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2017年7月28日 (金)

リノベーションの価値

 おはよーでござんす。この業界に身を置いておりますと、定期的にリノベーションの廃り流行りがあります。

 境界線がどこにあるのかは、厳密には分かりませんが、通常のリフォームとリノベーションは、まず金額からして違いますね。

 どこぞのラウンジかと見間違うほど綺麗にリフォームしているのが、一般的にリノベーションって言うんでしょうね~。

 さて、最近、古くなった団地をリノベーションするのが流行っているのですが、通常、古くなった団地というのは、資産価値的にいうと、500万円までの売買価格くらいかな。

 その、300万円、400万円といった中古マンションをリノベーションすることにより、例えば、1500万円とかで販売しているのを見かけるのですが、凄く注意した方が良いですよ。

 資産価値など無視で、一生住み続ける、俺の好みだという人は、すっ飛ばしてください。

 まず、何年間か住んだ後に、売却することもある人は、査定にびっくりすることになると思います。

 所詮、築何十年と過ぎたマンションを綺麗にしたところで、本体自身はボロボロになっているということを理解しておかないとですね。

 他にも、当然、内部がボロボロになっていることでしょうから、例えば、目にみえない給排水の問題や、耐震の問題など、目白押しになります。

 更には、修繕積立金の加速化ですね。古くなればなるほど、積立金の額は上がるわけで、しかも、資産価値の減少しているものに、大規模な修繕を施す意味があるのかといった総意の合意問題も発生します。

 よくよく考えて、リノベーション物件は購入しないと、後々後悔することがあるかもしれませんよというお話でした。

 ではでは。

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2017年7月27日 (木)

福岡旅行

 おはよーでござんす。火曜日は、プロジェクトの打ち上げで、うちの山ちゃんと、共同事業をした社長さんとで、福岡に遊びに行ってきました。

 今回のコンセプトは、リーズナブルを合言葉に行ってきました。

 新幹線で新大阪→福岡を往復しますと、約3万円オーバー。

 そこは、関空からジェットスターを使うと、約12000円で行けます。

 凄い安いですよね~。LCC競争は、我々、利用者にとって非常に有難いものになりましたし、その分、他の費用にまわせるのが嬉しいところです。

 次に、ホテル。今、日本に押し寄せる外国人観光客の増加で、ホテルの値段もグングン上がっております。

 福岡なんかも、観光客の増加から、ホテルの絶対数が足りなくて、めちゃくちゃ値段が上がっています。

 そこは、ポータルサイトを駆使して探しますと、もともとワンルーム収益用賃貸だったものをビジネスホテルに改装したものを発見!!風呂とトイレが別々になっていて28㎡くらいの部屋で7000円。これまた、お安くゲットです。

 晩御飯は、博多水炊き。これまた、2800円のコースで、美味しくて大満足。

 遊びは、博多に行くと、必ず、立ち寄る『あんみつ姫』。

 非常に完成度の高い、ショーを見せてくれるところで、めちゃくちゃ面白いですよ。下手にお姉さんのところでお酒を飲むよりも、はるかに安くて面白いのです。

 次の日は、阿蘇山まで行って、入山規制のために、火口が見れなかったのはご愛嬌ということで、非常に楽しい打ち上げでした。

 ではでは。

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2017年7月24日 (月)

凄い金利ですね

 おはよーでござんす。超のつく低金利と言われて久しいのですが、果たして、本当に不動産の営業さんも、購入予定のお客様も理解しているのかという疑問があります。

 というのも、最近の商談を聞いていても、いまいち、その手の話を聞かないからなんですよね。

 改めて、目で理解してほしいのですが、例えば、10数年前のこと、住宅ローンと言えば、変動金利で1.675%位でした。

 3000万円の中古マンションを購入した場合、変動金利が全く動かないと仮定すれば、35年ローンで、総支払額は、39,668,237円になります。

 実に、約966万円が金利となるわけですね。

 それが、いまや、0.525%なわけですから、これまた、変動金利が全く動かないと仮定して、32,846,960円になるのです。

 約966万円の金利が、約284万円の金利で済むという現実を、しっかり理解して、どれだけ今の状態が家の購入に適しているのかを感じて頂ければと思うわけです。

 ではでは。

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2017年7月22日 (土)

出国税

 おはよーでござんす。今度は、新たに、日本から出国する人に税金をかけることを、政府は検討しているようですね。

 しかし、出口に関しては、ずるずるのゆるゆるなのに、よくも次から次へと色々な税金を考えるもんですよね。

 確かに、海外旅行に行くと、空港で税金を取られる国はありますからね。

 2ちゃんねるの秀逸な税金に関するコメントに、

稼いだら罰金 → 所得税
買ったら罰金 → 消費税
所有者は罰金 → 固定資産税
動かすと罰金 → 自動車税&ガソリン税
飲んだら罰金 → 酒税
吸ったら罰金 → タバコ税
死んだら罰金 → 相続税
継いだら罰金 → 相続税
貰ったら罰金 → 贈与税
住んでると罰金 → 住民税

っていうのがありますが、ほんと、凄い税金ってとられてるんだなぁと実感しますよ。

 入口を考えるより、出口をもっと真剣に考えろと思うのでした。

 ではでは。

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2017年7月20日 (木)

若者の車離れ

 おはよーでござんす。よく、若者の@@離れというお話は、あちこちで聞くのですが、確かに、宅飲みとかの言葉を聞くと、お酒なんかは飲まない若い人が増えたんだなと実感します。

 現在では、医学の進歩による解明で、お酒も『ほどほど』どころか、一滴でさえ体に悪いことが分かったので、そう考えると、高いお金を払って、体に悪いことをしているわけですから、飲まないにこしたことはないですよね。

 同じことが、タバコにも言えるでしょう。

 彼らの共通している概念は、合理的な思考なんだと思うんですよね。

 ただし、若者の車離れだけは、合理的な思考だけが原因とは思えないんですよね。

 どう考えたって、めちゃくちゃ値段が上がっているように感じませんか。

 大学卒の初任給が、僕の頃で168000円位。約25年前のことです。

 今の、大学卒の初任給が約20万円位。20パーセントくらいは上がっているんですかね。

 ところが、車だけは、異様だと思うんですよね。

 当時、若者の間でメチャクチャ流行ってた、ホンダのプレリュードが180万円位。日産のシルビアがもうちょい高いくらいだったと思います。

 でも、今や、レクサスなんて、ちょっとカッコいいなぁ~っと思う車が、500万オーバーなんてザラですからね。

 とてもじゃないが手が出ない。初任給で比較したら、絶対に無理ですよね。

 新型ハリアーが発売されるということなので、思わず書いちゃいました。クラウンにしろ、ハリアーにしろ、国内販売用の車には頑張って欲しいですね。これ、全部、レクサスになっちゃったら、誰も買えなくなりますもんね。

 ではでは。

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2017年7月17日 (月)

大変だこりゃ

 おはよーでござんす。昨日は、所有しているマンションの大規模修繕委員会に出席しておりました。

 僕自身は、委員のメンバーではないのですが、参考人みたいな感じで、是非出席をとのことで出ているのですが、まぁ~、正直、大変ですね。

 というのも、マンションの場合、最初の販売時に、売りやすくするために修繕積立金を少なく設定しているマンションが多いです。

 ゆえに、どうしても修繕計画を見直ししていく過程で、修繕積立金の増額の話が出てきます。

 当然、大規模修繕することにより、ある程度の資産保全は出来るのですが、現在、市場に流通している築40年~50年のマンションの売買価格を考えると、はたして、そんな大規模な改修工事が必要なのかという議論が出てきます。

 ましてや、2050年には、3軒に1軒は空き家になる時代。

 もっと言うと、その時に、住人さんが生きているのかさえ分からないということで、喧々諤々の議論になるんですよね。

 戸建なら、自分の決断で意思決定が出来ますが、区分所有の場合はそうはいきません。

 修繕積立金の増額を決めるのにも、過半数の決議がいるわけですし、大変な作業になりますよね。

 と、色々考えさせられることの多い事柄でした。

 ではでは。

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2017年7月15日 (土)

高級賃貸

 こんにちわでござんす。京都新聞に、1カ月の家賃が1室平均40万円の超高級賃貸マンションを、住友不動産が京都市東山区に建設するという記事が掲載されております。

 京都は、おりからの観光ブームの上、ホテルの絶対数が足りなく、物凄い値段でホテル用地が売買されていると聞き及びます。

 また、景観を守るための条例も厳しく、容積を使って高さを稼ぐこともできません。

 神社の敷地を使った分譲マンションも億越えと何かと話題の京都に、今度は高級賃貸なわけです。

 総戸数52戸にも関わらず、既に70組以上の問い合わせがあるということですので、世の中、金持ちが多いなぁ~というのと、いよいよ、賃貸市場にも高値が襲い始めたかという実感です。

 アベノミクスのご本尊である、安倍総理の支持率がフラフラになってきているのですが、出来れば、ここは踏ん張って、もうちょい景気をあげて欲しいところですね。

 ではでは。

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2017年7月14日 (金)

管理人の不足

 おはよーでござんす。今、新しい問題として、マンションの管理人不足が懸念されております。

 不動産ドットコムも、販売用や収益用で、あちこちに区分所有を所持しているのですが、ほとんどの管理人さんが、おじい様のケースが多いです。

 一度、リタイアした人が、再就職で管理人をするケースが多いのですが、細かい仕事量の多さと、対人のストレスから辞めることが増えてきているんですよね。

 マンション自身も、理事会で議題にのぼるのは、管理費の削減の話が多く、そうなるとどうしても人件費にしわ寄せがいき、募集をしても誰も応募しないという悪循環に陥っているマンションがチラホラと。

 当たり前なんですけどね。新築時の修繕積立金では、到底賄いきれない長期修繕計画を立て、10年、20年経過し、修繕積立金の増額をはかると、管理費を下げるという方向性になるんですよね。

 管理会社の人とも、よくお話をするのですが、いくら募集をかけても応募がない。必然的に、時給を高めに設定して、再募集をかけると話してました。

 当たり前のように感じるものが、当たり前でなくなっていくのが、人口減少社会です。常に感謝の気持ちを持たないとですね。

 ではでは。

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2017年7月13日 (木)

エレガーノ西宮

 おはよーでござんす。西宮のアサヒビール跡地も、なんじゃかんじゃと形が見えてきましたね。

 もう、車屋さんなんかは出来ていますし。と思っていたら、住友林業さんがサービス付高齢者住宅を建てるようです。

 その名も、『エレガーノ西宮』。元々、神鋼ケアライフ株式会社のシリーズもので、神鋼から住友林業グループに移ってから一発目のプロジェクトだそうです。

 敷地面積10427.65㎡(3154.37坪)、延床28509.21㎡(8624.05坪)、RC地上14階建て!!

 全219戸で、最多面積は、61㎡。

 さてさて、気になるお値段の方ですが、にゃんと、3800万円~で、平均は6000万円となります。

 ふぅ~、西宮はリッチざますねぇ~。

 残りの人生が後どんだけあるのか分かりませんが、ぽーんと6000万円を払える人が、この世にいるわけですから、凄いことですね。

 ではでは。

10,427.65㎡(3,154.37坪)

10,427.65㎡(3,154.37坪)

10,427.65㎡(3,154.37坪)

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2017年7月11日 (火)

深刻な人材不足

 おはよーでござんす。今の中国経済を支えているものの大きな一つの要員に不動産・建設業があるのは間違いのないことですね。

 かつて、日本の高度経済成長を牽引してきたのも、不動産・建設業界でしょう。

 そして、アベノミクスが始まって、オリンピックや震災復興などの建設需要は高まっているのですが、深刻な問題が起きております。

 厚生労働省の「一般職業紹介状況」によると、2016年の建設技術者の平均有効求人倍率は4.76倍ですし、最新の統計では5倍を超えているそうです。

 じわじわと人件費も上がっていますが、ここまで深刻な人材不足になりますと、一気に給料が上がることも考えられますね。

 第二次安倍内閣になってから、求人倍率が全業種で右肩上がり。にもかかわらず、今一、全国民の可処分所得が増えている体感がないのですが、モノの値段の絶対法則、需要と供給を考えれば、建設業から人件費が高騰していくことは容易に想像つきます。

 となると、お家の値段も当然に上がるわけで、今まで、デフレ一辺倒だった家の値段も反転攻勢になるかもしれませんね。

 ではでは。

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2017年7月 8日 (土)

2019年問題

 おはよーでござんす。少子高齢化の影響を、どの業界よりも早く受けているのが教育産業でしょうね。

 子供の数が減少していると言われて久しく、そんな中、学校や塾は相当な競争にさらされていると思われます。

 顕著な例として、例えば、個別指導なんて言葉は、我々が子供の頃には全くなかった概念ですし、AO入試も、なんじゃそりゃって感じですよね。

 いかんせん、あの手この手で生き残りをかけて久しい教育業界なのですが、その結果、『質』を求めて改善されてきたことは、明るい要素ですね。

 かたや、我々不動産業界の分岐点は、2019年と言われております。

 それは、人口は減少しているのですが、世帯数は増加し続けており、ただ、その世帯数の増加も2019年からは減少に転じるというわけです。

 教育業界よろしく、不動産・住宅業界も競争の波にさらされるわけで、そんな中、『質』の改善も当然起こることだと思われます。

 その『質』を的確にとらえた業者が生き残っていくんでしょうね~。

 はぁ~あ。

 ではでは。

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2017年7月 7日 (金)

核シェルター

 おはよーでござんす。テレビを見ていますと、今一ピンとこないCMが政府から流されていますね。

https://www.youtube.com/watch?v=T83P-1lLvH4

 弾道ミサイルが日本に飛んで来た場合の、避難方法のCMですね。

 普通に考えたら恐ろしいCMなのですが、こんだけ平和が続いていますと、ポカーンとするCMです。

 まぁ、政府自民党がマスコミをコントロールするために多額のCM費用を払っているなんて穿った見方もあるみたいですが、いずれにせよ、こんなコマーシャルが流れること自体が異常ですよね。

 実際、日本本体に打ち込まれる可能性は低いと思いますが、少なくとも現在、日本の庭先には打ち込まれているわけで、漁師さん達にとれば、たまったもんじゃないでしょうね。

 ところで、スイスでは、つい最近まで、各家庭や公共施設への核シェルターの設置を義務化していたのですよ。

 2012年には、核シェルターの義務もなくなったのですが、その場合でも、新築の際、約19万円を払うことにより、近くの公共施設の核シェルターの避難場所を確保するという法律になっているようです。

 普通の家に、核シェルターを地下に造るなんて正気の沙汰じゃないと思うのですが、真剣に国民投票で決まっていたのですから凄いことです。

 日本で核シェルターなんてつくろうと思えば、1500万円から2000万円位かかるでしょうし、建売屋さんなんて存在できないと思いますよ。(笑

 ただ、万が一、核ミサイルを撃ち込まれて、核シェルターに非難しても、その後、焼け野原と放射能まみれの世界で生きていきたいとは思えないのは、僕だけなんでしょうかね。

 ではでは。

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2017年7月 6日 (木)

行政は真剣に考えないと

 おはよーでござんす。大分、福岡の豪雨は悲惨なことになっていますね。地震の復興がままならない上に、豪雨ですから、頑張って欲しいです。

 ところで、年々、日本に降る雨が変質しているのを感じます。

 今回の九州の大雨は、半日で一月分の雨が降ったわけです。

 どう考えても、河川や排水のインフラが既存の概念でもつわけがないですね。

 シンガポールに旅行に行くと、短期的に物凄い量の雨が降るのですが、それの酷いバージョンが日本に恒例のように来ているという状況を認識し、行政は、至急、インフラの見直しをしないといけないと思います。

 河川の氾濫や床上・床下浸水だけではなく、土砂災害も見直しをかけないと、いつか多大な被害が出る気がします。

 予算的に厳しいかもしれないですが、たまたまじゃないということを真剣に検討しないとですね。

 ではでは。

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2017年7月 4日 (火)

ニトリ付住宅

 こんにちわでござんす。『おっ!値段以上にとり』のニトリホールディングスなのですが、中古住宅再生事業を全国展開する株式会社カチタス、株式の34%を同社に出資するプライベートエクイティファンドアドバンテッジパートナーズから取得し、持分法適用会社としたと発表しました。

 買収額は、233億円!!お金持ちっすねー。

 このカチタスという会社は、日本全国で中古住宅の買い取りをしておりまして、中古住宅を再生し、売却する所謂同業さんですね。

 そこにニトリが資本参加するということは、今後、同社の物件で、『ニトリの家具付き中古住宅』が販売されるということです。

 まぁ、いままでも、家具付き住宅の販売を手掛けてきている業者さんはあったのですが、ここまで大手資本が入るのは初めてですね。

 沈没しかけたパナソニックがV字回復したきっかけも住宅設備ですし、いまや、エディオンやヤマダ電機といった家電量販店も住宅を手掛けています。

 日本の巨額需要の最後の砦なのかもしれませんね。住宅市場は。

 というわけで、この先、色々な業界からの住宅市場への参入がおきるかもしれませんね。

 ではでは。

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2017年7月 3日 (月)

都議会選挙

 おはよーでござんす。兵庫県の知事選が、ほとんどニュースにならない中、都議選は凄い旋風が起きましたね。

 小池知事が代表をつとめる都民ファーストの会が圧勝したのですが、色々理由も言われておりますが、ことは単純で、やはり、豊洲市場へ移転するにあたっての利権が許せないと思った都民が多かったということでしょうね。

 確かに、オリンピックの誘致も、市場の移転も、なんだか凄いキナ臭いお金の話がでてましたからね。

 東京都は、日本の一極集中の弊害を言われるほど、凄まじいお金が集まり、そのお金の用途や流れも、国よりもブラックボックス化していたのは事実であり、それを一部の人間が利権としてつかっていたのなら、腹立つ人も多かったのでしょうね。

 しかし、これでまた、政治素人みたいな人が大挙して出来上がったわけで、これから、たくさんの課題がある中で、大丈夫なのかなと、他県の人間ながら心配になりますね。

 まぁ、今後の首都東京の動きに注目ですね。

 ではでは。

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2017年7月 1日 (土)

月一食事会

 おはよーでござんす。昨日は、恒例の月一食事会ということで、今回は、会社の本当に目の前にある、炭火焼き鳥『ながたに家』さんへ行きました。

 駅前のローゲンマイヤーさんのあるビルの薬局の横ですね。

 前は、お好み焼き屋さんが入っていたのですが、あそこも、お店がコロコロ変わります。(笑

 さてお味の方はといいますと、びっくりするほど美味しい!!

 しかも、かなりリーズナブル!!

 近くの焼き鳥屋さんも、色々行きますが、のりぞーの中では、一番のお気に入りになりましたね。

 メニューも豊富で、言う事なしなのですが、一つ上げるとしたら、あまりにも次々とお客さんが入ってくるので、店員さんのオペレーションがついていけてない感じでした。

 苦楽園界隈も、飲食に関しては、新しいお店がドンドンできて、なかなかに楽しい街になっております。

 地産地消じゃないですが、出来るだけ地元を盛り上げたいですね。

 ではでは。

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