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2009年11月29日 (日)

恐怖の心理と不動産の価格

 おはよーでござんす。ベトナムにドバイにと、新興国バブルが派手にぶっとんでる今日この頃、ここは一つ冷静になって阪神間の不動産価格を考えてみたいと思います。

 今も昔も、相場の世界において言えることは、全員が強気になった時に、相場は天井をうち、全員が弱気になった時に底を形成します。

 昨年のリーマンショックを思い返して頂ければ分かると思うのですが、連日連夜、テレビで不安なニュースが流れ、さも世の中が破滅するかのような錯覚に陥らされた年末・年始の暴落時がいったんの底を形成したように、心理と価格はリンクしているのですね。

 だからこそ、これから起きるかもしれない二番底懸念や不安に冷静に対処できるように、今からある程度のシミュレーションをしておかないと、絶好の買い場を逃すことになります。

 というわけで、考察開始。

 まず、日経平均で考えますね。サブプライムローン問題を発端に、リーマンショックで世界中が恐怖に支配された2008年10月27日につけた値段が7162円。その後少し戻って、もう一度年明けに急落して、2009年の3月10日につけた値段が7054円。

 そこからは、国策である年金の必死の買い支えにより反転していき、今年の8月26日の10639円がピークとなり、現在、9100円といったところです。

 株価は、底値の7100円前後から10600円と、約150%の上昇劇を演じました。1.5倍ね。

 その間、阪神間の不動産はどうだったのかというと、そこまで上昇したイメージはないです。多少、昨年の8月よりは良い値段で売れる現場もあったかと思いますが、1.5倍の価格はつかなかったですね。

 例えば、苦楽園ヒルズで考えてみると、昨年の下落のピークが2000万円前後。そこから、1.5倍というと、3000万円になるのですが、せいぜい2580万円、2680万円どまりでしょう。まぁ、1.2倍といったところでしょうか。

 不動産なので、ものによって違いは出てくるとは思うのですが、この半年間で、全体的に10%~20%の上昇にとどまっていたような気がします。

 これは、供給サイドに原因があったと考えられます。昨年のサブプライム、リーマンショックが不動産・建設業界に与えたインパクトは絶大で、たくさんの業者さんが倒産の憂き目をみました。また、不動産・建設業界へ資金を供給する側の金融機関も、徹底した貸し渋りを、今なお貫いている為に、(一行ワンプロジェクトみたいな感じや、建売用建築資金の融資をしないなど)プレイヤー不在と、プレイヤーの精神的な委縮が、株式市場ほどの上昇劇を演じなかったのだと思います。

 また、個人間の売買に関しても同様で、仲介業者を介して取引する関係上、仲介業者の心理状態が、ここ半年間の上昇期間中でも委縮状態だったので、いくら売主さんが高値を希望しても、「う~ん・・・。」という反応が返ってきたことが、大半だったと思います。

 つまり、いくら株価が上昇していたとしても、最終購入者である消費者さん達は、給料の減少や雇用の不安定さ、将来への不安がダイレクトに影響していたということですね。

 そう考えると、不動産って、株式市場ほど上昇には敏感ではなかったということがわかります。

 この先、色々な要因で株価が二番底を取りに行ったと仮定した時、たとえば、日経平均が8000円まで下落したとして、7000円にもう一度タッチしに行ったとして、それとも7000円の底が割れて、6000円、5000円になったとしてと考えてみればいいと思います。

 のりぞーの場合、西宮北部中心という限定エリアでお仕事をしている関係上、いつもベンチマークにしている町が、深谷町になります。

 これは、久出ヶ谷町、雲井、殿山、菊谷等々のTHEセレブ夙川みたいな特殊な人しか購入できないような不確定要素満載の町と違って、夙川の西側、かろうじて歩ける範囲、庭付き一戸建ての為の一種低層、良いと評判される学校区と、なんとか手に届く範囲の町であり、また一番購入層の多い価格帯の町だからです。

 現在の相場観で言えば、坪80万円といったところでしょうか。一種低層、風致地区の為に最低40坪の敷地があったとして、3200万円。そこに1600万円~1700万円の家を乗せて、諸経費込みで5000万円チョイ。

 ちょっと高いかなぁ~。まぁ、なんにせよ4000万円後半~5000万円ってとこでしょう。

 では、日経平均が7000円になったとして、深谷町はというと、4000万円台中盤強。4680万円というのがピッタリで、底割れの6000円を考えても、4280万円、4380万円といったところじゃないでしょうか。

 ここが結構重要で、不動産はゼロにはならないっすよ。総悲観の時は、まるでゼロ円になるんじゃないかの勢いで悲惨な空気が流れますが、

3000万円の物件の10%下落で2700万円。

20%下落で2400万円。

という感覚を身につけることが非常に重要です。な~んだ、そんなもんかでしょ。日経平均が連日200円安、300円安となると恐怖を感じますが、せいぜい20%の下落(株価でいうと、9000円が7000円になる)で、3000万円が2400万円です。

 それだけ、恐怖の心理は実態を錯覚させるほど恐ろしいということですね。商業地では、ないのですからね。

 それと、阪神間の不動産と株式市場とでは、決定的な違いがあります。それは、阪神間の不動産市況は買い手不在にならないということですね。

 前回のリーマンショックの時もそうでしたが、住居系の不動産市況において、ある一定の水準まで価格調整があると、必ず、賃貸組からの新規の需要が生まれてきます。

「かなり下がったので、購入できるのではないかと考え始めまして・・・。」というお客様の多かったこと。まぁ、阪神間限定のお話でしょうが。

 現在、当社みたいな、町の不動産屋さんでさえ、購入予定者のお客様の登録数が300名~400名近くおられます。それだけ阪神間は根強いということですね。

 2番底や底割れがあるのかどうかは、神のみぞ知ることでしょうが、もしそうなった時の心理的な対処として、上記のイメージで考えることができれば、一緒になってパニックになることは無いと思うのでした。

 まぁ、そんなもんですよってお話です。長文疲れた~。

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