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2011年9月30日 (金)

フラット35s

 おはよーでござんす。国会中継や民主党の税調を見てて思うのですが、民主党って、根回しが出来ない政党なんですかね?よくもまぁ、てんでバラバラに色々な人がマスコミに発言するもんだなと思います。そのたんびに右往左往ですからね。自民党時代には、なかなかお目にかかれない光景だっただけに、新鮮ですよ。なんかワロスww

 国会は、復興に向けた予算取りに必死なわけですが、本当、被災地の方々は大変だとは思うのですが、東北だけにこだわってたら日本全域が沈んじゃいますからね。

 今月のはじめに日経新聞に記載された10月以降のフラット35sの金利優遇延長の話も、結局はうやむやになったあげく、1%優遇から0.3%優遇になっております。

 なんやそりゃですね。また、今のところ物件価格の100%融資可能なのが、近々、80%とか70%になると言われています。

 更には、これは個人的に感じることなのですが、以前ならばフラットでOKが出ていた属性の人達が、最近は、落ちるケースが目立ち始めています。

 フラットの場合、あまり事前審査が役にたっておらず、さらには、明確な基準が存在せず、住宅金融支援機構のブラックボックスの中で決定されているので、匙加減みたいなところがあり、最近では、かなりキツメの査定になっているように感じます。

 以上の事から、10月以降は、フラットの使用は相当難しくなっていると思われ、そういった意味で、住宅市場においても、芳しくない状況になりそうですね。最後の駆け込み寺だったんですけどね~。

 さっさと復興支援の方向を定めて、円高対策やら、欧州危機やら、空洞化やら、住宅支援やらの課題をドンドンしてほしいものです。

 物件情報!西宮市六湛寺町。セントラルガーデンタワー。東向き、13階、72.52㎡ 3280万円です。阪神西宮駅から近いですし、便利ですよ。誰かさんも住んでるし(笑

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2011年9月29日 (木)

新設住宅着工数

 おはよーでござんす。ようやく上半期の9月末を迎えましたね。相変わらず、ぱっとしない株式市場なのですが、上げも下げも、当たり前のように何百ドルペースで行ったり来たりするもんですから、怖くて仕方がないですね。

 恐怖をあらわすVIX指数も、依然、40オーバーのまま。97年のアジア通貨危機の時でさえ、VIX指数の最高値が38.20ですから、市場参加者にとって、いかに今が恐怖の真っ最中かということがうかがい知れます。

 ただし、不動産業者にとったらちょっとは明るいニュースもということで、新設住宅着工数が伸びてきております。

 参照↓

http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0714&asi=3&yy=1

 11年7月度にいたっては83,398戸と、2009年以降最高の着工数で、前年同月比でプラス21.2%の伸びです。

 まぁ、色々な特殊事情があるのでしょうが、どちらにせよ、着工数が増えるということは、それだけ潤う業界があるということですので、お金が回るということはいいことですね。

 とはいっても、月間80,000戸って、00年~07年で見れば、最低ラインなんですけどね。

 国会では予算委員会で、復興増税ですったもんだしておりますが、増税で消費を委縮するよりも、消費を促す政策を考えて欲しいものですね。

 ではでは。

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2011年9月26日 (月)

開発行為

 おはよーでござんす。東京市場の方は、8400円割れと、思ったほどのパニック売りは出てないですね。ある意味、セリングクライマックスを迎えた方が早く立ち直ると思うんですけどね。

 今朝のグループ会議で、なるほどなぁという話を聞きました。

 西宮市民の方なら、ご存じの方が多いと思うのですが、はり半跡地のマンション計画の件です。

 実は、はり半跡地って、僕の家のすぐ裏手にあり、朝のジョギングコースになってるんですよね。始めのころは、高いフェンスが囲まれて、なかなか工事も進んでなかったのですが、その後、大きなダンプも入るようになり、順調に工事も進んでるのかなって思っていたのですが、まだまだ、近隣住民の方々ともめているみたいです。

 詳しくは、こちら↓

http://harihan.web6.jp/

 最終的には、西宮市を相手に裁判を起こされたみたいで、9月28日に神戸地裁で判決が下るようです。

 近隣の方にしてみれば、交通量の増大による事故懸念や、鉄砲水で有名なはり半に流れる川のこと、新幹線のトンネル、断層などなど、懸念材料がいっぱいありますし、開発業者にしてみれば、事業を順調に進めないと、金融機関からの借入などの死活問題になります。

 近隣であり、不動産業者でもある僕の立場からは、なんとも言えないのですが、一つだけ言えることが、開発行為を許可した市が裁判にて訴えられることにより、相当、行政サイドとしてもピリピリしているみたいで、今後、西宮市で開発行為をすることに対し、かなりハードルがあがったということですね。

 ただでさえ、開発に対して厳しい西宮市だったのですが、さらに、厳しくなることによって、今後、開発行為は減ることが予想されますね。

 今後の成り行きに注目です。

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2011年9月25日 (日)

自然災害

 おはよーでござんす。週明けの東京市場は凄いことになりそうですね。下値切り上げのNY市場と下値切り下げの東京市場の戦いだったのですが、東京市場に軍配があがったようで、週末のNYダウは暴落・・・。明けの東京市場も安値更新間違いなしってとこでしょう。

 しかし、どうなんでしょうね。1000年に一度の大震災の被害&原発爆発という状況よりも、悪い経済状態って・・・。まぁ、そういった意味では、1000年に一度の被害を受けた国の通貨が、実は世界で一番安全な通貨として世界中から買われているというのも、おかしな話なんですが・・・。

 ギリシャの問題にしても、ユーロから外れてしまえば、自国通貨は大暴落するわけですから、通貨が大暴落してしまえば、観光立国のギリシャにとって、観光客が大量に殺到するでしょうから、その方が早く経済が立ち直ると思うんですけどね。

 今年ほど、台風の被害が凄かった年も珍しいと思います。首都圏の通勤手段は遮断されましたし、あちこちの都市で川が氾濫して街中まで豪雨の水が浸水したのは、ここ最近では記憶にないですね。

 んで、素朴な疑問が出てくると思うのですが、家が床下なり床上なり浸水した場合、中古戸建ての評価として、どのようになるのかということですね。当然、重要事項説明書にも記載されることでしょうから、客観的な判断が求められますね。

 地震や水害、風害などの自然災害における被害は、内閣府が定めた、『災害に係る住家の被害認定基準運用指針』に従うことになります。

http://app.f.cocolog-nifty.com/t/app/weblog/post?blog_id=113968

 ここで書くのは量が多すぎるので、上記HPを参照にして頂けたらと思うのですが、こと細かに被害状況に合わせて、損害割合が決められています。

 島国である以上、自然災害と共生していかなければならないのですが、和歌山の土砂災害とかのニュースで、地元の人が、『先祖代々の土地を・・・』といったインタビューを見るにつけ、やるせない気持ちになりますね。

 3連休の最終日です。たくさんのご来場、ご来店お待ちしております。

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2011年9月22日 (木)

恐ろしい印鑑社会

 おはよーでござんす。台風が過ぎ去ると、ようやく秋らしくなってきましたね。株式市場は相変わらずの冴えない展開で・・・。FRBも『経済成長は依然として遅く、経済見通しには著しい下ぶれリスクが存在する。』と発表し、改めて見通しの悪さを露呈した感じですね。もうね、本当、なんとかしちくりって感じです。

 民事訴訟法は第228条4項で「私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」と定めています。

 また、最高裁の判例においても、私文書の作成名義人の印影がその名義人の印影によって押印された事実が確定された場合、反証がない限り
その印影は本人の意思に基づいて押印されてものと事実上推定され、
文書全体の真正が推定されるとなっています。

 つまり、どういうことかというと、署名のサインが明らかに第三者による筆跡であっても、印鑑と印鑑証明があればその契約は成立してしまうということですね。

 さらに、反証の難しさなのですが、反証をするためには、その契約が捏造されたものであるということを、自分自身で立証しなければならないというウルトラDの難易度になります。

 実際、印鑑を偽造され、勝手に口座を作られて知らない間に負債を押しつけられるという事案もあるようで、その場合でも、何も知らない本人が偽造だと証明しなければならないようです。

 不動産業も、やたらと印鑑が氾濫する業界なのですが、本人確認も含め、何か方法論はないんでしょうかね。サイン社会のアメリカにしたって、偽造サインがあるみたいですし・・・。

 沖縄農協の恐ろしい判例をみて思いつきで書いてみました。

 ではでは。

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2011年9月20日 (火)

富裕層への増税

 おはよーでござんす。台風シーズンになってきましたね。和歌山では土砂ダムの決壊ギリギリみたいで、なんとか持ちこたえてほしいもんですね。

 ヨーロッパでは、相変わらずのギリシャ騒動みたいで、株式市場の方も軟調です。でも、よく考えたら日本一国でさえ、与野党のねじれや党内の意見対立で、なかなか政策がまとまらなく大変なのに、27カ国ものそれぞれの立場や経済力の違った国が単一通貨なんてことは、到底無理なのかもですね。だって、一向に救済策が決まらないですから・・・。

 ソブリンリスクのクローズアップから、世界各国で財政再建策を講じ始めてきているのですが、ここにきて、富裕層への増税策が採用され始めてますね。

 イタリア、ポルトガル、フランスに続いてオバマ大統領も3兆ドルの財政赤字削減計画のうちの約半分を富裕層への増税でまかなうと発表しております。

 日本では、個人所得税と企業所得税を組み合わせた増税案と、段階的に消費税を引き上げる方針みたいで、どちらかというと富裕層狙い撃ちをせずに、満遍なく増税って感じですね。

 国連大学研究所の調査では、世界の成人人口の1%が世界中の家計の富の約40%を保有するという歪な状態なわけですから、富裕層への増税論議が出てくるのも当然の成り行きかもですね。

 日本においても、1400兆円もあると言われている個人金融資産のうち、60歳以上の保有が約過半数を占めるという状況なわけですから、そりゃ消費が生まれないわけですよ。

 というわけで、今後しばらくは富裕層を狙った増税がトレンドになりそうですね。それでもパンクしたら、いよいよ世界政府の樹立なんてこともあるかもですね。

 ではでは。

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2011年9月19日 (月)

東電賠償による不動産価値

 おはよーでござんす。東京電力による賠償が始まりましたね。請求書が60ページ、案内冊子が約160ページと膨大なことから、かなりの苦情が殺到しているようなのですが、僕もずっと思ってた不動産・家屋の賠償請求に対しては、後日検討になっているようですね。

 やっぱりというべきか、なんと言っていいのやら。まず、不動産価値についてですが、放射性物質にまみれた土地の価値、評価損をどのように算出するんでしょうね。また、家屋についても、避難地域の方々は、長期で家に人が住まない状態に陥っている為に、相当、家自身にガタがきていることが予想されます。

 空家を扱ってたらよくわかるのですが、人が住まなくなった家は、想定よりも早くひどくガタがくるもんです。

 また、心配なのは、基準となる価格を実勢価格よりも、例えば、評価額や路線価を使われるんじゃないかということですね。

 ご自身のお家の評価証明をとられた方は知っているとは思うのですが、評価額等の公的な価格は実勢価格よりも相当低く評価されています。

 実勢価格はあやふやでファジーな部分が多いので、お役所仕事的に公的な評価を使われるとすると、避難された方々は相当な損失を被ることでしょうね。

 もしも、芦屋や西宮で、同様の被害を被ったとして、評価額なんて使われた日には、下手したら1/4位になりますからね。その数字を根拠に賠償なんて言われたら暴動ものですよ。

 例えば、火事や震災で亡くなった人がいる場合でも、相当、不動産価値が下がるわけですから、今回の、放射性物質が不動産価値に与える影響の算出方法には要注目ですね。

 3連休の最終日、あいにくの天気ですが、ご来店お待ちしてますね!

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2011年9月18日 (日)

インフレと不動産

 おはよーでござんす。大雨予報だったのに、すがすがしいほどの秋晴れですね。そういえば、今年初めてのサンマの塩焼きを食べました。油がのっててとても美味しく、やっぱり秋は味覚の秋ですね。

 ここ最近、書いている流れの続きです。今は、円高や流通形態の変化による長期デフレに陥っている日本なのですが、世界的にみれば、インフレ気味なのは間違いのないところ。ゴールドも原油も食料も絶賛高どまり中です。

 そこで、来るべくインフレ時代に、不動産がインフレヘッジになりえるのかという疑問がつきまといますね。

 バブル絶頂期までならば、無条件に土地は上がるという神話があったのですが、バブル崩壊以降、不動産価格は下落の一方であり、何が正しい基準なのか、全員が査定不能状態だったと思います。

 そこで、出てきたのが、収益還元法であり、不動産の収益性に目をつけ、その運用益=賃料をもとに不動産価格を査定する金融商品的な査定方法なのですが、今ならば、年率10%を前後に、需要や人気があれば5・6%、事業性を求めるのならば12・3%などと、それぞれその人の基準で取引が行われています。

 インフレになるということは、当然、金利が上昇します。金利の上昇や物価の上昇にあわせて、収入=給料が上昇すれば、なにもインフレヘッジをする必要性はないのですが、世界的に見ても、インフレに合わせて同率で給料が上昇する国なんて一つもないですよね。

 よって、ヘッジの必要性が出てくるのですが、今までの不動産と違うところが、インフレによる金利上昇の分だけ、収益還元法による利回りが上昇するのかという疑問です。

 利回りが上昇するということは、家賃収入が上昇するということで、それはすなわちインフレ局面で家賃を上げることができるのかという一点につきると思います。

 ここで、その家賃の値上げに対して、すごく懐疑的にならざるを得ないんですよね。

 総務省の統計を見れば、空室=賃貸用居住空家数は全国でずっと増加中であります。空室率が上がれば当然のように、大家さんは入居してほしい為に、家賃を下げるという行動にでます。

 以前のブログにも書きましたが、全国的に空き家が増加して行ってる現状において、賃貸用居住物件もドンドン増えていっています。そうなると、どうしても収益還元法からいけば、不動産がインフレヘッジになりえるとは思いにくいという理屈が成り立つんですよね。

 ただし、ひとつ注意しないといけないのが、インフレ=お金の価値が下がる=日銀がジャブジャブ市場にお金をばら撒く量的緩和を実行した場合、投資先のない日本の金融機関において、不動産投資への積極融資が開始される、いわゆるミニバブルが発生した場合のキャピタルゲインはあり得る話なので、まっ、歴史は繰り返すが勝つのか、新しい不動産価値の時代に突入するのかは、今後、わかる話で、興味がつきないですね。

 一つだけ言えることは、うちの物件買ってちょうだいってことです!

 ではでは。

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2011年9月17日 (土)

やっぱり農業

 おはよーでござんす。今日は、雨が降るはずだったのに降らなかったですね。おっかなビックリで神経を配っている世界中の株式市場ですが、一応NYダウも上げでターン。週末の玉整理かどうかは、週明けの月曜日次第。でも、ギリシャ問題の根本的な解決は未だ見えず。イタリアの農村が独立宣言したり、ブラジルが自国の通貨高に対抗するために、関税を大幅に上げてきたりと、保護主義的な動きが世界中で加速しております。

 世界中が混とんとし、あちこちで保護主義的な動きが出てくるのは、戦争のパターン。また人類は同じ過ちを繰り返すんでしょうかね?

 国債(ソブリン債)の信用がなくなるということは、すなわち、国が信用されていないということになり、それはイコール、国が発行する通貨の信用がなくなるということです。

 通貨の価値がなくなるという現象は、何も珍しいことでもなく、直近だったら、韓国の通貨危機も記憶に新しいですし、ロシアのルーブル危機の時も、国民生活へ直撃しました。

 通貨への信頼が失われるのと同時に、人々は、金(ゴールド)へ資金を殺到、過去最高値を更新しました。週末の金価格が4646円ですから、えらい値段になったもんですね。

 んで、今、世界の主流はどこに向かっているのかというと、農地です。

 稀代の相場師、ジョージソロス氏は、今回の金相場の上昇局面において、保有している金を全部放出し、農地に投資するファンドへ出資をしています。

 また、世界中で、農地ファンドが立ち上がってきております。

 世界の人口が増加するなか、新興国特に中国の経済発展は目覚ましく、中国国民の食の嗜好性が乳製品や肉に変化するに及び、世界的に食料価格が上昇してきております。

 この農地ファンドの面白いところが、農産物そのものの商品の高騰による利益と、農地そのものの地価の上昇による利益のダブルインカムとなるため、かなりの利回りがあるようです。

 日本においては、法律ががんじがらめなのと、強力な組合が存在しており、農業への参画が難しい面もあるのですが、世界の流れは農地バブルに向かっているので、アグリカルチャービジネスは面白いことになるでしょうね。

 ただね~。それだけ農作物に価値が出てくるとして、広い敷地を24時間監視するわけにもいかないし、高い塀で囲むわけにもいかないでしょうから、どうするんでしょうね。

 まっ、今のところ、円高のおかげで食料の高騰を感じずにいれるのは、有難いことですね。

 では、よい三連休を!!

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2011年9月16日 (金)

売り手市場 買い手市場

 おはよーでござんす。ドイツ・ミュンヘンのバイエルン州立歌劇場の今月下旬からの日本公演(日本舞台芸術振興会など主催)で、福島第一原発事故による放射能汚染を懸念し、当初参加予定だった団員約400人のうち約100人が日本行きを拒否したことが15日明らかになったそうです。

 すっかり忘れていた原発事故ネタなのですが、海外から見た日本って、こんな感じなんでしょうね。つくづく、東電の犯した罪は重たいですよ。値上げやボーナス復活の前に、することをちゃんとしろって、いい加減腹が立ちますね。

 売り手市場・・・需要量が供給量よりも大きいため、売り手が買い手に対して有利な立場にある市場の状態。

 買い手市場・・・供給量が需要量よりも大きく、買い手が売り手に対して有利な立場に立っている市場。

 その時々の情勢に応じて、不動産市場は売り手市場にもなりますし、買い手市場にもなります。

 阪神間特に、西宮市の場合、僕が不動産業界に携わって以降、ずっと売り手市場でした。

 不動産をお探しのお客様にとったら、んんっ??って違和感を覚えるかもしれませんが、不動産に限って言えば、買主=お客様=お客様の言うことは絶対とはなりません。

 ましてや、買主=売主 五分の関係ですらなかったです。コンビニやスーパーでモノを買う感覚とは180度違っており、その希少性、圧倒的な需要層のお陰で、常に売り手市場=売主様の方が強いのが阪神間の不動産市場の特徴です。でした。

 それは、商売であるはずの事業主さんにも言えることで、『買主が気に入らなければ、買わなくて結構!』という論理さえ存在しましたからね。今でも、あると思いますけど。

 それが、リーマンショック以降、少し変化の兆しがあるような気がします。

 リーマンショックの時は、何もかもがドシャドシャで、とにかく早く売り逃げするために、大幅な値段交渉があっさり決まったりしたものです。

 その後の、大震災、金融危機、この度のEUのデフォルト問題と、立て続けに、外部要因からの不動産市場への影響があり、圧倒的売り手市場だったはずの阪神間の不動産シーンも、ひょっとしたら??って現象がチラホラ見受けられます。

 まぁ、ただし、やっぱり阪神間の不動産には希少性と超人気というプレミアムがあり、喉元過ぎればなんとやらという人間の心理を考えれば、いずれ超売り手市場が復活するんでしょうけどね。

 そのバランスを絶妙に見切って運営をしていかないといけないですね。

 メチャ難しいけど・・・。

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2011年9月15日 (木)

福島原発暴発阻止行動隊

 おはよーでござんす。NYダウも日経平均も、なんとか下値のメドである、11000ドル割れ、8500円割れのところから反発してきていますね。ただし、日経平均の方は下値切り下げ型なんですけどね~。そういえば、メガバンクの一角のみずほFGが、ずっと100円ちょいの株価なんですから、感慨深いもんがありますね。僕が就職活動してた頃の金融機関なんて超花形だったのに、今では、100円ちょいって・・・。時代の流れを感じますよ。

 最近、新聞やニュースでよく見かけるのが、『福島原発暴発阻止行動隊』。原則として60歳以上、現場作業に耐える体力・経験を有することが資格で、現在、524人の人が行動隊員として登録されています。

 将来のある若者に現場での被爆を少しでも少なくするよう、影響の少ない高齢者が現場にでて、原子炉の暴走を食い止めようというモットーのもと、最高年齢90歳の人まで参加されているようです。

 普通に暮らしていたら、老後の余生をゆっくりと暮らせていただろうに、後輩の為に、今、最も日本で危険であろう場所に赴くその姿勢は、素直に尊敬の念を感じます。

 高度経済成長を支えてきた人達の、崇高な理念と行動に、自分自身も、そのような高齢者になれるのかなぁと自問自答した次第です。

 まだまだ、日本は凄い国ですね。

 物件情報!住吉宮町で3区画の新築PJ発進です。価格は3680万円~。公園のすぐ近くのGOODなロケーションです。興味のある人は、担当者まで。

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2011年9月13日 (火)

家あまり時代

 おはよーでござんす。今度は、フランスの核廃棄物処理施設で爆発があったみたいですね。新政権発足以降、原発再稼働の動きが政府内で進んでいるみたいですけど、これだけ世界中で核の問題が起きるんならば、一度、立ち止まって考えるべきでしょうね。目に見えない恐怖って、たまらないですもん。

 総務省の統計局には、色々な調査結果があるのですが、その中から不動産関連をピックアップ!

 平成20年住宅・土地統計調査っていうのがあります。

 それによりますと、平成20年10月1日の段階で、日本における総住宅数は、5759万戸。それに対して、総世帯数は4997万世帯と、平成20年の段階ですでに762万戸も、実は家が余っているんですよね。

 しかも、減ってきているとはいえ、平成22年度の新設住宅着工数8は1万9020戸となっております。ただし、この数は平成元年の約半分ですけどね。

 そりゃ、ドンドン空き家が増えるわけですね。

 となると、ここから導き出される考え方は、日本中で空き家が増える=住宅の資産価値が減ると必然的になります。

 だから、何度も当ブログで書いていますが、過疎地と人気エリアの間で、益々不動産価格、価値の差が開き、下手をすると、売買不成立エリアなるものまで、あちこちに出現するのではないかと思います。

 この動きは間違いなく、加速することでしょうから、資産性という側面を考えれば、人気エリアでの購入は絶対条件になってくるわけですね。

 どうせ家を買うのなら、無理をしてでも人気エリアでが、ある意味、防衛手段となるということです。

 物件情報!サンヴェールエルゼ甲陽園。6F 専有104.94㎡ 4LDK→3LDKへ 南向き 価格5050万円です。興味のある人は、担当者まで。

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2011年9月12日 (月)

メンテナンス中

 ココログが本日、長期メンテナンス中の為、本日のブログはお休みします。

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2011年9月11日 (日)

50人の漁村

 おはよーでござんす。思いつくままに書いてみますよ!なるべく詳しく調べて書きますけど、間違ってたらごめんね。

 アジアの島に50人の人口の村がありました。その村では、全員が漁業を営んで暮らしています。

 どの村人も朝早くから起きて、漁に出掛け、家族の為、生きる為に一生懸命漁に励んでいました。

 もちろん、漁なので、大漁の時もあれば、不漁の時もあり、一喜一憂の毎日でした。

 ある時、その村人の一人が漁で大けがをし、今後漁に出掛けることが不可能になりました。そんな村人を不憫に思った他の村人たちは、自分たちが得た魚の一部を一度、村長に預け、そこから怪我をした村人に配給する制度を作りました。

 村人たちも、困った時はお互い様という考えですし、怪我をした村人も、他の村人たちに感謝し、自分で出来ることを模索し恩返ししようとします。

 やがて、村人のなかには、高齢で漁に出れない人達が出てきました。今回も、困った時はお互い様ということで、働き盛りの漁師たちが、自分たちのとった獲物の一部を村長に預け、そこから高齢で漁に出れない人達に配るようなシステムを構築したのです。

 更には、軽い怪我や病気の為にも、互助的なシステムが必要だということで、それまたその分の獲物を村長に預けるのです。

 段々、元気な村人漁師たちも、自分の獲物から村長に預ける量が増えたため、生活が苦しくなり、子供をつくる数を減らし、食いぶちを少なくするようになりました。

 そうして、その村は、とうとう人口50人のうち、15人が高齢者となり、村からの配給で生活をするようになりました。また、実際に漁に出れる人の数は約半数の25人にまで減少し、この傾向は更に強まる人口構成です。

 また、一部の村人のなかには、高齢者を支える為に納めるはずの魚を納めることをしない村人たちが出てきました。

 更には、怪我や病気の為に納める魚も、納めない人達が出てきたのです。

 もっと深刻なことが、今後漁に出る子供たち10人の内、家に引きこもったまま漁に出る練習を拒否する子供まで現れたのです。

 こうやって考えてみると、とんでもないことですよね。なるべく調べて50人のうちの比率で構成してみました。

 相互不信って、こうやって生まれてくるんやろうなと思った次第であります。

 しかし、なんかムカつくよねっ!!

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2011年9月10日 (土)

生活費

 おはよーでござんす。今月末は、ドットコムの決算月ということで、最後の最後までしんどい数字の調整が続きます。

 毎年のことなのですが、早く10月の声を聞きたいもんですね。でも、10月はのりぞーの誕生月、とうとう42歳!! しっかし、改めておっさんになったもんですね~。

 昨日のNYダウが、またまた暴落をしております。ずっと言われているギリシャのデフォルト懸念と、オバマ大統領の景気・雇用対策が野党の反対で法案成立が難しいとのことでした。NYダウで11000ドル割れ、日経平均なら8500円~8600円のゾーン。ここが三尊底になるのか?はたまた底割れするのか?来週は恐怖の週になりそうですね。

 というわけで、やはり、キーワードは生活防衛ということになるのですが、多分、日本の場合、ほとんどの世帯が生活費を管理しているのは奥さま側に任せていることでしょう。うちもそうですし。

 ただ、家計簿つけたり、工夫をしたりしているご家庭は、一握りじゃないかなぁって思います。ある意味、生活防衛を考えるのならば、男性陣が家計に関与していくことが、今後大事になってくるような気がします。欧米とかは、どうなんやろなぁ~。

 というわけで、総務省の家計の調査のHPより、月々の生活費の平均という内容です。

http://www.stat.go.jp/data/kakei/family/4-1.htm#f1

 平成22年度の勤労者世帯のうち2人以上の世帯の消費支出の平均は、1か月あたり318,315円。

 ふーんって感じですね。12か月で3,819,780円の年間支出が必要になるんですね。となると、税金が引かれるわけですから、年収430万円以上ないとギリギリの生活になるというわけですね。

 支出の内訳で一番多いのが、食料費で22%。ということは、70,293円が月の食糧費の平均ってわけです。

 ほいでもって、肝心の住居費は、住宅ローン返済が32,938円と住居費が20,694円ですから、これって足すんかなぁ。そうなると、53,632円になりますので、若干少なく感じますが、こんなもんかなぁ?

 他には、交通・通信費が14.8%と、2番目に支出の多い項目になっており、携帯等々の通信費が家計に与えるダメージが大きいのが浮き彫りになってますね。

 会社経営のように、細かく分析していけば、家計も絞れるところは、たくさんありそうですね。

 あ~、女性陣に嫌われそう(笑

 でも、生活防衛には男性陣の積極参加が必要だと思うのでした。

 ではでは。

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2011年9月 9日 (金)

労働コストの平準化

 おはよーでござんす。一時、63kgまで減っていた体重が、70kgまでリバウンドして固定されています。ピークが79kgだったので、ちょうど半分リバウンドしたってところですね。

 頑張って、もう一回痩せたいんですけど、食欲の秋がやってきますからね。油断大敵です。

 日本のデフレの大きな原因の一つに、中国をはじめとするアジア圏の安い労働コストによる製品価格の低下があげられると思います。

 実際、中国やベトナム、インドなどへ、色々な企業が生産拠点をシフトしていき、産業の空洞化問題ということで、ずっと労働市場の問題の種となってましたからね。 

 今日の日経新聞に、そんな労働市場に一縷の希望の光が見える記事が掲載されてました。

 富士通やソニーがパソコンの輸出の国内生産を強化する方針を打ち出したようです。

 理由は、国内工場の生産革新と中国の人件費高騰で日中のコスト差が縮まりつつあるようです。

 まぁ、まだまだ中国の人件費のほうが安いのでしょうが、これから中国の人件費の上昇は免れないことでしょうし、逆に日本国内の人件費は下降気味なので、早晩、平準化されるポイントが来そうですね。

 出口のないトンネルがないように、いつかまた元気な日本が来ることを夢見て頑張るしかないですね。

 ではでは。

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2011年9月 8日 (木)

つくづく

 おはよーでござんす。絶好の秋晴れということで、昨日のお休みは、久しぶりに嫁はんとテニスをしてました。

 テニスと言えば、なんだかセレブのスポーツみたいな感じですが、西宮市民なら、スポーツネット西宮に登録さえすれば、10の体育館と、6か所のテニスコート、野球場やその他運動施設が格安で利用できるんですよ。

 うちは、いつもガラガラの流通東公園のテニス場をレンタルします。11時、1時、3時からの2時間制で、コート一面で2400円ですから、リーズナブルですよね。暑すぎず、寒すぎない、絶好の秋晴れの中、スポーツに興じるのも良いものですよ。

 新しい、野田内閣が発足して、早速、つくづく・・・やなぁ~って出来ごとがありましたね。

 小宮山洋子厚労相による、『たばこ増税700円発言』なのですが、まぁ~、何て言っていいのやら。

 @@特有とみるべきか、民主党特有とみるべきなのか・・・。

 たばこ税というのは、財務相の管轄する税であり、厚労省が管轄する分野ではありません。

 厚労相は、年金問題や社会保険庁のチョンボ問題、雇用対策、社会福祉の問題と、どう考えても他省よりもやらなければいけないことがたくさんあるはずです。

 ある程度の根回しのもと、閣僚として記者会見するのならまだしも、財務相や官房長官の発言を聞く限り、思いつきでの発言としかとらえられません。

 自分が、自分の分野で、他の閣僚から頭越しで発言されたらどう思うのでしょうね。

 今は、少なくとも、復興や円高不況対策にむけて、全員が一丸で事に当たらないといけない時に、根回しもなく好き放題発言をし、閣内不一致を世間にさらしてしまうという行為が、どんなに致命傷なのかが理解できないんでしょうね。

 つくづく、この手の@@特有の発言には憤りを覚えますよ。しかも、本人に反省の感がないのが、救いようもないですね。

 世界的に洒落にならない状況になっている現状を認識し、事に当たらないと、本当、超保守的な動きが出てきても仕方ないような気がしてきますよ。

 今は、感情論よりも理でもって遂行する時だと思うんですけどね。

 久しぶりに腹がたったので、思わず書きなぐっちゃいました。

 ではでは。

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2011年9月 6日 (火)

ギリシャ

 おはよーでござんす。ようやく晴れ間がでましたね。ここのところ、大雨続きだったので、なんだか嬉しいです。

 ついでに、不動産の方も、ドシドシ申し込みが入ってきており、こちらも晴れ間がようやく顔を出してきております。(ホッ

 ギリシャ問題は、いよいよ佳境に入ってきているようです。昨日の日経新聞によりますと、ギリシャの10年物国債の利回りが19.1%台とユーロ導入後初の19%を突破したようです。

 そして驚くべきことに、1年物国債の利回りは72.1%、2年物は47.2%と想像を絶する利回りですよね。

 要は、ギリシャ政府が1年後には、額面通りにお返ししますよという内容の債券の利回りが72.1%ということは、実質、デフォルトをおこしているのと同意語ですよね。

 全人口1120万人のギリシャにおいて、びっくりするのですが、全人口の約1割弱の100万人が公務員だそうで、それは全労働人口の25%が(4人に1人)が公務員であるという歪な労働形態に原因があるようです。

 諸外国では一番国債を保有している、ドイツが救済に入る入らないで国中で大揉めしているようですが、そもそもの原因を解決しないと、いくら援助したところで、ドイツ国民がせっせと働いて、ギリシャの公務員の暮らしを助けるなんて構図がいつまでも続くわけがないですよね。

 日本においても、中央省庁で人件費5兆円、地方で人件費35兆円と、すごい数字になっています。

 小さい政府、大きい政府と、それぞれの方針はあるのでしょうが、ギリシャにみるように、巨大すぎる公務員組織って、結局、国を滅ぼすことになりますね。 

 震災のうやむやで、結局、国家公務員の給与カットもお流れとなりましたしね。

 しかし、EUはこの問題を、どうやって解決するんでしょうかね。次の震源地は、間違いなくEUっぽいですね。

 ア~怖い。(A;´・ω・)アセアセ

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2011年9月 5日 (月)

監視社会

 おはよーでござんす。ようやくと言っていいのか、ここにきて不動産市場に一気に動きが出てきました。ぶっちゃけ、ちょっとホッとしております。時期のものなのか、伊勢神宮が良かったのかはわかりませんけどね。

 このまま、押せ押せで在庫一掃となってくれればいいのですが・・・。

 最近、ツイッターでつぶやいたことから、人生までも狂わすような出来事が多発しています。

 のりぞーが把握しているだけでも、日本新薬女子社員のハルシオン不正入手のつぶやき、青山学院大学の学生によるキセルと未成年飲酒のつぶやき、長万部町のキャラクターの発言、三越伊勢丹内定の立教大生による女性蔑視発言、アディダス女性社員による同社契約社員のプライバシーと蔑視発言、その他多数の大学生のカンニング告白などなど、メチャクチャ多いです。

 基本的には、ほとんどのケースが未成年の喫煙であったり、飲酒などの法律違反を、気軽な気持ちでつぶやいたところ、一気に炎上し、会社であったり、大学であったりに電凸などをされ、その後の処分につながっていくケースがほとんどです。

 誰もが気軽に呟けるという、お手軽さで一気に拡がったツイッターですが、これからは、企業も大学も、モラル教育に力を入れないと、とんでもないことになりそうですね。

 お酒の席で酔った勢いで軽口を叩くのとわけが違う。つぶやいた瞬間に全世界の人の目にとまり、しかも、記録媒体で保全されるということの重大さを認識しないといけないということですね。

 今までの一方的な情報伝達という図式から、双方向無限連鎖になったということは、それはそれで、新しいマーケティングであったり、コマーシャル手段になるのですが、それと同時に、自分側も、常に視られているという意識をもたないといけないということですね。 

 まっ、のりぞーも、このブログで好き放題書いていますが、ちょびっと緊張するのだってとこです。

 ではでは。

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2011年9月 3日 (土)

現金回収

 おはよーでござんす。いや~、冷や冷やしましたね!昨日のザックジャパン。本田が一人抜けるだけで、こうもドッシリ感がなくなるもんなんですね。まっ、でも勝ちは勝ちなので良しとします。

 お客様や下手したら営業さんも中には、ご存知でない方も多いと思うのですが、不動産業者が新築戸建てを販売するにあたって、ほとんどの業者さんが、金融機関から融資を受けて不動産取得・建築・販売をするのですが、その際に、ほとんどのケースで土地取得以外のの融資は出ません。

 たいがいの金融機関が、土地取得の全額のみの融資となっている場合がほとんどなのです。

 では、それ以外の費用、例えば、取得時の仲介手数料であったり、登記費用、上下水道の設備費用、地盤改良、建物代金等々は、どこからねん出しているのかというと、それは、保証協会からの協会融資を使うことになるんですよね。

 つまり、簡単に言うと、一戸口の家を建てるだけでも、上記の費用を合算すれば、あっという間に1500万円近く、キャッシュアウトしていくわけです。

 自由設計であったり、フリープランという広告の文字が躍る理由に、そういった経緯があるんですよね。

 だって、例えば、完成在庫で5・6件保有しちゃうだけで、あっという間に1億近い現金が消えるのですよ!!

 また、建築条件付きや、セット販売をしていても、そのPJ融資の縛りが、だいたい1年間と決まっている為に、放置していたら、期限の回収が襲ってくる為に、どうしてもモデルハウスを建築したり、土地を綺麗にしたりと、これまた先行投資をしていかないといけないわけですね。

 というわけで、完成在庫という新築戸建ては、売主である業者さんにとって、出来るだけ早く現金回収したい物件となるわけなのです。

 あとは、お客様の方で考えて頂ければいいことですから、多くは申しませんが、そういった目線で物件購入を検討してみるのも、一つの方法論ですね。

 ちなみに、のりぞーんとこの商品は、・・・・売りますよ。え~、売っちゃいますとも!!

 ではでは。

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2011年9月 2日 (金)

当事者性vsないものねだり論者

 おはよーでござんす。大型の台風が近畿を直撃するみたいで、注意が必要ですね。本当、最近思うのですが、局地的な雨の降り方が異常のような気がします。なんか、東南アジアのスコールを彷彿させますね。

 ITジャーナリストの佐々木俊尚氏という人が、新しい対立軸として『当事者性vsないものねだり論者』という構図の論考への移行を発表し、コメントが殺到しているそうです。

 アメリカのティーパーティ運動もそうですが、全体の景況感が悪化してくると、こうした保守的な発想や運動が生まれますね。

 右肩上がりの好景気の時ならば、中間層の心にも余裕があり、社会的弱者保護の機運も盛り上がるのでしょうが、アメリカやEUの経済に代表されるように、景況感の悪化が長引くと、どうしても引きずり込まれる恐怖から、こういった動きが出てくるんでしょうね。

 たまに、テレビ番組で小学生達が二人三脚の巨大バージョンでスピードを競う競技がありますが、全員がほぼ同じスピードで脚を運ぶことが出来ればゴールをすることが出来るのですが、一部の人間が遅れると全体が転倒するシーンをよく見かけます。

 もともと脚の不自由な人や身体的に欠陥のある人は、競技に参加しないと仮定した場合、多分、そこにある心理としては、8割の人がその競技の練習を一生懸命して、2割の人が不真面目に、あまり練習に参加しなかった結果、その部分に遅れが発生したことにより、全体が転倒したのなら・・・。

 これって、現実に生きている我々の世界でもある話なんでしょうね。

 あらゆる分野で、なあなあで見過ごされてきたことが、余裕がなくなってきたことにより、厳しい目が注ぐ世の中になってきたような気がします。

 まっ、色々な意見はたくさんあることでしょうが、少なくとも、自分は、俗に言う『足を引っ張る』立場には立ちたくないので、頑張るしかないですね。

 つまり、当事者性であり続けたいということですね。もちろん、出来る出来ないは別にして、努力するって意味でですけど。

 物件情報!甲子園2番町、中古戸建て、平成9年築、土地41.51坪、延べ床35.81坪 価格3750万円です。興味のある人は担当者まで。

 

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2011年9月 1日 (木)

共通番号

 おはよーでござんす。野田新首相が誕生して、いよいよ財務省悲願の増税路線が本格化してきそうな今日この頃、いかがお過ごしでしょうか?

 しかし、今回の選挙で改めて思ったのが、財務省の力の強さですね。総理大臣まで指名出来るんですから、彼らの能力は底なしですね。

 というわけで、共通番号制度なるものが導入されそうですよ。新制度は、年金、医療、介護、福祉、労働保険、税務、金融の自己情報が一一桁の番号で自己アクセスできる構想となるようです。

 これにて、お金の流れが全部筒抜けで、きっちり国が把握できるようになるわけですね。

 年金の未納問題はずっと言われ続けていたことなのですが、ここにきて、国民健康保険の滞納が急増してきており、これも社会問題化してきております。朝日新聞の調査では、19の政令都市と東京23区で、ここ4年の間に差し押さえが5倍増になったようです。

 年金にしろ、保険にしろ、全員で支え合うという大前提が崩れてきているわけですから、プライバシーの問題があるにせよ、共通番号制度にて、ずるが出来ないようにすることは、ある程度必要なのかもしれませんね。

 しかし、この国は一体、どうなっていくんでしょうね。

 元気な中間層が、ドンドン削れていっているような気がするのは、僕だけじゃないような気がします。

 やっぱり、特効薬はインフレしかないんでしょうね。

 ではでは。

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