと必死で探しているお客様にしたら尚更のことだと思います。

 広告は、会社の顔で、1週間か2週間に一度の、その会社の発表会です。常に新規物件がわんさか掲載することができれば、それが一番素晴らしい発表となるのでしょうが、物件不足の折、ましてや人気の阪神間において、そうそう新規物件を連発して1社から次々に発表することは至難の業です。

 でも、だからと言って、広告を手にする人が、「また一緒かぁ。」と感じる広告作りは、本当に仕事と言えるのでしょうか。

 そこに本当に、何十万円というお金を費やし、数少ないお客様の来場もしくわ反響を頂くために、大の大人が何人も時間をかけて作り上げた結果が、あの広告群ならば、不動産業界とはなんなんでしょうね。

 同じ角度からの、毎度おなじみの写真。その撮影日が曇りの日でもずっとそのまま。写真、プラン、文言もいつも同じ。そこからは、何とかお客様に来て欲しいという気持ちが伝わってきません。せめて、写真の角度くらい変える努力すらしない。

 無いものねだりで、「物件が無い、物件が無い。」と口癖のように唱え、その物件を真剣に探しに行こうとする姿勢すら見えない。

 多分、感謝の気持ちがなくなっているのだと思います。当たり前のように、会社が広告を入れてくれる。当たり前のように、お客様が来てくれている。その感覚が、非常に恐ろしく感じます。

 広告作業だけではないですよ。現場待機の仕方、お客様のフォローの仕方、売り物件の預かり方、報告・連絡・相談の仕方、案内の仕方。

 一つ一つの仕事の意味を考え、相手のことを考え、行動をすれば、いつも同じ仕事にはならないはずです。

 その仕事にかける金額・時間は同じでも、意識一つで仕事の成果は大きく変わってきます。そこに気付くか気付かないかは、その人自身でしか解決できない問題です。早く、気付いた人から、世の中の景色は変わってくると思いますよ。

 物件情報!阪急西宮北口、徒歩圏。南向きの物件です。北口から東方向ね。新築価格で4000万円台前半となっております。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月16日 (土)

ジャパネット不動産

♪ジャーパネット ジャパネット 夢のジャパネット 不動産♪

たかた:「ハーイ皆さん、今回はジャパネットの新春初売り出しですよ!」

寺門:「OHHH---!」

たかた:「今日、ご紹介する商品はこちら!西宮市が生んだ、今、巷で大人気の菊谷町の中古住宅です!」

寺門:「OHHHH---!」

たかた:「こちらの商品には、扉はもちろんのこと、リビング18畳には、4畳分の床暖房をおつけしてのご紹介です!」

寺門:「すげーーー!!」

たかた:「それだけではありません!ひとたびお家を出ますと、人一人がやっと歩けるほどの裏庭つきです!」

寺門:「HOOO----!!」

たかた:「さらに、さらに、今回特別限定企画としまして、隣地の電線の空中越境をおつけして、さらに! 他人地利用の上水管、北側に至りましては、ブロックの越境までおつけして!」

寺門:「 フン フン! 」

たかた:「さらに、さらに、囲繞地通行権と隣地のトラブルまでおつけして、全部まとめて

5,980万円 でのご提供とさせていただきます!!」

寺門:「うぉぉおおおおおお!!」

たかた:「なお、金利・手数料は 全部! 全部! お客様持ち! にての提供とさせていただきます。限定1名様となっておりますので、お早いお申し込みおまちしております!」

♪ジャーパネット ジャパネット 夢のジャパネット 不動産♪

 なんてことにならないかなぁ~と考えながら、昨日は寝てしまいましたとさ。

 はぁ~、広告の入れてない土曜日って 暇やね~。

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2009年5月15日 (金)

目で見る在庫減

 おはよーでござんす。結膜炎に悩まされて3日目ののりぞーです。メタボの体形に、オールバックの髪型、片方の目が真っ赤で、前歯がないという状況に、娘の碧ちゃんが震えあがっております。お帰りのギューもやらしてくれないほどです。down

 どうでもいいけど、やっぱり前厄なんですかねぇ~。最近、体のあちこちにガタが来ている気がします。

 さて、不動産市況の方ですが、感覚的に物件の数が減ってきており、営業さん達も、「物件が無い、物件が無い。」というのが口癖のようになっております。建売業者さんとかの事業主さん達にヒアリングしていても、どこの会社も仕入れが出来ていないとお嘆きの様相。いったい、どうなっているのかなと統計の数字を見てみました。

 不動産経済研究所↓

http://www.fudousankeizai.co.jp/

 ここの2009年3月度 近畿圏マンション市場動向を見ますと、新規販売は7ヵ月連続で減少し、契約率は5ヵ月ぶりに60%台を回復、それに伴い在庫数も減少とのことです。

 この動きは首都圏では、もっと顕著にあらわれており、契約率は7ヵ月ぶりに70%台に回復し、にゃんと在庫数は8000戸台にまで落ち込んでおります。

 そりゃ~、品薄感も出てくるわけです。なお、今後も供給数の減少が予想されており、ますます在庫の減少がおこるわけですね。

 だから言ったでしょう。今年の1月くらいのブログをよく読んでみてください。当然、品薄感が続くと、次に来るのは言わずもがなですよね。価格に影響を与えだすのも、そう遠い先ではないような気がします。

 今後の不動産市況は、乱高下する株式市場と少し距離をあけて考え、在庫数重視で見ていけば、おおよその流れが見えるような気がします。

 物件情報!なし。

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2009年5月14日 (木)

あんにゃろ!!

 おはよーでござんす。

 今、のりぞーは猛烈に腹を立てています。

 というのも、グループ会社の㈱Eストコーポレーションの社長であられます、ポッター社長が、水曜日から10日間も北欧へ旅行に行ったからです。

 世間では、不動産・建設不況が騒がれ、為替が急ピッチで円高に進む中、民主党においては小沢さんが代表を辞任し、我らがJCの大先輩であられる鴻池さんが、お恥ずかしいツーショット写真で辞任をされるという未曽有の事態の中を、『北欧でつか・・・』。

 こちとら、汗水たらして必死の思いで、現場の草刈りとか、オープンハウスの掃除とか、仕入れ物件の検討をしているというのに、『北欧でつか・・・』。

 あんまりにも腹がたつから、歌でも歌います。

 『ほくおうっていいなぁ』 うた:日本昔話の終りのうた

♪いいなぁ、いいなぁ♪

♪ほ~くおうっていいなぁ~♪

♪ストックホルムに コペンハーゲン♪

♪ノーベル博物館にも 行ってるだろなっ♪

♪ぼくもかえろ おうちにかえろ♪

♪でんでん でんぐりがえって♪

♪バイバイバイ♪

 はぁ~、替え歌もさえないっすね。でもね、多分、豚インフルエンザにかかって、15日間ほど拘留されるから、ザマーミロですよ。

 お土産は楽しみですけどね!

 物件情報!阪急北口徒歩圏にて多区画現場を準備中です。新築分譲の5~6区画想定で、価格は3000万円台後半を主力に考えています。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月12日 (火)

BBQの風景

 この前の日曜日の、godaiDCM㈱さん主催のBBQの風景が、ラオウブログに掲載されていました。

 こちら↓

http://ameblo.jp/godaidcm

 っていうか、のりぞーって、写真うつりが、すごく太って見えるのは、魚眼レンズのせいなんですかねぇ~down

 なんだか、今、すんごいショックを受けていますよ。真剣にダイエットせねば・・・。

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粉飾決算

 おはよーでござんす。本日は、不動産屋さんにとって週末になります。はぁ~、長期休み明けの仕事は、体が慣れないですね。

 やはり、あのトヨタでさえ2010年3月期の連結営業損益が2期連続の赤字となる見通しだそうですね。

 今回の世界的なリセッションは、企業の体力を著しく削いだだけではなく、企業そのものの収益体制にも多大な影響を与えました。

 原則、金融機関は単年度で赤字が出る企業にはお金を貸さないもの。ましてや、あちこちの企業の引当てで自己資本が毀損している状態では、尚更、貸せないのが現状でしょうね。

 ところが、ごくわずかな無借金経営の企業を除き、ほとんどの企業が金融機関からの間接金融に頼っているわけですので、お金が借入できない=企業の活動がSTOPしてしまうという現象に陥ります。

 そうなると関連会社、社員さん等々を路頭に迷わすことになるので、「イジクリまくり決算書」が出来上がるというわけです。

 ちょうど、リセッションの始まりが昨年の7月。ということは、その後の不景気をもろにかぶった決算書達がそろそろお目見えするわけです。

 上場して、会計士の基準がきつくなった企業以外は、税理士さん達が、ちょこちょこ数字をいじくるなんてお茶の子さいさいですからね。

 でもね、大丈夫ですよ。海を渡った国なんか、政府主導でインチキ決算書の作成に励んでいますから。

 まぁ、どちらにせよ、決算書をいじくって融資を引き出すのは、立証されれば、詐欺行為になりますので、お気をつけあそばせ。(体裁を気にする金融機関が立証なんかするわけないか (^O^)/)

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2009年5月11日 (月)

雰囲気が変わった?

 おはよーでござんす。民事再生法の適用を申請したダイナシティの新築未入居マンションのマザーズオークション出展が大賑わいしているそうです。新築マンションの売れ残りなんかは、オークションしても面白いんでしょうね。

 ちょっとづつ、購買層の動きに変化が出てきているので、まとめてみます。

 昨年の秋以降、買い方のキーワードは「生活防衛型」ということで、希望条件よりも総額論を重視した物件選びが主流でした。世界的なリセッションを受け、かなり慎重な姿勢になったのが影響されました。

 ただ、ここにきて弱冠、雰囲気が変わってきています。

 というのも、グロス論(総額論)から、土地面積重視の動きが散見されます。キツキツの70㎡に3階建てパック3000万円前半、1.5級の土地なら4000万円台というのが建売屋さんの合言葉だったのですが、心に余裕ができたのか、それとも慣れが発生したのか、1種低層の土地が綺麗さっぱり消えて行っております。

 特に、新甲陽町方面(駅から歩くが平坦)の土地は一巡しましたね。V社の戸建も完売、N社の土地も終了、B社の土地も終了、M社の土地も終了、H社の建付にも申込みと、ここ1カ月で一気に売れております。

 これらの土地に共通して言えるのが、土地面積が40坪以上で、少しでも庭がとれるということですね。それと、売り出し価格から1割ほど値下げをしたということです。

 坂の上方面は、まだその動きが見えませんが、過去の傾向からいくと、次に山の手方面の土地が消えていくことになりそうですね。

 常に、半年ほど先を読んで、商品構成を作っていかないと、お客様においてかれそうですね。

 物件情報!パラツィーナセシリア第二甲陽園、3LDK,70.02㎡、4階、眺望は良好です。850万円。興味のある人は、のりぞーまで。

 

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2009年5月10日 (日)

動けば何かある?

 おはよーでござんす。二日連続で良い天気ですね。絶好のオープンハウス日和ですよ。

 本日は、godaiDCMさんのBBQにお呼ばれしているので、手短にいきますね。

 いつまでも、物件がない!物件がない!と連呼していても仕方がないので、最近、グルグルと踊り子のようにまわったのですが、やっぱりあるところにはあるもんですね。ちょこちょこ仕入れできそうな物件が集まり出しましたよ。頑張って仕入れて、近日中にお披露目できるように頑張りますね。

 物件情報!場所は一級品。ロイヤル苦楽園松風町。北夙校区!角部屋。64.23㎡の3LDK。価格は2980万円です。早いもの勝ちですよ。

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2009年5月 9日 (土)

甘えの構造

 おはよーでござんす。本日は不動産戦闘日の土曜日です。しっかし良い天気になりましたね。当社も甲子園5番町PJの初広告ですので、気合満点です。

こちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 他に木津山町の中古戸建てと苦楽園4番町新築にて現場待機をしておりますので、ドシドシご来場くださいね。

 ここ最近、ずっと、事業主さん達から、「何か物件ないの?」という電話や来店があります。サブプライムの影響で2割~3割の価格調整をした不動産市場において、売主さんの売却マインドが非常に低下しており、物件の枯渇がいよいよ本格化してきております。広告とかを見ていても、「コレッ!」というような新規物件も少なく、とんでもない価格での成約事例も飛び出してきております。そろそろ、買い手市場から売り手市場に転換してきているのかもですね。

 人間の慣れとは恐ろしいもんで、あれほど世界中がビビりまくったサブプライム・リーマンショックも今や昔で、世界中の政府がインチキ相場をしかけ、株価を上昇させることにより、少しでも含み損を減らす方向で動いております。確かに、株価やリートの価格が上昇することにより、金融機関の資産内容が改善され、経営的には楽になるのでしょうが、大切なことは、今回のことで自分たちが何を学んだかということです。

 当社にしてみれば、安易な発想からの支店の出店。時代と勢いだけで何とかなるわけもなく、それぞれのお店で雇用させて頂いたパートさんであったり、社員さん達の将来設計に多大な迷惑をかけました。

 今、生き残った社員さんを含めた我々が、そうした人たちの迷惑の上で成り立っていることを考えれば、一日の行動も変わってくるはずです。その時、その時は、反省をしても、すぐに甘えの構造になるのが人間の悪い癖です。

 せっかくの危機感だったわけですから、それをエネルギーに変えないと意味がないと思うのでした。もう一度、やり直しですね。

 物件情報!新甲陽町にて土地がでます。価格は3000万円台前半。土地約40坪。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月 8日 (金)

歩合は給料じゃないの?

 おはよーでござんす。昨日は、日ごろお世話になっている飲食店さんがリニューアル初日ということで、お祝いに行ってました。不景気の風が吹き荒れる中、料金設定をいじくったり、内装を変えたりと、みんな色々工夫されってますね。

 お客様の業種の中に、歩合給の発生するお仕事があります。例えば、保険の外交員さんとか、車の販売員さんとか、ハウスメーカーの営業さんとか、大手不動産業の営業さんとか、マンション販売の営業さんとか、とにかく営業さんの職種ですね。

 のりぞーから見れば、『ビッグネーム』の会社の営業さんで、なおかつ歩合給も高額なお客様達は、年収が多い故、住宅購入の時に、その年収に見合う物件を探されます。

 ところがどっこい、住宅ローンでSTOPがかかることがあります。お金を貸す側の銀行さんにしてみれば、歩合というモノは不安定な収入であり、ひどい銀行になると、まったく年収算入しない銀行もあるくらいです。他には、歩合給の半分だけを年収算入するという銀行なんかもあります。たまに、全額算入してくれる銀行さんもあるので、よく探さないとですね。

 雇用形態がフレキシブルになってきている現代において、住宅ローンのあり方も問われる時代ですね。フラット35しか選択肢がないのは、寂しいもんですよ。

 物件情報!甲陽園小学校区で多区画現場が水面下にて進行中です。関スパよりの方ですので、価格帯もリーズナブルなものになりそうですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月 7日 (木)

大型連休が終わって

 おはよーでござんす。いや~、長かった連休も終わりましたね~。すっかり休みボケになってましたので、朝から仕事モードに戻すのに大変でしたよ。

 連休の間に、株式市場は、のりぞーの読みをはずして大幅高になっております。東京市場も、あれだけ上値の重たかった9000円をあっさり突破ですからね。ストレステストの結果、シティやバンカメに資本不足が指摘されるも、株式市場は反応をしめさなかったですね。米国金融機関の内容が悪いのは、もう織り込み済みということでしょうか?まぁ、はずれて嬉しい結果になっているわけですから、いいんでしょうけどね・・・。

 休み明けで、書くこともないので、のりぞーのゴールデンウイークベスト3でも発表しておきます。

第1位 「ヒカルの碁」 17・20・21・22・23巻を探し求めて、西宮中の本屋さんをさまようの巻

 古本市場で、「ヒカルの碁」の1巻~16巻と18・19巻を大人買いしたんですが、残りの17巻と20~23巻を探して、ブックオフと宮脇書店と千草書房とジュンク堂にいったのですが、どこにもなくて、気づいたら3時間位たってました。しかし、今更ながら、「ヒカルの碁」って、面白い!

第2位 CR牙狼で14連荘!!

 いや~、このスペック凄いっすよ!確変突入率は50%と低めなんですが、一度、確変に入ると、継続率が82%も続きます。もう、最高!夜に寝ていても、頭の中で大当たりの♪ラララーララーララー♪が離れなくて大変でしたよ。

第3位 甲子園浜でバーベキュー

 一応、家族サービスもしておかないとということで、バーベキューに行っときました。がしかし、バーベキューって、炭火をおこすのに時間もかかるし、面倒くさいし、後片付けが大変なので、カセットコンロとフライパンを持っていき、それで焼きそばとか肉とかを焼きました。気分はバーベキューですが、メチャ便利ですよ。

 とまぁ、そんなこんなの大型連休でしたね。やはり、毎回思うのですが、仕事がないと何をやっていいのかわからないツマラナイ男ですな。やっぱ、仕事が一番面白いですね。

 明日からは、不動産関連ブログに戻ります。

 物件情報!獅子ヶ口町。中古戸建て、土地約50坪、建延約38坪、5LDK、平成14年築、角地です。価格は4000万円台後半。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年5月 1日 (金)

♪強~い 強~い 阪神タイガース♪

六甲おろしに颯爽と
  蒼天(そうてん)翔ける日輪の
  青春の覇気麗しく
  輝く我が名ぞ阪神タイガース
  オウ オウ オウオウ
  阪神タイガース フレ フレフレフレ


 闘志溌剌起つや今
 熱血既に敵を衝く
 獣王の意気高らかに
 無敵の我等ぞ阪神タイガース
 オウ オウ オウオウ
 阪神タイガース フレ フレフレフレ

 鉄腕強打幾千たび
 鍛えてここに甲子園
 勝利に燃ゆる栄冠は
 輝く我等ぞ阪神タイガース
 オウ オウ オウオウ
 阪神タイガース フレ フレフレフレ♪

 おはよーでござんす。いや~、昨日の甲子園は盛り上がりましたよ。年間シートを6席も確保されている、門戸のブルジョワ不動産会社O社長のご招待で、M社のK社長、M建設のI社長とのりぞーの4人で見に行ったのですが、まさかまさかの9回2OUTからの逆転サヨナラとは!メチャクチャ盛り上がりましたね。小学校6年生以来の甲子園だったので、最初は億劫だったのですが、やはりスポーツの臨場感は、現場に行かないとわからないですね。もうちょっとで、ドサクサにまぎれて、可愛らしい女の子と抱き合うところでしたよ!(^π^)/

 え~、話は変わって、当社のゴールデンウイークの予定をお知らせします。 お休みの方は、5月2日(土)~5月6日(水)までとなっております。また、営業さんの携帯はつながると思いますので、案内希望のお客様は、遠慮なく電話してください。ただし、のりぞーの携帯はつながらないと思いますので、遠慮してください。

 ゴールデンウイーク中に、英気を養って、休み明けから走り出しますので、応援よろしくです!!

 では、良いパパさんを5日ほどしてきます。(^O^)/バイバイ!!

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