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2016年11月28日 (月)

管理組合と資産価値

 おはよーでござんす。『近頃の若いものは・・・』『最近の新人は・・・』という言葉が、ずっと言われてきたのが世の常なのですが、最近のニュースを見るにつけ、よっぽど、

『近頃の老人は・・・』

の方が、世間を騒がしていると思います。

 高速道路の逆走にしても、小学生の登校の列に突っ込む事故にしても、明らか老害でしょう。

 しかも、この老害の性質の悪いところは、本人に自覚がないことです。

 これは、知り合いの業者から聞いた話なのですが、その業者さんが、あるマンションの区分所有を購入し、リフォーム再販売をしようとした時に、管理組合がリフォームを認めないと言いだし、一般のお客様で住民でもある売主さんを含め、えらいこっちゃになっているということです。

 まぁ、僕なら、ボイスレコーダーできっちり確認をとり、財産権の侵害で即内容証明コースにいきますが、気の弱い人なら、言われっぱなしでしょうね。

 しかし、なんの権利があって、上記のような常識を逸脱した行動に出るのか。

 また、そのような管理組合の存在が表ざたになれば、そのマンションそのものの資産価値も大きく下げる可能性が出てきます。

 内容次第にもよりますが、基本、重要事項説明になりますからね。リフォームの申請もままならない区分所有マンションを購入したがるお客様がいるとは思えないですからね。

 この先、高齢化が進むに従って、ますます、集合住宅という居住スペースに違和感を覚えることが予想されますね。

 ではでは。

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2016年11月27日 (日)

月一食事会

 こんにちわでござんす。昨日は、恒例の月一食事会ということで、新地にあります、知る人ぞ知る名店、『野口太郎』さんに行ってきました。

 太郎ちゃんは、少々経歴が変わり種で、外資系の企業から突然、飲食に転職したという珍しい経歴です。ただし、こだわりが凄くて、いつも感心させられます。

 だいたい、15品位のコースで料理が出てくるのですが、いつも、お酒のせいで途中で覚えていないのですが、今回は、社員さんが写真を撮っててくれたので、貼り付けていきますね。

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↑飛騨牛のチャンピオン牛のお寿司のうえに、キャビアをのせております。絶品!!

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↑湯引きしてない鱈の白子。最高!!

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↑2.5kgのビッグサイズのシマアジのお刺身に、長崎のマグロ。色が凄い!!

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↑これは、カキを炭火と藁であぶっております。そのままでどうぞやって。

あとは、まとめてドン!!

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 いっつも予約で満杯なので、2週間前くらいに予約しないと難しいと思いますよ。機会があれば、是非一度行ってみてください。ではでは。


























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2016年11月26日 (土)

タワマンの固定資産税の見直し

 おはよーでござんす。今日は、恒例の月一食事会なわけですが、本日行くところは、新地の『野口太郎』さんです。

 カウンター10席しかない、創作和食の店なので、今回は人数制限をさせてもらったのですが、超美味しいですよ。また、明日報告しますね。

 前から言われてた、タワーマンションの固定資産税の見直しの方向性が固まったようです。

 時事通信によりますと、『高さ60メートルを超え、20階建て以上となるような新築マンションを対象とし、40階建てのマンションでは、1階と最上階の税額の差を10%程度とする方向だ。』そうです。

 現実問題として、1階と40階なら、下手したら30%位、価格差がある現状なので、見直しとしては、少ないような気もしますが、ある程度、不公平感が緩和されるみたいですね。

 また一つ、タワーマンションの高層階の購入を躊躇われる要素が出てきたわけです。

 ちなみに、何故に、のりぞーは、こんなにもタワーマンションを叩くのかというと、それは、単純にムカつくからです。

 まっ、ぶっちゃけ、お金があったら、最上階のガラス張りスケスケのリビングで、ワイン片手にウホッってしてみたいのが本音なんですけどね。

 ではでは。

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2016年11月25日 (金)

劇的ビフォーアフターが終了

 おはよーでござんす。今日のヤフーニュースTOPに劇的ビフォーアフターが終了するニュースが掲載されておりました。

 初めて番組を見た時には、まだ、のりぞーも不動産業界にいなかったのですが、凄く衝撃的で面白かったのを覚えています。

 その後は、『匠』などの登場で、かなり尖った番組になっていましたが、それでも長寿番組でしたね。

 番組の終了する理由が、『東日本大震災や東京五輪などの建設工事の影響から、番組内の工期が遅れるなどレギュラー放送が困難になったという。』ことだそうですが、実際、建築の現場では、深刻な人材不足に陥っており、また、人件費や資材の高騰もあって、予算が難しくなったことは容易に想像ができます。

 一昔前、リフォームといえば、悪徳のイメージがつきまとっていたのですが、そういう負の部分を払しょくした番組としても有意義でしたね。

 この先、高齢化社会が進む日本において、新築よりも中古リフォームの需要と重要性が益々高まることが想定されます。

 実際、政府も中古市場の流通に力をいれておりますし、当社も考えていかないといけないなと、思っているところです。

 ではでは。

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2016年11月24日 (木)

心配になるほどの新築賃貸ラッシュ

 おはよーでござんす。街中を車で走っていますと、『あれっ?ここ駐車場やったよな。』というようなところに、ボンボン、シャーメゾンとかの新築賃貸物件が建設されていますね。

 相続税の基礎控除が5000万円から3000万円に減額され、また、法定相続人の掛け算も1000万円から600万に減額された為、相続税を払わなければいけない人が増えたのが、大きな原因なんでしょうが、空前の賃貸物件建設ブームとなっております。

 僕自身も、この1・2年の間に、2物件も、分譲用として販売していた物件を、大都市圏の収益業者さんに購入して頂きましたもんね。

 多分、アパートかなんかを建築して、すぐにエンドさんに転売するんでしょうね。

 阪神西宮のあたりは、ワンルーム収益の建設ラッシュで、すごいことになっていますからね。

 ただでさえ、人口も減り、空き家の増加が社会問題となっているなかでの、賃貸物件建設ブームは、いずれ、嫌な予感しかしないのですが、どうなんでしょう。

 ではでは。

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2016年11月22日 (火)

年収の高い人ほど歩く速度が速い

 おはよーでござんす。面白いデータの結果がニュースになっていました。

 『ドコモ・ヘルスケア株式会社は、「ムーヴバンド(R)3」の利用者へのアンケート調査および歩行に関するからだデータを用い、年収と歩行速度の関係を調査いたしました。』(産経ニュース)

 それによりますと、年収と歩行速度は比例していることが判明し、年収1,000万円以上の人は、平均年収の人の約1.2倍の歩行速度で歩くそうです。

 やっぱりなぁ~って、思い当たる部分がありますね。

 というよりも、多分、年収の高い人の特徴として、先の未来と、ちょっと先の未来のシミュレーションを常に想定しており、その間の工程を短縮しようと無意識に行動しているのだと思います。

 逆にいえば、年収の低い人は、その場、その場の行き当たりばったりが多く、無駄が多いのだと思います。

 自動車の講習にいくと、『だろう運転』をしなさいと口酸っぱく言われますが、実際、現実の道路に出ますと、この『だろう運転』をしていない人を、よくみかけます。

 危ねぇ~って思うのと同時に、日常もこんな感じの人なんだろうなと思わざるを得ません。

 仕事や人生においても、『だろう運転』が無意識に出来る習慣が身につけば、必然的にキビキビした動きになり、高収入に結びつくんでしょうね。

 ではでは。

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2016年11月21日 (月)

タマホーム

 おはよーでござんす。あれだけ、キムタクのテレビコマーシャルをバンバン流していたタマホームなのですが、ここ最近では、すっかり見なくなりましたね。

 2016年5月の決算も赤字で、2015年と2年連続の赤字なので、なかなか難しい舵取りです。

 売り上げの方も、2014年5月に1695億円がピークで、その後は暫時減少の2016年5月は、1383億円。18%減なわけですから、厳しい内容です。

 ハウスメーカーTOP1位、2位の大和ハウスと積水ハウスの自己資本比率が、それぞれ36.8%、52.4%なのに対し、タマホームの自己資本比率は、15.9%なわけですから、それだけ、借金による事業運営をしている割合が大きく、足腰に不安を感じざるをえません。

 IRによると、人件費や広告費を削ることで、収益体質を改善すると書いてありましたが、一気に拡大する戦略は、やはり恐怖をともないますね。

 まぁ、TOPクラスのハウスメーカーさん達は、うはぁ~って坪単価でも受注がとれるんだから、利益もとりやすいのでしょうが、薄利多売戦略は、なかなか難しいということです。

 そう考えると、飯田グループって、化け物ですね。不動産と兼ねてるところが、安泰の要素なんでしょうか。

 ではでは。

 

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2016年11月20日 (日)

新しいトレンドが発生した感じ

 おはよーでござんす。トラウマという言葉がありますが、人間は痛い思いをしたことは、どうしても、いつまでも忘れないものです。

 それでいけば、我々不動産業者にとってのトラウマは、バブルの崩壊とリーマンショックでしょう。

 バブルの崩壊とリーマンショックの時に、先輩の不動産業者や知り合いの不動産業者が、たくさん倒産したのを見て、生き残った業者は、どんだけ好調な時でも、頭の片隅に、上記トラウマが残っており、そういった意味では、リスクを管理しながら運営しているんじゃないでしょうか。

 輸出企業にとっての、トラウマは、超強烈な『円高』なんでしょうね。1ドル=79円75銭をつけた時の輸出企業は、不良債権の処理とともなって、凄まじいリストラの嵐が吹き荒れたのを覚えております。

 東北大震災の時も、円高。ギリシャで問題がおきても円高。世界で何かあれば『円高』。

 この円高が頭にこびりついて、トラウマのようになっていると思うのですが、少し頭を切り替えた方が良いかと思います。

 トランプショックの時でさえ、1ドル=100円を割らなかったあたりは、ベースに円安のエネルギーが蔓延しているような気がします。

Gc

 新しい、円安のトレンドが発生している気がします。

 ではでは。

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2016年11月19日 (土)

建築基準法違反

 おはよーでござんす。最近、もっぱら関西のニュースで流れている、大阪府池田市の違法建築賃貸マンション。

『大阪府池田市の賃貸マンション「マテリアル菅原」が、建築確認申請で7階建てだったのに9階建てとなり、容積率が限度を超えたのは建築基準法違反・・・。』(読売新聞)

 大昔の不動産業者がやってたようなことを、今でもやっているのかと呆れるのですが、なんとこの建築業者、西宮市の甲東園でも同じことをしているみたいで、西宮市からも是正措置命令の検討がなされております。

 最初、ニュースで見た時に、もしかして知り合いの業者?と、ドキッとしたのですが、全然違うみたいでホッとしました。

 今更、8階と9階部分を削り取るわけには、いかないでしょうから、どう決着するのか、凄く気になりますが、コンプライアンス違反は命取りですね。

 民間の業者が、上記のように違法をすると、行政も大ナタを振るうのですが、それでは、豊洲の場合はどうなるのか?と不思議に思います。

 確認申請と違う、地下構造物が出てきても、行政の建物なので、OKなんですかね。その辺のダブルスタンダードは、ダメだと思いますよ。

 ではでは。

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2016年11月18日 (金)

実需がついてきている

 おはよーでござんす。のりぞーの主な仕事は買い取り事業なわけですが、ここにきて買い取りの金額が驚愕の価格となっております。

 小泉さんの時にミニバブルがあったかと思うのですが、その当時の高値を超えていっている位の感触です。

 それに合わせて、少し前に高いなぁ~って思っていた物件が、軒並み売却済みになっているんですよね。

 実需の方が、一周遅れで一気に動いてきている感じです。

 今の仕込みは、加工され、更に高値で市場に放出されるので、それに需要があってくるのかは未知数ですが、一昔前の相場観は捨てないと、ついていけない相場つきになっていますね。

 ではでは。

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2016年11月15日 (火)

金融機関

 おはよーでござんす。2016年9月の中間決算の報告があり、杞憂していた3大メガバンクの中間決算は、三菱UFJフィナンシャル・グループは純利益が前年同期比18・2%減、三井住友FGは7・5%減の3591億円、みずほFGは6・7%減の3581億円となりました。

 マイナス金利の影響が出たわけですが、三菱を除き、そう極端な影響はなさそうですね。

 それでも、ブタ積みしておくだけで、金利を貰えてたという楽ちんがなくなったのは、大きいですね。

 日本のメガバンクは、バブル崩壊以降、エッというような合併が相次ぎ、更には、強烈な不良債権の処理をこなし、筋肉質な体質へと変貌をとげ、リーマンショックの時には、アメリカの投資銀行を助けるというクラスまで成長していったのですが、僕らが思うよりも、ずっと優秀なのかもしれませんね。

 ギリシャ危機にしたって、根本的な解決をしているわけではなく、相場の世界では、売り崩しの為の材料として、定期的にイベントのように出現します。

 それを支えているのは、欧米の金融機関なわけで、ついこの前のドイツ銀行の倒産危機のように、欧米の金融機関の内情は、正直、ボロボロなんでしょうね。

 アメリカにしても、トランプ新大統領を迎えるにあたって、財政出動が大幅に増加することを見越し、長期金利がドンドン上昇していっております。

 となると、日銀のマイナスからゼロ金利政策に守られた日本の金融機関は、相変わらずの低金利で貸し出しできる世界唯一の金融機関になりそうですね。

 円キャリー取引が活発化することを見越して、為替が円安にふれているのも、納得がいく気がします。

 アメリカが、どういう政策をとろうが、経済は生きているわけで、低金利の日本でお金を借りて、高金利のアメリカで運用しようとする動きは、これから益々加速することでしょうね。

 国際金融部門を持っている邦銀は、これから我が世の春がくるかもですね。

 ではでは。

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2016年11月14日 (月)

バブル タイ記録

 おはよーでござんす。平野ノラもビックリの、バブル タイ記録の新築マンションが販売されます。

 その名も、『パーク コート青山 ザ タワー』

 三井財閥さんがやってくれましたね。

 では、ご覧ください。

http://www.31sumai.com/mfr/X1402/modelroom.html

 最上階の1LDKが、にゃんと15億円。234.04平方ですから、坪単価2155万円!!

 もうね、凄すぎて意味わからんす。しかも、商談中というから驚きです。

 いっそのこと、バブルの値段を超えてくれたら良かったのにと思うのですが。

 しかし、東京は凄いですね。

 少しでも、阪神間に恩恵があれば良いのですが。

 ではでは。

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2016年11月12日 (土)

パークシティLaLa横浜

 おはよーでござんす。一時期、毎日のようにメディアを騒がせた横浜の傾斜マンション。その後は、全世帯の住民と合意が出来、建て替えることになりましたとの一報のみで、詳しくは分からなかったので、調べてみました。

 それによりますと、

『建物の解体・再建築費用はもとより、売却を希望する区分所有者には住居を再建後の市場価格で買い取ることを表明。また、再入居を希望する人には仮住まいの家賃や引っ越し費用、さらに全世帯一律で慰謝料300万円の支払いを提示しています。』

 建物の完成は、2020年を目途。慰謝料だけでも、705世帯いますので、21億1500万円(705世帯×300万円)になります。

 まさに、三井財閥でなければ出来ない大盤振る舞いですね。

 その後、他の杭データにも、たくさん問題があったようなのですが、沈静化をしたということは、かなり上層部の判断が働いたものと思われます。

 間違いなく、他のマンションもデータ不正があったでしょうが、連鎖してしまうと日本がひっくり返りますからね。

 う~ん、財閥ブランドの商品は、高いなぁ~って、いつも思っておりましたが、こんな優遇があるかと思うと、案外、安いのかもしれませんね。

 ではでは。

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2016年11月11日 (金)

税制

 おはよーでござんす。次期アメリカ大統領になるトランプ氏の支持層は、白人のブルーカラーというニュースを良く聞きましたが、あれだけ多民族国家のアメリカにおいて、少数派の支持だけで、大統領になれるわけではないです。

 ましてや、トランプ大統領誕生によって、為替は1ドル=100円を割れて、95円台もあり得るとか、日経平均は15000円を割り込むといった、したり顔のエコノミストの予想を裏切り、1ドル=107円クラスの円安になるは、NYダウは最高値を更新するわで、エコノミストはエセノミストに改名しないとダメですね。

 で、市場は正直なので、自分なりに調べてみましたら、トランプ氏とヒラリー氏の大きな違いは、税制にあると思います。

 出来る出来ないは別にして、トランプ氏の選挙での税制の公約は、

『個人に対する連邦所得税率を現在の7段階から4段階に簡素化し、所得税を支払う必要がない最低所得層を拡大すると同時に、最高税率を39.6%から25%に引き下げる内容を示している。』

 このうち、所得税を支払う必要がない最低所得層の拡大の部分は、アメリカでは、すでに現行制度で45%の国民が所得税を払っていないので、それが50%になっても、そうインパクトがないです。

 それよりも、富裕層の最高税率の大幅な引き下げはインパクトがあるでしょうね。

 また、法人税も35%から15%に引き下げ、相続税もゼロにすると公言していますので、明らかに富裕層の大幅な減税を主張しています。

 かたや、ヒラリー氏は、個人の所得税の最高税率を43.6%に引き上げ、相続税も65%にすると言っていました。

 民主党らしい、リベラルな政策なのでしょうが、アメリカの税金を納めている層にしてみれば、これ以上、何故に我々が税金を負担しなきゃいけないのかという疑問に陥ったと思われます。

 ある程度、公平に幅広く国民から税金を集めろよと思った富裕層が、大挙して表ではトランプ氏の支持をせずに投票行動に出たことが理解できると思います。

 また、相場の方も、トランプ氏の方が、企業活動がダイナミックに出来ると判断された結果なんでしょうね。

 ただし、トランプ氏の減税は、財源に相当無理があるでしょうから、これから化けの皮がはがれてくるのでしょうが、

 『一生懸命働いて、リスクもテイクしても、約半分とられて、更に、死んだら2/3没収なんて無理ゲー』

 よりはましってことですね。

 ではでは。

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2016年11月10日 (木)

反グローバリズム

 おはよーでござんす。毎年恒例のグループ慰安旅行から帰ってきました。今回で、香港・マカオは、何度目だという位、行っている国なのですが、相変わらずのバカげた街でしたね。

 特に、マカオは、コタイ地区の開発が、目覚ましいものがあり、新しく出来たウインパレスも見ましたが、ほんとにお金と欲にまみれた街でございました。

 面白かったのは、マカオから香港に帰る時に、総帥が言い出した、『ヘリコプターで帰ろう!』の一言で、人生初のヘリコプターに乗ったことです。

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ずーーーーっと、脳内で、『Yes!たかす!』の音楽が流れていましたよ。

 アメリカ大統領選は、トランプ氏で決まりました。

 イギリスのEU離脱に引き続き、マスコミの予想は大外れになったのですが、これは、明らかにグローバリズムに対する嫌悪が票にあらわれたのだと思います。

 当たり前なのですが、何千年という歴史の中で、『国』や『民族』という単位で生存してきたものを、グローバリズムというお題目で、その境界線をなくそうとしても、歴史に刻まれたDNAは、ちょっとやそっとじゃ消えません。

 もしも、宇宙人が地球に攻め込んでくるようなことがあれば、その際には、『地球』という単位で、ロシアも、中国も、アメリカも日本も、イスラムの国々も纏まることはあると思いますが、そうでない限り、『国』『民族』の纏まりを崩すのは、あり得ないでしょうね。

 明日食べることに不安を覚えるのに、綺麗事を並ばれても、何を言ってんねんになります。

 この動きは、今後も加速することでしょうし、下手したら、EUも解体の恐れが出てくるんじゃないかな。

 何はともあれ、国際金融資本と多国籍企業だけが美味しい思いをするグローバリズムに対し、世界的にNOが突き付けられだしたということは、認識しておいた方が良いでしょうね。

 ではでは。




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2016年11月 5日 (土)

慰安旅行

 おはよーでござんす。明後日の月曜日から水曜日まで、毎年恒例の五大グループの慰安旅行に行って参ります。

 今年は、香港→マカオの旅です。

 アジア圏の海外は、ほぼ行きつくしたので、2週目のマカオなのですが、正直、もう行くところがないですね。(笑

 国内旅行の方が、はるかに充実しているような気もするのですが・・・。

 次のブログの更新は木曜日になります。ではでは。

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2016年11月 4日 (金)

IR法案

 おはよーでござんす。国会は、三権分立の中で、国の唯一の立法機関(法律を作る所)なのですが、その成り立ちをみますと、

①議員による法律案

②委員会による法律案

③内閣による法律案

になります。

 実は、このうち、国会で成立する法案のほとんどは、③の内閣による法律案で、約70%~90%を占めるんですよね。

 これが、日本は、官僚主導で立法されていると揶揄される所以なのですが、まぁ、しゃーないですよね。官僚の方が頭えらいもん。(笑

 議員立法は、審議入りすらしないのが通常なのですが、あれだけニュースを騒がせていた、IR法案、通称、カジノ法案が、ようやく今国会で審議入りするそうです。

 東京オリンピックに合わせてなんて、マスコミも言っていましたが、法案すら審議入り出来ない状況で、何を言ってんの?と、ずっと思っておりましたが、ようやくこぎつけたようです。

 こうなると、あとは公明党の出方次第になってくるのですが、相当、アンチも多いので、波乱の審議になりそうです。

 ただ、少子高齢化の日本において、起爆剤となる経済モデルも、なかなか無い中で、大阪の夢洲に一大カジノリゾートを展開してくれたなら、ユニバーサルスタジオ、カジノリゾート、大阪難波食べ物ツアー、京都観光と、最高の観光モデルが出来上がるのにとワクワクします。

 あとは、ウインやサンズやギャラクシーといった外資系に利権をとられないように、税収を伸ばせるよう頑張って欲しいですね。

 というわけで、のりぞーは、月曜日から慰安旅行で香港・マカオへ行ってきますので、一足お先に、ギャラクシー系に一太刀浴びせてきますよ。

 まぁ、大概、返り討ちなんですけどね。ではでは。

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