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2009年6月29日 (月)

二日連続のミーティング

 おはよーでござんす。今日は、朝から自社物件の決済に出かけておりました。毎回のことですが、物件が売れて、仲介手数料やら、銀行さんの抹消やら何やらかんやら差っぴくと、利益が通帳に残ります。思ったより、残りが少ないと思うのは、のりぞーだけなんでしょうか・・・。まっ、損するよりは良いんですけどね。

 ある出来事があり、ここ二日ほど連日で社内ミーティングを開きました。まぁ、色々言いたいことはあるのでしょうが、結論から言うと、今後どう生かしていくのかに集約されます。

 日常に流されてしまいますと、どうしても色々なことを忘れてしまいがちになります。決して、自分ひとりだけでは出来ない事柄ばかりですので、相互の信頼がなくては、何一つできません。

 今、自分自身があることへの全てに対する感謝の気持ちと、それでもプライドを捨ててまで拾わなければならないのかという気持ちの鬩ぎ合い。

 順調な時と、そうでない時、お金を貸す方と借りる方の立場等など、その時々においてそれぞれの立場があり、それぞれの言い分があり、それぞれの思考・行動があると思います。

 自分を含め、当社の社員さん達もまだまだ成長していかないといけない問題だらけのなかで、本当に頑張っていかないといけないなと思ったのでした。

 いつの日か、お釈迦様のような気持ちになれる時が来る日まで。

 物件情報!立て続けに、当社の専任物件に商談が入ってきております。凄い勢いで在庫がなくなってきていますね。買取り業者さんの買取事例の中には、「エッ!」っていうような事例も出現してきております。凄いことですね~。浜脇小学校区の方で、土地が出てきそうですよ。土地約30坪、希望は3000万円台前半とのことです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年6月28日 (日)

愚痴

 おはよーでござんす。いや~、昨日は、新潟県へ自動車で日帰りしてきましたよ。

 その日は、夜の7時から、日本JCの委員会の懇親会が上越市で開催されるということで、お昼の1時にポッターと共に西宮を出発!カーナビを設定したら、日本地図が出てきたのには、笑っちゃいました。

ナビ:『ポ~ン!目・的・地・ま・で・550kmです。』って、往復1100Kmでつか・・・。

 片道約6時間ですよ。で~、7時から始まる食事会という名の1次会に2時間だけ参加して、そっから西宮にとんぼ返りです。往復1100km、運転時間約11時間の旅から帰ってきたら、全身が筋肉痛になってました。ちなみに、ポッターはずっと助手席ね!

 ということで、運転中はずっとポッターとしゃべっていたのですが、なかなかに有意義でした。

 ということで、本日はお疲れモード全開ですので、このあたりでお許しあれ。

 

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2009年6月27日 (土)

税理士会からの通達

 おはよーでござんす。本日は不動産戦闘日の土曜日です。当社も気合満点の広告を豆乳しています。って、投入間違いですね。

こちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 一面でリブレ北夙川・西平町の新築内覧会と、二面は上甲子園5丁目PJ。昨日、無事1号地の契約が終わりましたので、残すところあと3号地と5号地の2区画です。これだけの道路付けの物件はそうないですよ!初広告は、プレステージ夙川と芦屋市西山町の戸建てです。

 6月最終週ですので、ドシドシご来場・ご来店くださいね。

 今日は、ためになる話を一つ!

 6月24日付けで税理士会から通達が来ました。我らがJCの先輩太郎ちゃんが頑張った経済危機対策の一環、「租税特別措置法の一部を改正する法律」が今国会で成立し、内容が変更したのを受けてです。

 まず、不動産購入のお客様への朗報です。時限立法ですのでご注意あれ!

 【住宅取得等のための金銭贈与に係る贈与税の時限的軽減措置】

 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に、20歳以上の者がその直系尊属(父母、祖父母など)から受ける住宅取得等のための金銭の贈与については、当該期間を通じて500万円まで贈与税を課さないこととします。

 改正前は贈与の基礎控除が110万円だったので、今回の500万円を合わせて610万円までが非課税となります。もちろん、相続時精算も無しですね。

 相続時精算課税の方は、改正前が住宅特例を含み特別控除3500万円だったのが、改正後は4000万円となります。

 詳細は、お近くの税務署に問い合わせてくださいね!

 もういっちょ!この改正は、のりぞーにとって、非常にありがたい改正です。

 【中小企業の交際費課税の軽減】

 ヒューヒュー!!待ってました!!いよっ!大統領!!

 資本金1億円以下の法人に係る交際費課税について、平成21年4月1日以後に終了する事業年度から、定額控除限度額を400万円から600万円に引き上げます。(定額控除限度額に達するまでの交際費金額の90%を損金算入できます。)

 これは、素晴らしい改正ですよ!毎日のように、接待を繰り返しているのりぞーにとったらスパシーバな法改正ですね。

 以上2点が改正しておりますので、関係者は注意してくださいね。

 物件情報!甲東園の方で、2世帯住宅の中古戸建てが出そうですよ。仲介物件ね。興味のある人は、のりぞーまで。5中~5後半?

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2009年6月26日 (金)

トラブルメーカー

 おはよーでござんす。そういや~、この前の水曜日は珍しくゴルフがないうえに、子供達は学校やし、嫁はんはパートやしということで、家の中でゴロゴロしていたのですが、あんまりにも暇なので、ついつい Let us パチンコ!ということで、久しぶりぶりに「カーサ」へお出かけ。盤滝トンネルで250円払って40分近くかかる西宮北インター近くの「カーサ」まで行くのは、換金率が高いからなのは秘密です。

 で~、色々な新台が出ていたのですが、フラフラっと吸われるように座ったのが、「CRおぼっちゃま君」。 にゃんですか!このクソ台は。久しぶりに「友達んこ!」なんてフレーズを聞きましたよ。もう、ゲンナリしてすぐに帰路についたのは言うまでもござーません。

 パチンコもパチスロも、お上の政策なんでしょうが、面白くなくなりましたね。あの「吉宗」や「押す!番長」の !ピキャーーーン!! 北斗の「ケ~ン!」で復活や、スーパービンゴの 「ハハハハハハハ」が懐かしいっすよ。北朝鮮も世代交代するみたいですし、そろそろ緩和してくれないかなぁ。

 さてと、今日は『トラブルメーカー』について書きますよ。昔、相川七瀬にはまって、通学の途中、ずっと聴いていたのを思い出します。

 まず、世の中の風潮として、最強の弱者が増えてきていることを認識しないといけません。試しに、「モンスターカスタマー」とか「モンスターぺアレント」とか「モンスターペイシャント」の検索ワードでググッてみて下さい。びっくりするぐらいの事例が出てきますから。

 もちろん、色々な業種で悪徳業者が蔓延り、消費者保護の観点から色々な法律が出来上がっていった背景は理解できるのですが、「常識」と「権利」のラインがゴッチャゴチャになってしまっている現実があるのでしょう。また、「行列のできる法律相談所」みたいな番組等で、誇張されてしまい、中途半端な知識が広まったのも原因の一つと思われます。そんなに甘くないですよ、裁判は。日本の場合、慰謝料や損害賠償金といったって、微々たるもんですからね。

 で~、ここでいつも気になることが一つあります。それは、正当と思われるクレームにしろ、非常識と思われるクレームにしろ、それを呼び込む担当者はいつも同じ人間が多いということです。いわゆる、トラブルメーカーというやつですね。何かトラブルがあると、決まって、その人みたいなパターンです。

 これは、何故なんだろう?と考えていたのですが、それは、そのトラブルメーカーがトラブルを呼び込むからなのです。

 例えば、お客様側に何か問題が起こり、自分の担当者にクレームをつけようとしていた時、その担当者が、竹内力と菅原文太と松方弘樹を足して3で割ったような人で、更に低~い声で、「なんか問題あったんでっしゃろか・・・。」なんて言われた日には、もうクレームを伝える元気がなくなっちゃいますもんね。(^O^)/

 一番呼び込むタイプが、その場をごまかすために嘘を言う人で、次に、暗い対応をとる人、軽い口約束を適当にしてしまい約束を守らない人、すぐにスイマセンと意味を理解せずあやまる人、オドオドして自信なさげな人等などです。

 厄介なのは、最初のクレームはお客様の勘違いや理解不足だったものが、その後の対応次第で、ドンドン広がっていくタイプです。もう、このタイプはステレオトラブルメーカーと名づけちゃいました。収集つかないですもんね。

 人間誰しもミスはあるもので、特に営業の世界は非常にデリケートなメンタルな部分で構成されており、トラブルを背負っちゃうと営業成績が目に見えて落ち込んだりします。

 では、対処方法はどうすればいいのか?

①散髪屋へ行き、散髪屋のおっちゃんに、「すいません。パンチパーマをかけてください。」とお願いする。

②圧倒的な知識を身につける。

 う~ん、二つとも難しいという人には、とっておきの方法論を伝授させていただきましょう。

 のりぞーは、教材の訪問販売時代に神戸営業所で所長をしていた時があります。その日に訪問し、即決でクレジットのオーダー用紙に書いてもらうような営業活動をしていたわけですので、しょっちゅうクレームが舞い込みました。消費者センターに呼ばれること、ウルトラ常連。営業所にも、親御さんからのクレームの電話がジャンジャンバリバリ。呼び出されるのも、日常茶飯事です。

 もちろん、本部に相談するのですが、「お前が解決しろ!ただし、キャンセルは許さんぞ!ガチャ」みたいな・・・。

 のりぞーの場合、見た目も妖精のようでしたし、声もウイーン少年合唱団のように透き通っていたし、育ちも良さそうでしたので、完全に見た目ではなめられます。

 クレームのあったお宅にお邪魔すると、玄関を開けて開口一番、

「騙された!ダマサレタ!ウンダラカンダラ ギャースカギャースカ @*+=・?<>‘=-+*/_><M@」

 もうね、燃え尽きた力石状態ですよ。ボロボロのサンドバック状態です。

 で~、そんな時にどうしたのかというと、自分の職種をまっとうするのです。そうです!

 『営業をするのです!』

 しかも、とびっきりの!(^π^)/

 「お子さんの成績が上がらないのは、教材が少ないからです。もうワンセット同じ教材を購入すれば、成績は倍になるかもしれませんよ!」

 って、一度購入して頂いた教材と同じ教材を、もう一度すすめます。または、フルセットになってないご家庭には、フルセットを購入すればと薦めていきます。まぁぁ、ほとんどポカーンとされますけどね。そして、そこからもう帰って下さいとなります。一度、営業シーンになると、毎日のように繰り返しセールスをやっているので、ドンドン乗って行けますからね。

 人間、薦められると逃げたくなるもんなんですよね。買う気で洋服屋に行ったら、店員さんがすぐに横に来て、「これなんてお似合いですよ!」なんて言われた日には、「いや~、今日は見に来ただけですから・・・。」ってなっちゃいますもんね。

 ということで、のりぞーのクレーム対応口座、役に立ちましたか?クレームの時は、営業なんですから、ドンドンセールスをしていきましょう!

*ただし、結果の責任は自己責任ということで・・・。

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2009年6月25日 (木)

不動産ビジネス

 おはよーでござんす。本当に、梅雨なんかい?と言いたくなるような天気が続きますね。でも、湿気がすごくて、ちょいポチャののりぞーには、正直辛いっす。

 さてと、のりぞーも不動産業界に入って今年の7月28日で丸6年が経過しようとしています。

 営業職ということで、この業界に入ってきたわけですから、最初の頃の知識なんて、本当に赤ちゃん本舗。まぁ、入社以降、売買仲介しかやってないわけですから、未だに知識なんてたかがしれていますが、それでも少しずつ、違った形態の不動産ビジネスをこなしてきています。

 平成19年頃(約2年前)からは、買い取り事業も本格化させ、昨年度は買取り事業だけで約4億円くらいしましたからね。

 初めて、不動産ドットコムで購入したのが、古いマンションの区分所有で、当然、銀行の融資もつかないので現金勝負!確か、400万円位のマンションだったかなぁ~。リフォームに150万円くらいかけて、620万円で売却したと思います。なんやかんや差し引きして、利益が6万円?か8万円だったのを覚えていますよ。(^O^)/ 

 初めて、謄本の所有者欄に、「不動産ドットコム株式会社」の名前が載った時に、ウヒョー!!かっこいい!!と連呼していたのを覚えています。

 それ以降は、何十件も購入しているのですが、正直、最初の頃の感動はなく、数字のやりとりだけで、う~ん、刺激がないっちゃないですね。それに、一発モノなので、リフォームしたり、相場観を考えたりではっきり言って、素人さんが手を出すと火傷するでしょうし、反復売買が法律で禁止されているので、不可能です。

 最近始めたのが、建売分譲ですが、これはもともと、いろいろなプロジェクトに携わっていたので、どっちかというと慣れっこに近い状態で、大体、失敗・成功のラインもわかっており、大やけどすることはないでしょうね。

 それよりも、今、夢中になって収集しているのが、区分所有収益です。このビジネス、メチャクチャ楽しいですよ。

 通常、銀行に定期預金した場合の金利が、金利の高いネットバンクで、300万円~500万円で、O信託の1.1%(1年物)。

 400万円定期預金して、1年間の金利は4万4千円也。たったの4万4千円ですよ、奥さん!!

 ♪もう、や~めちゃいな、ヤメチャイナ。定期なんてヤメチャイナ。ヤムチャを食べにヤメチャイナ♪

 のりぞーが所有している、ある区分所有のマンション。購入費は約400万円。現在、家賃は75000円/月。そこから、管理費と修繕積立金と固定資産税が引かれるから、実質手残りは、約50000円。

 50000円/月×12ヵ月=60万円 割ることの400万円ですから、年利15%も残ってきます。

 もちろん、退去されて空き部屋になったり、滞納のリスクや、次の入居時にリフォームしたりと経費はかかるのでしょうが、礼金もあることですし、定期預金よりはマシでしょう。

 まぁ、15%は無理としても、表面10%クラスの区分所有のマンションだったらゴロゴロしてますよ。最悪、老後に住んでも良いですしね!空き部屋対策にしても、定期預金の金利と比較すれば、値下げしたらいいんですよ。滞納にしても、今は、@@セーフティーという強い味方もいます。

 というわけで、のりぞーは今、目を血眼にして区分所有の賃貸物件を探しておるわけですよ。これだったら、サラリーマンさんのご家庭や、遺産相続でちょっとまとまったお金が入った人なんかは、ただ漠然と銀行に預けるよりも、格段に運用実績が上がりますし、反復売買もしなくて済みますし、メンドクサケリャ賃貸屋さんに管理しといてもらったらいいんですよ。

 ただし、ここで注意点は、ワンルームは購入しないことですね。何故に区分所有のマンションが良いのかというと、最悪、売却することも出来るからです。ワンルームだと、空での売却は至難の業でしょうが、ファミリータイプの区分所有だと、値段次第で売却はスムーズにいきますし、最悪、建て替え決議まで所有し、組合に買い取って貰えばいいのです。ナンボかにはなるでしょう。

 どうです!奥さん!コツコツ貯めた貯金をそのまま寝かすのは、このクソ低金利時代にもったいな~いですよ。のりぞーと一緒に、低額区分所有マンションの賃貸オーナーを目指しませんか! まぁ、うちの経理のMさんは、すごく面倒くさそうですけどね!(^O^)/

 物件情報!7月になったら、甲陽園の駅前のマンションが販売されますよ。駅前でお探しの方は、のりぞーまで。

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2009年6月23日 (火)

政権交代

 おはよーでござんす。本日は、不動産屋さんにとっての週末です。昨日の、不動産情報回で飲み過ぎたせいか、体調がメッチャ悪いです。明日、ゴルフもないことですし、今日はおとなしくしておきます。

 さて、いよいよ民主党への政権交代が現実味を帯びてきました。麻生さんがどうのこうのというよりも、自民党政権への閉塞感と、一度、全てをリセットしたいという国民の声なのでしょう。

 では、一体、民主党政権になったらどうなるのか?実際、現実味を帯びてきているわけですから、しっかり把握しておかないとということで、民主党のホームページでマニフェストを見てみました。

①年金問題・・・社会保険庁を解体するそうです。まぁ、そりゃそうでしょうね。あれだけ無駄な箱物を作ったり、杜撰なデータ管理をしていた総本山なわけですから、ぶっ壊してもらって大賛成です。あと、年金を税金で徴収するみたいです。約35%の人が加入していない現状を鑑みると、税徴収した方が、公平でしょうね。消費税を財源にあてるそうですが、税金の無駄をなくし、消費税UPはしないそうです。

②子供手当ての支給・・・義務教育終了までは、子供さん一人当たり2万6千円/月の子供手当てを支給してくれるそうです。ふ~ん、結構でかい金額ですね。なんだか、公明党みたい・・・。

③農業問題・・・戸別所得補償制度を創設するそうです。う~ん、農家の人って、この辺では、すげ~お金持ちのイメージしかないんですけど・・・。職業に貴賎なしという言葉があるように、農業だけが偉いってわけでは無いように感じるのですが・・・。何故に、農業だけに補償制度を作るのか?理解に苦しみます。

 後は、7つの提言ということで、「雇用を守り、格差を正す。」「医師不足を解消して、安心の医療をつくる。」「行政のムダを徹底的になくす。」「地域のことは地域で決める。」「中小企業を元気にして、日本経済を生き返らせる。」「地球環境で世界をリードする。」「主体的な外交を確立する。」

などの耳障りの良い言葉達が並んでおります。まぁ、行政のムダを徹底的になくすだけは、是非、やってほしいものですね。

 以上が民主党のマニフェストに書かれてありました。郵政民営化の売国奴問題もありますし、ここらで本当に政権交代するのも良いかもですね。

 物件情報!芦屋市西山町にて売り地がでますよ。阪急芦屋川駅徒歩②分のスーパー立地です。土地約41坪、@100万円くらいです。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年6月22日 (月)

競売入札

 おはよーでござんす。今日は、久しぶりの不動産情報回が開催されます。今回も、約80名の参加と大賑わいしそうですね。毎回、不特定多数の業者さん達とお話しするのは刺激になって非常に有意義です。

 さてと、その昔、競売物件と言えば、素人さんには手が出せない恐くてダーティーなイメージがあったと思います。実際、昔の競売屋さん達のお話を聞きますと、物件を見に行ったら、その筋の人たちがウヨウヨいてたとか、落札しても占有者がなかなか出て行ってくれなかったなどのお話を聞いたりします。

 そこまでして、何故、競売に札を入れるのかというと、やっぱり市場価格より、相当安く購入できるというメリットがあるからなんですよね。最近では、比較的、入札者の数が増えたとのことで、一昔前ほど安く落とすことは出来ないそうですが、それでもエンドユーザーさんが普通に市場から購入するよりも、大分、安く落とすことができます。

 また、法整備も整い、追い出しに関しても最悪6ヵ月我慢すれば済むようになりましたし、ちょっと前までは、尼崎の裁判所まで出かけて、ファイルを見に行かないといけないと、非常に面倒くさかったのですが、最近ではネットで簡単に検索できるようになりました。

 まさに!

『ネットで借りて~、自宅に届き~、ポストで入札!』

状態ですよ。詳しくは、こちら↓

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_court_cd=33331&PAGEID=XxW04_jp_0110&ACTION=start

 ひょっとすると、目当てのエリアの物件があるかもですよ。ただし、自己責任ですので、何があってもしりませんからね!エンドさんにしてみれば、少なくとも市場価格よりは、安く購入できることでしょう。仲介手数料も、いらんしね!のりぞーも、たま~に、札を入れてますよ。(^O^)/

 物件情報!芦屋の楠町で、中古マンションが出ます。専有約110㎡、駅徒歩圏、リフォームはするつもりです。3000万円前後で考えています。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年6月21日 (日)

父の日

 おはよーでござんす。ようやく梅雨らしい天気になりましたね。雨が降ると、両肩が重く感じるのは年のせいでしょうか。

 え~っと、今日は自慢させて下さい。暦を見ないようになって久しいのですが、にゃんと本日は『父の日』だったらしく、朝から子供達の嬉しい襲撃を受けました。

『いつも、お仕事ご苦労様です。』

の掛け声のもと、子供達二人より、靴下とお手紙のプレゼントを頂きました。

090621_082201 父の日なんて意識したことがないので、こういったプレゼントをもらうと、すごく嬉しいものですね。

え~っと、手紙の方は、愛娘・碧ちゃんのをご紹介させて頂きます。

 父さんへ

 今日は父の日だから、父さんに喜んでもらえるようなプレゼントを買いました。いつも、みんなを笑わせてくれて、おとといだってルパンの銭形けい事のモノマネをして、おもしろかったよ。これからも、みんなを笑わせて、仕事もがんばって、ステキなお父さんになってください。

 あおいより

 ん~ん、よっぽど一昨日の金曜ロードショーの「ルパン VS 複製人間」を見ていた時の、銭形のとっつぁんのモノマネが印象に残ったんでしょうね。実際、同業他社の社長さん達も、「確かに、似てる!」と太鼓判を押してくれましたからね。

 頑張って、素敵なお父さんになれるように、本日も仕事を頑張りますか!

 物件情報!HPにはUpしましたが、結善町のマンション・プレステージ夙川が販売開始です。詳しくは、HPを見て下さい。いきなり、問い合わせも多数入ってきていますので、人気のマンションなんですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年6月20日 (土)

狂喜乱舞の不動産株

 おはよーでござんす。んん~、まったりとした土曜日ですなぁ~。今週は、広告も入れてないですし、こんな土曜日の朝は、エスプレッソな気分ざんす。

 朝から、広大な敷地の山の方の土地の相談があり、現地で、料理方法を考えていたのですが、ぶっちゃけリバースしそうになりましたよ。一昔前なら、素晴らしい眺望があれば、俄然、やる気が出てきてたのですが、今の時代じゃね~。いくらバス停に近くて、価格を抑えたとしても、はてさてニーズがあるのやら・・・。非常に悩むところです。ん~、なんというか、前日にワインを飲み過ぎた次の日の朝に、生ビールを飲まされるってな気分ですね。土をいじる元気がないや・・・。

 色々と、大型の案件が水面下でまとまりつつあるので、それはそれで楽しみなんですが、またもや近隣さん達とのバトルロワイヤルのことを考えると、気力を温存しておかないとね。意外と、のりぞーの場合、傷つきやすいピュアハートなもので。まぁ、ドットコムのお客様達に新規物件をご提供できるように頑張ります!

 だらだらっと、書き込みしましたが、そんな気分なのでお許しあれ。今日のメインは、日経平均が7000円→10000円まで復活した過程での不動産業種株の考察をしたいと思います。

 日経平均の直近の最安値が2009年3月10日の7021円。そこから約3ヵ月後の6月12日に10170円をつけています。約1.4倍ですね。

 では、その間の不動産株はどうなってたのかというと、代表的なところで、

三井不動産 3/10日 867円 →6/15日 1806円

三菱地所 3/9日 863円 →6/15日 1738円

 実に、日本を代表する不動産会社の株価が、たったの3ヵ月で約3倍弱となっております。

 すげ~っと感嘆したくなるところでは、

大京 3/13日 37円 →6/15日 195円 

飯田産業 2/23日 241円 →6/19日 1020円

と、4倍~5倍に化けた銘柄まであります。

 ちなみに次のバブルと言われている、環境銘柄の代名詞 GSユアサでさえ。

GSユアサ 2/23日 363円 →6/18日 1228円

と4倍クラスですからね。メチャクチャに叩かれた不動産株の反発の大きさを物語ってると思います。

 がしかし、じゃ~、不動産業界が完全に回復したのかというと、疑問の余地大ですね。今は、叩かれ過ぎの反動に過ぎず、相変わらず倒産する業種のTOP3ですし、原材料高騰のインフレヘッジになるのかといっても、都心部の一部だけの話でしょうから、まだまだ整理が必要な業種には違いないでしょうね。人気のエリア以外は、人口の減少も相まって、ますます土地価格の下落に歯止めがかからないような気がします。

 まぁ、全ては結果論ですが、ここ最近の阪神間の不動産の動きに照らし合わせても、なんとなく見えてくるものがあるってもんですよ。

 今日は、長文だったので、おしまい!

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2009年6月19日 (金)

なめんな!産業活力再生特別措置法

 おはよーでござんす。今日は、朝の8時から、ある土地の隣地トラブルで友達の弁護士事務所にて相談。直接の依頼主は、知り合いの業者さんなのですが、紹介して欲しいということで、ついて行きました。しかし、弁護士さんの報酬体系って、すげ~なぁと改めて、もっと勉強しておけばよかったと、反省した次第であります。

 いよいよ、極悪の政策が発動されそうですね。産経新聞より、

半導体大手のエルピーダメモリが産業活力再生特別措置法(産業再生法)に基づく公的資金による資本支援を19日にも申請する見通しであることが18日、分かった。認定されれば、一般企業に対する資本注入の第1号となる。

 また、時事通信からは、

日本航空が、日本政策投資銀行の金融危機対応融資を受けるに当たって、政府保証を活用する方針を固めたことが19日、明らかになった。不況に加え、新型インフルエンザ感染拡大で航空需要低迷が続く中、資金調達を確実にするのが狙い。政投銀の危機対応業務で大企業が公的保証制度を活用するのは初めて。
 政府保証の対象となるのは、日航が6月中に調達する1000億円規模の融資のうち、メガバンク3行を除く政投銀からの借り入れ分600億~800億円。日本政策金融公庫の保証制度の上限である80%を受ける方向で調整している。 

 とのことです。

 え~っと、いつから日本は社会主義国家になったんでしょうね。少なくとも、上記の2社は、サブプライム問題以前から経営がおかしかったのは周知の事実ですし、上記の2社が倒産したところで、社会的・国民生活へ多大な影響を与えるとは、非常に考えにくいのですが・・・。

 この先、上記の支援を受けると囁かれてる企業群達の名前を見るにつけ、一体、資本主義とはなんぞな?の気持ちになりますね。GMやクライスラーの時もそうでしたが、大きくなりすぎれば、国が助けるという風潮は、よくないと思いますよ。

 政府保証にしても、もしもそれを受けて倒産するようなことがあれば、穴埋めは税金で行われるわけなので、何が楽しくて、日航のクソ高い給料を税金で支えなぁあかんねんと、中小・零細企業の街のおっちゃん達は、怒ってると思いますね。なら、ウチも助けんかいっ!っていうのが筋でしょう。

 本当、銀行の公的資金注入の時といい、今回の産業活力再生特別措置法の時といい、国民が、もうちょい怒ってもいいのではないかと思うのでした。

 無駄な箱モノばかり作る高級官僚と、選挙と金のことしか頭にない政治家と、既得権益を必死に守ろうとするメガ企業の悪の連鎖を断ち切るような仕組みづくりが必要ですね。

 物件情報!芦屋市浜芦屋町にて新築PJです。阪神の駅から、すごそこですよ!多分、価格帯は4000万円前後。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年6月18日 (木)

裏夙川の会

 おはよーでござんす。いや~、毎年恒例ながら、凄まじかったですよ、裏夙川の会。(^O^)/ 

 年に1回、親睦と情報交換を目的に、Gグループ3社(五大、エスト、ドットコム)と夙川界隈の大手仲介業者の店長・所長達との旅行があるのですが、今年も、死体が累々重ねられました。

 筆頭は、日⑩のM所長。古今東西ゲームで、「西宮市の中学校の名前!」と、ご自身で問題をふっかけておいて、シャンシャン(手拍子)

『上ヶ原南中!!』

って!!あ~た、夙川営業所で9年も所長をされておいて、『上ヶ原南中』はないでっしゃろ! 上ヶ原には、南小学校はあっても、南中学校はありませんから!! 本当に、不動産屋さんかと疑いたくなる発言でしたね。

 そんなM所長は、バツゲームで日本酒一気。速攻で潰れておりました。

 次に、昨年の悪夢からか、若干、守りに入っていた、紅一点のK嬢店長。「31ゲーム」を3回したのですが、全部、K嬢店長が、『31』。寝ゲロの悪夢から身を守るために、お猪口にての日本酒一気。今年は、大丈夫そうでした。「なんで、私ばっかり、31になんの!?」と怒っておられましたが、多分、永遠に理解することは難しいでしょうね。

 驚きだったのが、夙川に就任したばかりのO所長。北口時代には、不遜な態度で有名だったのですが、さすが、U所長を除くと全員年上の夙川の重鎮達の前では、殊勝にもお酒をついでまわってましたよ。素晴らしい!

 今回、U所長は、お酒もあんまり飲まずに、早く寝てましたね。日頃の疲れですかね。

 宴会が終わった後は、次の日の海釣りの代金をかけての、大カブ大会。俄然、Uエリアマネージャーが張り切りだし、なんか甲南ルールとかいう、超ローカルなルール(8・5・3で八甲田山、6・5・3で六甲山、1・2・3で富士山?)を我々に押し付け、自分から親をすると言ったたのに、ボロ負けしてましたね。

 史上最悪・最強だったのは、T店長。底なしの日本酒飲みで、飲むと、正直、うざくなります。酒はこぼすは、トランプは折り曲げるは、やたら人に触るは、普段は、すごく格好良いのに、やっぱり酒は人を変えますね。

 次の日は、朝早く起きて、全員で海釣りに行き、昼飯食べて解散となりました。

 不景気の時代で、何かと委縮しがちですが、そんな時代だからこそ、時にはライバルで、時には仲間として、今後も夙川エリアを盛り上げていこうと思いました。

 では、宴会写真のほんの一部をご紹介させて頂きます。↓

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2009年6月15日 (月)

貸し借りの世界

 こんにちわでござんす。今日は、朝から会議&打ち合わせ&会議と、ようやく自分の席についた次第であります。

 不動産業界に身を置きますと、目先の利益を追求する人の多さにビックリすることがあります。

 「なんで、ここで、そのうん十万円にこだわるのやろ?」

なんてことが、しょっちゅうあります。そこで、目先の利益を追求するがあまり、人間関係がギスギスしたり、取引が疎遠になったりしているケースをたくさんみます。

 「果報は寝て待て」じゃないですけども、無償の貸しをたくさん作ることが、結局、最大限自分に跳ね返ってくることになると、いつも考えています。タダほど怖いものはないですよね。(^O^) その為には、自分自身を強化し、常に余裕がある状態でいることが全てなんですけどね。

 ということで、今日もたくさんの「貸し」づくりに励むのでした。

~お知らせ~

 明日・明後日と、のりぞーは、裏夙川の会ということで、毎年恒例の夙川界隈の不動産業者さん達との慰安旅行に出かけてきます。昨年は、K嬢店長とおさじいがヒドイことになりましたが、今年はどうなることやら。やはり、キーポイントは、Gグループ総裁のM社長の酔い方一つになってくるものと思われます。日本酒はホドホドにしとこっと。では、木曜日に。

 

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2009年6月14日 (日)

住民反対運動

 おはよーでござんす。う~ん、マイルドな日曜日ですね。いつもなら、通勤時の東京の地下鉄のように電話が鳴るのですが、今日は、まだ1本も鳴っておりません。これで、小鳥のさえずりが聞こえようものなら、もう一度、深い眠りに誘われそうです。

 昨日、営業さんが出払っていたので、たまたま、のりぞーが接客したお客様との会話です。「とにかく、駅に近ければ近いほど良いのですが・・・。」とのお話に、「地図を見て頂ければ、ご理解いただけると思うのですが、苦楽園口駅周辺には、空き地なんてないですよ・・・。」とお答えしながら、本当にないやんと改めて思いました。

 のりぞーを含む不動産業者さん達、特に、建売事業を中心に展開している業者さん達にとって、建売用地の取得は、死活問題です。ところが、山の上の方や郊外ならいざしらず、人気のエリアでは、まとまった建売用地なんて、ほとんどありません。

 故に、どうするのかというと、比較的大きな敷地の中古住宅を購入し、♪プチプチプッチン プチプチプププププ♪とおまじないをかけるしか方法論がないんですよね。

 でもね~、これって意外と近隣の反対を呼び込んでしまうんですよね。有名どころでは、芦屋の六麓荘とか、甲陽園の目神山町なんかは、最低敷地面積を地区計画等で、Oh!っていうぐらいの面積制限をかけちゃってるエリアもあるぐらいですからね。

 特に、古くからの整然とした街並みのところは、♪プチプチプッチン♪のおまじないを嫌うケースが多いです。資産価値はプチプチ出来る方が、上がると個人的には思うんですけどね。

 というわけで、今後、我が西宮の人気エリアにおいて、益々、プチプチのケースが増えると考え、傾向と対策の為に、判例を探して参りました。

 横浜地裁 平成12年9月6日 判例時報1737号 でつ。

 原告の不動産会社は、土地2区画を購入し、5戸に分割して販売する計画を立
てました。これに対して、地域住民の反対運動があったため、それぞれの土地を
3戸に分割する計画に変更したものの、住民はこれにも反対しました。
 住民は3分割案の強行に抗議するために、自治会名で看板や垂れ幕を設置する
ことの承認を自治会理事会から得ました。そして、問題となった建売住宅を見に
来るお客さんが通ると思われる場所を中心に、「三戸分割反対」などと書かれた
看板類を設置したのです。このような反対運動は、建売住宅が完成した後も続き
ました。
 そこで、原告の不動産会社は、看板類の設置によって(販売価格を下げざるを
得なくなったなど)損害を受けたとして、住民に対して損害賠償を請求したので
す。

 判決:判決は、建売住宅が完成されるまでの間の反対運動について「原告に本件3分割案を撤回する可能性がある以上、社会的相当行為と評価することができる」と判
断しました。しかし、建売住宅が完成した後は、「3分割案の変更が事実上不可
能になったのであるから、これ以降、被告らが本件看板類を設置・維持すること
は、原告の翻意を求めるという意味での効果はなく、原告に対する反感や不満の
表明と本件各建売住宅を見に来る顧客に対するアピールという意味を持つにすぎ
ない」と批判し、建売住宅の購入を検討するお客さんに「周辺住民とのトラブル
を予測させ、本件建売住宅の購入意欲を低下又は喪失させた」のだから「もはや
社会的相当行為を逸脱している」と判断しました。建売住宅が完成する前の反対
運動は容認できるが、完成した後の反対運動については単なる販売妨害行為だか
ら住民は損害賠償を不動産会社に支払うよう命じました。

 ここで驚くのは、その損害賠償金額なのですが、判決では、住民に対し、本来売れていると想定される金額の減額分1400万円、慰謝料10万円、弁護士費用140万円の合計1550万円の支払いが命じられたのです。

 強烈ですね。反対運動も命がけですよ。まぁ、高層マンションと違って、戸建てだったので、こういった厳しい判決がでたのかもしれませんが、

教訓:反対運動は、完成しそうになったら速やかに撤退

 が基本みたいですね。

 まぁ、話し合いでなんとか丸く納まるのが一番ですけどね。

 物件情報!宮西町にて新築戸建①区画。土地84.86㎡、延べ床約98㎡、価格は4480万円です。興味のある人はのりぞーまで。

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2009年6月13日 (土)

君に幸あれ

 おはよーでござんす。本日は、不動産戦闘日の土曜日です。ということで、当社も「リブレ北夙川・西平町PJ」の完成内覧会を実施しております。

こちら↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

 ドシドシご来場くださいね!!

 今日は、嬉しいことがあったので、ご報告させて頂きます。

 すごく懇意にして頂いていた、ある銀行の支店長さんから、心温まるメールを頂きました。曰く、

『エンドユーザーの為というポリシーを忘れずに分譲事業を成功させてください。君に幸あれ。』

 いつも、このブログを読んで頂いていた支店長さんで、お付き合いをさせて頂いていた時は、色々と経営指南をして頂いた経緯もありました。出張所の閉鎖を決断した時も、その支店長より、「今は、体裁を気にしている時期ではない。とにかく、身軽になることが大事だ。」と言われ、撤退を決めたのを覚えています。

 銀行さんと業者さんという関係よりも、師弟関係の方が近かったと思います。

 今年から、分譲事業に乗り出しますが、仲介業で培った、『最終エンドユーザーさんの為に』という精神を忘れずに、事業を邁進していこうと固く思いました。

 ちゃんちゃん!

 

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2009年6月12日 (金)

現場まわり

 おはよーでござんす。6月というのに、例年に無いくらい不動産市況が動きまくってますね。株価の回復が、購買層のマインドを復活させているのでしょうか?とにかく、中古マンションにしろ、中古戸建てにしろ、新築戸建てにしろ、土地にしろ、ありとあらゆるジャンルで物件が売れていっています。このままでは、在庫が無くなるということで、事業主さん達が、必死になって素地探しをされていますよ。(^O^)

 というわけで、本日は、不動産ドットコムで建売りをしていく予定の現場を、3現場(上甲東園5丁目、豊中市上野東、芦屋市浜芦屋町)、設計士さんと一緒に見て廻りました。

 のりぞーの場合、購入を決める時って、大体の雰囲気で、しかも車から降りることなく、その土地のオーラを見て、「まぁ、買っちゃうか!」ってな感じで適当に買っちゃうんですけど、さすがに設計士さん達は、細部までチェックして、電柱の位置、車の進入の問題等々、横で、うんたらかんたらおっしゃってました。

 ちなみに、3現場とも、ポッター社長のところのリブレで建ててもらうことにしたので、デザイナーは、ポッター社長の奥さんのおケイさんになります。

 頑張って、売れる間取りをお願いしますね!

 物件情報!清水町PJの残1区画の新価格が決まりました。土地約51坪で、価格は5480万円の約109万/坪です。ゆったりした敷地をお求めの方は、直接のりぞーに連絡ください。いいことあるかもですよ?

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2009年6月11日 (木)

消費税12%?

 おはよーでござんす。昨日も、雨の中を山へ芝刈りに行ってまいりました。局地的な豪雨の中、集中力が途切れて、スコアーはボロボロ・・・。もう、パンツまでビチョビチョになり、嫌になっちゃいましたよ。やっぱり、雨の日は、ゴルフも休まないとね。

 昨日の、全国紙の一面は、「消費税12%」の文字が、一面TOPを飾りましたね。

 内閣府は、国と地方の借金残高の比率を安定的に引き下げる政府の新しい財政再建の目標を達成する場合、消費税率を現在の5%から12%まで引き上げる必要があるという試算、試みの計算をまとめたそうなんですが、

5%→12%!!ですよ!!

 もちろん、皆様ご存じのように、一般の方が購入する最高額の消費税を支払う商品が、「家」になります。土地には消費税がかからないですからね。

 今までなら、1500万円の家なら、消費税は75万円。2500万円の家なら125万円だったものが、12%の消費税になることによって、1500万円の家なら、180万円、2500万円の家なら、300万円と、とんでもない金額になります。

 まぁ、このままではデフォルトを起こしかねないくらいの国・地方の借金なので、いずれ消費税を上げることは仕方がないにしても、一気に12%ととは、驚きですね。

 というわけで、本格的に消費税Upの議論が巻き起これば、駆け込み需要が発生すると思われるので、比較的不動産価格の安い時期に手当てすることをお勧めしておきます。

 物件情報!阪神芦屋駅徒歩5分にて。NORIZOブランドのお家第2弾ができますよ。好立地とお求めやすい価格設定にしてあるので、楽しみですね。興味のある人は、のりぞーまで。

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2009年6月 8日 (月)

帰ってきました!

 おはよーでござんす。いや~、長旅から帰ってきましたよ。結局、この4日間で、行った都道府県は、静岡県→長野県→新潟県→埼玉県→青森県と、トータル5県の強行軍でした。

 メインイベントは、アスパック長野大会での、設営のお仕事です。日本中の青年会議所のメンバーが約300名集まる会場での経営セミナーの導入整理やら、受付やらのお手伝いをしてました。

090606_091602  ホテルを借り切っての、アジア大会でしたので、凄い熱気でしたよ。もう、中国人とか韓国人とかのJCメンバーなんかは、とてつもないお金持ちのオーラが出てました。(^O^)

 最後は、青森県まで行って、セミナーの打ち上げをしてのとんぼ返りです。しかし、長野県で行ったセミナーの打ち上げを青森県でやるという神経が、今一、のりぞーには理解できないのですが、まぁ、今年でJCも卒業なので、良しとします。

 話は変わって、とうとう日経平均225が9900円を突破してきましたね。実体経済がどうであれ、株価が上がるということは、それだけ金融機関の含みもプラスになるので、それはそれで良い事ですね。

 それよりも気になるのが、短期も長期も金利が上がってきていることです。まぁ、あれだけ国債を発行すれば金利が上昇するのも当たり前っちゃ~当たり前なんでしょうけど、FRBもインフレ懸念を表明してきており、世界的な低金利も、そろそろ終焉を迎えそうです。

 そうなると、借金経営をしている、主に中小企業はモロに影響を受けそうです。また、不動産市況の方も、恐ろしいぐらいに活発化してきており、2・3月のシーズンより活況していると言っても過言では無いくらいです。

 株価が上昇していることによるマインドの改善と、次々に物件が消えていってる状況に、買主のあせりもあらわれ始めているような気がします。実際、ちょっと前までキツメの値段交渉が当たり前のように買主の口から出ていましたが、2番手・3番手の買い付けにより売主希望の満額に近い決まり値が次々に成立しております。

 足を引っ張ってた形の土地売りも、次々に無くなっていっていますよ。次のタームの商品(3ヶ月後先くらい)は、10%ほど相場が上がった形で出てきそうですね。

 金利動向と、在庫状況に要注意ですね。ではでは。

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2009年6月 4日 (木)

告知

今週はついに完成した西平町新築戸建の内覧会と、上甲子園PJの現地案内会を開催します!

今週の広告↓

http://www.fudosancom.jp/weekly.html

ドシドシご来場くださいね!!

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超長期出張なのだ!

 おはよーでござんす。う~というべきか、あ~というべきか、とうとう恐れていた季節になりました。

 本日、6月4日(木)より6月7日(日)まで、JCのアスパックという全国大会に出席のため、超長期出張になります。

 6月4日(木)・・・静岡県

 6月5日(金)・・・長野県

 6月6日(土)・・・青森県

 6月7日(日)・・・青森県→伊丹空港

 という超強行スケジュールをこなさないと駄目なんです。

 6月6日・7日は、リブレ北夙川・西平町の完成内覧会という重要なイベントがあるというのに・・・。

 というわけで、静岡名物・うな重と、長野名物・馬刺しと、青森名物・津軽りんごを食べてきまっする。

 ブログの再開は、月曜日からとなりますので、それまでネタを仕込んどきます。

 バイバイ~!!

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2009年6月 2日 (火)

ネット社会の危険性

 おはよーでござんす。いや~、創業以来苦節4年。とうとう不動産ドットコム㈱も、「まちBBS」に登場しましたよ。日本全国のほとんどのご家庭でインターネットが普及した結果、どこへ行くのも、何かを買うのも、モノを調べるのも、ネットを利用するという人が、爆発的に増えています。

 当然、どの会社もネットの影響力を理解し始め、ホームページのコンテンツであるとか、検索エンジンの上位表示の為の対策等、いろいろな方法で潜在的な顧客層にアピールをしています。

 ただし、ネットの影響力は良い時は、非常に安価で効果的な面がある反面、悪い方に作用すると大変なことになる恐れがあります。悪い方に作用した時のネットの影響力は、会社にとって、非常に危険性をはらんでおり、最近でこそ、誹謗中傷の書き込みや、殺人予告等の犯罪系の書き込みは逮捕や名誉棄損で訴えられるケースが増えましたが、まだまだ書きたい放題な面が残されているのも事実です。

 2ちゃんねるの「会社・職業」のスレッドなんて、名だたる大手企業達が、叩きまくられてますからね。(^O^)/ また、記述内容は、どうしても一方的になることが多く、事実だとしても、歪曲した表現で書かれてしまえば、読み手にとって多大な誤解を招くことも多いでしょう。

 というわけで、のりぞーの日課として、「不動産ドットコム」に関する書き込みのパトロールを日夜励んでいたのですが、ついにというべきか、とうとう「まちBBS」の◎夙川~苦楽園~甲陽園地域のみなさま に社名が登場しちゃったのです。

 えへっ!ちっとは有名になったのかなと、嬉しい反面、今後の書き込み内容に戦々恐々ですね。誹謗中傷が入った瞬間に即削除依頼をかけないとダメージでかいですもんね。

 今のところ、悪い記述はないので、セーフですが、目を光らせとかないとですね。

 でも、こんなことを書くと、逆に炎上するのが、パターンなんですけどね。(^O^)/

 物件情報!上甲東園5丁目の新築分譲『NORIZO』シリーズ第一段。もう、広告のネーミングも決めましたよ。「上甲東園のせせらぎ in のりぞー」 ん~、ダサいっすね~。昨日、ようやくプランが決まりました。和4.5 洋6.0 洋6.0 洋9.0 LDK19.0 のパリッと決まった4LDKが入りました。価格は4180万円設定です。初めての建売だけに、気持ちが入りますね。もう、購入してくれたお客様には、アクオスもつけちゃおっかなぁ~。それとも、端数の80をけずっちゃおっかなぁ。なんちゃって!よろしくです。

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2009年6月 1日 (月)

世界最大の自動車メーカーの終焉

 こんにちわでござんす。とうとう、GMがチャプター11を申請するとか。あてだけのメーカーが潰れるんですね。

 まぁ、敗因は色々マスコミとかにも言われていますが、やはり手厚すぎた福利厚生関係と強すぎた組合にあるんでしょうね。

 権利の主張をいくらしていても、本尊が潰れたら、元も子もないのにね。

 今回のリセッションで、改めて経営と労働の在り方を勉強したような気がします。

 ちょいと今日は忙しいのでこんなところで。

 物件情報!以前お伝えしていた、グランコート上甲子園の値段が決まりました。2450万円です。興味のある人は、のりぞーまで。

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