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2013年6月13日 (木)

掲示板

 おはよーでござんす。最近、芸能人のイイ話がツイッターで拡散して、色々話題となっているのですが、嘘や盛り付けも多く、その後、本人が否定するケースが目立っていますよね。

 フェイスブックやツイッターで、『イイね!』を押すことで、簡単に拡散できることから、マーケティングの対象にもなっているようです。

 ネットが完全に普及して、簡単に評判を検索できるようになった結果、商売の在り方も変わってきています。

 西宮市の不動産業者さんの数は、とにかく多く、購入者のお客様側からすれば、ほんとうに迷うところなのでしょうが、やはり、色々な会社が掲示板で書かれていますね。

 嬉しいことに、当社も掲示板に掲載されていましたが、うへぇ??っていう内容でした。(笑 

 担当者が素早いとのお褒めの言葉と、申込みに際し、10万円が必要と言われたと書いてあったのですが、既存のお客様ならご存知だとは思いますが、当社は設立以来、申込みや買い付けの段階で、10万円なんて貰ったことないですからね。だって、意味ないですもん。契約しないなら返さないといけないですし。どう勘違いされたのか。

 あと、同業他社さんで多いのが、家がちゃちいとか、オプションがどうのこうのという話が凄く多いですね。

 これも、説明しておきますと、すべて金額次第ですよ。

 ちなみに、今、西宮の分譲業者さんの事業収支(利益)は、大体、8%ぐらいになっています。

 8%とは、仮に4000万円の建売があったとしたら、320万円が利益ということですね。すごいのになると、6%の事業収支でも、えいやっでやっている所もあると聞き及びます。

 ほいでもって、320万円というのは、粗利益であり、そこから、社員さん達の給料、店舗維持費、広告代など、もろもろの必要経費が引かれていくわけです。一体、なんぼ残るのかと・・・。

 それで、建売業者さんは、下請けの工務店に坪30万円後半~40万円で投げているという話も正解です。

 じゃ~、冷静に考えていきますと、27坪の土地に3階建てで32坪のお家をつけて、3280万円で販売しているとします。南部の物件に多いですね。

 32坪×40万円/坪=1280万円

 これに外溝費が約50万円

 家だけで。1330万円の原価がかかります。

 ほいで、土地の取得コストを、27坪 坪70万円で購入したとします。

 27坪×70万円=1890万円。

 仲介手数料が購入時に約66万円、販売時に約107万円。

 地盤調査改良 40万円。 上下水整備 40万円。設計費 20万円。

 銀行借り入れ金利 50万円。登記費用 30万円。

 ざっと計算すると、

 1890万+66万+107万+40万+40万+20万+50万+30万=2243万円。

 他にも思わぬ雑費はかかるのですが、ここでは省きます。

 坪70万円で購入して、土地取得コストが2243万。建物代が1330万。合計すると3573万円になり、この事業は赤字になります。(笑

 だから、ギリギリ採算が合うように取得コスト下げにいくのですね。坪60万円で購入して、やっと事業収支10%ってとこですか。ほいで、販売時に値段交渉が入って仕上がり5%、6%なんてザラですよ。んで、今時、誰が坪60万円で売却に応じてくれるのか・・・。

 かといって、相場というべきか、グロス論という、いわゆる、出口の総額は大体決まっているわけですから、例えば、建築代金をさらに500万円かけて、凄く立派な家を作ったとして、3280万円の物件が3780万円で納得されるかということだけです。

 自動車で考えれば、本体価格に、快適に運転する為に、カーナビつけて、ETCつけて、バックモニターつけて、パワステにして等々、オプションをつければ値段なんてなんぼでも上がります。当たり前のことですよね。

 すごーーーく、ぼったくりのイメージがありそうなので、ちょこっと、本当のことを書いておきました。不愉快になられる方もいるかもしれませんが、上記のことが事実ですからね。すげー家を建てたいのならば、それ相応にお金はかかるというお話です。

 ではでは。

 

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