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2017年6月30日 (金)

ある日突然に

 おはよーでござんす。相続といえば、なんだか、現金をたっぷり貰ったり、土地や家が貰えたりとプラスのイメージがあるのですが、何も、プラスだけが相続じゃーないんですよね。

 当然、お亡くなりになった人が借金をしていた場合なども、相続されます。

 相続の規定では、被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に手続きを行なわなければいけないとされています。

 ところが、マイナスの相続を持っている人がお亡くなりになった場合、当然、相続人たちは放棄しますよね。

 まぁ、ある程度の身内なら、当然、お葬式も行くわけですし、亡くなったことを知っているので、相続放棄が出来ますが、次々に放棄をしていった場合、その相続は、6親等の血族までなだれ込んでくるわけです。

 6親等って、意外とめちゃ遠いですよ。例えば、自分の父親のお姉さんの子供の更に子供でも5親等なんですから、もはや、『そんなの関係ねぇ!ハイ、おっぱぴー』の領域ですよね。

 でもって、都会暮らしの現代では、それぐらい遠い筋のお葬式なんて知っているはずもなく、ある日突然に、税務署から

『借金を払ってね!』と来るわけです。

 突然のことにビックリしますよね。ましてや、彼らは原則論しか言わないので、振込詐欺に騙される人が、これだけ多いわけですから、知らずに払ってしまう人も多いのでは、ないでしょうか。

 民法915条1項では、『相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない』

 となっておりますので、知ってから3カ月以内でいいわけです。

 まぁ、世の中には、色々と知っておかないと損することがたくさんあるので、気をつけたいですね。

 ではでは。

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2017年6月29日 (木)

アヌエヌエ

 おはよーでござんす。今日は、苦楽園情報。阪急苦楽園口から歩いて約10分。最後の上り坂が少し厳しいところに、新しく、ハワイアンテーストのイタリアン?のお店がオープンしました。

 もともと、ルカフェがあったところといえば、ご存知の方も多いですかね。

 そのルカフェが廃業されて、その後を引き継いだのが、僕もよく知っているオーナーさん。鮨千で、よくお顔を拝見いたします。(笑

 内装もガラッと、ハワイアン調に変えて、結構、お金がかかってるなぁ~って感じ。

 シェフは、これまた苦楽園の有名イタリアン、トロさんとこの番頭さんと、これまた苦楽園の有名ステーキ屋さん神楽の番頭さんのお二人でされているので、味は、保証付き。

 まぁ、当たり前っちゃー当たり前ですけどね。

 おススメは、Tボーンステーキ。ボリュームもあって、肉の味もしっかりあり、和牛が苦しく感じる人には、ピッタリです。パスタも、師匠がトロさんなわけですから、美味しいに決まってます。

 お値段もリーズナブルに設定されており、是非、一度、足を運んでみてください。

 ではでは。

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2017年6月27日 (火)

自治会 町内会

 こんにちわでござんす。朝日新聞デジタルの調査で、『自治会・町内会は必要だと思いますか、不要だと思いますか?』というアンケートがあり、興味深い結果が出てます。

 1967の回答の内訳は、

必要              557票

どちらかといえば必要   332票

どちらでもない        107票

どちらかといえば不必要  295票

不必要            676票

以上のような結果になりました。

 まぁ、ある程度、想定していたことですが、ここまで否定的な意見が多いのにはびっくりしましたね。

 昔と違って、高齢化が進み、なり手がいないといった要因や、また、過剰なまでの会長職の負担などが原因なんでしょうね。また、会計のありかたが不明朗なことも原因でしょうか。

 それと、強制加入に対する拒否感も多いですね。加入しないと嫌がらせをするなどの問題行動も指摘されています。

 この先、更に高齢化がすすみ、エリアによっては過疎化もすすみ、自治会、町内会そのものが成立しない時代が来ているのかもしれませんね。

 ではでは。

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2017年6月26日 (月)

まちづくり権

 こんにちわでござんす。西宮市の地図を眺めていますと、夙川の西にどでかい山があり、駅に近いのに珍しいなぁ~と、新人の頃、思っていたのを思い出します。

 今、その高塚町で、裁判が始まろうとしています。

 神戸新聞からですが、

『兵庫県西宮市高塚町の大規模分譲住宅の建設を巡り、周辺住民ら32人が不動産業者などに開発工事の差し止めを求め、23日にも神戸地裁尼崎支部に提訴することが分かった。住民らは、地域には周辺住民が主体的に計画に関われる「まちづくり権」があると主張。日本では初めての主張で、認められれば各地で相次いでいる開発を巡るトラブルに大きな影響を与えそうだ』

 ここで聞きなれない言葉がキーワードとなります。それは、『まちづくり権』です。

 訴訟を起こした側の住民の説明によると、『まちづくり権』とは、地域団体やまちづくりに関わる人であれば、地域の計画に参画できる権利のことだそうです。

 今までにない概念だったので、裁判の行方が非常に気になるところなのですが、工事差し止めとなりますと、正式な裁判が申立てられる事を前提として、見切り発車で発令されるので、まず漏れなく供託金を求められます。

 多分、目途として20%~30%の供託金となることでしょうから、莫大な金額になりますね。

 ましてや、その工事に違法性がなかった場合は、当然、仮処分で工事を止められた事による損害賠償を請求されることでしょうから、ある意味、凄い決断ですよね。

 どっちがどうとは、このブログでは書きませんが、裁判の行方だけは、しっかりと見届けようと思います。

 ではでは。

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2017年6月25日 (日)

規制

 おはよーでござんす。相変わらずニュースでは、森友問題と加計学園問題ばかり流されているのですが、今一、何が悪くてダメなのか掴めないですよね。

 実際問題として、官民が癒着して旧態依然のまま、イノベーションを起こせず、世界的に遅れてしまっている業界・業種はたくさんあると思います。

 有名な話では、ソフトバンクの孫社長で、携帯電話事業に新規参入を考えていた2005年に、周波数割当で総務省に対して行政訴訟を起こしています。

 こんなの、トランプ大統領やプーチン大統領、サウジの王様とニコニコ肩を組んでしゃべれる、稀代の経営者だからこそ出来た技で、普通の神経をしている人なら、行政に裁判をして喧嘩をうるなんて考えられませんよね。

 後々も、管轄省庁なわけですから、ずーーーーっと嫌がらせされそうですし。

 でも、あの孫社長クラスでさえ、官僚と裁判して戦わないと、仕組みが変わらないという事実があるわけです。

 農業も、自動車も、ITも、世界は恐ろしい速さで進歩している時代に、旧態依然の仕組みでは到底かなわない、もっと市場に任せる根本的な仕組み変更に取り掛からないと、

『あー、昔は経済大国だったみたいだね。』

 という国になるんじゃないかと心配ですね。

 ではでは。

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2017年6月23日 (金)

ふるさと納税からみる西宮市

 こんにちわでござんす。あの、縁もゆかりもない西宮市民が選んだ号泣県議員以来の爆笑政治家の誕生に、ニュースもワイドショーも大騒ぎですね。

 しかし、『この ハゲー!!』発言は、全国の多くの人を敵に回しましたね。こんな人間が国会議員なんて世も末ですね。

 まぁ、都議選の前に、こんな録音が出てくるわけですから、是が非でも安倍自民党を降ろしたい勢力がいる気がしないでもないのですが、とよた議員が狙いうちされたとしたら、それだけ、以前から問題のある人として周りに認識されていたことでしょうから、自業自得だとは思います。

 過熱化するふるさと納税に、一定のブレーキがかかり、商品合戦は一応おさまったみたいなのですが、それでもふるさと納税額だけは、ドンドン増加しているみたいで。

 どこの自治体も、ふるさと納税に対するお礼として、地元の名産をプレゼントしているのですが、そうなると西宮市の場合はどうなのかといいますと、

 お酒関係。まぁ、これは、想像つきますよね。宮水と呼ばれる地下水がお酒造りに適しているということで、昔からお酒の名所として有名です。

 あとは、お菓子が多いです。これは、知らなかったのですが、スイーツ都市なんだそうです。知らなかった。(笑

 それと甲子園絡みの商品。そう考えると、なかなか西宮市の名産って難しいですね。

 ちなみに、お隣の芦屋市は、竹園のすき焼き用お肉でした。

 ではでは。

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2017年6月22日 (木)

強さの秘訣

 おはよーでござんす。連日のように過熱報道される、藤井四段の連勝記録。ついに、デビュー28連勝を飾り、過去最多記録に並びました。

 新聞の号外が出るほどの騒ぎになっているのですが、名だたるプロ達をデビューしたての新人がやっつけていくというストーリーは、日本人受けしそうですね。

 解説に寄りますと、藤井四段の強さの秘訣は、AIを搭載した将棋ソフトの活用にあるそうです。

 人間の場合、王将を取られるという恐怖心から、王将の周りをどうしても固めるという心理状態になるのに対し、AIには、その恐怖心がないので、王将の囲いは最小限にとどめ、序盤から機先を制して攻め切るというものだそうです。

 あれだけ日本中からの天才たちが集まって、過去すごい歴史の中でも克服できなかった恐怖心をAIは、あっさりと放棄し、合理的な行動のみを追求していく様は、今後、色々な業界をひっくり返す力があるのでしょうね。

 もしも行政とかに、AIを導入すれば、そこには完全に近い平等が出現するかわりに、温情や考慮なんてものは、なくなるのかもしれませんね。

 ましてや、AIに『忖度』なんて概念は、全くないでしょうしね。

 ではでは。

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2017年6月19日 (月)

賃料と分譲の乖離

 おはよーでござんす。ようやくというべきか、なんというべきか、安倍政権発足後、ビュンビュン飛ばしていた株価に対し、今一な動きをしていた不動産市況なのですが、ここにきて阪神間から御影・岡本にかけて、目玉が飛び出るような事例が連発して成約していっております。

 基本、お金の流れなのでしょうが、住宅市況も活況の様相なのでしょうね。

 まずは、株価が上昇し、首都圏の商業系が高騰し、地方にも飛び火、住宅市況にもお金が流れ込んできて、価格が上昇しているのでしょうね。

 ここで、面白いのは、土地価格は高騰しているのにも関わらず、賃料は横ばいもしくは下落傾向にあるということですね。

 通常なら、土地価格が上がれば、賃料も比例して上昇するのですが、相続対策や過度の金融緩和からの空前の収益建設ブームによる供給過剰が要因なのか、はたまた、タイムラグで賃料も今後、上昇傾向にあるのかですね。

 過去20年、賃貸オーナーさん達は、苦しめられてきましたが、ひょっとすると逆襲になるかもですね。

 ではでは。

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2017年6月16日 (金)

戸別収集と有料化

 おはよーでござんす。別に贅沢をしているつもりはなくても、多分、今の日本人は『もったいない』の概念が薄れてきているのでしょうね。

 大量生産、大量消費が生み出した副産物は、思わぬところに波紋をなげかけております。

 現在、あちこちの自治体において、家庭ごみの有料化と戸別収集が検討され始めております。お隣の尼崎市なんかは既に戸別収集ですね。

 お互い様という概念がなくなり、ゴミの分別や集積所の問題が噴出したことにより、戸別収集に舵をきる自治体が増えたのですが、結果として、それぞれの家が、自宅の前にゴミを出すということで、集積所時代のいい加減さがなくなり、分別が徹底されるようになったり、生ごみは水分を切ってほる等の工夫がなされたり、集積所にありがちな、だらしない景観がなくなる等のメリットがあるようです。

 また、ゴミ自身も減少するというメリットもあるみたいですね。不要なモノを買わないという意識が働くようです。

 僕等不動産業者も、ゴミ集積所のある場所は、値段に反映させます。そうなると、資産価値の問題も発生しますよね。資産価値は減少するうえ、清掃管理もしなければいけないなんて、感謝もなければ、やってられないのが実情でしょう。

 多分、この先、ゴミ収集の問題は加速していくことでしょうから、戸別収集に西宮市もなっていくのでしょうね。

 ではでは。

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2017年6月15日 (木)

タワーマンション火災

 おはよーでござんす。イギリスロンドンで起きた24階建てのタワーマンションの火災。凄いショッキングな事故で、お亡くなりになられた方はご冥福をお祈り申し上げます。

 ニュース映像を見ますと、4階から出火した炎は、外壁をつたって一気に全部に火がまわっていましたが、改めて恐ろしさを感じますね。

 過去に高層マンションの火災は、日本でも起きており、平成8年、広島市中区にある20階建ての市営住宅の9階の部屋から出火し、バルコニーに使われていたアクリル板などを伝って最上階の20階まで燃え広がりましたし、平成元年には東京・江東区の28階建てマンションの24階から火が出て、6人がけがをする火災が起きています。

 現在の日本のマンションの場合、延焼防止構造や11階以上はスプリンクラーの設置が義務付けられ等の防災設備の設置が義務付けられているので、ロンドンの火災みたいなことは起こらないとされていますが、ゼロじゃ~ないでしょうからね。絶対なんてことはないのは、自然災害が多発する国では、常識のことです。

 ただ、ロンドンの火災でもそうでしたが、古いタワーマンションは、少し疑ってかかった方がよさそうですね。

 ではでは。

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2017年6月13日 (火)

弾道ミサイル

 おはよーでござんす。最近、日本海側の市町村で、北朝鮮からの弾道ミサイルが飛んできた場合の避難訓練のニュースがよく流れておりますが、現実問題として、今一ピンとこないのが実情じゃないでしょうか。

 日本に届くミサイルを保有しているのは、何も北朝鮮だけじゃなく、中国だって日本に向けて中距離ミサイル「東風21」を配備していますからね。しかも、ご丁寧に核弾頭搭載可能バージョンで。

 これは騒がないで、北朝鮮のミサイルには騒ぐというのは、危険度の差なんでしょうかね。よっぽど核弾頭搭載の方が危険な気もしますが。

 で、我が町、西宮市においてはどうなのかと調べてみますと、防災のページにペロッと1ページだけ。(笑

 曰く、

緊急情報が流れたら、直ちに次の避難行動をとってください。

【屋外にいる場合】
・近くのできるだけ頑丈な建物や地下に避難する。
・近くに適当な建物がない場合は、物陰に身を隠すか地面に伏せ頭部を守る。

【屋内にいる場合】
・できるだけ窓から離れ、できれば窓のない部屋へ移動する。

 だそうです。Jアラートが鳴ってから、着弾までの間は、3分~4分と言われております。

 阪急苦楽園口の場合、Jアラートが鳴って3分以内に頑丈な建物って、どこにあるのかと。

 まぁ、僕の場合は、軽やかなフットワークでミサイルを回避できるので大丈夫なのですが、震災や土砂災害と同じで、万が一の逃げ場所の想定だけはしておいた方がよさそうですね。

 ではでは。

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2017年6月12日 (月)

利益が出だしてる

 おはよーでござんす。今日は、毎週のグループ会議があったのですが、最近、一部不動産において、エンドさんの売却時利益が出だしているというのが話題にあがりました。

 バブルの崩壊以降、不動産価格は、下がりっぱなしを演じてきており、小泉政権の時や、たまーにプチバブルっぽいことがあったとしても、決して、阪神間の居住用に関しては、諸費用を上回ってまで、購入時の値段から売却時の値段が上回ることがなかったのですが、最近では、あちこちで、諸費用分を差し引いてでも利益が出るケースが目立ち始めております。

 今日の話題にのぼった物件に関しては、新築時に3680万円だった建売が、競売の入札で、3780万円をつけたというものでした。

 当然、落札した業者さんは、リフォームをして4000万円中盤で売却を考えてるわけですから、凄い時代に突入しましたね。

 エンドさんが購入した物件が、購入時より高く売れることが続くと、新たなプチ資産家を生むわけで、これが経済に与える影響は、計り知れないものがあるような気がします。

 ずーーーーっとデフレの続いた日本に住んでいたら、いまいちピンとこないですが、一応、頭に入れておくことが必要ですね。

 ではでは。

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2017年6月10日 (土)

自己破産する不動産投資家

 おはよーでござんす。ショッキングなニュースなのですが、不動産業者の倒産件数がジワジワと増えていっているようです。

 株価も2万円を超え、大本営発表では好景気なはずなのに、その恩恵を受けるはずの不動産業界の倒産件数の増加は頂けないですね。

 空前の金融緩和から、各金融機関はアパートローンを中心に、不動産市場へ多額の資金を投入した結果、異常なまでの価格高騰を招き、無理買いが響いているのかもしれません。

 また、素人さんが業者さんからの勧誘にのり、次々と収益を購入した結果、自己破産する家主も増加しているようです。

 購入時の利回りは、あくまでもその時点の利回りであり、これだけ新しく新築収益物件が乱立すれば、当然、賃借人も新しくて安い方へ移っていくものです。

 その結果、キャッシュフローが回らず、持ち出しをして、本業でも支えきれなくなりパンクしているのでしょうね。

 金融庁も、アパートローンの締め付けを相当指示しているようですし、当面、収益絡みから雲行きが怪しくなるような気がします。

 ではでは。

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2017年6月 9日 (金)

ベリティスに新色

 おはよーでござんす。家を建てる上で、どうしてもコストを抑えようとすると、パッケージになってしまいます。

 例えば、キッチンは、どこどこ。お風呂は、なになにと、フローリングは、あのメーカーと、バラバラにお気に入りのメーカーを選ぶと、どうしてもコストがアップします。

 それは、何故かといいますと、工務店が部材を発注する先は卸の商社になり、その卸の商社も、それぞれに強いメーカーさんがあるからなんですよね。

 お風呂・キッチンを同じメーカーさんで組み合わせて購入したら、割引の掛目が大きくなるといった具合です。

 当社の場合、フローリングや建具等の建材は、パナソニックで統一されているのですが、その中でも、ベリティスというシリーズになります。

 そのベリティスに、この6月から新色がリリースされました。今までの、チェリー、ウオールナット、オーク柄に、それぞれソフト色が追加されたんですよね。それと、新色としてホワイトアッシュが追加されました。

 早速、グランフロントに行って確認してきましたが、フローリングと建具の組み合わせで、弱冠色違いが出来るということで、幅が広がりそうです。

 また、ホワイトアッシュは、ホワイトオークに比べて、更に、白が強調されており、これまた面白い使い方が出来そうでした。

 ほんとは、もっと高い商品に良いのがあるのですが、そこは予算との兼ね合いなわけで、なかなか難しいものがありますね。

 ではでは。

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2017年6月 8日 (木)

忘れ去られた土地

 おはよーでござんす。たまーに、買い取り案件で、田舎の山の土地をどうにか処分してほしいというお話が来ることがあります。

 無下にお断りも出来ないので、一応、現地を見に行くのですが、以前行った、奈良県の山奥の山林には閉口した思い出があります。

 道なき道を歩き、指をさしながら、『あの辺です。』と言われても・・・。

 全国には、完全に放置された山林が物凄くあります。

 NHKからですが、

『法務省は、長期間、登記が変更されていない土地を把握する調査を初めて行い、中小都市や中山間地域では50年以上、登記が変更されていない土地が4分の1余りに上ることがわかりました。』

 だそうです。

 大学で都会に出て、そのまま都心部で就職した人達にとって、相続でいきなり田舎の山林を貰ったところで、どうしようもないですよね。

 苦肉の策で、自治体に寄付を申し込んでも、『いらない』と言われます。

 そりゃそうですよね。固定資産税も入ってこなくなりますし、維持管理も莫大な費用がかかります。万が一、火災や事故が起きれば、監督責任も発生するわけで、自治体としても出来るだけ寄付を受け付けたくない気持ちも理解できます。

 北海道なんかでは、中国人が山林を買い漁っているという話も聞き及びますが、水源を押さえるというよりも、昔の、原野商法にひっかかってるだけのような気もしますし。

 今後、益々、所有者の分からない土地は増えていくことでしょうし、国や自治体も、抜本的な解決方法を考えないといけない時期に来ているような気がします。

 ではでは。

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2017年6月 5日 (月)

空き家手数料

 こんにちわでござんす。産経新聞ですが、面白い記事が掲載されていました。

『国土交通省が比較的価格の低い空き家の不動産取引について、仲介手数料の上限規制を緩和する方向で検討に入ったことが4日、分かった。』

そうです。これって、実は、仲介業者の頭痛の種で、西宮で仕事をしていても、例えば、山口町の更に奥とか、流通がほとんどないエリアでの相談事項でも、無下にすることは出来ず、一応、無理やりにでも値段をつけたりします。

 作業としては、西宮の中心部よりも、はるかに多いうえに、面倒なのにも関わらず、仲介手数料は微々たるものになりますし、そもそも流通しないわけですから、どうしても放置になるんですよね。

 それが、空き家を増やしているということで、国交省も手数料の上限を引き上げるというのですが、18万円を超えない取決めなら、なんら変わらないでしょうね。(笑

 昔、営業マン時代に、流通の少ない田舎の不動産屋さんに、どうやって飯を食ってるんですかと質問したことがあるのですが、その時、聞いた答えは衝撃的でしたね。

 売り物件に買いのお客様がついた時に、間で一度、自分で購入して中抜きをすると。

 それぐらいしないと、やってられないとのことでした。

 田舎には、田舎のルールがあるということですね。

 ではでは。

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2017年6月 3日 (土)

未来投資会議

 おはよーでござんす。日経新聞からですが、政府は今年の成長戦略の素案として、重点5分野として「健康寿命の延伸」「移動革命の実現」「サプライチェーンの次世代化」「快適なインフラ・まちづくり」「フィンテック」を挙げました。

 面白かったのは、ドライバー1人で複数のトラックを走らせる隊列走行を22年に商業化したり、過疎地などの移動弱者を救うため、無人自動走行による移動サービスは20年の実現を目指すなどの移動手段系ですね。

 不動産に関係がある、快適なインフラ・まちづくりの具体的な話はないのですが、快適なインフラとは何なんでしょうね。

 多分、札幌市に代表されるような、都市部への集約化がベースになるのでしょうね。

 効率やエネルギーの無駄を省くという意味においては、限界集落までインフラを通し、維持するのは、確かに非効率ですが、先祖代々守ってきた『土地』というものを手放すということが、ほんとに行政の判断で可能なのか、見守っていきたいところですね。

 今でさえ、買い物難民という現象が起きているわけですから、今後、益々、都市部以外の過疎化は進むことでしょうし、そうなると、都市部以外での不動産売買は、流通が破滅することも予想されます。

 家を購入する時は、こういったことも良く考えて購入することが大事ですね。

 ではでは。

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2017年6月 2日 (金)

国と国の決め事

 おはよーでござんす。ある程度、面白いかなと見ていたトランプ大統領なのですが、ここまで来ると、なんでもありに見えてきますね。

 せっかく、甘利元大臣を初め、12カ国のメンバーが喧々諤々議論して、ようやく纏まったものを、鶴の一声でひっくり返したかと思うと、今度は、パリ協定からの離脱を表明。

 他にも、小さいことを含めると、たくさんひっくり返してきております。国内の問題をひっくり返すのなら、どうぞご勝手になのですが、国と国の約束事を、いとも簡単にひっくり返されては、今後、いかなる条約や協定もアメリカとは結ぶ意味がなくなります。

 韓国も、新しい大統領が誕生し、慰安婦合意を破棄しようとしておりますが、こんな事が容易に出来るのなら、世界の秩序は無茶苦茶になりますよね。

 このまま、好き勝手するようなら、早晩、トランプ大統領の政権はもたないかもしれない気がします。アメリカが少し揺れるだけで、大揺れする日本にとっては、気の許せない時期を過ごしていかないといけないですね。

 ではでは。

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2017年6月 1日 (木)

大バーベキュー大会

 こんにちわでござんす。火曜日は、月一食事会ということで、甲子園浜にて総勢50名超えの大バーベキュー大会を開催しました。

Image1

 西宮市で、バーベキューが出来るところは限られておりまして、しかも、色々とルールがあります。

 管理事務所にバーベキュー開催の申し込みをしないといけませんし、もちろん、ゴミ処理等の後始末もしないとダメです。

 また、花火も午後10時以降は禁止ですし、10時前でも音の出る花火は自粛です。

 子供連れの営業さんも多かったので、そういった意味では、ドットコム仕込みの盛大な花火は大盛り上がりでしたけどね。

 これから暑い夏が始まりますが、みんな元気に乗り越える糧になったことでしょうね。

 ではでは。

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