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2010年1月11日 (月)

最低敷地面積が変わるよ!

 おはよーでござんす。今日は、3連休の最終日。世の中は、えべっさんで交通がマヒしております。しかし、毎年、すごい人数の人が来られますね。のりぞーも、1・2度ほど、えべっさんに行って、来場数の多さに、もう二度と行かないと誓いましたもんね。

 まぁ、あれだけオープンハウスにご来場してくれたらいいのになぁ~なんて思っちゃいます。

 今、西宮市で不動産を探している人、これから探そうとしている人にとっては、不動産の最低敷地面積において非常に重要な変更が行われそうです。

 詳しくは、西宮市のホームページを見て下さいね↓

http://www.nishi.or.jp/homepage/kaishido/

 要は、西宮市で新しく家を建てる際に、最低敷地面積が90㎡以上に変更になりますよってお話です。

 当社のあるエリア近郊の第一種低層地域は、最低敷地面積が150㎡以上になるってことですね。

 現段階では、パブリックコメント受付中なのですが、こういった形で発表されるということは、もうほぼ決定ということです。施行は今年の10月からと聞いていますしね。

 お隣の宝塚市などが、最低敷地面積を上げてきたのがある程度影響しているのでしょうが、これはモロに不動産価格へ影響を及ぼしますよ。

 この前も、当ブログで書きましたが、今後の住宅ニーズの主流は、生活防衛・必要最小限間取り・シングルライフ・3人家族の住まいがキーワードになってくると考えられます。

 中高層エリアにおいて、75㎡もあれば、十分に家族が住める間取りが出来るにも関わらず、最低敷地面積を90㎡にすることにより、確かに、町並みは少しだけゆったり見えるのでしょうが、生活防衛を掲げる、これからの需要者達にとっては、不必要な敷地面積となります。

 また、すべてのモノの値段は、需要と供給で決まるのですが、ここ数年の不動産市況を見ていると、坪単価での評価より、グロス論での評価が主流となっています。

 昔なら、「このあたりの土地は、坪何円ぐらい?」と言っていたものが、今は、「大体、このあたりは土地と家と諸経費いれて、3000万円台前半ぐらい。」といった表現になっています。

 つまり、土地の面積が増えたからと言って、需要者達には、どうしても必要な面積ではない為に、おいそれと総予算を伸ばせないお財布事情があるということですね。

 諸経費込みで3300万円までと考えていた購入予定者さん達が、条例が変わったからといって、総予算を3700万円~3800万円に変更するとは考えにくいのです。

 ということは、どういった結果を招くのかというと、坪単価の下落、評価の下落を招くことになります。

 これは、100坪規制をかけた甲陽園目神山町が、数年前のプチバブルの時に、他のエリアがガンガン値段を上げていたにも関わらず、一向に値段が上がらなかったことで理由づけされていると思います。

 今の西宮市の新築現場を見ていますと、ほとんどの物件が、大きな古い家を壊して新しく区割りしなおして建てられています。

 以前なら75㎡で3件建てられた土地が、90㎡で2件しか建てられなくなった時、どういった結果を招くのかは火を見るより明らかです。

 今後、ますます、人口は減少し、少子高齢化が進む日本において、市町村間においても、二極化が進んできております。人口が減少する市と人口が増加、または横ばいで推移する市。どちらの市に未来があるのかは、明らかです。

 今は、西宮市は、大阪、神戸といった大都市圏のベッドタウンとして機能しており、順調に人口も増加しておりますが、これから20年後、本当に人口が目に見えて減り出した時、ベッドタウンとして機能しているのかどうか・・・。

 シムシティーをやりこんだ、のりぞーには良くわかるのです。

 人口が減少する街は、活気がなくて悲惨ですよ。お年寄りばかりが住んでいるエリアの悲惨さもたくさん見ています。

 どうか、大局的に物事をみて、判断して欲しいものですね。もう、決まってるんでしょうけどね。(^O^)/

 物件情報!サンクタスコート芦屋。専有96.48㎡、LDKは24畳もありますよ。価格は3980万円です。興味のある人は、担当者まで。

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「住まい・インテリア」カテゴリの記事

コメント

色々な考えがありますが

前提
1、右肩上がりの土地神話、土地資本主義

土地資本主義は虚の世界です。事業と収益をちゃんと評価することで資金の有効活用や融資を考えるべきです。行き過ぎた金融工学でこの不景気が始まりましたが、レトロな土地資本主義はなくなるべきです。

2、土地の値上がりはみんなの幸福である。

この前提は真実でしょうか?価格上昇が嬉しいのは投資家、不動産屋であって、すでに終の棲家としている大多数の住民にとっては土地の値上がり=税金の増加でしかありません。

値下がって困る人は不動産を担保に事業資金等のお金を借りている人が担保価値の減少により返済を迫られる場合。

住宅ローンで自分が住んでいる人はローンをちゃんと返済していれば価格下落にもとづく返済は求められない。

 土地資本主義と無節操な乱開発競争により不動産価格がつりあがり、大多数の国民が世界で一番不動産が高く、先進国で最低のウサギ小屋に住まざるを得ません。
 こんなアホな状況の日本と同じ道を歩まぬように、韓国も中国もマンションは100㎡以上があたりまえです。

 細切れ家屋は世界中どこでも淘汰されています。細切れを今作れば50年100年後には災いとなるでしょう。40年前のマンションが今はあちこちでお荷物になっています。


例えば
日本の国土が1000㎡あるとします人口は10世帯、皆平等に土地を取得したら1世帯100㎡

人口が減少して5世帯になりました。土地は減少しません。500㎡の需要がなく放置され価格は下落。

 さて1区画200㎡となると1000㎡で5世帯による土地面積の需要は維持される。坪単価は下落するでしょうが総需要は維持される。

 すでに大量の住宅ストックが未利用のまま数百万件放置されています。後進国にも抜かれてつつある日本の住環境を先進国並みにするには必要でしょう。

 緑がなくなるマンションが建ち日影になるなど住環境が破壊されるリスクのある土地を高く買うのか、100坪規制等で破壊されることのない住環境の土地を安く買うのか?真剣に顧客に説明すればおのずとこの価格差は収斂されるでしょう。
ほとんどの顧客が大手の宣伝に踊らされ、自分で本当の価値を判断できる能力をそがれている。顧客の立場に立ってそれらを不動産業者が真摯に伝える必要があるのではないでしょうか。

投稿: 寄り道 | 2010年1月15日 (金) 12時51分

 コメントありがとうございます。

 本当に価値観って色々あるから難しいですよね。
 
 結局、その時、その時の時代背景とか、生活パターンで人の住みたいところが変わるのだと思います。
 上記、コメント内容は深く胸に刻み、仕事に励みたいと思います。

投稿: のりぞー | 2010年1月15日 (金) 16時05分

ちちゃい家ばかり建てても景気はよくならない。
大きな家を建てないとね。町並みきれいしないと
金持ち中国人がガンガン買わないでしょう。

投稿: 中国人 | 2010年1月20日 (水) 21時06分

 金持ち中国人向けのビジネスが凄くはやっているみたいですね。
 不動産市場も、そういった方向で考える時期がきているのでしょうね。

投稿: のりぞー | 2010年1月21日 (木) 11時11分

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