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2009年6月14日 (日)

住民反対運動

 おはよーでござんす。う~ん、マイルドな日曜日ですね。いつもなら、通勤時の東京の地下鉄のように電話が鳴るのですが、今日は、まだ1本も鳴っておりません。これで、小鳥のさえずりが聞こえようものなら、もう一度、深い眠りに誘われそうです。

 昨日、営業さんが出払っていたので、たまたま、のりぞーが接客したお客様との会話です。「とにかく、駅に近ければ近いほど良いのですが・・・。」とのお話に、「地図を見て頂ければ、ご理解いただけると思うのですが、苦楽園口駅周辺には、空き地なんてないですよ・・・。」とお答えしながら、本当にないやんと改めて思いました。

 のりぞーを含む不動産業者さん達、特に、建売事業を中心に展開している業者さん達にとって、建売用地の取得は、死活問題です。ところが、山の上の方や郊外ならいざしらず、人気のエリアでは、まとまった建売用地なんて、ほとんどありません。

 故に、どうするのかというと、比較的大きな敷地の中古住宅を購入し、♪プチプチプッチン プチプチプププププ♪とおまじないをかけるしか方法論がないんですよね。

 でもね~、これって意外と近隣の反対を呼び込んでしまうんですよね。有名どころでは、芦屋の六麓荘とか、甲陽園の目神山町なんかは、最低敷地面積を地区計画等で、Oh!っていうぐらいの面積制限をかけちゃってるエリアもあるぐらいですからね。

 特に、古くからの整然とした街並みのところは、♪プチプチプッチン♪のおまじないを嫌うケースが多いです。資産価値はプチプチ出来る方が、上がると個人的には思うんですけどね。

 というわけで、今後、我が西宮の人気エリアにおいて、益々、プチプチのケースが増えると考え、傾向と対策の為に、判例を探して参りました。

 横浜地裁 平成12年9月6日 判例時報1737号 でつ。

 原告の不動産会社は、土地2区画を購入し、5戸に分割して販売する計画を立
てました。これに対して、地域住民の反対運動があったため、それぞれの土地を
3戸に分割する計画に変更したものの、住民はこれにも反対しました。
 住民は3分割案の強行に抗議するために、自治会名で看板や垂れ幕を設置する
ことの承認を自治会理事会から得ました。そして、問題となった建売住宅を見に
来るお客さんが通ると思われる場所を中心に、「三戸分割反対」などと書かれた
看板類を設置したのです。このような反対運動は、建売住宅が完成した後も続き
ました。
 そこで、原告の不動産会社は、看板類の設置によって(販売価格を下げざるを
得なくなったなど)損害を受けたとして、住民に対して損害賠償を請求したので
す。

 判決:判決は、建売住宅が完成されるまでの間の反対運動について「原告に本件3分割案を撤回する可能性がある以上、社会的相当行為と評価することができる」と判
断しました。しかし、建売住宅が完成した後は、「3分割案の変更が事実上不可
能になったのであるから、これ以降、被告らが本件看板類を設置・維持すること
は、原告の翻意を求めるという意味での効果はなく、原告に対する反感や不満の
表明と本件各建売住宅を見に来る顧客に対するアピールという意味を持つにすぎ
ない」と批判し、建売住宅の購入を検討するお客さんに「周辺住民とのトラブル
を予測させ、本件建売住宅の購入意欲を低下又は喪失させた」のだから「もはや
社会的相当行為を逸脱している」と判断しました。建売住宅が完成する前の反対
運動は容認できるが、完成した後の反対運動については単なる販売妨害行為だか
ら住民は損害賠償を不動産会社に支払うよう命じました。

 ここで驚くのは、その損害賠償金額なのですが、判決では、住民に対し、本来売れていると想定される金額の減額分1400万円、慰謝料10万円、弁護士費用140万円の合計1550万円の支払いが命じられたのです。

 強烈ですね。反対運動も命がけですよ。まぁ、高層マンションと違って、戸建てだったので、こういった厳しい判決がでたのかもしれませんが、

教訓:反対運動は、完成しそうになったら速やかに撤退

 が基本みたいですね。

 まぁ、話し合いでなんとか丸く納まるのが一番ですけどね。

 物件情報!宮西町にて新築戸建①区画。土地84.86㎡、延べ床約98㎡、価格は4480万円です。興味のある人はのりぞーまで。

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