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2012年2月12日 (日)

老後のヘッジPart.2

 こんにちわでござんす。はぁ~、かなり気合いれて途中まで書いてたのに、ブラウザの調子が悪くて書き直し・・・orz 嫌になっちゃいますけど、気を持ち直して再度書きますよ。

 では、昨日の続きから。昨日までの流れは、まず、日本には、1000万円クラスの貯蓄をしている世帯数がかなりいるということ。銀行の金利が超のつく低金利であるということ。ひとたびインフレの流れになった場合、キャッシュは目減りするということ。ここまではOKですね!

 次に、不動産収益の対象ですが、まず、区分所有のマンションに狙いを絞ってください。中古戸建てでもいいのですが、維持費やら固定資産税などがかかりすぎるので、収益性に不安が残ります。

 あと、間違っても新築や築年数の浅いマンションは回避してください。なぜならば、築年数が経過するにしたがって、大幅に相場が下がることが多いからです。いくら、駅近で利便性が高いマンションであったとしても、築年数が10年、20年と経過するにしたがって、ほぼ相場は下がるけいこうにあります。ひどいのになると、半値になることもザラにあります。

 ただし、築40年クラスのマンションになりますと、相場も下がりに下がりきっており、例えば、400万円が相場の築40年のマンションがあったとして、そのマンションが築45年になったからと言って、一体いくらなのかと言えば、変わんないでしょう。

 なぜならば、区分所有法第61条には、『建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。』という文言があり、時価に関しては諸説様々な意見があるものの、最低額は見込めるためです。

 要は、古いマンションを所有して、建て替え決議が決定したとしても、買い取ってもらえばいいわけです。もっと突き詰めると、古いマンションは敷地が広い割には、容積を食いきっていないマンションがたくさんあり、ここにとんでもないお宝が隠されているケースもあります。(そのことは、以前に書いたので割愛。)

 んでもって、賃貸相場はということなのですが、これはヤフー不動産を検索すればわかるのですが、ワンルームにしたって最低2万円/月ですよ。これがファミリータイプの区分所有ならば、少なくとも4万円/月、5万円/月にはなることでしょう。

 もう一つ、築年数の古いマンションのメリットが固定資産税がバカ安という点です。のりぞーが所持している築年数の古いマンションたちの固定資産税一覧があるのですが、ほとんどが年5万円程度。つまり、一か月分の家賃ですね。

 あと区分所有のマンションであるために、管理費・修繕積立金を支払っているので、大家さん特有の面倒がないというのもメリットの一つです。何かあっても管理会社が対応してくれるので(そのためにお金を払っているのですが)、わずらわしいことがないということです。

 400万円のマンションを購入し、家賃5万円で貸したとして、表面が年60万円の収入。大体、管理費・修繕積立金は1.5万円~2万円程度なので、年間18万円~24万円。固定資産税が5万円として、実質手残りは35万円/年といったところでしょうか。

 つまり、約11年間保有すれば、購入費が全部タダになる計算になります。

 もちろん、給湯器が壊れたなどの出費もありますが、礼金もありますしね。

 30歳から貯金をして、40歳で築の古いマンションを購入し、50歳以降は、ずっと利益を生んでくれるマシーンに早変わりです。

 お勤め先がご立派な人なら、これも相談ベースでほぼOKをいただいているのですが、懇意にしている銀行さんが相当低い金利で融資をつけてくれることもあります。期間を7年~10年ぐらいに設定すれば、元手も持ち出しも、ほとんど無しで上記ケースを運用することも可能です。

 家賃の回収に不安を覚える人も多いと思いますが、今は、家賃保証の会社加入やカード決済がデフォとなっていることが多いため、その不安も解消されます。

 レインズで検索すれば、西宮市だけでも1000万円未満の区分所有が60件クラスあり、範囲を阪神間に広げれば、もっとあると思いますよ。

 というわけで、連日長々と書いてきましたが、本当、老後のヘッジとしての築年数の古い区分所有のマンション保持は面白いと思います。

 ではでは。

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