恐怖の心理と不動産の価格

　おはよーでござんす。ベトナムにドバイにと、新興国バブルが派手にぶっとんでる今日この頃、ここは一つ冷静になって阪神間の不動産価格を考えてみたいと思います。

　今も昔も、相場の世界において言えることは、全員が強気になった時に、相場は天井をうち、全員が弱気になった時に底を形成します。

　昨年のリーマンショックを思い返して頂ければ分かると思うのですが、連日連夜、テレビで不安なニュースが流れ、さも世の中が破滅するかのような錯覚に陥らされた年末・年始の暴落時がいったんの底を形成したように、心理と価格はリンクしているのですね。

　だからこそ、これから起きるかもしれない二番底懸念や不安に冷静に対処できるように、今からある程度のシミュレーションをしておかないと、絶好の買い場を逃すことになります。

　というわけで、考察開始。

　まず、日経平均で考えますね。サブプライムローン問題を発端に、リーマンショックで世界中が恐怖に支配された２００８年１０月２７日につけた値段が７１６２円。その後少し戻って、もう一度年明けに急落して、２００９年の３月１０日につけた値段が７０５４円。

　そこからは、国策である年金の必死の買い支えにより反転していき、今年の８月２６日の１０６３９円がピークとなり、現在、９１００円といったところです。

　株価は、底値の７１００円前後から１０６００円と、約１５０％の上昇劇を演じました。１．５倍ね。

　その間、阪神間の不動産はどうだったのかというと、そこまで上昇したイメージはないです。多少、昨年の８月よりは良い値段で売れる現場もあったかと思いますが、１．５倍の価格はつかなかったですね。

　例えば、苦楽園ヒルズで考えてみると、昨年の下落のピークが２０００万円前後。そこから、１．５倍というと、３０００万円になるのですが、せいぜい２５８０万円、２６８０万円どまりでしょう。まぁ、１．２倍といったところでしょうか。

　不動産なので、ものによって違いは出てくるとは思うのですが、この半年間で、全体的に１０％～２０％の上昇にとどまっていたような気がします。

　これは、供給サイドに原因があったと考えられます。昨年のサブプライム、リーマンショックが不動産・建設業界に与えたインパクトは絶大で、たくさんの業者さんが倒産の憂き目をみました。また、不動産・建設業界へ資金を供給する側の金融機関も、徹底した貸し渋りを、今なお貫いている為に、（一行ワンプロジェクトみたいな感じや、建売用建築資金の融資をしないなど）プレイヤー不在と、プレイヤーの精神的な委縮が、株式市場ほどの上昇劇を演じなかったのだと思います。

　また、個人間の売買に関しても同様で、仲介業者を介して取引する関係上、仲介業者の心理状態が、ここ半年間の上昇期間中でも委縮状態だったので、いくら売主さんが高値を希望しても、「う～ん・・・。」という反応が返ってきたことが、大半だったと思います。

　つまり、いくら株価が上昇していたとしても、最終購入者である消費者さん達は、給料の減少や雇用の不安定さ、将来への不安がダイレクトに影響していたということですね。

　そう考えると、不動産って、株式市場ほど上昇には敏感ではなかったということがわかります。

　この先、色々な要因で株価が二番底を取りに行ったと仮定した時、たとえば、日経平均が８０００円まで下落したとして、７０００円にもう一度タッチしに行ったとして、それとも７０００円の底が割れて、６０００円、５０００円になったとしてと考えてみればいいと思います。

　のりぞーの場合、西宮北部中心という限定エリアでお仕事をしている関係上、いつもベンチマークにしている町が、深谷町になります。

　これは、久出ヶ谷町、雲井、殿山、菊谷等々のTHEセレブ夙川みたいな特殊な人しか購入できないような不確定要素満載の町と違って、夙川の西側、かろうじて歩ける範囲、庭付き一戸建ての為の一種低層、良いと評判される学校区と、なんとか手に届く範囲の町であり、また一番購入層の多い価格帯の町だからです。

　現在の相場観で言えば、坪８０万円といったところでしょうか。一種低層、風致地区の為に最低４０坪の敷地があったとして、３２００万円。そこに１６００万円～１７００万円の家を乗せて、諸経費込みで５０００万円チョイ。

　ちょっと高いかなぁ～。まぁ、なんにせよ４０００万円後半～５０００万円ってとこでしょう。

　では、日経平均が７０００円になったとして、深谷町はというと、４０００万円台中盤強。４６８０万円というのがピッタリで、底割れの６０００円を考えても、４２８０万円、４３８０万円といったところじゃないでしょうか。

　ここが結構重要で、不動産はゼロにはならないっすよ。総悲観の時は、まるでゼロ円になるんじゃないかの勢いで悲惨な空気が流れますが、

３０００万円の物件の１０％下落で２７００万円。

２０％下落で２４００万円。

という感覚を身につけることが非常に重要です。な～んだ、そんなもんかでしょ。日経平均が連日２００円安、３００円安となると恐怖を感じますが、せいぜい２０％の下落（株価でいうと、９０００円が７０００円になる）で、３０００万円が２４００万円です。

　それだけ、恐怖の心理は実態を錯覚させるほど恐ろしいということですね。商業地では、ないのですからね。

　それと、阪神間の不動産と株式市場とでは、決定的な違いがあります。それは、阪神間の不動産市況は買い手不在にならないということですね。

　前回のリーマンショックの時もそうでしたが、住居系の不動産市況において、ある一定の水準まで価格調整があると、必ず、賃貸組からの新規の需要が生まれてきます。

「かなり下がったので、購入できるのではないかと考え始めまして・・・。」というお客様の多かったこと。まぁ、阪神間限定のお話でしょうが。

　現在、当社みたいな、町の不動産屋さんでさえ、購入予定者のお客様の登録数が３００名～４００名近くおられます。それだけ阪神間は根強いということですね。

　２番底や底割れがあるのかどうかは、神のみぞ知ることでしょうが、もしそうなった時の心理的な対処として、上記のイメージで考えることができれば、一緒になってパニックになることは無いと思うのでした。

　まぁ、そんなもんですよってお話です。長文疲れた～。

富山県から帰ってきました

　こんばんわでござんす。やっとこさっとこ、往復９時間の道のりの、富山県から帰ってきました。

　今日は、体中がボロボロなので、お許しください。

　明日から、きちんと更新します。

　では。

守

　おはよーでござんす。今日は、またまた日本JCということで、富山県富山市まで、約５００Kmの道のりを、ポッター社長とロングドライブざんす。

　さすがに今回は、のりぞーもオービスピカッと一発免停ですので、運転手はポッター君にしてもらえそうなので、助手席でグーグー寝てやろうと考えております。しっかし、５００ｋｍって遠いなぁ～。

　昨日、懇意にしている司法書士のN先生から電話があり、『社長、折り入って相談があるんですけど・・・。』ということで、１時間半ほど話こんでいました。

　まぁ、内容は、今後の動向と対策ということに終始していたのですが、彼も約２０名いる司法書士事務所のTOPとして、すごく悩んでおられましたね。

　未曽有の状況が来るやもしれない今、船頭の方針一つで、全社員を路頭に迷わすことになるかもしれない危機感。すべての指標が下へ向く経済状況における戦略等々を話していたのですが、結論は『守』しかないなです。

　今日も、為替は一時、１ドル＝８４円台に突っ込み、日経平均も２００円安の９２００円とキャーの状況です。何度も言いますが、このトレンドは始まったばっかりですよ。押し目買いなんてしたら、本当にオシメのお世話になりますからね。

　それでも、我々経営者は、全社員とその家族を守っていかないといけないのです。

　伊達家の松平陸奥守、島津家の薩摩守、山内家の土佐守になぞらえば、さしずめのりぞーは、不動産ドットコム守といったところでしょうか。

　～の守である以上、その領土のすべての民を守らないと駄目なのです。

　少々厳しかろうが、きつかろうが、多分、働けるだけで幸せなことと言える状況がすぐそこまで来ているような気がします。更なる経費削減をした後、聖域であるはずの給料体系までいじらないといけない状況が来るかもしれないよと、今日、全社員に通達をだしました。まぁ、今は幸いにして儲かっているので、みんなキョトンとしてましたけどね。（＾O＾）

　心を鬼にしても、『守り』の準備をすることを誓ったのでした。徹底的にディフェンスをした後、焼け野原を一気に攻めれる体力を保持しておくためにもね。

　物件情報！東鳴尾で新築戸建をHPにUPしますよ。価格は２９８０万円。延べ床約８５㎡、土地約７１㎡です。興味のある人は、のりぞーまで。

　では、富山県へ出発してきます。

勉強会

　おはよーでござんす。ついに、為替が動き出しましたね。やはり、円高方向へGOGOみたいで、１ドル＝８６円台へ突入みたいです。これ、新たな動きの序章でしょうから、下手なドル買いは何度も言いますが、避けといた方が良いと思いますよ。

　最近、一時おさまりかけていた、不動産業・建設業の倒産が、またまたラッシュになっているみたいです。

参考：http://www.tdb.co.jp/tosan/jouhou.html

　サーパスブランドで有名な穴吹工務店も会社更生法の申請ですね。まだ、一巡してなかったんですね。

　阪神間に関しては、金融機関さん達のヒアリングでは、ほぼ一巡しているみたいなので、そう心配はないそうですが、なんとなく世の中の雰囲気に委縮傾向が蘇ってきているような気がします。

　やたらと、買取案件が舞い込んできますが、なんだか買いたくないんですよね。デフレの影響が恐くて・・・。やはり、事業仕分けと一緒で、歳出カットしか防御方法はないんですかね。（＾O＾）

　というわけで、今日は朝から、県会議員の先生主催の政治経済研究会の勉強会へ出席してました。

　講師の先生は、経済産業省・近畿経済産業局の偉い人で、「関西経済の動向と政府の取り組み」という題目のもと、お話を聞いてきました。

　話の具体的な内容は割愛するとして、えらい恐い話をされてましたね。

　曰く、新政権になって、予算編成のスケジュールが決まっていない。前政権では、数百人でしていた仕事を新政権は、たったの５人でこなそうとしているので、たぶん、間に合わないんじゃないかと。マーケットは日本の予算編成に注目しており、もし間違った方向に出てしまうと、国債が暴落する危険性を孕んでいる。事実、長期金利もジリジリ上昇圧力がかかっている。

　簡単に言うと、今までは、バスの運転手にナビゲータをして、「こちらに進まれた方が良いですよ。」と促していたものが、今度の運転手さんは、「ナビゲーターはいらない。」と言って運転をしています。大丈夫かなぁ～。

　って、おいおいと突っ込みたくなりました。

　確かに、IMFのリポートでは、日本国債を主に買っているのは、機関投資家を通した、日本の個人マネーであり、２０１９年には政府債務残高が個人金融資産にほぼ匹敵し、その後は国債の国内消化ができなくなるリスクがあると指摘しています。

　国債価格の暴落＝長期金利の上昇→ハイパーインフレとすぐには繋がらないのでしょうが、本当に、我々、庶民レベルでも、何らかの防御策をとっていないと、１０年なんてあっという間だなと思った次第です。

　年が明けると、前倒しでしてきた公共事業もなくなり、年度末は建設・土木にとって相当厳しいものになると想像できます。

　暗い話題ばかりで申し訳ないのですが、だからこそ出来ることを今のうちにやれるだけやって、あとは待つしかないのかなと。

　昭和４０年代後半から５０年代の生活レベルに耐えうるように、今から、心を鍛えておかないとと思ったのでした。

デフレ経済

　おはよーでござんす。今年、最後の３連休が終わりましたね。のりぞーの場合、営業をしていないので、意外と連休って暇だったりするんですよね。本当、思わず、図書館へ行って三国志を１巻から読みなおそうかと思ったぐらいですから。

　デフレの認識において、政府と日銀の間で温度差が出ております。政府はデフレをはっきり認識しているのに対し、日銀は一向に認めないですからね。白川さん、どう考えても、巷はデフレ経済になってますよ。

　だって、ジーンズが８００円で買えたり、ユニクロの快進撃が止まらなかったり、マクドナルドが１００円で食べれたり、１００円ショップが９０円ショップって、どう考えてもデフレでしょ。

　で、このデフレ経済。物価が安くなったと喜んではいれないですよ。

　モノが売れない→値段を下げる→企業収益悪化→給料が下がる→モノが売れない

の無限連鎖に落ち込みますからね。

　現役世代の給料の落ち込みは、２００９年の夏のボーナスの支給は、前年比約１０％ダウン、かつ民間のシンクタンクの予想では、冬のボーナスも前年比１０％ダウンだそうです。リーマンショックの時よりも、悪いのですよ。

　では、一体デフレになって誰が得をするのかというと、それは、年金世代の人たちと、賃貸オーナー等の定期収入がある人達と、大金持ちだけです。

　そりゃ～、貨幣価値が上がるわけですから、老人たちはホクホクでしょうね。

　しかし、現役世代に活力がないと経済は発展しないですよ。OECDは、日本のデフレを深刻に受け止め、政府への勧告から日銀へ直接勧告するようになってきました。

　デフレ経済を止める為には、マネーサプライを増やすしかないです。昨今の円高も、ドル供給量や元供給量が急増している中、円だけが微増でとどまっているからです。

　というわけで、白川さんには、ドンドン政府債の購入や日本国債の買い取りをせっせとしてもらわないとと切に願うのでした。でないと、とんでもないことになる気がするっす。

　物件情報！西宮市泉町にて、新築PJがスタートします。多分、２０００万円台中～後半。正式に決まったら、またUPします。

思わぬ波及効果

　おはよーでござんす。今日、朝ズバで面白い統計を報道してました。

　世の中が不景気になり、給料が減った結果、お父さんのお小遣いがバブル時代の１/３に減り、家で晩酌をする人が多くなったそうです。

　その結果、夫婦における、相手に対する愛情が深まったという統計でした。

　バブル時代、世の中がお金に浮かれまくり、お父さんのお小遣いが約１０万円の時代よりも、１/３の約３万円になった今の方が、夫婦仲が良くなるという「幸せとは何ぞや」を考えさせられるニュースでした。

　物質的な欲求を満たす幸せから、精神的な幸せを考える時期にきているのでしょう。

　デフレ時代の喜びの見出し方。精神的な安らぎと満足。ちょっとづつ、日本は良い方向へ向かっているのかもしれないですね。

　物件情報！西宮市浜町の新築戸建が販売開始です。土地約７０．３㎡、延べ床約１０４．９㎡、買い物超便利。価格は３４８０万円に決定。興味のある人は、のりぞーまで。

発見！面白広告

　おはよーでござんす。いや～、書くことないから、面白い広告を見つけたのでUPしておきます。

　当ブログの読者様からの投稿です。S様、ありがとうございました。一日分のブログのネタが出来て感謝しております！！

　面白広告：『超未来の家』　（っていうか、そこまで年号が続いているのか？）

どうぞ↓

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　ん～、『建築：平成４７年７月』って、今の天皇陛下が、すごい長生きしないと実現しそうにないですね～。

　っていうことで、さっさとお茶を濁してサヨナラ！！

青山繁晴さんの講演会

　おはよーでござんす。いよいよ、のりぞーにとって、西宮JC研修委員会、最後の事業となります、『青山繁晴さんの講演会』の期日が迫ってまいりました。

　今年、一年間、研修委員会として、あまたの講師をお呼びさせて頂き、内外問わずの講演会を開催してきました。ぶっちゃけ、メッチャ忙しかったですよ。でも、次の事業が最後になるのかと思うと、感慨深いものがありますね。

　ということで、告知しておきます。

　２００９年１２月４日（金曜日）　受付１８：３０～　開始１９：００

場所：西宮市民会館　大会議室

受講料：１０００円　（キッパリ赤字です！足らずは、ポッターが払います！）

お題：『大転換期の日本の政治・経済を語る』

サブタイ：『日本の将来と私たちのくらしについて』

講師：青山繁晴氏

定員：１６０名

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　驚くべくことなのですが、にゃんと告知前にも関わらず、青山氏のブログに本事業のことが掲載されていて、既に一般の方から約３０名の申し込みが入っております。

　さすが、青山氏の阪神間の人気の凄さが伺えますね。JCメンバーとOBで、約４０名ほど参加するので、残席があと９０名ぐらいとなっております。

　過去の事業に比べても、驚異のペースで席がなくなってきてますよ。新聞への告知も開始されますので、興味のある人は、

事務局：０７９８－３３－１６１５

まで、ご連絡くださいね。

　あと、のりぞーもチケットを９枚持っております。（責任を持って捌く枚数）

　ですので、のりぞーにご連絡いただければ、通常受講料１０００円のところを、日頃の感謝とご愛顧に応えて、特別にスペシャルプライス

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１５００円／枚

にて、お譲りしてあげます。

　ドシドシご応募くださいね！！

住宅版エコポイント

　おはよーでござんす。ついに、ついに、念願の６０Kg台に突入しましたよ。昨日、体重計にのったところ、にゃんと６９．５Kg！！いや～、よく頑張りましたよ。最近では、腹筋にしろ、スクワットにしろ、腕立てにしろ、軽々とできるようになってきましたし、やはり継続は力なりですね。

　もともと、たててた、６８ｋｇの目標まで、あと１．５Kgです。頑張るぞ！

　住宅版エコポイントの概要が発表されました。

　住宅の新築や改修に際し、断熱効果の高い窓や壁などを取り入れた場合には、さまざまな商品やサービスと交換できるポイントです。

　２００９年度の第２次補正予算案に１０００億円規模で、追加経済対策の柱になるそうです。

　また、省エネ性能が高い新築住宅の建設費用については、すべてをポイント発行の対象とし、ただし、発行額に上限があるようです。

　ということは、建売をする分譲業者さんも、ポイントが貰えるのかなぁ～？

　そうなると、E社やH社なんかは、ポイントだらけになりそうですね。（＾O＾）／

　１０年度からの導入みたいですので、詳細が決まったら、また書きこみますね。

　物件情報！阪急夙川駅の北東、徒歩ちょっとの方で、築浅のマンションがもうすぐ出てきますよ。多分、３０００万円台後半です。夙川界隈の築浅マンションをお探しのお客様は、担当者に連絡とってくださいね。

　ではでは。

そうご戦士ガンダム

　大破したホワイトベースを救助する為に連邦軍より出発したミデア輸送隊は、グフとドダイ要撃爆撃機に襲われた。急を知って駆けつけたアムロ達は、ガンダムのパワーアップの為のGパーツの助けを借りてこれを殲滅した。

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　第２４話　『追撃！トリプルそうご』

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ナレーション：月を占領するキシリアには、地球上の戦いにみずから出撃する訳にはいかなかった。各地での戦いが不安定であったからだ。彼女にできる事といえば、ジオンの三連星と渾名される直属の勇士達をマ・クベの元に送り届ける事ぐらいであった。

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♪テテテッテッテッテテテテッテ♪

ブライト：「何か？」

セイラ：「敵です。モビルスーツが三機、ニテコの方向から進入してきます。」

ブライト：「迎撃態勢　ミライ頼む。」

ミライ：「ハイ。」

ミライ：「ガンダムはどうなっていて？」

アムロ：「セイラさん行きますよ。」

セイラ：「え、ええ。」

アムロ：「発進。」

アムロ：「ニテコの方向に、敵機発見！」

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そうご：「あのパイロットめ、ただもんじゃないぞ。オルテガ、マッシュ、モビルスーツにジェットストリームアタックを掛けるぞ。」

そうご：「ジェットストリームアタックをすり抜けるなんて信じられん。」

アムロ：「やー！」

セイラ：「アムロ！待って。敵モビルスーツがもう一機増えたわ。」

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アムロ：「なにーー！そうごが４台も！」

　なんてことを考えならが、ニテコ池のほとりで、昼寝に戯れるのりぞーなのでした。

　っていうか、M下さん側に黄色いタクシーが、３台も４台も連なったら、超目立ちますよ。（＾π＾）／