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2016年9月29日 (木)

原価とオプション

 おはよーでござんす。阪神間で建売事業をしていますと、原価が次々に上がっていき、フラフラになります。

 一昔前の建売なら、スカッスカッで値段勝負!!みたいなところがあったのですが、今や、あれもこれも付いて当たり前、更に、付加価値がついて勝負みたいな感じですからね。

 そうなると、あれしたいな、これしたいなと、追加で頼むと、すぐに原価が上がってきます。

 ベランダをアクリルパネルにするだけで、ハイ!40万円!流行りのルーバーをつけるだけで、ハイ!40万円。

 間接照明とエコカラットでリビングを仕上げたいなというだけで、ハイ!40万円!無垢のフローリングに変更したいな、ハイ!@@万円。

 てな感じで、すぐに値段が上がってきます。僕ら元請けで、こうなんだから、注文形式のお客様が、自分のしたいことをやろうとすると、すぐに100万円単位でお金の追加が発生するでしょうから、嫌になっちゃいますよね。

 それでも、グロスの販売価格は、そう上振れしないわけですから、なかなか、仕入れが厳しくなるわけです。

 でも、今は、面白いから色々挑戦してみようかなと思っているわけです。

 ではでは。

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2016年9月26日 (月)

防空壕

 おはよーでござんす。今でも、和歌山県の友が島に行けば、生々しい第二次世界大戦の痕が見て取れるのですが、何も手つかずの無人島だけじゃないんですよね。

 火垂るの墓で有名な、ニテコ池。

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 毎年、民放で流れるので、覚えておられる方も多いとは思うのですが、こんな感じで防空壕が存在していたんですね。

 実は、西宮市の甲陽園東山町には、いまだ現存している防空壕があり、ぶっちゃけベニヤ板で貼り付けて隠しているなんて感じでビックリします。

 甲陽園には、たくさんの防空壕が過去に存在したみたいで、それらが地下に眠っているんですよね。ほとんどが、埋戻しされていますが。

 街を歩きまくると、意外と細かい情報を得られるものですよ。不動産屋さんは、歩いてなんぼです。

 ではでは。

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2016年9月25日 (日)

@@女子

 おはよーでござんす。さかんにマスコミで言われる@@女子。

 古くは、肉食系女子とか、歴女、腐女子。ニッチなところをいくと、自転車女子とか、プロレス女子、パクチー女子なんてものまであります。

 最近のはやりは、カープ女子ですかね。良くも悪くも、消費を支えるのは女性が多く、各企業が色々な努力をして、@@女子を流行らせてきた経緯があります。

 そんな中、なんと、不動産女子なるものまであるそうで・・・。

『オトコ臭い不動産業界のイメージを“女子力”で一新しようと活動している若き女性社長がいる。今回は、東京都世田谷区北沢に本社を構えるTender Living(テンダーリビング)株式会社の中村マリア社長。』

 むむ、なんだかカッコいいですね。確かに、不動産業界は、ある意味、男性社会といっても過言ではないと思います。

 常々、お客様は女性目線なのに、販売、企画、営業側が男性というミスマッチを危惧していたので、業界にとっても良いことですね。

 ホームページはこちら↓

http://www.tenderliving.jp/

 可愛らしいホームページに、女性のお客様は安心するでしょうね。

 戸建分譲事業も、女性が中心となる仕事が出来れば、ガラッとイメージが変わるかもですね。

 ではでは。

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2016年9月23日 (金)

フラットは大底

 おはよーでござんす。21日に発表した摩訶不思議な日銀の金融政策。

 とりあえず、まとめてみますと、まず、2%の物価目標が達成するまで金融緩和は続ける。

 これが大前提で、この方針は崩していません。

 次に、長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を導入し、長期金利がゼロ%程度で推移するように国債買い入れを実施することを決めました。

 なんのこっちゃらという気もしますが、要は、10年物国債の利回りが、0%になるよう誘導して買い取りを行うといったわけです。

 短期金利がマイナスなので、一応、金利の先高感を形づくることが出来て、長期運用している銀行、生保のお助けになるというわけで、金融株が上がったわけですね。

 ただでさえ、マイナス金利でダメージを受けている金融業界に配慮した格好になります。

 これにより、フラットなどの超長期の住宅ローンは、これ以上、マイナス金利になることはなくなったわけで(日銀曰く)、そうなると、超長期固定の住宅ローンは、底をうったということになります。

 今後、超長期の金利が、ドシドシと上がることは想定しにくいですが、下限がしめされたことで、住宅ローンにおける金利低下メリットは、今が限界ということです。

 早く、購入した方が良いかも?

 ではでは。

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2016年9月22日 (木)

スーモ

 おはよーでござんす。最近、暇さえあれば、スーモの全国版の新築戸建てを見に行っているのりぞーでござんす。

 全国各地どこにでも、建売住宅があり、また、最近のスーモは詳細に掲載されているので、凄く楽しいですね。

 でもって、色々見ていますと、やはり地域柄が出てくるんですよね。

 例えば、東京なんて、土地40㎡しかないのに、新築建売18000万円とか!!(爆笑

 まぁ、新宿なので仕方がないのかもしれませんが、そもそも新宿に建売があるのもビックリですけどね。

 他には、名古屋。ここのエリアを見ていますと、他エリアに比べて、外観がゴテゴテしている建売が多いです。そこは、やはり見栄の世界観があるんですかね。

 あと、北海道。リビングを見ていますと、学校にあったような配管がズドーンってあるんですよね。なんやろ?って調べていたら、セントラルヒーティングなんですね。すげー見栄えが悪い・・・。

 沖縄にも建売がありましたよ。外溝は、やっぱりシーサーなんかなと見ていたのですが、全然普通でした。

 以上のように、あちこちの新築戸建てを見に行くと、意外と新しい発見とかがあり、面白いですよ。

 ではでは。

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2016年9月20日 (火)

避難準備情報

 こんにちわでござんす。お昼過ぎに銀行さんと打ち合わせしていた時に、凄い音で、

『ピロロロローン ピロロロローン♪』

って、携帯が鳴りだしてビックリしました。

 台風の避難準備情報なのですが、これ位で??って思ってしまいました。

 多分、自治体も、広島の安佐南区を教訓にして、早めに、こういった警報を流すのでしょうが、まぁ~、やり過ぎの気もしますよね。

 もっとも、何かあった時に、自治体が非難の急先鋒になるから仕方がないとは思うのですが、どうなんでしょ。

 あと、あちこちにあるスピーカーからのお知らせですが、全く、何を言っているのか分かりません。これは、改良の余地がありそうですね。

 ではでは。

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2016年9月19日 (月)

輸入壁紙

 おはよーでござんす。寝室の1面とか、リビングのポイントに、なんかアクセントをつけたいなぁ~なんて、誰しも思うと思うんですよね。

 注文建築なら、人それぞれの好みで、好きな壁紙を配置すればよいのですが、建売となるとそうもいきません。

 僕なんて、

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 寝室の一面に、上記クロスを入れようとして、全力で設計士さんと、山下に止められましたからね。(涙

 面白いと思うんですけどね。毎日、寝る時に、マンハッタンの高層ビルの景色が見えるんですよ。

 他にも、輸入クロスならではの、奇抜なデザインや、ブランド物があるので、これから建てようとしている人は、一考してもいいのじゃないかと。

 ではでは。

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2016年9月18日 (日)

あこがれの間取

 おはよーでござんす。新しく家を建てるにあたって、あーしたい、こーしたいと悩んでいるのも楽しいものですね。

 だいたい、どの建売や参考プラン図を見ても、似たり寄ったりで、うーーむって悩むことも多いんじゃないかなぁ~。

 でもって、今年の4月より西宮市水道局にて、3階建ての直結・直圧方式の設計基準において緩和がありまして、事前協議書の提出が不要となりました。

 つまり、例えば、3階建ての3階部分にお風呂とか、洗面、トイレを持ってきやすくなったんですよね。

 一日の疲れをとるお風呂を、屋上バルコニーと続きにして、周りを壁で囲ってリクライニングなんて素敵やんってプランも可能になってきました。

 面白そうなので、次に仕掛ける3階建ての建売は、本気で、そのプランで建ててみようかなって思っています。

 ではでは。

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2016年9月17日 (土)

大手の人事

 おはよーでござんす。成熟した業界において、あとはパイの奪い合いだけになるのですが、ただでさえ少子高齢化を迎える日本においては、現状維持すら難しい状況には違いないです。

 これは、組織が大きくなるほど頭痛のネタになるわけで、仲介大手各社は、思い切った人事を仕掛けてきてますね。

 今までの常識だったら、関西ブロックと関東ブロックは、全くの別物という認識だったのですが、これからは、営業マンベースでの相当の人事交流もありえるみたいです。

 阪神間に慣れた営業マンが、ある日突然に、八王子に行ってくれなんてことになるわけですから、大変ですね。(笑

 とどのつまりは、モチベーションをどう維持するのかが、人事の腕の見せ所なんでしょうね。

 ではでは。

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2016年9月16日 (金)

そりゃ人口減りますわ

 おはよーでござんす。来るところまで来たなというニュース。

 『国立社会保障・人口問題研究所が去年6月に18歳から34歳の未婚の男女およそ5000人らを対象に調査した結果、「異性の交際相手がいない」人の割合が男性で7割、女性で6割と、5年前の前回調査から1割近く増えて、ともに過去最高でした。』

 だそうです。

 多分、将来のことを考えれば考えるほど、結婚を前提にしたお付き合いというものから、遠ざからざるを得ないという判断なのでしょうね。

 不動産業界の人間としては、世帯のあり方が、ここまで変化してくると、業態そのものを考えざるを得ません。

 家族4人庭付き一戸建てなんて、化石になるかもしれませんね。

 しかし、統計上、5000人も調査すれば、本来なら女性と男性の交際相手がいない割合は同率に収束するはずなのに、男性よりも女性の交際相手がいない割合が1割も少ないということは、失楽園が影響しているのでしょうかね。

 少子化の問題よりも、そっちの方が気になったのでした。そういえば、三田寛子も怒ってましたからね。(笑

 ではでは。

 

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2016年9月15日 (木)

需要と供給と価格

 おはよーでござんす。笑っちゃうくらい世間を騒がしている豊洲市場なのですが、しかし、必ずといっていいほど出てくる、『当時の担当者がいないので・・・』という魔法の言葉。

 あとは、ずるずるの有耶無耶一直線ですね。誰も責任をとらないので、改善するわけないですね。

 そんな東京CITYなのですが、ここにきて、新築マンションの完成在庫が増えてきているそうです。

 通常、都心部の新築マンションなんて、いつも第@期分譲予定完売御礼!!が当たり前だったのに、完成してまで売れ残るなんて前代未聞ですね。

 阪神間の新築マンションでも完成して売れてないなんて、リーマンショックの時の、関学前位しか記憶にないですね。

 住宅ローンが異常なまで低金利になったのに、売れないのは、単純に絶対値が高くなりすぎて需要がついてきていないということでしょうね。

 そりゃ、土地の値段が下がらないなか、建築コストだけバンバン上がっているわけですから、いくら都心といえども、ついてくる人も少なくなるってもんですよ。

 オリンピックまでもたないなか、調整が入りそうですね。

 ではでは。

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2016年9月12日 (月)

傾向

 おはよーでござんす。買い取り業をしていますと、色々なケースにぶつかります。

 そんな中、売却事由の中に、差し押さえや借金等のお金がつまって売却を急ぐケースがあります。

 もちろん、中古戸建として家が使えるのか?リフォーム費用はどれくらいかかるのか?などを内覧して即判断するのですが、ここに一つの傾向があります。

 それは、100%とは言いませんが、室内が汚れているケースが非常に多いということです。

 まず、ほとんどといっていいくらい、ゴミためみたいになっていますね。

 よく、幸せを運ぶためにトイレ掃除からなんて、成功哲学の本に書いてありますが、ある意味、当たっているかもしれませんね。

 掃除、整理整頓がきちんと出来ている家は、なかなか資金につまるということは、ないのでしょう。

 僕自身、掃除が苦手なので、考えさせられます。

 ではでは。

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2016年9月11日 (日)

お風呂

 おはよーでござんす。本日は、日曜日なのでお風呂の話。

 スーモの『ほんとに使える設備ベスト10』の中で、堂々1位になったのが、広いバスタブで、第2位がフルオートバスでもって、第4位が保温性能付き浴槽となっていました。

 実に、家を建てる・選ぶ際に上位に『お風呂』のキーワードが出てきているんですよね。

 だがしかし、建売住宅をみても、注文建築をみても、広いお風呂って、ほとんどないのが現状です。

 では、差額がどうなのかといいますと、例えば、パナのベースタイプで比較しますと、

1616・・・790,650円   定価ベース、1.6m×1.6m(1坪)

1618・・・953,400円

1818・・・1,079,400円

1623・・・1,226,400円

と、意外と大きな差額になるんですよね。

 そして、一番の問題点は、お金よりも、間取りの難しさになります。田舎みたいにばかでかい敷地があれば、それこそテルマエロマエみたいなお風呂も十分に作れますが、西宮や芦屋、東灘区の阪神間においては、敷地パツパツに、家をのせるわけですから、どうしてもお風呂のスペースに制限がかかってきます。

 いっそのこと、リビングを狭めてお風呂を広くするなんてプランがあってもよいかと思うのですが、万人受けしない冒険になるんでしょうね。

 なんにせよ、一日の疲れをとるお風呂で、かつ、お風呂大好きな国民性なわけですから、もうちょいメーカーさんには工夫してほしいですね。

 ではでは。

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2016年9月10日 (土)

アサヒビール跡地

 こんにちわでござんす。名神高速道路に乗れば、すぐに見えてくるアサヒビール跡地。

 西宮市民にすれば、すごく気になる再開発用地ですよね。

 心霊現象が起きるなんて、心霊スポット化しているのが、ビックリしたりもしますね。

 まだ、病院は紆余曲折しているみたいですが、今の所、

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 こうなっとります。そして、商業ゾーンには、兵庫スバル自動車(神戸市灘区)など新車販売会社3社のほか、医薬品卸大手のメディセオ(東京)が、配送拠点を新たに設けることが決まりました。

 活気のある街づくりが成功してくれたらいいんですけどね。

 ではでは。

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2016年9月 9日 (金)

再開発と反社会勢力

 おはよーでござんす。お金がないないといっても、あちこちで大規模な再開発が、まだまだ行われている日本なのですが、それぞれ個人個人の意思があるなか、よくぞこぎつけたなっていう再開発もたくさんあります。

 8年ほど前に、東証2部上場のスルガコーポレーションがビルの立ち退き・地上げをするにあたって、約150億円近いお金が反社会勢力に流れていたのは記憶に新しいのですが、もちろん、自民党支部にも政治献金が流れていましたし、そういった意味では、今、世間を騒がせている『築地の移転問題』も、真っ黒黒助でしょうね。

 事業をしていくうえで、『時間』というモノが、最も大事な概念で、この『時間』に間に合わずに、潰れていった会社は数多くあります。貸す方の金融機関も死活問題ですからね。

 弁護士法で立ち退きや地上げ交渉は、所有者本人または、弁護士さんのみが出来るのですが、それでは、遅々として進まないために、そこに、ニーズが発生するわけですね。

 リーマンショックの冠を頂いたリーマンブラザーズも、東京の地上げで、お金がブラックボックスに消えてしまったという話もあるぐらいです。ハゲタカファンドもハゲタカされたんじゃ名折れですね。

 築地の移転問題が、どう決着するのかは分かりませんが、小池知事も、ほどほどにしないと死人が出てくるような予感がするのですが。

 怖い怖いですね。ではでは。

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2016年9月 6日 (火)

利上げ

  おはよーでござんす。9月20、21日のFOMCの利上げを見込んで、世界中がざわついていますね。

 もともと、年内2回の利上げを言われておりましたので、そういった意味でも規定路線なのでしょうが、外貨の乏しい新興国にすれば、右往左往といったところでしょうか。

 ドル円も、利上げを織り込むかのように、1ドル=99円から103円台にまで戻しました。

 あれだけ、不必要と言っていた韓国も、日本にスワップを提案するという事態になっております。

 あまりにも、世界中で金融緩和をしすぎており、正常な状態に戻すために、まずは、アメリカから利上げをしていこうとしているのですが、その度に、世界の株価が急落し、なかなかタイミングを見つけれないというのが現状です。

 それでも、いつかは利上げをし、コントロールできる状態にしておかないと、いつまでも異常事態は続けられないわけで、そういった意味でも、現在の、住宅ローンの異常な低金利の恩恵を受けられる期間は、刻一刻と少なくなっていっているのかもしれませんね。

 ゼロコンマなんて住宅ローン金利は、もう二度とないかもしれないということを、よーく考えてくださいね。

 ではでは。

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2016年9月 5日 (月)

歯医者さん

 おはよーでござんす。今日は、朝から歯医者さんで、地盤改良をしてきました。

 のりぞーの行きつけの歯医者さんは、苦楽園にある三浦歯科さん。

 お寿司屋さんの千ちゃんのとこで、よく会う先生ですね。

 のりぞー様の『歯』は、悲惨な状況で、いずれ三浦先生のところで、自由診療という名のインプラントで多額の奉納をしないといけないくらいです。

 まぁ、ギリギリまで持たしてもらうということで、手をうっているのですが、しかし、『歯』って大事ですよね。

 左も右も、両方痛かったら、歯茎でハムハムしながら、ご飯を食べないといけないので、何を食べているのか分からなくなりますよ。

 ほんと、食事を美味しく食べるために、『歯』だけは、気をつけないとですね。

 ではでは。

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2016年9月 3日 (土)

未公開物件

 おはよーでござんす。不動産探しをしている人なら、一度は言ってみた魔法の言葉、

『ここだけの物件ってないんですか?』

『未公開物件ってないんですか?』

 何なんでしょうね。情報が命なので、どうしても上記の言葉を言ってしまいたくなると思うのですが、ハッキリ断言できますが、

『未公開物件は・・・・あります!』(おぼちゃん調)

 よくネットなんかを見ていますと、コンサルとかいう肩書の人が、不動産に未公開物件はないと書いておりますが、それは、建前の話です。

 国交省がレインズを通して、流通の促進と透明化をはかっているので、そのことを言っているとは思うのですが、例えば、多区画の分譲をする場合においても、販売が表面化するまでの間に、多くの時間がかかり、その間にお客様がつくことも多いですし、もっと言えば、買い取り業者が所有権移転の決済をする前に、お客様がつくケースすらあります。

 本気で探して、色々な物件からチョイスし、選択技を増やしたい人は、たくさんの不動産屋さんに足を運び、販売前の物件の情報ってありますか?と聞くことが大事でしょうね。

 ではでは。

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2016年9月 2日 (金)

景気とリノベーション

 おはよーでござんす。今が、好景気なのか不景気なのか、実感としては、ずっーーーーーーーーーーーーーーーーーと不景気が続いているような気がしているのは、僕だけじゃないとは思うのですが、日銀様の発表をみると、景気は緩やかに回復しているそうなので、ふーーんですね。

 ただ、リーマンショックまでの流れの中で記憶していることは、小泉政権のどん底から、プチバブルみたいな流の中で、デザイナー住宅という言葉や、リノベーションという高額な金額でのリフォームが、すごく持て囃されたんですよね。

 でもって、リーマンショックでどかーん。

 そこからは、『生活防衛』という言葉がキーワードとなり、『家』そのものの考え方、価値観が問われるようになりました。

 最近、また、リノベーションが流行しているのを見るにつけ、あな恐ろしやという気持ちになるのは、不動産屋さんなら皆同じでしょう。

 ではでは。

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2016年9月 1日 (木)

1億2000万円の建売

 おはよーでござんす。のりぞーも建売をメインにしておりますが、さすがに、5000万円台を超える設定となると、イモを引きます。

 6000万円台になりますと、注文形式で個人個人でやりたいことが変わってくると思うんですよね。

 ところがどっこい、今度、近鉄不動産が京阪本線「出町柳」駅徒歩7分の場所に、1億2000万円の分譲を開始するそうです。

 敷地面積121.79平方メートル(約36.8坪)、延床面積140.60平方メートル(約42.53坪)の木造2階建て。

 すんごい金額ですね。まぁ、野村とか三井とか近鉄とか、ブランドネームがついてないと、まず、不可能な設定でしょうが、しかし、1億2000万円とは・・・。

 バブル、ここに極まれり!!って感じの、京都なのでした。

 ではでは。

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