« 資産インフレに備える | トップページ | 男のお酒 »

2010年11月11日 (木)

昨日の続き

 こんにちわでござんす。朝から、決済2本をこなし、バナナと納豆でお昼ご飯をすませて、お昼寝して、今です。

 火曜日のブログのコメントに、ごもっともな質問が書かれてあったので、もうちょっと補足して書きますね。

 火曜日のブログの内容は、インフレに備えるという内容だったのですが、まず、基本的なことからいきます。

 金融広報中央委員会の『家計の金融行動に関する世論調査(2009年)』によりますと、二人以上のファミリー家計の金融資産保有額は、平均額が1124万円となっております。

 もちろん、貯蓄のない人から、メチャクチャ貯蓄のある人まで含んでの平均額なのですが、平均は平均ということなので、標準的な数字を採用させてもらいますね。

 次に、メガバンクの1年物の定期預金の金利は、軒並み0.03%です。(キャンペーンとか抜きね!)

 その場合、1124万円を1年間預けて、金利は、3372円。そこから、税金引かれるわけですから、なんじゃらほいです。

 インタゲを主張している人たちみたいに、年間2%のインフレ誘導を行ったとしたら、現金の価値は単純に計算して、1124万円→1101万円になります。

 もちろん、銀行金利もちょこっとは、上昇するでしょうが、これでは、インフレ下における、現金の実質的な目減りは防げないのは、ご理解頂けたと思います。(正確には、給料上昇とか色々な要素もあるでしょうけど・・・、たいして変わらんと思いますよ。)

 次に、収益というものを考えます。平均貯蓄額からいけば、普通の人が一棟収益を購入できないのは、ご理解できると思います。まぁ、アパートローンで銀行からお金を引っ張ればいいのですが、ここでは、あくまでもインフレ下における資産保全のお話なので、却下。

 マンションという物件は、新築時に購入して、次の日に売却をかけても、大幅に下がるものだということを理解してください。

 このあたりでも、購入して一年未満のマンションが売りに出ることが、たまにあるのですが、やはり、通常は購入時よりも安く売れてしまいます。

 5年、10年も経過すれば、半値なんてこともザラですね。

 ただし、ある一定の年数を経過すると、下げ止まります。築30年も超えてくると、300万円~500万円なんて値段のマンションが一杯あります。

 のりぞーの狙いは、この築30年オーバーのファミリータイプの区分所有のマンションなのです。

 間違っても、ワンルームタイプの区分所有は、やめておいてくださいね。なぜならば、流通が非常に難しいからです。その点、ファミリータイプは、ニーズがあるので、いざという時の転売がききます。

 実際に、不動産ドットコムで所有している区分所有ファミリータイプのマンションを例に考えますね。

 マンション取得コストは、400万円。オーナーチェンジの為、リフォーム費用等はかかっていません。賃料は、月7万円。管理費・積立金は、18846円/月。固定資産税は、87800円/年。

 表面利回りは、

7万円/月×12ヵ月÷400万円=21%

 実質年利

{(7万円/月ー18846円/月)×12ヵ月ー87800円/年}÷400万円=13.15%

となります。ちなみに、上記物件は、レインズに登録してあり、不動産業者だけではなく、誰でも購入できる物件でした。

 以上のように、これ以上、そうそう大幅な値下がりしないであろう、しかも、立地を考慮にいれた、ファミリータイプの区分所有物件を保持すれば、銀行に定期であずけるよりも、大幅に有利であることが理解できると思います。

 競売情報などを丹念に拾えば、まだまだありますよ。賃貸があいたところで、家賃を1万円も下げれば、すぐに入りますし、1万円下げたところで、利回りは10.15%です。

 しかも、築古年のファミリータイプの区分所有マンションには、とんでもないお宝が隠されている可能性があるのです。

 それは、『老朽化に伴う人命救助的見解からの超法規措置』です。

 コンクリート神話が100年なんて話は、もう昔の話で、国交省も、コンクリートの寿命は50年?と言っているぐらいです。

 昭和40年から50年にかけて、マンションが一杯建てられたのですが、そういったマンションたちが、もうすぐ寿命を迎えます。

 当然、入居者=所有者たちも、年を重ねています。70歳、80歳にもなって、改めてお金を出して、いくら寿命がきているとはいえ、自分の存命中は、マンションの建て替えをしたいと思わない人が大半でしょう。

 しかし、刻一刻とマンションの寿命は近づいています。そこで、現在、政府が検討しているのが、容積緩和と高さ制限の緩和による増築部分を分譲しての建て替え計画です。

 多めに、部屋を作り、新規に売却した資金で、建て替え費用を捻出するという方法論ですね。

 これは、すでに千里中央のマンションで成功しています。

 もしも、上記、人命的見地から超法規措置が認められることになると、300万円~500万円で取得した、おんぼろ中古マンションが、ただで新築に生まれ変わる可能性があるのです。

 その時の、利回りたるや、一体、どうなることやら。単純に、3000万円が売り出し相場としたら、750%ですよ。

 まぁ、夢かもしれませんが、本当に、政府は真面目に検討していますし、容積緩和等の超法規措置しか、マンションの建て替えは不可能でしょうからね。

 というわけで、のりぞーは、築古年の区分所有マンションの保持が、一つのインフレ対策になるのではないかと考えているのです。

 まぁ、信じるのも、信じないのも自由ですよ。

 メッチャ長い文章に、疲れ果てました。

 ではでは。

 

|

« 資産インフレに備える | トップページ | 男のお酒 »

「住まい・インテリア」カテゴリの記事

コメント

コメントを書く



(ウェブ上には掲載しません)




« 資産インフレに備える | トップページ | 男のお酒 »