« 2012年1月 | トップページ | 2012年3月 »

2012年2月28日 (火)

あ~あ、逝っちゃいましたね!

 こんにちわでござんす。国内唯一の半導体メーカーのエルピーダメモリーが会社更生法の申請と、事実上の倒産をしましたね。

 エルピーダメモリと言っても、知らない人も多いとは思うのですが、もともとは、日本電気と日立が次世代DRAMの開発を目的として設立された会社で、のちに、三菱電機からDRAM事業の営業譲渡を受け、国内唯一のDRAM専業メーカーとなって、いわば、日本のお家芸的な会社だったのです。

 その後は、韓国勢の安いDRAM価格についていけずに、2009年8月に改正産業活力再生法を活用し、日本政策投資銀行を割当先とする政府保証付の優先株式300億円を発行、同年11月には協調融資などで1100億円を調達をし、国を挙げての救済策で、当時は、なぜ一民間企業に国が資金を投入しないといけないのかという論議を撥ね付けてまで助けた、国策企業だったわけです。

 まっ、そのつけは結局は国民が税金で支払うことになるのですが、今期の電機メーカーの巨大な赤字といい、エルピーダの倒産といい、ある意味、モノづくり日本の限界がきている気がしますね。

 ある一定の技術水準にまで達すれば、メーカーは人件費の安さには勝てないということが証明されたようなものです。

 最大で約280億円という政府出資のつけは、国民の税金からとなる裏側で、頭に来るのが、2月22日付の財務省へ届け出る大量保有報告5%ルール報告に、突如として、ゴールドマンサックスとクレディースイスが、ともに、6.07%保有、5.11%保有の報告をしてきたことです。

 これは、勘違いするかもしれないのですが、保有と言っても、借りてきているもので、空売りの為の実弾なわけですね。

 ほいでもって、昨日、会社更生法の申請ですから、これをインサイダーと言わずしてなんと表現すればいいのやら・・・。

 当然のようにストップ安で、あとは、1円まで一直線ですね。GSもクレディースイスも、爆益必至です。

 モノづくりでは、韓国・中国にいいようにやられ、金融では欧米にやられと、なんだかなぁ~っていうようなニュースなのでした。

 ではでは。

| | コメント (0)

2012年2月27日 (月)

世論調査

 おはよーでござんす。AIJに関するニュースは次々に出てきてますね。オリンパスの時もそうでしたが、AIJに関することもどこよりも早く正確に伝えてくれているサイトに、闇株新聞というのがあり、

http://yamikabu.blog136.fc2.com/

 ここに詳しく掲載されてますので、参考にしてくださいね。最近、週刊誌とかでも取り上げられているサイトで、勉強になりますよ。

 総務省のサイトに、世論調査のページがあり、なかなか面白いですよ。

http://www8.cao.go.jp/survey/index-all.html

 色々な項目に対して、世の中の人たちがどのように感じているのかが、よくわかります。

 中には、世代間の意識の差とかを感じさせてくれるのもありますね。

 例えば、先月末に発表された『現在の生活について』なんかは、意外な結果が出ています。

 全体の結果としては、満足とする割合が65.6%、不満とする者の割合が33.2%。で、意外な結果なのが、満足とする割合が高いのが、20代、30代、70代以上で、不満とする割合が高いのが40代、50代となっている点です。

 就職難、デフレ、収入減、少子高齢化など、普通に考えれば不満に思うことが多いと想像がつく20代、30代が満足しているんですよね。

 今ある現実を受け止めて、それはそれで満足しているんですね。

 車離れ、ブランド離れ、消費離れなどの理由を若者に持って行ってる論調ははずれですね。現状に満足しているんですから、消費が伸びるわけないですよ。

 モノの考え方次第で、幸せは変わるということですね。

 ではでは。

| | コメント (2)

2012年2月25日 (土)

ほんと年金ってええ加減(涙

 こんにちわでござんす。2月は、さすが繁忙期ということで、不動産がガンガン動いていますね。ここ最近の円安と株価上昇も、ちょっとは貢献してるのかな?3月もこの調子で行ってくれたらバンバンザイなんですけど。

 昨日の日経新聞TOP記事、AIJ投資顧問会社が高収益と虚偽の情報を顧客に与え、100を超す企業からの企業年金を受託運用していた約2000億円の大部分が消失していることが判明しました。

 しっかし、まじで!?っていうような事件ですね。これって、多分、刑事告訴されて有罪になるでしょうが、最高で10年。執行猶予がつくかどうかわかりませんが、多分、4・5年で出てきて終わりと違うかな?民事で損害賠償請求して認められても、ないそでは振れないということで、企業年金の泣き寝入りでしょうね。

 まぁ、企業年金側も全力でこの投資顧問業者に年金運用を頼んでいないでしょうが、ただでさえ、運用益マイナスの企業年金が目白押しのなか、ここに頼んだ企業年金は崩壊の危機でしょうね。

 顧客の大半はトラック業、建設業、電気工事業、菅工業など地域の中小企業がつくる総合型の厚生年金基金だそうで、これらに加入している社員の人たちの怒りは凄まじいもんでしょうね。

 つくづく思うのですが、この手の経済事犯の量刑が少なすぎると思うんですよね。

 ってことで、あわてて、ドットコムの厚生年金を調べてみたら、日本年金機構っていう国が管理している機構だったので大丈夫かって思ったんですけど、よー考えたら、国の年金もいい加減でしたよね。何十年も記録をとってないとか。(笑

 今後、投資顧問会社の一斉調査に乗り出すと金融庁は言っていますが、本当、氷山の一角のような気がします。

 しかし、90%もとかすって、一体、どんな運用してたんでしょうかね?東電?オリンパス?JAL??ぐらいしか思いつかないですよ。

 最近、こんなんばっかり!!むかつきますね!

 ではでは。

| | コメント (2)

2012年2月24日 (金)

日銀試算

 おはよーでござんす。なんとなくですが、暖かくなってきましたね。ようやく春の訪れがあるのでしょうか?

 昨日、衆院予算委員会で日銀の白川総裁が発言したことがニュースになっています。

 日銀の試算によると、もしも長期金利が1%上昇した場合、2011年9月末での金融機関の業績・債券保有状況を基に計算すると、大手銀行で3.5兆円、地方銀行(第一と第二)で2.8兆円の評価損が生じると発言されました。

 ゲゲーっていうような数字ですね。たった1%の上昇で、利益なんてぶっとぶ数字になっております。

 本来、銀行業は、顧客から預かった預金を、市中にまわす、すなわち企業に融資をして利ざやを稼ぐのが本業なのですが、国債の売買に頼る経営をした結果、いつ爆弾が落ちてもおかしくない状況になっているわけです。

 一向に上向きにならない経済状況に対して、ようやく重い腰を上げて量的緩和に舵をきった日銀なのですが、そうなるとなったで上記のような爆弾があるというにっちもさっちもいかない状況ですね。

 これで、またまた金融不安になって税金でも投入しようもんなら、はっきり言って、銀行の怠慢としかいいようがないと思うのですが・・・。

 まっ、うちはお金貸してもらわないといけない立場なので、これ以上は言えないのですが、ほんとえらいこっちゃですよというお話でした。

 ではでは。

| | コメント (2)

2012年2月23日 (木)

貯蓄大国??

 おはよーでござんす。昨日水曜日はお休みだったのですが、行きつけのお店『すし千』とこのヒロシ君がご結婚ということで、披露宴に行ってまいりました。

 ヒロシ君のお相手は、なんと目の前の三浦歯科さんの所の受付の御嬢さん。ヒロシ君・・・、お客様に手を出したなannoyって思ったら、ヒロシ君も三浦歯科さん所のお客様だったみたいで、まっ、お互い様ですね。苦楽園に一足早い春が来たのでした。

3

1

 ほいでもって、我らが大将、千ちゃんのありがたいスピーチの始まりです。ガチガチに緊張していたので、かなりお酒を飲まして準備万端です。

2

 まっ、スピーチの方は、お寿司ほど上手じゃなかったということで。

 金融広報中央委員会が22日に、2011年度の『家計の金融行動に関する世論調査』を発表しました。

 それによりますと、ある程度予想はしていたのですが、2人以上の世帯で『貯蓄がない』と答えた世帯の割合が28.6%に上り、調査を始めた1963年以来、過去最高となったようです。

 貯蓄の切り崩しの話は、色々なところで話題にのぼっていましたが、全世帯の約3割にあたる人たちが、貯蓄ゼロとは、来るところまで来たなぁ~っていう感じですね。

 ちなみに、貯蓄の平均値は1150万円、答えた世帯の中間値は420万円と、こちらも減少傾向にあります。

 年金や社会保障への不安から消費が抑えられ貯蓄志向が高まっている等の、もっともらしい話がありますが、現実は、収入や雇用が減少し、貯蓄もままならないというのが調査結果でわかりましたね。

 これで消費増税なぞしようものならって感があるのですが、日銀のここ20年にわたる無策はひどいもんですよ。もっともっと金融緩和をして庶民の暮らしを楽にしないとですね。

 ではでは。

 







| | コメント (5)

2012年2月21日 (火)

津波災害警戒区域

 こんにちわでござんす。光市の母子殺害事件は死刑が確定しましたね。死刑制度そのものには、色々な議論があると思いますが、たたかれるのを覚悟で言うと、正直言って、死刑が確定して、ほっとしております。あまりにも、身勝手で残虐な犯人の更生なんて許せないっす。

 2011年12月27日に施行された『津波防災地域づくりに関する法律』に基づき、津波災害警戒区域が指定され、重要事項説明の説明対象になりました。

 兵庫県は、現在のところ暫定という形で、ホームページに掲載されていますが、非常に見にくいですね。

http://web.pref.hyogo.jp/pa18/pa18_000000157.html

↑ここから検索してね!

 もう少しわかりやすいのは、西宮市のホームページにありまして、

http://www.nishi.or.jp/~boutai/05tunami/02tunami/02.html

 これで見ますと、警戒度Aランクは、今津地区、浜地区、前浜地区、西波止地区となっております。

 しかーし、東北の津波被害のすごさを目の当たりにして、警戒度Aって言われても、どう警戒すればよいのかと・・・。

 まぁ、西宮の海は、内海ですので、そうそう直撃するような巨大な津波は考えにくいんですけど、一応、備えあれば憂いなしですね。

 ではでは。

| | コメント (0)

2012年2月20日 (月)

芦屋のニュース

 おはよーでござんす。今日は朝から決済があり、ようやく机についた所です。しかし、オンライン化が進んだのはいいのですが、一体、いつまで売主・買主双方が顔を合わせて、銀行の実行待ちの超たいくつな時間を過ごす儀式をしないといけないんですかね。本当、決済の銀行待ち時間だけは、時間の無駄ですよね。

 お隣の市、芦屋市がニュースになっておりました。産経ニュースからですが、芦屋市の平成24年度の予算で、生活保護世帯が増え続け、生活保護費として初の10億円超えをしたとの記事です。

 しかし、巨大掲示板でも色々書き込みがなされていましたが、生活保護費でニュースになるとは、さすがは芦屋ですねっていったところですか。

 ちなみに、西宮市の生活保護費は平成23年度で約134億円ですので、芦屋市の10倍以上ですね。

 関西屈指の高級住宅街・芦屋ということで、こういったニュースが流れたのだとは思うのですが、所得格差の拡大や貧困層の増加といった社会現象には、高級住宅街とて例外ではないということですね。

 芦屋にしろ、西宮にしろ、今後、こういった社会保障費は間違いなく増加していくものと思われ、一番の近道は税収UPなのですが、かなわないのなら、やはり切り詰めが必要になってくると思われます。

 どちらにせよ、こういった問題は、政治的解決が必要で、今年は選挙もありそうですし、関心が高まりそうですね。

 ではでは。

| | コメント (2)

2012年2月19日 (日)

賃貸&購入 道州制

 おはよーでござんす。雪がちらつくほど寒くてなきそうですね。北陸や東北では雪の被害が甚大だそうで、震災とあいまって大変なことです。頑張って欲しいものですね。

 賃貸派と購入派の意見対立は、永遠の課題ではあるのですが、ここ最近では、賃貸派の意見の方が、勢いを増してきている感がありますね。

 人口減少が明確になり、確実に不動産が余ってくるという状況では、賃貸派の勢いが増すのも当然のことだと思います。

 ただし、賃貸派のネックは、高齢での賃貸入居の難しさであり、政府なり地方なりが、高齢者への賃貸入居の利便性を確保すべきという部分で、いつも議論がとまっております。

 実際問題として、高齢になり、利便性や病院関係などを考えると、なかなか難しい問題ではあるのでしょう。

 また、もう一つの大きな話題として、橋下市長が提案し、国会でも審議され始めた地方自治のあり方があります。

 広域連合からの道州制がゴールのように話されていますが、いずれ近い将来、何らかの形が見えてくるものだと思われます。

 まぁ、中央のお役人が権力を離すかどうか、はなはだ疑問ではあるのですが、世の趨勢には逆らえないものがあるでしょうね。

 そうなると、もしも、州で税を徴収でき、かつ、自由に使い道を決めれることになれば、日本の構図は大きく変わることになるでしょうね。

 現在、関西広域連合は、大阪府・京都府・和歌山県・兵庫県・滋賀県・鳥取県・徳島県の2府5県であります。

 これら2府5県の総人口を合わせれば、約2088万人。

 実際問題として、鳥取県は、広島県・岡山県を中心とする中国地方に組み込まれることでしょうし、地理的に奈良県が参入してくることでしょうから、

2088万人-60万人+140万人=2168万人

 約2168万人が、関西州?大阪州?近畿州?名前はわかんないですけど、その連合体の構成人数になってくることでしょう。

 ちなみに、2100万人規模の国を世界で見ますと、ガーナ・台湾・オーストラリア・カメルーン・スリランカなどがあげられます。

 日本の中で、1995年以降、人口が増加傾向にある都道府県は、東京都・神奈川県・大阪府・愛知県・埼玉県・千葉県・兵庫県・福岡県など。

 あとは、増減なしか、減少傾向です。

 何が言いたいのかといいますと、もしも、道州制が制定された場合どうなるのかというと、その州の中心都市にブロックの人口が集中することが予想されるというわけですね。

 札幌・仙台・東京・名古屋・大阪・広島・福岡などは、人口がさらに集まるのではないかと。

 関西を見た場合、やはり大阪が中心となることでしょうし、大阪がより大きな権限を保有することにより、衛星の県は過疎化が進むんじゃないかと想像がつきます。神戸ですら疑問ですもんね。

 まっ、そういった意味では、西宮市は大阪15分、神戸15分、常に関西圏で住みたい街ランキングベスト3以内に入り、住環境・教育環境も素晴らしいとくれば、賃貸派・購入派の意見も変わってくるのではないかと思います。

 要は、総人口が減少するにしたがって、よりエリアの二極化が進むんじゃないかなという気がします。

 ではでは。

| | コメント (2)

2012年2月18日 (土)

住宅ローン 金利上昇圧力

 おはよーでござんす。3月は不動産ドットコム販売の方の決算月なので、数字の調整に追い込まれています。色々便利かな?ということで、ドットコム本体と販売の方で、半年決算月をずらしたのですが、年2回も通知表の発表があるようで、フラフラになりますね。(笑

 昨日の日経新聞の一面に掲載されていたのですが、金融庁が全国の銀行を対象に住宅ローンに照準を絞った検査に乗り出すようです。

 日銀によりますと、住宅ローンの貸倒率が、2007年の0.03%から2009年度は約0.4%に急上昇したのが、今回の検査の背景にあるようです。

 確かに、住宅ローンの優遇金利をめぐっては、メガバンクを筆頭に、各行がしのぎを削って優遇合戦をしておりまして、結果、銀行によっては逆ザヤになるケースもあるそうです。

 お上の方針ということで、銀行は一斉に横並びに優遇幅を削ってくることでしょうね。まぁ、確かに、変動で1%を切る商品がゴロゴロしているのがおかしいわけですからね。

 今のところ、優遇幅を削る態度を表明してきている金融機関さんはいないのですが、いずれ削られてくることでしょうから、そうなると何月までの事前審査申込みまでといった具合になることが予想されるので、購入を検討している人は、早めにした方がいいかもですね。

 日銀のインフレターゲットの設定や、上記事案、株高債券安金利高など、ボチボチ色々な面で金利の上昇圧力が高まってきましたね。

 金利の上昇は、不動産購入者にモロに反映しますので、今後の動きは要注意ですよ。

 ではでは。

| | コメント (0)

2012年2月16日 (木)

日銀の方針転換

 おはよーでござんす。いや~、火曜日はビッグニュースが2つも飛び込んできましたね。不動産にとっても、ものすごく連動するニュースなので、見解を書いておきますね。

 まず一つ目は、マイナンバー制度。14日、政府は、国民一人一人に番号を付けて納税記録や社会保障情報を管理する共通番号「マイナンバー」制度を導入するための「個人識別番号法案」を閣議決定しました。

 これに関しては、情報漏えいなどのデメリットを言われていますが、今でさえ、健康保険にしろ、運転免許証にしろ番号が振り分けられているのですから、今更ですよね。お金の流れとかを捕捉できそうで、遅すぎるぐらいです。

 そして、メチャクチャ重要なのが、日銀のインフレターゲットの導入ですね。あれほど抵抗していたのに、政治圧力に屈した形ですね。

 先月の下旬にFRBが2%のインフレ目標を明示した後追いみたいな感じで、笑っちゃうのですが、今までの日銀の姿勢からいけば快挙でしょ。

 国債に限定した10兆円の追加緩和もあってのサプライズだったのですが、俄然面白くなりますよ。

 というのも、消費者物価指数の動きを図解してあるのを見ていただいたらわかると思うのですが、

4720

 デフレ不況が叫ばれる日本において、1%の物価上昇って大変なことですよ。ましてや、彼らはお役所仕事ですので、決めた以上、必ず達成にこだわります。今までは、それが嫌だったんでしょうね。

 金利は、これ以上下がらないところまで来ているので、金利をいじくるわけにはいかないとなると、残されて手段は、さらなる緩和=お金を需要がなくてもジャブジャブと市場に放出するしか方法がないということです。

 アメリカでもそうですが、QE1、QE2とお金を放出した結果、お金が向かった先は、株式市場です。行き先のないお金は、そういう方面にいくんですよね。

 結果論になりますが、あのリーマンショック以降、やばいといわれ続けたNYダウはリーマン前まで戻り、企業業績も堅調なところが続出。時間をおいて、じんわりと市中の景気にも好影響を与えるんでしょうね。

 資産インフレありきの、実体経済への好影響ということです。インチキですけどね。

 でも、日銀がそういう方向へ舵をきった以上、日本もそうなります。まずは、お金があふれた先に、どこへ向かうのか?

 あとは簡単ですよね。

 資産が毀損しないよう、ついていくだけです。

 ではでは。

| | コメント (3)

2012年2月14日 (火)

ストラドル取引

 おはよーでござんす。最近、寝ても2時間おきに目が覚めてトイレにいくような状況が続いていたので、慢性の寝不足で死にかけていたのですが、昨日、またまたカイロを肩口に貼り付けて寝たら、グッスリ寝れました。寒くて、血行が悪くなっていたんでしょうかね。つくづくカイロ睡眠はいいですよ!

 昔取った杵柄のお話。色々な投資をしている人はおられると思うのですが、例えば、FXにしても、貴金属にしても、株にしても、日中仕事があって普通に忙しい人には、不向きな場合がありますよね。

 いちいち価格の上下に一喜一憂もしてられないですし。

 そんな時は、ストラドル取引が面白いですよ。ストラドル取引とは、2商品間の先物価格の差を利用して利益をとる手法のことで、例えば、『金』と『白金』の価格差を利用したり、『グリー』と『DeNA』の価格差を利用したりして投資をする方法です。

 もしも、不動産価格に先物市場があるのなら、例えば、今後の世の中の動きを読んで、『北口』買いの『夙川』売りっていう具合にポジションを持っておくという感じです。

 リーマンショックなどの不慮の出来事で、相場全体が暴落したとしても、近似銘柄の売り買い両方のポジションを保有していることにより、影響が限定的になるという具合です。どちらかと言えば、全体が大きく動いた方がチャンスかも??

 こういう具合で組み立ててみれば、リスクを抑えながらリターンを得ることができますよ。

 日経新聞を読んでるだけでも、面白い組み合わせはたくさんできそうです。重電を保有している電機メーカーと、白物家電しか持っていない電機メーカーの組み合わせとか、SNSサイトどうしの組み合わせとか、レアメタルどうしの組み合わせとか、考え出したらいっぱいあると思いますよ。

 ある意味、1400兆円の個人金融資産を抱えた我々の、次の生きる先は、こういった分野じゃないのかなと漠然と感じているのでした。

 ではでは。

| | コメント (0)

2012年2月13日 (月)

うつ病

 おはよーでござんす。天皇陛下が心臓のバイパス手術をされるみたいですね。術者は、超のつくエキスパートだそうですが、無事に成功することを祈るばかりですね。被災地を訪れ、被災者を励ますお姿には、心うたれるものがあり、なんと言っても日本人の精神的支柱なんだなぁと、つくづく思いました。

 NHKの番組で『うつ病』に関するドキュメントをやっていたのですが、非常に参考になりました。

 今まで、知識のない自分としては、『うつ病』と言っても、所詮は甘えの産物だと、なんとなく認識していたのですが、そうではなく、脳の病気であるということに驚きを覚えたと同時に、日々の生活を、どのようにしていけば良いのかがすごく理解できた次第であります。

 『うつ病』のメカニズムを要約すると、脳の部位の中に不安や恐れなどをつかさどる部位があり(名称は忘れました。)、また、その不安要素を和らげる部位が前頭葉にあり、その前頭葉の部位が機能低下することにより、常時不安状態になるという感じでした。

 うつ病の人と、そうでない人の脳内の血流を調べた結果わかったそうなのですが、その機能低下により不安心理になるのなら、気持ちの問題で、どうこうできるレベルではないということですね。

 番組では、その部位に磁力による衝撃で活性化させる治療法や、直接、脳内に電極を通して刺激をするという治療法が驚くほど効果を上げていると紹介されていたのですが、のりぞーが一番注目したのは、『カウンセリング認知行動療法』というものです。

 認知行動療法とは、気分が落ち込んだり、不安になったりする原因は、その人の物事の捉え方・受け止め方、すなわち認知(考え方の癖)であると考えていて、その考え方の癖=「自動思考」の変化を通して様々な問題や悩みを解決していくことを目標とする治療法のことです。

 初期のうつ病の人には効果的だそうなのですが、これって、普段の我々の生活でも言えることなんじゃないかと思います。

 たった一つの失敗を、いつまでもクヨクヨしていたら、すべてが悪い方に流れる。100のうち、1つや2つ失敗したところで、98、99は成功しているわけですから、悩む必要はないということですね。

 思考の癖は、ある意味、その人の人生を大きく変える要素であり、常に現実的な前向きに思考するということが大事なんですね。

 笑う門に福来たる。とは、そういうことだったんですね。

 ではでは。

| | コメント (2)

2012年2月12日 (日)

老後のヘッジPart.2

 こんにちわでござんす。はぁ~、かなり気合いれて途中まで書いてたのに、ブラウザの調子が悪くて書き直し・・・orz 嫌になっちゃいますけど、気を持ち直して再度書きますよ。

 では、昨日の続きから。昨日までの流れは、まず、日本には、1000万円クラスの貯蓄をしている世帯数がかなりいるということ。銀行の金利が超のつく低金利であるということ。ひとたびインフレの流れになった場合、キャッシュは目減りするということ。ここまではOKですね!

 次に、不動産収益の対象ですが、まず、区分所有のマンションに狙いを絞ってください。中古戸建てでもいいのですが、維持費やら固定資産税などがかかりすぎるので、収益性に不安が残ります。

 あと、間違っても新築や築年数の浅いマンションは回避してください。なぜならば、築年数が経過するにしたがって、大幅に相場が下がることが多いからです。いくら、駅近で利便性が高いマンションであったとしても、築年数が10年、20年と経過するにしたがって、ほぼ相場は下がるけいこうにあります。ひどいのになると、半値になることもザラにあります。

 ただし、築40年クラスのマンションになりますと、相場も下がりに下がりきっており、例えば、400万円が相場の築40年のマンションがあったとして、そのマンションが築45年になったからと言って、一体いくらなのかと言えば、変わんないでしょう。

 なぜならば、区分所有法第61条には、『建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。』という文言があり、時価に関しては諸説様々な意見があるものの、最低額は見込めるためです。

 要は、古いマンションを所有して、建て替え決議が決定したとしても、買い取ってもらえばいいわけです。もっと突き詰めると、古いマンションは敷地が広い割には、容積を食いきっていないマンションがたくさんあり、ここにとんでもないお宝が隠されているケースもあります。(そのことは、以前に書いたので割愛。)

 んでもって、賃貸相場はということなのですが、これはヤフー不動産を検索すればわかるのですが、ワンルームにしたって最低2万円/月ですよ。これがファミリータイプの区分所有ならば、少なくとも4万円/月、5万円/月にはなることでしょう。

 もう一つ、築年数の古いマンションのメリットが固定資産税がバカ安という点です。のりぞーが所持している築年数の古いマンションたちの固定資産税一覧があるのですが、ほとんどが年5万円程度。つまり、一か月分の家賃ですね。

 あと区分所有のマンションであるために、管理費・修繕積立金を支払っているので、大家さん特有の面倒がないというのもメリットの一つです。何かあっても管理会社が対応してくれるので(そのためにお金を払っているのですが)、わずらわしいことがないということです。

 400万円のマンションを購入し、家賃5万円で貸したとして、表面が年60万円の収入。大体、管理費・修繕積立金は1.5万円~2万円程度なので、年間18万円~24万円。固定資産税が5万円として、実質手残りは35万円/年といったところでしょうか。

 つまり、約11年間保有すれば、購入費が全部タダになる計算になります。

 もちろん、給湯器が壊れたなどの出費もありますが、礼金もありますしね。

 30歳から貯金をして、40歳で築の古いマンションを購入し、50歳以降は、ずっと利益を生んでくれるマシーンに早変わりです。

 お勤め先がご立派な人なら、これも相談ベースでほぼOKをいただいているのですが、懇意にしている銀行さんが相当低い金利で融資をつけてくれることもあります。期間を7年~10年ぐらいに設定すれば、元手も持ち出しも、ほとんど無しで上記ケースを運用することも可能です。

 家賃の回収に不安を覚える人も多いと思いますが、今は、家賃保証の会社加入やカード決済がデフォとなっていることが多いため、その不安も解消されます。

 レインズで検索すれば、西宮市だけでも1000万円未満の区分所有が60件クラスあり、範囲を阪神間に広げれば、もっとあると思いますよ。

 というわけで、連日長々と書いてきましたが、本当、老後のヘッジとしての築年数の古い区分所有のマンション保持は面白いと思います。

 ではでは。

| | コメント (0)

2012年2月11日 (土)

老後のヘッジPart.1

 こんにちわでござんす。昨日は、久しぶりに飲みすぎて、2回もリバースしちゃいました。おかげで、今日は一日うなされていますよ。無理しちゃあかんですね。

 昨日も書きましたが、もう少し掘り下げて書きますね。

 まず、総務省の発表による家計調査年報によりますと、日本人の平均貯蓄額は、独身者などを除いた二人以上いる世帯での平均をみると、1世帯当たりの貯蓄額は1719万円になります。あくまでも平均なので、分布図を見てみますと、

20090817_graf01

 と、このようになります。こうやって見ますと、700万円以上貯蓄している人が多いんですよね。

 次に、銀行の定期預金の金利は、メガバンクなどだと、0.03%。

 1000万円定期預金して、年間の利子は、にゃんと3000円。

 ウオン安に見舞われたお隣の韓国の2011年度のインフレ率は、4.1%。消費者物価指数で2005年を基準100とした場合の、2011年の物価指数は122.63と、実に6年間で約20%も物価が上がっているんですよね。

 韓国で2005年から現金を保有していたとして、2011年では、現金の価値が約20%も目減りしているということです。

 資源のない国で、通貨安に見舞われると、これぐらいのことが起きるということですね。

 今、あちこちで日本の国債も危ないと言われていますし、国会でも議論の的となっていますが、もしも、本当に日本の国債がヘッジファンドの餌食となり、集中空売り砲火なんかされた日には、こんなもんじゃないですよ。

 というわけで、長くなりそうなので、シリーズにして何回かに分けて書きます。

 ではでは。

 


| | コメント (0)

2012年2月10日 (金)

不動産個人年金

 おはよーでござんす。相変わらずメチャクチャ寒いですね。最近は、よく国会中継を見ているのですが、もうね、正直言って何ナノこの人たちって感じですよ。

 東北の被災地では、とんでもない寒さに震えているというのに、いつまでたっても具体的な復興策は進まず、一時金を手にした人たちの中には、今後のためのお金として貯蓄しようとはせずに、せっせとパチンコ通いしている人も多いみたいで、被災地のパチンコ屋さんは大盛況だとか・・・。まぁ、仕事もない、復興の目途もたたない、一時的に多額の現金を手にしたのなら、こういう行動に出る人も多いんでしょうね。それもこれも、さっさと国なりが復興のデザインを描かないからなんでしょうが。

 国会討論の中で、年金の話を聞いていても、最低保障年金7万円の財源も根拠もなく、どう考えたって無理ぽ。消費税が30%近くなれば可能なのかもしれませんが、年金を納めていない人まで配るのは、いったい何なのかと。仮に年金を納めていなくても、生活保護を受ければ、年金受給者よりも生活が楽になるという珍現象。メチャクチャですね。

 というわけで、我々40代前半から下の世代は、はっきり言って、年金に期待を持つことはできません。払うのは払いますけどね!

 貯金にしたって、糞のつく低金利ですし、もしも、国債が暴落して金利が急上昇し、一気に円安が進んだら、現金なんて一発で価値が目減りします。

 というわけで、のりぞーがお勧めなのが、不動産年金を個人でつくっておくということです。

 コツコツ貯金をすれば、年間に200万円~多い人でも400万円くらいは貯金ができると思います。そのお金で、区分所有の古マンションを購入して、賃貸に貸しておくのです。賃貸オーナーって、ものすごいお金持ちのイメージがあると思いますが、競売なんかいけば、ぶっちゃけ100万円代でマンションを購入することだってできます。

 2050年には、人口が3000万人も減少するというショッキングなニュースが出ていましたが、実は、人口が減っても世帯数は増えているのです。少なくとも、10年クラスのギャップがありますので、小世帯を対象にした古マンションのニーズは引き続きあるはずです。

 僕が所有している賃貸の中にも、生活保護を受けられているご老人の入居者の方がいるのですが、家賃は確実に市から払い込まれてきます。実に、長生きしていただきたいものです。

 また、家賃は、世の中の実勢に連動しており、借地借家法第32条↓

第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
 となっているために、ある意味、インフレのリスクヘッジにもなるというわけですね。実際は、調停・裁判したりも面倒なのですが・・・。
 というわけで、本当、将来への防衛の為にも、各ご家庭での不動産個人年金の創立は面白いと思いますよ。
 
 次のねらい目は、シングル用のマンションかもね。
 
 
 ではでは。

 

| | コメント (2)

2012年2月 9日 (木)

ゴミ問題

 おはよーでござんす。最近の休日は、もっぱら家で寝まくるのがデフォなんですが、やっぱり年のせいですかね?なかなか疲れがとれません。そういや~、ポッター社長も同じ年なのですが、肩が痛くて寝れないって言ってました。気分は、まだまだ若いつもりなのですが、体は正直ですね。

 西宮市の場合、ゴミの収集には一定のルールがありまして、それを市民たちは守ることになるのですが、最近は本当に、このゴミの問題でもめることが多いです。

 誰しもが家の前がゴミ捨て場所なら嫌なのは理解できるのですが、それでも誰かが犠牲にならないとダメです。カラスやイノシシなどが悪さをして道路上にゴミが散らばっている光景もよく見かけます。

 最近では、道路向こうの住人さんがゴミが目に入るという理由で、文句を言ってくる人もおられます。ならば、自分のところはどうなるのかと・・・。

 行き過ぎた権利主張には、行政も困っているみたいで、理不尽な要求には、徹底的に断絶されているそうです。

 とは言っても、いつからこんな風になっちゃったんでしょうね。お互い様という概念はどこへ行ったのやら。

 ますます、こういう風潮が蔓延するのなら、本当、尼崎みたいに完全個別集配にすれば、行政的には面倒でも、近隣のトラブルはなくなるのになと思います。

 さっ、昼から整備課にでも行ってこよっと。

ではでは。

| | コメント (0)

2012年2月 7日 (火)

監視社会

 おはよーでござんす。やっぱりというべきか、ネットが発達し、便利になった代償に自分たちが気づかないところで、我々は監視し続けられているということを再認識させられた事案です。

 日刊SPAからですが、『1月末に米国ロサンゼルスに入国しようとした20代の英国人カップルが入国を拒否されたあげく、長時間事情聴取されて強制送還に遭ったことがわかった。米入国管理局が入国を拒否した理由は、なんとツイッターでのつぶやきだった。

「アメリカを破壊してやる」

 男性が出発前(時期は不明)にこうツイートしたのだ。これだけを見ると、悪ふざけをしたのだから仕方ない、思われる人もいるだろう。しかし、「破壊する(destroy)はイギリスの若者の間で「パーティする/楽しむ」のスラングで、ツイートされた原文:「free this week for a quick gossip/prep before I go and destroy America? x」は、意訳すると「アメリカに“お楽しみ”に行く前に、今週時間あるヤツは遊ぼう」というふうになる。男性は入国管理局側にそう説明したにもかかわらず、ツイート内容に関して執拗な取り調べを受けたという。』

 まずもって驚きなのが、アメリカには、ソーシャル・メディアを24時間、モニタリングするシステムがあるということと、誰かれかまわず、常時監視されているということですね。

 ブログやツイッターなど数多くの人が、いろいろなことを書き込んでいると思うのですが、それが監視されていると認識している人は非常に少ないんじゃないでしょうか?

 他にも、Appleには、勝手にiPhoneユーザーの位置情報をディバイス内で取得蓄積していた前科があったり、無料でインターネット上に公開されたゲームアプリの場合、全地球測位システム(GPS)で測定されたスマホの位置情報を1分間に1回、米国の広告会社に送信する仕組みになっていたものがあったりと、知らないうちに情報を抜かれているケースはごまんとあることでしょう。

 ビジネス的には、そのユーザーの行動範囲、嗜好性、記念日などが管理でき、有効な広告展開ができ、またユーザーも利便性が飛躍的にUPするのでしょうが、誰にだって、人に知られたくないヒミツの一つや二つはあるかと思います。

 のりぞーだって、もしも、会社の自分のパソコンの検索履歴を見られたりしたら、軽~く死ねる自信がありますよ。(笑

 我々、社会に出ている大人は、こういった事実があるということを、少なからず何らかの知識を得て知っているとは思うのですが、子供達は、まったくと言っていいほど理解していないでしょう。

 今後は、携帯を所持している我が子に、ツイッターやブログ等で、不用意な発言は控えるようにと教育していくことも大事ですね。結構、不用意な発言が社会的に命取りになってる事例をよく見かけますからね。本当は、こういうことを学校で教えりゃいいのに、現場はおくれてますよ。

 ではでは。

| | コメント (2)

2012年2月 6日 (月)

東京都LCP住宅

 おはよーでござんす。今日は朝からグループ会議だったのですが、その中で東京都のLCP住宅の話が出たので、書きますね。

 東日本大震災から、もうすぐ一年がたとうとしているのですが、今、もっぱら話題にのぼるのが、首都圏の直下型地震。被害規模も経済へ与える影響も比較にならないとは思うのですが、そんな中、東京都が打ち出したのが、LCP住宅です。

 要約すると、水の供給及び1基のエレベーターの運転を同時若しくは交互に行う発電能力があり、燃料が安定継続して供給可能で、住宅外からの電力供給が途絶した場合でも、運転可能な常用発電機が設置されているマンションのことですね。

 ここで問題になるのが、常用発電機の設置義務と維持管理費ですよね。

 確かに、停電時の高層マンションの悲惨な話は聞くのですが、はてさて、この費用と維持管理費にお客様が納得するのか??

 また、実際に、大震災に見舞われた場合、そのマンションに近隣住民が水や電気(寒さ、暑さ)を求めて殺到することが予想され、その場合の対処はどうするのかなど、いろいろと問題が多そうです。

 マンションデベさんたちは、戦々恐々みたいで、この動きが大阪にも影響を及ぼしかねなく(橋下さんと石原さんは、こういう部分で仲良しですもんね。特に、橋下さんは脱原発派ですし。)なると、そもそもの事業計画から狂ってくることになります。

 太陽光やスマートハウス含め、まだまだ、住居系は動きがたくさんありそうですね。

 ではでは。

 

 

| | コメント (0)

2012年2月 5日 (日)

日米の政策の違い

 おはよーでござんす。昨日のNY市場はすごかったですね。終値で12862ドルと2008年のリーマンショック前の水準を回復し、3年9カ月ぶりの高値となりました。

 失業率が8.3%と改善傾向を維持しており、オバマ大統領も、バージニア州アーリントンで演説をし、『景気回復は加速しており、これを維持させる』と強調しています。

 かたや、ミラー相場から離れて久しい日本市場なのですが、ようやく週明けにでも9000円台を回復しそうで、日米の明暗がくっきり出ております。

 理由は諸説色々あるのでしょうが、大きな要因としてあげられるのは、間違いなく円高の放置でしょう。

 輸出企業が軒並み大幅な赤字を出しているのも、円高の影響は非常に大きいです。

 そいで、この円高。相変わらずの、『注意して見守っていく。』しかできない政府なのですが、注意して見守るだけなら、のりぞーにだって出来るよって感じですね。だって、注意して見守るだけでいいんでしょ!?

 次のグラフを見ていただければ、一目瞭然なのですが、日米のマネタリーベースのグラフです。マネタリーベースとは、日本銀行が供給する通貨のことで、具体的には、市中に出回っているお金である流通現金(「日本銀行券発行高」+「貨幣流通高」)と「日銀当座預金」の合計値のことです。まぁ、簡単に言うと、マネーサプライの基ですね。

Mb

 上記グラフを見ていただいたら理解できるとは思うのですが、リーマンショック以降、アメリカはドルの供給量をジャブジャブに増やしているのに対し、日本はというと、・・・。そりゃ、ドルが増えまくっているわけですから、相対的に円が高くなるのは当たり前ですよね。

 んで、結果、アメリカはリーマンショック前の状況に復活し、日本は大赤字連発ということになるのです。

 いくら通貨供給量を増やしても、需要がない以上うんたらかんたらって、もっともなことを言う経済学者さんも多いですが、結果がこのようになっている以上、日銀も通貨供給量を増やさない以上、いくら企業努力やリストラをしたところで、日本の企業が疲弊しまくっているのは一目瞭然です。

 圧力がかかって為替介入ができないのはわかるのですが、だったら通貨供給量をもっと増やせば、さすがの金融機関も、市中にお金を回さざるを得なくなると思うんですけどね。

 本当、日銀にしろ、政府にしろ、財務省にしろ、何を考えてるんでしょうね。

 需要なんて、復興先にいくらでもあるんですから!!

 まさに、『同情するなら金をくれ』改め、『増税するなら緩和しろ』って感じです。

 ではでは。

| | コメント (0)

2012年2月 4日 (土)

浦安液状化裁判

 おはよーでござんす。とてつもない巨大な赤字を出してきた上場企業群ということで、昨日の株式市場を注視していたのですが、面白い結果となりましたね。

 結論から言いますと、ほとんどの企業で、「悪材料出尽くし」となっております。

 ソニーは大幅高の+107円、パナソニックは+7円、シャープは+15円となってました。

 まさに、「噂で買って事実で売る」の格言通りの動きでした。

 でもね~、42型の液晶テレビが5万円台で買えるわけで、僕の持ってる携帯電話よりも安い状況なわけで・・・。売っても、売っても赤字が出るわけで・・・。

 この先、上記各社は何を売っていくんでしょうね。どう考えたって、先が見えてこないんですよね。やはり、コダックと富士フィルムが明暗を分けたように、次の一手を考えないとまずいんでしょうね。

 ちなみに、携帯ゲームサイトのグリーがシャープの時価総額を抜きそうなのも時代ということで・・・。

 大注目の裁判が始まります。東日本大震災で液状化被害が起きた千葉県浦安市の住民達32人が、分譲住宅を開発・販売した三井不動産とグループ各社を相手取り、総額約7億円の賠償を求めて、東京地裁に提訴しました。

 この問題、住民側の泣き寝入りで終わるのかと思いきや、一転、裁判になりましたね。

 原告側の訴えでは、「一本道路を隔てた隣接の団地では被害にあっていないのに・・・。」との見解なのですが、はてさてどうなるのやら。

 ポイントは、天災か人災か。ディズニーランドの遊園地部分が、強烈な地盤改良をして液状化にならず、その隣の駐車場は液状化してしまったというのは有名な話なのですが、一つ言えることは、

*『開発・販売時において、三井不動産は、国及び法律にのっとり、開発・事業をしている』

という点ですね。

 これが、姉歯事件みたいに、改ざんなり手抜きで液状化になったのなら、当然賠償責任になるのですが、国や法令にのっとりしているわけですから、その場合の責任の所在は、天災地変による所有者個人に帰結するのか、それとも、法律を守って施工したのに事業主側に帰結するのかで、今後の分譲のあり方を大きく変えるものと思われます。

 普通の見方をすれば、例えば、桜島のふもとに住んで火山灰に悩まされるのも、三陸沖に住んで津波の被害にあうのも、浦安に住んで液状化で被害をこうむるのも、それは、・・・・ということになるはずなんですけど、どうなんでしょうか?

 もしも、判決が原告勝訴なり和解勧告なりになった場合、今後の裁判の一つの大きな指標となるので、要注意です。

 ってか、日本に住んでる限り地勢リスクはつきものなので、今後は色々と大変でしょうね。

 ちなみに、地勢的に一番安全なところは岡山県だそうで、首都が岡山県になることがあるかもしれませんね。(笑 岡山市って、めちゃくちゃ広いし、市内でも車で走ると、すぐに田んぼや畑が出てきますから、土地は広いですよ!

 というわけで、この裁判はおっかけてみたいと思うのでした。

 ではでは。 

| | コメント (0)

2012年2月 3日 (金)

超絶赤字決算

 おはよーでござんす。昨日は、社員さんを全員連れての月一お食事会へ行ってまいりました。珍しいモノを食べようということで、三田のボタン鍋を食べに行ってきました。

1

2

 このお店は、以前に宝塚の建売王に連れて行って頂いた場所で、イノシシ特有の臭みも全くなく、他にもキジやシカといった珍しいモノを食べさせてくれるので、車で一時間ほどかかるのですが、行った次第であります。みんな、初めて食べたみたいで、めっちゃ喜んでくれましたよ。まぁ、ただ飯をふるまった後は、きっちり仕事で返してもらわないと帳尻が合わんのですけどね。

 ここ連日、第3四半期の決算と3月期末の決算予想が発表され、えらいこっちゃになっていますね。

 まずは、メジャーどころで、パナソニックが過去最大の7000億円の赤字見通しを筆頭に、住金▲850億円、エルピーダメモリ▲989億円、ソニー▲2200億円、神戸製鋼▲100億円、マツダ▲1000億円、シャープ▲2900億円、その他モロモロと赤字が列挙します。トヨタも単体では赤字予想でしたね。

 まぁ、震災に、タイの洪水に、円高にと、企業を取り巻く環境が最悪だったのは周知の事実なのですが、でも、これって今期だけの特殊要因なんですかね。

 たとえば、シャープなんてテレビと太陽光の一本やりで、それが赤字を垂れ流すのなら、いったい、今後、何で稼ぐのか?ってことです。

 さらに、この決算を受けて厳しくなるのは、法人税の収入でしょうね。現在、政府は、必死で消費税のUPを訴えているのも、こういった背景があるからでしょうね。

 いくら消費増税しても、その分、法人税が減れば、結局チャラになるんじゃないかな??

 たぶん、経営者さんたちも、次にどういう行動をとればいいのか、フラフラになってると思いますよ。どう考えたって、もはや家電の製造で、アジアの他のメーカーや、独り勝ちしているアップルにはかないっこないですからね。

 そろそろ官民あげて、真剣に円高対策をしないと、立ち直れないような気がする決算内容なのでした。

 ではでは。

 




| | コメント (0)

2012年2月 2日 (木)

日本政策金融公庫

 おはよーでござんす。身も凍るような寒さが続きますね。北陸の雪は止まらないみたいで、電車も止まっているとか。温暖化現象はどこへやらの寒さに、早く春が来るのが待ち遠しいです。

 今朝は朝から日本政策金融公庫、通称、国金に行ってきました。近々、大きめの多区画分譲を手掛けますので、諸経費やら税金やら建築費やらと何かと現金が必要となるので、お金を借りる申込みに行ってきた次第であります。

 両手いっぱいの夥しいほどの大量の資料を用意し、神戸まで面談に行ってきたのですが、思ったより賑やかだったのが意外でした。

 まぁ、面談自体は、書類のチェックだけで粛々と進んでいったのですが、面談ブースが横並びに4席ほどあり、すぐ横の人の相談が丸聞こえでビックリしましたよ。

 すぐ横では、やれ交通費がぁとか、滞在費がぁなどの話が聞こえてきて、思わず、それって生活費ちゃうん!?って突っ込みそうになりましよ。(笑

 政府は、選挙権を含めた成人を現行の20歳から18歳へ引き下げようとしています。

 大学を出ても就職難な現在、成人を18歳にすることにより、起業を目指す若い人も増えるかもしれませんね。

 あのビルゲイツも、マーク・ザッカーバーグ(フェイスブックの創始者)も、スティーブ・ジョブスも、全員20歳及び21歳で起業しているのですから、これからの日本もドンドン若い人達が出てこないとですね。

 そういった意味で、国金は非常にありがたい制度ではありますし、もっと周知徹底されたら活気づくのになと思った次第であります。

 あの生活倉庫の社長さんも、一度経営に失敗して、ホームレスにまでなり、そこから今の生活倉庫を立ち上げたわけなんですから、一度や二度の失敗なんて恐れていたらダメですよね。

 というわけで、普段ではなかなか経験できない面白い場所でした。

 ではでは。

| | コメント (0)

« 2012年1月 | トップページ | 2012年3月 »