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2011年9月18日 (日)

インフレと不動産

 おはよーでござんす。大雨予報だったのに、すがすがしいほどの秋晴れですね。そういえば、今年初めてのサンマの塩焼きを食べました。油がのっててとても美味しく、やっぱり秋は味覚の秋ですね。

 ここ最近、書いている流れの続きです。今は、円高や流通形態の変化による長期デフレに陥っている日本なのですが、世界的にみれば、インフレ気味なのは間違いのないところ。ゴールドも原油も食料も絶賛高どまり中です。

 そこで、来るべくインフレ時代に、不動産がインフレヘッジになりえるのかという疑問がつきまといますね。

 バブル絶頂期までならば、無条件に土地は上がるという神話があったのですが、バブル崩壊以降、不動産価格は下落の一方であり、何が正しい基準なのか、全員が査定不能状態だったと思います。

 そこで、出てきたのが、収益還元法であり、不動産の収益性に目をつけ、その運用益=賃料をもとに不動産価格を査定する金融商品的な査定方法なのですが、今ならば、年率10%を前後に、需要や人気があれば5・6%、事業性を求めるのならば12・3%などと、それぞれその人の基準で取引が行われています。

 インフレになるということは、当然、金利が上昇します。金利の上昇や物価の上昇にあわせて、収入=給料が上昇すれば、なにもインフレヘッジをする必要性はないのですが、世界的に見ても、インフレに合わせて同率で給料が上昇する国なんて一つもないですよね。

 よって、ヘッジの必要性が出てくるのですが、今までの不動産と違うところが、インフレによる金利上昇の分だけ、収益還元法による利回りが上昇するのかという疑問です。

 利回りが上昇するということは、家賃収入が上昇するということで、それはすなわちインフレ局面で家賃を上げることができるのかという一点につきると思います。

 ここで、その家賃の値上げに対して、すごく懐疑的にならざるを得ないんですよね。

 総務省の統計を見れば、空室=賃貸用居住空家数は全国でずっと増加中であります。空室率が上がれば当然のように、大家さんは入居してほしい為に、家賃を下げるという行動にでます。

 以前のブログにも書きましたが、全国的に空き家が増加して行ってる現状において、賃貸用居住物件もドンドン増えていっています。そうなると、どうしても収益還元法からいけば、不動産がインフレヘッジになりえるとは思いにくいという理屈が成り立つんですよね。

 ただし、ひとつ注意しないといけないのが、インフレ=お金の価値が下がる=日銀がジャブジャブ市場にお金をばら撒く量的緩和を実行した場合、投資先のない日本の金融機関において、不動産投資への積極融資が開始される、いわゆるミニバブルが発生した場合のキャピタルゲインはあり得る話なので、まっ、歴史は繰り返すが勝つのか、新しい不動産価値の時代に突入するのかは、今後、わかる話で、興味がつきないですね。

 一つだけ言えることは、うちの物件買ってちょうだいってことです!

 ではでは。

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