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2015年7月17日 (金)

一棟収益の罠

 おはよーでござんす。今、不動産業者さん達が集まれば、一棟収益の話が花盛りになります。

 通常の売買と違って、金額も大きくなるので、それだけ華があるのですが、よーく考えないといけないことがあります。

 例えば、今なら、プロでも築10年ぐらいの収益を8%位で購入するのですが、計算してみますね。

 1億円で8%の収益なら年間の家賃収入が800万円。固定資産税は、およそ50万円位。

 銀行金利が約1.8%と想定すると、年間の金利で180万円。

 10年後に大規模修繕をすると考えると、約500万円位かかるので、500万÷10年=50万円/年。

 800万円-50万円-180万円-50万円=520万円

 更には、入居率の問題。ワンルームの場合、次々に新築物件が出来ますので、賃貸に入っている人は、新しいモノ、新しいモノに移り変わっていきます。

 90%の入居率での優秀とされており、通常、80%位に落ち着くのがデフォ。

 となると、800万円の80%なら、640万円になります。

 更には、入退去のペースが速いので、その度に、クロスの張り替えやらでお金がかかる。募集では、敷金・礼金0円が当たり前になってきており、その度に、賃貸仲介業者さんにバック2カ月分・・・。

 もっと恐いのは、今は、史上空前の低金利ですが、ほとんどの場合、変動を選択しており、金利が1%上昇するだけで、金利に喰われてしまいます。

 というわけで、冷静に考えないと、収益って難しいなぁ~と思うのでした。

 ではでは。

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